2025年物业管理师考试物业管理法规与政策试题及答案

2025年物业管理师考试物业管理法规与政策试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》第二百七十八条，下列事项中，应当由业主共同决定且需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上同意的是（）。A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员B.使用建筑物及其附属设施的维修资金C.制定和修改管理规约D.改建、重建建筑物及其附属设施答案：D解析：《民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上同意；使用维修资金需双过半同意；选举业委会、制定管理规约需双过半同意。2.某小区物业服务合同约定“物业服务人应每季度公示公共收益收支明细”，但实际连续6个月未公示。根据《物业管理条例》及相关规定，业主可采取的正确措施是（）。A.直接拒交全部物业费B.向街道办事处申请撤销物业服务合同C.向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉D.联合5名业主自行要求审计公共收益答案：C解析：《物业管理条例》第六十三条规定，未按规定公示相关信息的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，处1万元以上5万元以下罚款。业主不可直接拒交物业费，需通过法定途径维权。3.某小区业主王某将住宅改为棋牌室对外经营，未征求利害关系业主同意。根据《民法典》第二百七十九条，利害关系业主可主张（）。A.要求王某恢复原状并赔偿损失B.直接锁闭棋牌室门禁止经营C.要求物业服务人停水停电制止D.向公安机关申请强制拆除经营设备答案：A解析：《民法典》第二百七十九条规定，将住宅改变为经营性用房的，应经有利害关系的业主一致同意；擅自改变的，利害关系业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。其他选项涉及私力救济或越权行为，不合法。4.某物业服务企业在小区电梯内设置广告，未与业主大会协商。根据《物业管理条例》第五十四条，电梯广告收益应（）。A.全部归物业服务企业所有B.扣除合理成本后归业主共有C.由物业服务企业与业主委员会平分D.上缴社区用于公共设施维护答案：B解析：《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续；所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，扣除合理成本后归业主共有。5.某小区专项维修资金账户余额不足首期归集额的30%，根据《住宅专项维修资金管理办法》，正确的处理方式是（）。A.由物业服务企业垫资维修，待资金补足后返还B.业主委员会应当及时组织业主续交C.由社区居委会牵头向业主分摊费用D.直接使用业主缴纳的物业费进行补充答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定，专项维修资金余额不足首期归集额30%的，业主委员会应当及时组织业主续交；未成立业主委员会的，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门组织续交。6.物业服务企业在台风来临前未对小区树木进行加固，导致一棵树木倾倒砸坏业主车辆。根据《民法典》第一千二百五十三条，责任承担主体是（）。A.业主自行承担B.物业服务企业C.树木所有权人（全体业主）D.台风属于不可抗力，无需担责答案：B解析：《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。物业服务企业作为管理人，未履行安全保障义务，应承担责任。7.业主张某因房屋质量问题与开发商争议，拒绝向物业服务企业缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，正确的处理是（）。A.张某有权拒交，因房屋质量问题与物业服务有关B.张某应缴纳物业费，房屋质量问题应向开发商主张C.物业服务企业应代偿房屋维修费用后向张某收取D.双方协商不成的，由社区居委会裁决答案：B解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主仅以物业存在质量问题为由拒交物业费的，人民法院不予支持；房屋质量问题属于业主与开发商的买卖合同纠纷，应另案解决。8.某小区业主大会拟解聘现物业服务企业，根据《民法典》第九百四十六条，应当满足的条件是（）。A.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数同意B.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数同意C.经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上同意D.无需业主大会表决，业主委员会可直接解聘答案：B解析：《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同；决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但合同对通知期限另有约定的除外。解聘需经参与表决双过半同意（参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数）。9.某物业服务企业将保洁服务分包给无资质的第三方公司，导致垃圾清运不及时。根据《物业管理条例》第四十条，责任承担主体是（）。A.第三方公司B.物业服务企业C.业主自行处理D.业主委员会答案：B解析：《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；因委托产生的责任由物业服务企业承担。10.业主李某未按管理规约缴纳公共水电费，物业服务企业在其门上张贴欠费通知并注明“再不交费将公布个人信息”。根据《个人信息保护法》，物业服务企业的行为（）。A.合法，因属于催缴必要手段B.部分违法，不得威胁公布个人信息C.完全违法，不得张贴欠费通知D.合法，因管理规约有相关约定答案：B解析：《个人信息保护法》第十条规定，任何组织、个人不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。物业服务企业可张贴欠费通知（内容限于欠费事实），但威胁公布个人信息属于非法公开，构成违法。11.某小区未成立业主大会，共用设施设备维修需使用专项维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》，申请使用的主体是（）。A.物业服务企业B.