集体协议书制度的建立

集体协议书制度的建立1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司，

地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层，

法定代表人/负责人：张明，

联系方式

甲方是一家经国家工商行政管理机关核准登记设立的综合性房地产开发企业，拥有丰富的房地产项目开发、销售及租赁经验。公司成立于2005年，总部位于北京市，业务范围涵盖土地获取、项目规划、工程建设、市场营销、物业管理等多个环节。近年来，甲方在国内外市场取得了显著成绩，累计开发面积超过500万平方米，旗下物业涵盖住宅、商业、办公等多种类型。为进一步拓展业务，优化资产配置，甲方拟通过本次协议与乙方建立长期稳定的合作关系，共同推动相关项目的开发、运营或服务提供。

甲方在合作过程中将充分发挥其在资金、资源、市场渠道等方面的优势，确保项目顺利推进。同时，甲方将严格遵守国家法律法规及行业规范，保障乙方的合法权益，实现互利共赢的合作目标。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理股份有限公司，

地址：中国上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区XX路66号XX塔28层，

法定代表人/负责人：李强，

联系方式

乙方是一家专注于商业地产运营管理的专业机构，成立于2010年，总部位于上海，业务范围包括商业项目策划、招商运营、物业管理、品牌推广等。公司凭借专业的团队、丰富的经验及创新的服务模式，已成功运营多个知名商业项目，涵盖购物中心、写字楼、酒店式公寓等多种业态。乙方在业内享有良好声誉，与多家国内外知名品牌建立了长期合作关系，具备较强的市场影响力和资源整合能力。

为满足甲方在商业地产运营方面的需求，乙方同意根据本协议约定，向甲方提供专业的服务或配合相关项目的租赁、销售等工作。乙方将充分发挥其在市场分析、客户服务、运营管理等方面的专业优势，确保合作项目的顺利进行。同时，乙方将严格遵守本协议约定的各项条款，维护甲方的利益，共同实现合作目标。

双方基于各自在行业内的优势地位及合作需求，经友好协商，决定建立长期稳定的合作关系，通过本协议明确双方的权利与义务，共同推动相关项目的成功实施。本协议的签订，既是双方合作的基础，也是实现互利共赢的重要保障。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在特定项目（以下简称“合作项目”）中的权利与义务，建立长期稳定的合作关系，通过双方的共同努力，实现合作项目的顺利推进与预期目标的达成。合作项目具体涉及商业地产的租赁管理、市场营销及运营服务，包括但不限于XX商业广场的招商、客户维护、品牌推广、物业管理等。甲方提供合作项目所需的基础设施及资金支持，乙方负责提供专业的商业管理及运营服务，双方共同推动合作项目的商业价值提升。本协议的签订旨在为双方合作提供法律保障，确保合作项目的有序进行，并促进双方的共同发展。

第二条定义

1.“合作项目”指甲方提供的XX商业广场，包括但不限于商业租赁区域、办公区域及相关配套设施。

2.“租赁管理”指乙方根据本协议约定，对合作项目进行招商、客户签约、租金收取、租户服务等工作。

3.“市场营销”指乙方负责合作项目的品牌推广、广告宣传、活动策划等，以提升项目知名度和吸引力。

4.“运营服务”指乙方提供的物业管理、客户维护、设施维修等服务，确保合作项目的正常运营。

5.“服务费”指甲方根据本协议约定向乙方支付的服务报酬，具体标准及支付方式在本协议第五条中明确。

6.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、政府政策变化等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

