房地产项目投资与融资复习题

房地产项目投资与融资复习题

一、单项选择题。

1.房地产的（）是房地产投资最重要的i种特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，

就是强调了位置对房地产投资的一种重要性。

A适应性B对专业管理时的依赖性

C位置的固定性D互相之间的影响性

答案：C

解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一种特性

2.某投资者花费8U万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%,

则（）个月可收回投资.

A50.5B60C65D75

答案：C

解析：80=1.583/0.8%[l-l/（l+0.8%）n]解得n=65

3.某项H未考虑通贷膨胀状况下，其收益率为18.27%,FI前通货膨胀率为5国则该项目的实际

收益率为（）

All.38%B12.64%Cl5.46%D16.22%

答案：B

解析：由（1+Ra）=（l+Rr）（1+Rd）求得Rr=12.64%

4.下列房地产交易活动处在房地产一级市场的是（）

A房屋出租B房地产抵押

C土地使用权出让I）土地使用权转让

答案：c

解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场

5.一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。

A高于B低于C等于D高于等于

答案：A

6.某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,

则本期预测销售量为（）万台.

?\102B120C108D88

答案：C

解析:0=0.8*110+0.2*100=108

7.下列说法不对的的是（）

A利息备付率表达使用项H利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值

应当不小于1。

B偿债备付率表达可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项

目，该指标值应当不小于1.2。

C在国际上银行一般规定这一比率维持在200%以上

D一般来说,对于一种开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目的成本利润率大体应为35%

—45%。

答案：A

解析：利息备付率对于一般房地产投资项H，该指标值应当不小于2。

8.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（)

AP(1+i)

nBF

(l+i*n)

CP*n*iDA(l+i)

n

答案：B

解析：Fn=P(l+i*n)

9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目的收益率为10乳假如每年净收益

为300万元(净收益发生任年末)，则该项目的财务净现值为()

A101万元B137万元C256万

元D500万元

答案：B

解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

10.从房地产投资的角度说，风险是指()

A房地产投资成果的好坏程度B获取预期投资收益的也许性大小

C房地产投资项目剧烈竞争程度D房地产开发程度

答案：B

解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的也许性大小.

11.风险最大的是商业物业风险，是由于()

A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

B商业投资的预测最难

15.开发商收到承包商递交的竣工结算汇报及结算资料后一般要在（）内予以核算,

予以确认或者提出修改意见。

?\10日B15日C1个

月D2个月

答案：C

解析：开发商收到承包商递交的竣工结算汇报及结算资料后一般要在1个月内予以核算，予

以确认或者提出修改意见，

16.个人住房抵押贷款期限可长达（）年。

A10B20C30D50

答案：C

解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。

17.有关贷款担保说法错误的是（）

A是为提高贷款偿还U勺也许性，减少银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的

偿还提供的一种保证。

B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

C贷款的担保并不一定能保证贷款得以足额偿还。

D贷款有保证、抵押、质押三种形式。

答案：B

解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。

18.（）的建筑规模一般都在3万户以上，服务人口在30万人以上，年营业额在

5亿元以上。

A市级购物中心B区购物商场

C居住区商场D邻里服务性商店

答案：A

解析：市级购物中心的建筑规模•般都在3万户以上，其商业辐射区域可覆盖整个都市，服

务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

19.a确定问题和调察目的，b搜集和分析信息，c制定调查计划，d汇报成果，以上诫查环

节次序对的的是（）

AabedBbacd

CcabdDacbd

答案：D

解析：应明确调查的环节，

20.申领施工许可证时，建设工期局限性一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目协议

价的（）O

A20%B30%C50%D60%

答案：C

解析：申领施工许可证时，建设工期局限性一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目协

议价的50%o

二、多选题

1.房地产投资也有缺陷，这些缺陷表目前（）

A变现性差B投资额巨大

C投资回收周期长D需要专门的知识和经验

E具有过人的胆量和风险承担精神。

答案：ABCD

解析：不包括E项。

2.银行对抵押贷款抵押率确实定，重要考虑到（）原因。

A抵押物的流动性B贷款期限U勺长短

C通货膨胀的预期D贷款企业口勺信用等级

E所处的市场条件

答案：ABCE

解析：还要考虑到抵押物价值获得的状况。

3.金融机构对开发商的贷款项目进行评估，重要审查方面包括（）o

A企业资信等级B项三基本状况

C市场分析成果D财务评价指标

E贷款担保方式

答案：BCD

解析：金融机构对开发商II勺贷款项目进行评估，重要审查方面包括项FI基本状况、市场分析

成果、财务评价指标

4.写字楼租赁合约中租金II勺调整幅度可参照（）确定。

A消费价格指数B商业零售价格指数

C上证价格指数D建安工程价格指数E中房价格指数

答案：AB

解析：重要考虑以上两种原因。

5.对置业投资来说，房地产投资的经济效果重要体现为（）方面。

A销售收入B物业增值

C减少纳税D股权增长E租金

答案：BCDE

解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果重要体现为租金、物业增值、减少纳税、股

权增长等四个方面。

6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。

A租金收入减少B附加支出增长

C物业资本价值下降D运行成本下降

E租客规定更大的租金折用

答案：ACE

解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客

规定更大的租金折扣等后果。

7.投资者可以控制的风险包括（）

A利率风险B政策性风险C资本价值风险

D持有期风险E比较风险

答案：CDE

解析：AB属于系统风险.