社区居民委员会C.专有部分占建筑物总面积20%以上的业主D.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门答案：A解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，未成立业主大会的，专项维修资金的使用由物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业组织实施。12.业主大会会议采用书面征求意见形式，某业主未参与表决。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，该业主的投票权数（）。A.视为反对B.视为弃权C.不计入参与表决总数D.由业主委员会代为决定答案：B解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定，业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定；未规定的，视为弃权。13.物业服务企业发现业主王某在公共绿地上私搭乱建，正确的处理流程是（）。A.直接拆除并罚款B.劝阻无效后报告业主委员会C.立即向规划部门报告D.劝阻无效后向有关行政主管部门报告答案：D解析：《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。14.某小区物业服务合同到期后，物业服务企业继续提供服务，业主未提出异议。根据《民法典》第九百四十八条，双方的权利义务（）。A.自动终止，按原合同处理B.视为不定期合同，双方可随时解除C.需重新签订书面合同，否则无效D.由业主委员会决定是否继续履行答案：B解析：《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期；当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前六十日书面通知对方。15.业主委员会委员张某因长期拖欠物业费被业主投诉，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，处理方式是（）。A.由业主大会决定是否罢免B.自动丧失委员资格C.由物业服务企业提出罢免建议D.由社区居委会直接撤销其资格答案：A解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会应当自知道之日起30日内，召开业主大会会议决定是否终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。16.某小区电梯需紧急维修，维修资金账面余额充足但未召开业主大会表决。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条，正确的处理是（）。A.直接使用维修资金，事后公示B.需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主同意C.由物业服务企业垫付，事后向业主分摊D.向物业所在地房地产行政主管部门申请列支答案：D解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务企业或者相关业主提出应急使用方案，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，或者经业主大会依法讨论通过后，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。17.物业服务企业在收取物业费时，强制要求业主购买其指定的保险产品。根据《消费者权益保护法》，该行为（）。A.合法，属于自愿交易B.违法，构成强制交易C.合法，因物业合同有约定D.违法，需双倍返还物业费答案：B解析：《消费者权益保护法》第十条规定，消费者享有公平交易的权利；经营者不得强制消费者购买商品或服务。物业服务企业强制搭售保险产品，侵犯业主公平交易权，属于违法行为。18.某业主委员会主任利用职务便利，将公共收益5万元转入个人账户。根据《刑法》相关规定，可能构成（）。A.盗窃罪B.挪用资金罪C.职务侵占罪D.诈骗罪答案：C解析：业主委员会成员属于“其他单位的人员”，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，构成职务侵占罪（《刑法》第二百七十一条）。19.某老旧小区未实施物业管理，共用路灯损坏。根据《物业管理条例》，维修责任主体是（）。A.街道办事处B.社区居民委员会C.全体业主D.县级人民政府答案：C解析：《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。未实施物业管理的，共用设施设备的维修责任由业主共同承担。20.业主大会决定将公共收益的30%用于补充维修资金，70%用于小区文化活动。根据《物业管理条例》，该决定需经（）。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数同意B.参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数同意C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上同意D.全体业主一致同意答案：B解析：公共收益使用属于业主共同决定的一般事项（非重大事项），根据《民法典》第二百七十八条，需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数同意。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.根据《民法典》第二百八十一条，专项维修资金可用于（）。A.小区围墙加固B.电梯控制系统升级C.业主家中漏水维修D.公共绿化景观改造E.物业服务企业办公设备采购答案：ABD解析：《民法典》第二百八十一条规定，维修资金用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造；业主专有部分、物业服务企业自用设备不属于使用范围。22.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.决定专项维修资金的使用方案E.制定和修改管理规约答案：ABC解析：《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会职责包括：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。专项维修资金使用方案需业主大会决定，管理规约由业主大会制定修改。23.物业服务合同终止时，物业服务企业应履行的义务包括（）。A.移交物业档案资料B.移交物业服务用房C.