房屋损坏纠纷鉴定

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房屋损坏纠纷鉴定的方法与实

例

在房屋鉴定工作中我们常常会遇到这样一类房屋鉴定项目，托付人要

求我们对房屋的损坏与其责任人的行为进行因果关系的认定，我们把

它称作“房屋损坏纠纷的鉴定”，如涉与打官司，又可称为“司法鉴

定:这类鉴定不同于房屋平安鉴定和牢靠性鉴定等其它类型的鉴定

工作，它有其自身的特点和方法。

一、房屋损坏纠纷鉴定的依据

（一）.鉴定依据房屋鉴定同珠宝、古董和医疗事故鉴定等工

作一样，是一项严谨细致的鉴定工作，不能有任何的差错和失误，故

在做出鉴定结论前必需有的确牢靠的鉴定依据。房屋的平安性鉴定和

牢靠性鉴定等类型的鉴定工作都有各自的鉴定标准、依据和方法。房

屋损坏纠纷的鉴定就没有一个现成的鉴定标准和依据，这是由于房屋

损坏的缘由千差万别，状况困难多变，许多时候还缺乏损坏过程实际

状况的记录和数据，所以只能靠鉴定技术人员依据已经驾驭的理论、

技术、阅历、损坏现状的检测数据和相关人员对房屋损坏状况的介绍,

找寻鉴定依据，进行房屋鉴定。房屋损坏纠纷鉴定的依据分为实际依

据和理论依据。

1.实际依据房屋损坏纠纷鉴定的实际依据可依据房屋

的损坏过程分成三个阶段。

（1）房屋损坏前状况的检测数据和记录（笔录、绘图、照相、摄

像）。（2）房屋损坏过程中损坏状况的跟踪检测数据和纪录。

（3）房屋损坏后损坏现状与模拟损坏全过程的检测数据和纪

录。2.理论依据房屋损坏纠纷鉴定的理论依据主要为有关的教

科书和参考书、获奖的论文、计算和论证结果，以与特定条件下公认

的鉴定实例。

二、房屋损坏纠纷鉴定的程序（一）.鉴定程序房

屋损坏纠纷鉴定应采纳好用鉴定法，鉴定程序如下：

1.鉴定目的和内容一般由与房屋损坏的相关方提出，主要是鉴

定房

屋损坏程度和造成损坏的缘由与责任，有时须要确定房屋结构的平安

度。

鉴定目的

初步调查

检查检测模拟试验

计算、分析和论证鉴定报告

成立专项鉴定小

组或专家鉴定组

补充检测

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2.初步调查依据鉴定项目规模的大小和困难难易程度，组成专