甲方有权监督乙方合作项目的运营管理情况，并要求乙方按照本协议约定提供服务。

甲方有权根据市场情况调整合作项目的租赁价格及政策，但需提前30日通知乙方。

甲方有义务按照本协议约定，向乙方提供合作项目所需的基础设施及资金支持，确保乙方的正常运营。

甲方有义务维护乙方的合法权益，不得泄露乙方的商业秘密或损害乙方的声誉。

甲方有义务按照本协议第五条约定，按时足额向乙方支付服务费。

甲方在合作项目中享有最终决策权，对重大事项（如租赁策略、租金调整等）具有审批权。

2.乙方的权力和义务：

乙方有权根据本协议约定，全面负责合作项目的租赁管理、市场营销及运营服务。

乙方有权按照本协议第五条约定，收取服务费，并有权要求甲方按时足额支付。

乙方有权在合作项目中进行市场调研、客户分析等工作，以优化运营策略。

乙方有义务按照本协议第二条定义的“运营服务”标准，提供专业的物业管理、客户维护及设施维修服务。

乙方有义务建立完善的管理制度，确保合作项目的安全、整洁及高效运营。

乙方有义务保护甲方的商业利益，不得利用合作项目从事任何损害甲方利益的活动。

乙方有义务配合甲方的市场推广活动，提供必要的资源及支持。

乙方有义务在发生重大市场变化或运营问题时，及时向甲方报告并提出解决方案。

乙方有义务遵守国家法律法规及行业规范，确保合作项目的合规运营。

乙方有义务维护合作项目的品牌形象，不得从事任何损害品牌声誉的行为。

乙方有义务在协议终止后，按时移交合作项目的相关资料及设施，并配合甲方进行后续的运营交接工作。

乙方在合作项目中享有运营管理的自主权，但在重大事项上需向甲方报告并取得甲方同意。

第四条价格与支付条件

1.服务费：甲方同意向乙方支付服务费，用于补偿乙方在合作项目提供的租赁管理、市场营销及运营服务。服务费的计算标准为合作项目年度总租赁收入的X%（具体比例由双方根据市场情况及合作项目规模协商确定，并在附件中明确），或采用固定金额/年/平方米的方式（具体标准由双方协商确定）。服务费的计算周期为自然年，自合作项目租赁期开始之日的次日起计算至当年租赁期结束之日止。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费支付至乙方指定的银行账户。乙方应在收到服务费前，向甲方提供等额的增值税专用发票或普通发票。

3.支付时间：甲方应于每个计算周期结束后的30日内，根据乙方提供的经甲方审核确认的服务费结算单，支付该周期的服务费。如甲方延迟支付，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之五向乙方支付违约金，但违约金总额不超过服务费的XX%。

4.其他费用：除服务费外，合作项目产生的其他费用（如税费、第三方服务费等）由双方根据实际情况协商分担，具体分担方式在本协议附件中明确。甲方应承担的费用，乙方应在收到相关账单后及时向甲方提供，甲方应在收到账单后15日内核实并支付。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为五年，自YYYY年MM月DD日起至YYYY年MM月DD日止。协议期满前三个月，如双方均有意继续合作，应另行协商签订续期协议。

2.合作项目租赁期：合作项目的租赁期自YYYY年MM月DD日起至YYYY年MM月DD日止，共计XX年。本协议的履行期限应与租赁期保持一致，或根据双方协商确定shorter的期限。

3.关键时间节点：乙方应在合作项目租赁期开始前的XX日内，完成招商及市场准备工作；每年第一季度结束前，向甲方提交上一年度的运营报告及下一年度的运营计划；每月结束后X日内，向甲方提交当月的运营数据及费用结算单。

4.提前终止：经双方协商一致，或出现本协议约定的不可抗力、一方严重违约等情形，本协议可提前终止。协议终止后，双方应在XX日内完成合作项目的交接工作，并结算相关费用。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

1.1若甲方未按时足额支付服务费，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之五向乙方支付违约金，但违约金总额不超过服务费的XX%。逾期超过XX日，乙方有权暂停服务，直至甲方付清欠款及违约金。若甲方仍拒不支付，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿由此造成的损失。

1.2若甲方未按本协议约定提供合作项目所需的基础设施及资金支持，导致乙方无法正常履行服务，甲方应承担相应的责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。若情况严重，乙方有权解除本协议。

1.3若甲方违反本协议关于市场租赁价格的调整规定，擅自提高或降低租金标准，造成乙方利益受损，甲方应承担赔偿责任。

1.4若甲方泄露乙方的商业秘密或损害乙方的声誉，甲方应承担相应的法律责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

2.乙方违约责任：

2.1若乙方未按本协议约定提供租赁管理、市场营销及运营服务，或服务质量不符合标准，甲方有权要求乙方限期整改。若乙方在限期内未能有效整改，甲方有权根据情节严重程度，要求乙方支付违约金，或解除本协议。违约金的计算标准为当期服务费的XX%，或根据实际损失计算。

2.2若乙方擅自提高服务费标准，或收取本协议未约定的费用，甲方有权拒绝支付，并要求乙方退还已收取的费用。若情况严重，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿由此造成的损失。

2.3若乙方利用合作项目从事任何损害甲方利益的活动，如泄露甲方商业秘密、进行不正当竞争等，乙方应承担相应的法律责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。甲方有权立即解除本协议，并要求乙方承担违约责任。

2.4若乙方在合作项目运营过程中出现重大安全事故或客户投诉，导致甲方声誉受损，乙方应承担相应的责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。

2.5若乙方未按本协议约定的时间节点提交运营报告、数据结算单等资料，每逾期一日，应按逾期提交资料金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过XX日，甲方有权要求乙方限期提交，若仍拒不提交，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿由此造成的损失。

3.违约金的限制：本协议约定的违约金条款仅为双方违约责任的一部分，任何一方违约时，守约方除要求支付违约金外，还有权要求违约方赔偿因其违约行为所造成的直接损失和间接损失。但赔偿总额不得超过违约行为发生时，违约方从守约方处预期获得的利益。

4.解除协议的后果：若一方严重违约，导致本协议无法继续履行，守约方有权解除本协议。协议解除后，双方应在XX日内完成合作项目的交接工作，并结算相关费用。违约方应承担由此产生的所有责任，并赔偿守约方因此遭受的损失。