公布物业服务期间的财务收支情况D.协助新物业服务企业交接E.继续提供服务至新企业入驻答案：ABCD解析：《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。24.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.决定解聘物业服务企业E.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权答案：ABCE解析：《物业管理条例》第六条规定，业主权利包括：接受服务、提议召开业主大会、监督业委会、监督共用部位使用等；解聘物业服务企业需业主大会决定，属于共同权利，非单个业主权利。25.下列行为中，属于《物业管理条例》禁止的物业使用行为的有（）。A.在非承重外墙上开设窗户B.占用消防通道堆放杂物C.将阳台封闭为储物间D.饲养大型烈性犬E.利用房屋从事赌博活动答案：ABDE解析：《物业管理条例》第五十条规定，禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构；（二）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；（三）损坏公共设施设备；（四）擅自改变物业使用性质；（五）违反规定饲养动物；（六）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。封闭阳台（非改变结构）一般不禁止。26.根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金的使用程序包括（）。A.物业服务企业提出使用方案B.业主大会或相关业主表决通过C.向房地产行政主管部门申请列支D.专户管理银行划转资金E.公示使用情况答案：ABCDE解析：常规使用程序为：提出方案→业主表决→申请列支→银行划转→公示结果；紧急情况下可简化表决程序，但仍需后续公示。27.物业服务企业的安全保障义务包括（）。A.对小区监控系统进行日常维护B.对进出小区的陌生人员进行登记C.定期检查消防设施完整性D.对业主家中被盗承担赔偿责任E.在暴雨天气设置防滑提示答案：ABCE解析：《民法典》第一千一百九十八条规定，物业服务企业作为管理人，需尽到合理的安全保障义务（如设施维护、提示警示、人员管理等）；业主家中被盗属于业主专有部分，物业无直接保管义务，除非存在重大过失。28.业主大会的成立条件包括（）。A.房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上B.首套房屋出售并交付使用已满2年C.专有部分占建筑物总面积20%以上的业主提议D.已交付的专有部分业主人数达到总人数50%以上E.街道办事处、乡镇人民政府的指导答案：AE解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料；符合条件的，街道办应指导成立业主大会。29.下列关于物业服务收费的说法，正确的有（）。A.实行政府指导价的，由价格主管部门制定基准价和浮动幅度B.实行市场调节价的，由业主与物业服务企业协商确定C.物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费D.已竣工但尚未出售的房屋，物业费由建设单位缴纳E.业主出租房屋的，物业费由承租人承担答案：ABCD解析：《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。30.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“有利害关系的业主”包括（）。A.本栋建筑物内的其他业主B.建筑区划内，主张与自己有利害关系的其他业主C.距离住宅50米内的非本栋业主D.仅指本单元内的业主E.全体业主答案：AB解析：该解释第十二条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：2024年3月，某小区首届业主委员会任期届满，因部分业主对换届程序有异议，原业委会未按时组织换届选举。2024年6月，街道办事处介入指导，成立换届小组。新业委会候选人李某被举报存在“欠缴物业费3年”“曾因盗窃被行政拘留”问题。经核实，李某确未缴纳物业费，但盗窃系10年前行为且已改过。部分业主认为李某不符合候选人资格，换届小组认为“欠缴物业费不影响资格”，最终李某当选。2024年8月，新业委会以“原业委会未移交资料”为由，拒绝承认原业委会与某物业公司签订的剩余1年期物业服务合同，要求重新选聘物业公司。问题：1.原业委会未按时换届是否合法？说明依据。（5分）2.李某是否符合业委会候选人资格？说明理由。（7分）3.新业委会拒绝承认原物业服务合同的行为是否合法？说明依据。（8分）答案：1.不合法。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条规定，业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。原业委会未按时组织换届，违反法定义务。2.不符合。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力；（五）具备必要的工作时间。李某欠缴物业费3年，属于未模范履行业主义务，不符合候选人资格；虽盗窃行为已过10年，但“遵守国家有关法律、法规”要求委员无违法劣迹（或需结合地方细则，通常近期违法行为影响资格），换届小组认定错误。3.不合法。《民法典》第五百三十二条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。原业委会与物业公司签订的合同合法有效，新业委会作为业主大会执行机构，应承继原业委会的权利义务，不得单方拒绝履行合同；若需解聘，应按《民法典》第九百四十六条规定，由业主大会共同决定并提前通知物业公司。案例二：某小区2号楼电梯因长期未维护出现故障，业主多次向物业公司反映未果。2024年5月，电梯突然停运，造成业主王某（70岁）因爬楼梯心脏病发作住院，花费医疗费2万元。经鉴定，电梯故障系物业公司未按合同约定每季度维保导致。另查，该电梯专项维修资金账户余额50万元，足够支付维修费用。问题：1.物业公司未履行电梯维保义务应承担何种责任？说明法律依据。（6分）2.王某的医疗费应由谁承担？说明理由。（7分）3.若物业公司拒绝维修，业主可通过哪些途径启动维修资金使用程序？（7分）答案：1.物业公司应承担违约责任和侵权责任。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任；第一千二百五十三条规定，管理人（物业公司）未履行维护义务导致电梯故障，造成他人损害的，应承担侵权责任（过错推定责任）。2.由物业公司承担。物业公司未按合同约定维保电梯，存在过错