地产顾问策划代理计划书

地产顾问策划代理计划书

一、［我们的服务模式］

我们将集中团队精英资源为贵司提供体系化、本土化、一体化、最优化的服务。服务

团队主要由决策小组、设计顾问小组、策划代理小组和专业支持小组组成，具体组成和职

能如下：

（一）、决策小组

项口服务的决策小组是项目操作重大问题的最斐决策者，由XX顾问主管高层组成。

（二”设计顾问小组

规划设计小组负责项目设计顾问的专业工作，其具体职能分工如下：

・专家顾问

外聘规划设计专家参与项目发展建议和设计顾问服务，确定重大技术环节方案。

・设计负责人

负责项目规划设计的整体把控，对产品发展提出指导性统筹意见，参与重大技术环节

的方案确定，出席与甲方及相关设计单位的专业会议。

（三）、策划代理小组

・专业总监

负责项目的重要课题研究、关键策略与主要企划方案的制定，高端资源对接，同时对

整个项目进行统筹，对项目组人员进行管理和出席与甲方的工作例会；

•项目经理

负责项目各项基础研究与专业提案的制定，负责项目组的日常管理和工作对接、项目

的策划执行、项目工作进度的制定和落实；

・专案人员

由营销企划和销售顾问等方面的专业人员组成，参与制定项目的各项具体专案，进行

相关基础信息研究和各项工作的具体执行。

（四）、专业支持小组

专业支持小组为项目操作提供信息研究、市场数据和平面表现等资源支持，职能分工

如下：

・市场研究部

提供项R所需的市场研究和信息支持。

・广告设计组

提供项目所需的平面表现和案场包装等设计支持。

二、［我们的人员组成］

（一）、决策小组

・由XX顾问主管高层领导构成

（二）、设计顾问小组

•设计负责人：XX顾问主管技术副总

・专家顾问：XX顾问外聘规划设计专家

（三）、策划代理小组

・专业总监：XX顾问企划和销售专业总监

•项目经理：XX顾问专职项目经理

・专案人员：由12—15名专业人员组成，包括企划专案和销售顾问专案，将根据项目阶

段性工作重点的不同进行统一调配。

（四）、专业支持小组

•市场研究人员：由XX顾问市场部专业研究人员构成

・平面表现人员：由XX顾问平面设计组专业人员构成

三、［我们的服务方式］

（一）、决策小组

根据项目进度及专业需要出席项目重大节点的工作会议。

（二”设计顾问小组

根据项目设计进度需求采取节点到场工作的跟进方式，保证重要设计节点的到场作

业，并出席相关技术专业会议。

（三）、策划代理小组

项目组成员根据工作需要及甲方要求采取阶段性驻场方式。项目经理及专案人员每月

驻场时间不少于15天，专业总监每月驻场时间不少于7天。

（四”专业支持小组

根据项目进度及专业需求，进行不定期驻场服务。

四、［我们的服务周期及收费］

针对贵司项目情况，本着精诚合作、互利互惠、合作共赢的原则，我们特指定如下收

费标准：

服务方式一：全程策划服务期为2年，服务费为（人民币）120万元

付款方式：预付款30%,剩余款项平均分为七次付清

服务方式二：前期策划+销售代理

前期策划服务期为6-9个月，服务费为（人民币）80万元

付款方式：预付款30%,剩余款项平均分为三次付清

销售代理佣金：住宅类按销售总签约额2%收取

商业、商务类按销售总签约额跳收取

付款方式：每月五日前将上月发生的代理佣金一次性付清

五、［全程策划服务内容］

【住宅项目全程策划服务内容】

（一）、前期策划阶段（即投资营销阶段）

》项目地块的威胁及困难点

3）、项目市场定位

》功能定位

»档次定位

»形象定位

》推广定位

»客户群定位

»价格定位方向

》项目命名建议

4）、项目规划设计建议

A生态设计及健康建议

A整体规划布局建议

A建筑风格建议

A户型配比及设计建议

»项目配套设施建议

»园林景观规划设计建议

5）、项目开发策略

A分析开发策略

A各期开发建议

（二）、项目规划设计阶段

1、提供多家设计单位资料以供开发商选择、确定

A规划设计公司

A建筑设计公司

A景观设计公司

2、配合开发商完善相关设计文件

A设计任务书

》设计合同

》方案设计要求

3、指导设计单位进行项目的规划设计

»控制设计进度

》把握设计风格

》监督设计质量

4、参与各阶段设计成果审评

»对设计成果作出专业的评判

»对设计成果提出修改建议

»审核修改结果

（三”项目营销策划阶段

1、撰写营销策划报告

1）、类比竞争楼盘调研

A类比竞争楼盘的基本资料

A竞争楼盘户型结构详析

A竞争楼盘规划设计及销售资料

»竞争楼盘广告推广分析

»综合评价

2）、项目产品SWOT分析

A产品优势

»产品劣势

A产品机会点

»产品威胁点

3）、项目定位

A形象定位

A客户群定位

价格定位

》项目卖点提炼

4）、项目入市时间及策略建议

»入市时间建议

入市策略建议（首期销售单位、二期销售单位等）