项鉴定小组或专家鉴定组。首先要向与房屋损坏有关的各方了解房屋

的建立和运用历史，房屋损坏的时间和过程，调查造成房屋损坏的相

关因素，勘测影响房屋结构变形的周边地质地况。其次要查找原设计

图、竣工图等有关原始资料并与实物核对、检查和分析。3

检查、检测和模拟试验

1).检查和纪录房屋倾斜与结构裂缝等损坏现状。

2).检查房屋的结构布路、支撑系统、结构构件、结构构造和连接

构造。3).检查地基或基础，必要时要开挖检查、勘探

或进行试验。

4).调查结构上的荷载、荷载效应与作用效应组合，必要

时进行实测统计。

5).现场和试验室检测结构材料性能与几何参数。

6).必要时进行房屋损坏过程的现场模％检测或结构试验。

4计算、分析和论证依据现场的检查记录、结构检测的数据与现场

模拟检测或结构试验的结果，进行房屋整体结构和单个构件损坏状况

的对比，承载力的计算，分析损坏缘由，提出鉴定结论，必要时请专

家进行论证。

5补充检测对于在对比、计算、分析和论证阶段发觉的问题、缺少

的数据，须进行有针对性的数据补充检测。

6鉴定报

告

1).鉴定报告中现场检测的内容必需详尽、细致、完善，须将全部

检查到的房屋损坏状况和结构检测数据具体写明，并附损坏示意图和

体的倾斜方向和倾斜率进行测定，就可精确确定房屋的地基和基础不

匀称沉降的部位。但是，由于造成地基变形和基础不匀称沉降的缘由

较多，状况较困难，故要确定使房屋地基和基础产生不匀称沉降的精

确缘由，有时也不是一件简单的事情。

造成地基和房屋基础不匀称沉降的缘由主要有三种。第一种是由十房

屋的地基土质较差、承载力较低而产生变形；其次种是房屋建成后,

由于在房屋邻近地区施工（挖沟、挖坑、挖隧道、灌水、降水），使

房屋的地基变形；第三种是第一和其次种的综合状况。但是，若要确

定是什么缘由导致这种状况的发生，还要有精确、牢靠的检测数据、

精确的计算和反复论证才能确定。

这一类的鉴定有五个要素须要确定，才能得出较精确的鉴定结

论：（1）房屋地基和基础的状况；

（2）邻近房屋的地面和地下工程的位整和深度；（3）邻近房

屋的灌水和降水工程影响的范围和程度；

（4）邻近房屋的地下和地面或灌水和降水工程的施工时间和过

程；（5）房屋地上部分墙体不匀称沉降裂缝开裂的位辂、时

间和过程。1）房屋地基和基础的状况和改变干脆影响房

屋地上结构的状态却平安。假如房屋的地基有懦弱下卧层和流沙层,

或基础为埋辂深度较浅的条形基础和独立基础，则受外界因素的影响

较大，简单出现变形和不匀称沉降。2）邻近房屋的地面和地下

工程的位络和深度干脆确定对房屋的地基和基础影响的程度，离房屋

的地基和基础越近影响越大，深度越深影响越大。3）在

房屋旁边地面灌水和降水工程的影响范围、程度与房屋地基的位路、

土质和水位等地质状况亲密相关，这须要具体的测量和计

算。4）邻近房屋的地下和地面工程或灌水和降水工程的

施工时间和过程的

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具体记录对房屋鉴定的分析和结论至关重要。

5）房屋地上部分墙体不匀称沉降裂缝开裂时间和过程的纪录、

检测结果和分析推断可以印证邻近房屋的工程对房屋地基和基础的

影响过程。下面就以怀柔区

2.施工振动造成房屋损坏的检测和鉴定

改革开放后，我国基本建设工程的数量和规模越来越多，施工振动对

四周房屋造成损坏的事务也时有发生。施工振动主要有以下几种类型:

拆旧房倒塌的振动：用大锤砸拆房屋构件的振动；挖掘机械施工振动：

爆破施工振动；打桩和打夯施工振动等。房屋受到振动的影响有大有

小。其表现形式为房屋的墙皮剥落、墙壁龟裂、地板裂缝、基础变形

或下沉等，重者甚至于造成房屋倒塌。事实上房屋受振后损坏的状况

与程度房屋结构类型、连接方式和震源的的与多种因素有关。

（一）模拟振动1.震源的模拟：

振源的种类主要分三类：一类是可以模拟再现的震源：如打

桩、打夯、碾压、锤击等；另一类是不行以模拟再现的震源：如拆房、

爆炸等；第三类震源处于两者之间，如人工爆破，有时可以完全模拟

再现，有时不行以模拟再现。

2.房屋振动损坏的模拟：

一般来说，房屋的振动损坏都是不行以完全模拟再现。但对于

一些质量较好的房屋，在振动损坏较小的状况下，还是可以基本模拟

再现。对于质量不好的房屋或连接不牢的构件等易损坏的房屋或构件,

受振后会出现较严峻的破损，它们的振动损坏过程较难模拟冉

现。（二）房屋的振动损坏检测与鉴定：

1.第一种是在振动之前即起先介入鉴定：

这种鉴定的难度低一点，在振动发生前，先了解振源的形式、特点和

性质，对房屋的现状进行具体的检测和记录，并测定房屋的自振频率

和阻尼比。在振动过程中进行监测。振动结束后对房屋的振动损害状

况进行具体的检测和记录，并与振动之前的房屋状况进行对比和鉴定,

做出房屋损坏的鉴定结论。

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2.其次种是在振动完成之后才介入鉴定：

这种振动损坏的鉴定工作难度较大。由于振动之前房屋的损坏状况不

清晰，且未检测房屋的动力特性，在振动过程中没有跟踪测试振源的

振动状况和振动数据与检测房屋的受振状况，只能检测到房屋的振后

损坏结果，这时假如房屋损坏的受振程度较大，则房屋的动力特性也

会发生较大的改

变。

这种振动振源特点和房屋的损坏的状况可以有以下几种类型：

(1)震源和受振房屋在一幢楼房内，如在楼房内装修或拆改结构施

工产生的振动，造成房屋损坏。这类震源的振动和房屋的损坏较小,

震源和房屋损坏的现场模拟基本可以再现，检测和房屋鉴定较简单进

行。

(2)震源和受振房屋有肯定的距离，但震源的振动较小或房

屋的结构连接强度较大、抗振实力较强、受振后的损坏程度较小。

这类震源和房屋损坏的现场模拟基本可以再现，检测和房屋鉴定较简

单进行。

(3)震源和受振房屋有肯定的距离，但震源的振动较大，房

屋的结构多种多样，结构的连接坚固程度各不相同。这类振动的振源

和房屋的损坏一般不行模拟再现，振动的损坏鉴定难度最

大。3.振动损坏

鉴定流程：

对于震源振动较大，房屋结构多样，房屋损坏程度较大且困难的振动

损坏鉴定，从震源的模拟、振动和房屋的检测，到房屋的损坏鉴定等

一系列的工作都要全面、细致、慎重，并反复论证。这类振动损坏的

鉴定流程大致如下：

成立鉴定专家组一依据实际状况确定模拟方案一征求有关各方的看

法一修定模拟方案