5.不可抗力导致的违约：若因不可抗力导致一方无法履行本协议，该方应立即通知对方，并提供相关证明文件。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。因不可抗力导致的履行障碍，该方不承担违约责任。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、恐怖袭击、政府行为（如法律法规的变更、政策调整、征收征用等）、疫情及其防控措施等。不可抗力事件应导致或合理预期将导致本协议约定义务的履行受到阻碍或无法履行。

2.通知义务：任何一方在发生或预见到不可抗力事件可能影响本协议履行时，应立即通知对方，并提供相关证明文件。通知应在合理期限内发出，以确保对方有充分的时间评估不可抗力事件的影响。

3.协商处理：收到不可抗力通知后，双方应尽快协商，根据不可抗力事件的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。协商期间，不因不可抗力事件而影响双方已产生的权利和义务。

4.责任免除：因不可抗力导致任何一方无法履行或无法完全履行本协议约定的义务，该方不承担违约责任，但应及时采取措施减少损失，并应在一合理期限内（通常不超过XX日）向对方提供不可抗力影响的详细说明及证明文件。不可抗力影响消除后，受影响方应尽快恢复履行本协议义务。

5.协议解除：若不可抗力事件持续超过XX日，且导致本协议目的无法实现，任何一方均有权单方面解除本协议，但应提前XX日书面通知对方。解除协议后，双方应根据实际履行情况，协商解决费用结算、资产交接等后续事宜，互不承担违约责任。

6.不可免除的责任：尽管本协议规定了不可抗力免责条款，但若一方因迟延履行后发生不可抗力事件，不能免除其迟延履行部分的责任；若一方在不可抗力发生后未采取合理措施导致损失扩大，其扩大的损失部分不能免除责任。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议解释、履行障碍、违约责任等，双方应首先通过友好协商的方式解决。协商应本着公平、合理的原则，寻求双方均可接受的解决方案。

2.协商不成：若双方在收到争议一方书面通知后的XX日内（自通知发出之日起算）未能通过协商解决争议，任何一方均有权选择以下第（一）项或第（二）项方式解决：

（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼。协议履行地或甲方所在地的人民法院对本案具有管辖权。双方应友好指定其中一个法院作为管辖法院，并在本协议中明确记载。选择诉讼方式解决争议的，应适用中华人民共和国法律进行裁判。

（二）提交XX仲裁委员会（或根据双方协商选择其他仲裁机构），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为XX市。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁过程中，双方应遵守仲裁规则，并应相互配合，以促进仲裁程序的顺利进行。

3.仲裁/诉讼前的保密：在通过仲裁或诉讼解决争议期间，未经对方书面同意，任何一方不得向任何第三方（包括但不限于政府部门、媒体、公众等）披露争议的具体内容、过程、证据材料及仲裁或诉讼结果，但法律规定的例外情况除外。

4.争议解决的费用：因本协议引起的或与本协议有关的任何争议解决费用（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、差旅费等），除双方另有书面约定外，均由败诉方承担；若双方均有责任，则应根据责任大小比例分担。仲裁或诉讼期间，各自产生的律师费等费用由各自承担。

5.争议的解决不影响合同的继续履行：除非争议涉及本协议的核心条款或导致协议目的无法实现，否则在一方提起仲裁或诉讼后，双方应继续履行本协议中未受争议影响的条款，直至争议解决为止。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前XX日书面通知对方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过传真发送的，发送成功时视为送达；通过邮寄发送的，寄出后XX日视为送达。对于紧急情况或重要事项，可采用更快捷的方式（如专人递送、即时通讯工具）进行通知，并以书面方式补发。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。任何一方不得单方面修改或补充本协议，单方面作出的修改或补充均不具有法律效力。

3.分割性：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议某一条款被认定无效，双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款，以代替无效条款。

4.可分割性：本协议是双方关于合作事宜的完整协议，取代双方此前就此事项进行的所有口头或书面协议、谅解或安排。本协议的任何内容均不得通过口头承诺或行为进行变更。

5.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。若本协议包含与国际惯例或外国法律相关的条款，其解释应依据中国法律的原则进行，并确保不与强制性中国法律冲突。

6.转让：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。但甲方因合并、分立、重组等法律原因需要转让权利义务的，应提前XX日书面通知乙方，经乙方书面同意后，可由承继权利义务的第三方取代甲方地位，并继续履行本协议。

7.利益冲突：双方应避免从事可能与其在本协议项下角色或利益产生冲突的活动。若发现或预见到存在潜在的利益冲突，应立即通知对方，并采取措施消除或减少冲突，以维护守约方的利益。

8.协议的完整性与标题：本协议的标题仅为方便阅读而设，不影响协议内容的解释。本协议构成双方关于本协议标的事项的完整协议，取代此前所有相关讨论和谈判。

9.未履行或延迟履行的后果：本协议任何一方未履行或延迟履行其在本协议项下的义务，即构成违约。守约方有权要求违