5）、项目各阶段营销策略及内容（针对每期推出单位）

»前期准备阶段（成立营销中心、建立销售队伍并进行培训、制作各种销售道具等）

»内部认购阶段

»公开发售阶段

»强销期阶段

A跟进阶段

6）、项目广告推广策略

A广告费用预算及分布

A广告投放时间

A广告内容

7）、项目SP活动策略

2、执行达到销售的各种前期准备工作

1）营销中心（会所）

A营销中心的功能分区

»营销中心模拟未来会所功能的展示

»对销售中心建筑及装修方案提供意见参考

»跟进销售中心工程进度

»销售中心的布置与摆设

2）、销售组织及培训

A制定销售制度及组织构架

准备全套销售文件

》招聘销售人员

》销售人员培训

»销售人员办公用品的配置

3）、宣传品

»设计各种宣传资料的内容（楼书、折页、展板、单张、POP等）

》跟进宣传品的印刷制作工作（制作印刷由印刷公司完成）

4）、样板房

»示范单位的风格概念提示

》制定装修套餐的交楼标准

»指导样板房家具及饰品的购置和布置

A跟进样板房的装修进度

5）、效果图

A确定所需要的效果图内容

A确定效果图的数量及尺寸

»跟进效果图的制作

6）、销售模型

A推荐多家模型制作公司以供开发商选择

A确定模型制作类别（整体模型、环境模型、分户模型、项目-期模型等）

A跟进模型制作过程

7）、工地现场包装

AI制墙包装方案建议

»施工现场包装建议

»跟进工地现场包装过程

8）、广告

A与各媒体进行交流

A跟进各种广告执行情况

》进行广告投放效果评估

9）、SP活动

》执行营销策划报告中的内容

A针对不同时期突出举行活动的提议（如参加房展会、举行项目推介会等）

»提供具体的活动策划方案

》执行方案（需得到开发商确认后）

»活动效果评估分析

【商业（商务）项目全程策划服务内容】

（一）、项目前期发展策划阶段

1、宏观环境因素研究

1.1经济发展因素研究

1.2人口相关因素研窕

1.3消费与需求因素研究

1.4政府相关商业（商务）政策的因素研究

2、商业（商务）市场分析

2.1商业（商务）物业状况

2.2商业（商务）分布现状和变化趋势

3、商业（商务）环境及市民消费习惯

3.1商业（商务）结构分析

3.2消费者结构分析

3.3消费者消费心理分析

4、与项目密切相关的要素分析

4.1政府优惠政策

4.2业界的看法及对项目价格的心理预测

4.3项目周边概况及人流量分析

4.4市民生活水平、收入和物价

4.5交通及市政设施

5、项目SWOT分析

5.1项目概况

5.2项目优势分析

5.3项目劣势分析

5.4项目机会点分析

5.5项目威胁点分析

6、项目定位及规划设计建议

6.1项目定位

项Fl主题形象定位

b、项目命名与基本发展思路

c、项目功能定位

d、项目档次定位

。、项目市场定位

八项目价格定位

g、项目推广定位

6.2项目规划设计建议

a、总体建筑风格建议

b、项目平面划分建议

c、项目配套设施建议

d、项目单体设计建议

e、材料、设备应用建议

3项目装修标准及智能化水平建议

6.3项目潜在客户来源

a、核心客户

b、重要客户

c、边缘客户

d、消费者来源

6.4项目定位可行性评估

a、项目对区域商业的影响

b、项目实现的可能性与现实性

c、项目实现的关键因素分析

7、经营方案及策略

7.1经营思路

7.2经营策略

8、项目保值增值潜力分析

8.1对项目保值增值有利因素

8.2对项目保值增值不利因素

8.3区域环境与项目成长的关系

8.4项目租售价格

9、项目操作及招商

9.1对项目的操作建议

9.2项目招商

a、招商思路

b、招商方式

c、招商条件

d、招商计划部署

10、营销策略

10.1营销节奏及费用

a、营销节奏安排原则

b、营销节奏安排

C、营销费用

10.2营销执行方案

a、入市的时机与姿态

b、广告媒体的选择

c、销售方法

（二）、建设前期及建设期顾问

1、协助制订投资分析报告

2、审评规划设计方案

规划设计、建筑设计等

3、协助发展商制订相关文件

意向书、合同书、合作书、招商书、计划书、任务书等

4、制订工地形象包装方案

（三）、项目营销策划

1、营销策略

1.1楼盘策略

a、项目概念

b、包装规划

1.2价格策略

a、定价思路

b^价格确定方法

c、项目价格的优劣势分析

L3广告推广策略

a、广告主题设定

b、诉求点设定

2、项目招商

2.1招商工作计划

2.2招商方法选择

2.3招商实施细节

2.4招商效果预测

3、入市策略

3.1入市时机

a、诱导期间广告计划部署

b、内部认购期的时机选择

c、开盘时机选择

3.2对可能出现的问题的应对

3.3入市效果预测

4、促销策略

4.1促销方法的选择

4.2促销主题与形式