8.居住物业一般是指供人们居住的建筑，包括（）等。

A一般住宅B公寓C别墅

D客栈E酒店

答案：ABC

解析：客栈和酒店不属于居住物业。

9.房地产市场的功能有（）

A配置存量房地产资源和利益

B指导供应以适应需求的变化

C指导政府制定科学的土地供应计划

D引导需求适应供应条件的变化

E显示房地产巾场需求的变化。

答案：ABCDE

10.确立施工中控制质量的详细措施，重要包括（）方面

A对各项施工设备、仪器进行检查，尤其是校准多种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出

现严重误差。

B控制混凝土质量

C对对工程中的配套设备进行检查。

D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定详细有效的质量检查和评估措施

E关注各项工程的工作量。

答案：ABD

解析：不包括C、E

11.下列说法不对的的是（）

A房地产项目中两税一费指营业税、都市建设维护税和教育费附加

B营业税税额=应纳税销售（出租）收入X税率

C都市建设维护税额=应纳税销售（出租）收入X税率

D教育费附加=应纳税俏售（出租）收入义税率

E现行营'业税的税率为3%

答案：CDE

解析：都市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7%和3%。营业税税率现为5机

12.分析市场趋势的措施重要有：（）

A购置者意图调查法B销售人员意见综合法

C专家意见法D时间序列分析法

E有关分析法

答案：ABCDE

13.按照消费者对产品两种属性U勺重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。

A同质偏好B同形偏好

C集群偏好D分散偏好E心理偏好

答案：ACD

解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。

14.盈亏平衡分析的基本措施是建立（）之间的函数关系，通过对这两个函数及其

图形的分析，找出平衡点，

A销售收入与成本B销售收入与费用

C成本与产量D利润与成本E销售收入与销量

答案：CE

解析：盈亏平衡分析的基本措施是建立成本与产量、销辔收入与销量之间H勺函数关系

15.财务评价日勺辅助报表包括（）

A损益表B总投资估算表C资产负负债表

D经营成本表E借款偿还表

答案：BDE

解析：AC为基本报表。

三、判断题。

1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目日勺

过程，而间接投资是指购置建成日勺物业进行的置业投资。

2.房屋口勺吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.

3.在置业投资中,运行费用比率越高,则预示着投资项目H勺净经营收入越低,项目抵御风险H勺

能力越弱

4.多原因敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性原因同步发生变化，互相影响时，

对项目经济评价指标的影响。

5.投资机会研究，也称为预可行性研究，重要任务是对投资项目或投资方向提出提议。

6.为体现公平、平等原则，写字楼对具有支付能力的承租人都持欢迎态度。

7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工

资、办公费、银行利息等，

8.投资周期在第•阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后

于市场自然周期H勺变化。

9.市场趋势分析措施中，有关分析法是用有关分析日勺理论判断销售量与其他原因有关H勺性

质和强度，从而作出预测，这种措施尤其合用于中、短期预测。

10.决标选中中标单位意味着所有接受承包商的标书，政协议价就是中标单位的报价。

11.双重代理可以同步向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。

12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现

为放弃即期消费U勺损失所应得到的赔偿。

13.假如两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等

值的。

14.对己办埋在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售

15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.

四、计算题(共2题，每题10分，规定列出算式、计算过程，需按公式计算时要写出公式。

无计算过程，只有计算成果的不得分，计算成果保留小数点两面位。)

1.某酒店投资采用银行贷款，年利率为12%,估计一年建成，交付使用后，当年可获得净收益50

万元,后来逐年增长15%,规定23年净收益回收贷款H勺本利和，问该酒店建造时总投资应控制

在多少万元?(设投资发生在年初，收益发生在年末)

答案：

该酒店第•年末日勺净收益现值为：

P=Al/(i-s){l-[(l+s)/(l+i)]n}

=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元

该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗一般住宅70年的使用权，已知建筑容积率为

16规划建设用地面积为40000平米，建导致木为1400元/平米，专业人员费用为建导致本口勺

8%,管理费用为土地成本、建导致本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周

期为3年,(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一

次投入，建导致本'专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，假如项目建成后的市场销

售价格为4700元/平米，发售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.