4.3促销对象

4.4促销方案

4.5广告配合计划

5、项目销售

5.1销售环境及气氛营造

5.2销控计划

5.3销售资料准备及人员安排

5.4销售工作具体部署

6、各媒体广告方案的制定及发布

7、营销费用预算

8、营销效果预测

（四）、项目销售期市场推广

1、推广策略研究

1.1推广主题研究及确认

1.2推广策略阶段性安排

导入期

培育期

内部认购期

开盅期

调整期

持续期

2、推广形式的选择方案

2.1创新形式

2.2广告推广

2.3营业推广

2.4公关推广

2.5活动推广

2.6资料推广

2.7工地推广

3、推广媒体选择方案

3.1媒体选择

a、公众传播媒体

b、户外媒体

c^印刷媒体

3.2媒体组合策略

a、前方媒体

b、后方媒体

c、机动媒体

d、组合形式

4、推广费用分配方案

4.1硬性广告与非硬性广告比例

4.2营销周期的分配比例

5、推广工作细化部署

（五）、项目后期顾问

1、提供物业管理建议

2、提供经营管理建议

3、尾盘销售工作计划

六、［前期策划服务内容］

【住宅项目前期策划服务内容】

1、市场调查研究

1）、宏观因素分析

宏观因素主要指如政治、经济、国家金融政策、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信

仰等因素的分析。

2）、区域因素分析

区域因素主要是指当地的国民经济运行状况、居民收入及消费水平、政策、文化、风

俗习惯等因素的分析。

3）、微观市场分析

A该城市的房地产市场分析

»市场需求调查及预测

»市场供给调查及预测

»竞争楼盘调查分析

A各种档次商品住宅客户分析

A商品住宅客户购买行为分析

2、撰写前期策划报告

1）、项目用地周边环境分析

》土地性质调查（地理位置、地质地貌、土地面积及红线图、七通一平现状）

»周边环境调查（周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状

况）

»交通条件调查（现有及规划中）

》周边配套设施调查（现有及规划中的购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、

邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施等）

2）、项目SWOT分析

»项目地块的优势

»项目地块的劣势

A项目地块的机会点

A项目地块的威胁及困难点

3）、项目市场定位

A功能定位

A档次定位

A形象定位

»推广定位

»客户群定位

»价格定位方向

A项目命名建议

4）、项目规划设计建议

»生态设计及健康建议

A整体规划布局建议

A建筑风格建议

A户型配比及设计建议

A项目配套设施建议

》园林景观规划设计建议

5）、项目开发策略

»分析开发策略

»各期开发建议

【商业（商务）项目前期策划服务内容】

1、宏观环境因素研究

1.1经济发展因素研究

1.2人口相关因素研究

1.3消费与需求因素研究

1.4政府相关商业（商务）政策的因素研究

2、商业（商务）市场分析

2.1商业（商务）物'业状况

2.2商业（商务）分布现状和变化趋势

3、商业（商务）环境及市民消费习惯

3.1商业（商务）结构分析

3.2消费者结构分析

3.3消费者消费心理分析

4、与项目密切相关的要素分析

4.1政府优惠政策

4.2业界人士对项目的看法及对项目价格的心理预测

4.3项目周边概况及人流量分析

4.4市民生活水平、收入和物价

4.5交通及市政设施

5、项目SWOT分析

5.1项目概况

5.2项目优势分析

5.3项目劣势分析

5.4项目机会点分析

5.5项目威胁点分析

6、项目定位及规划设计建议

6.1项目定位

口、项目主题形象定位

b、项目命名与基本发展思路

c、项目功能定位

d、项目档次定位

c、项Fl市场定位

f、项目价格定位

g、项目推广定位

6.2项目规划设计建议

a、总体建筑风格建议

b、项目平面划分建议

c、项目配套设施建议

d、项目单体设计建议

e、材料、设备应用建议

f、项目装修标准及智能化水平建议

6.3项目潜在客户来源

a、核心客户

b、重要客户

c、边缘客户

d、消费者来源

6.4项目定位可行性评估

a、项目对区域商业的影响

b、项目实现的可能性与现实性

c、项目实现的关键因素分析

7、经营方案及策略

7.1经营思路

7.2经营策略

8、项目保值增值潜力分析

8.1对项目保值增值有利因素

8.2对项目保值增值不利因素

8.3区域环境与项目成长的关系

8.4项目租售价格

9、项目操作及招商

9.1对项目的操作建议

9.2项目招商

a、招商思路

b、招商方式

c、