2026年房地产经纪人专业能力测试题目集

2026年房地产经纪人专业能力测试题目集一、单选题（每题2分，共20题）1.某城市2025年新建商品住宅平均售价为每平方米15000元，2026年预计售价上涨至16000元，涨幅为______%。A.6.67%B.6.25%C.5.33%D.7.14%答案：A解析：涨幅＝（16000-15000）/15000×100%＝6.67%。2.某二手房业主委托经纪人出售房产，要求“不降价出售”，若市场行情下跌，经纪人应优先采取哪种策略？A.立即降价以满足业主心理B.建议业主调整期望值C.停止委托D.推荐业主出租答案：B解析：经纪人需客观分析市场，建议业主调整期望值，而非盲目降价。3.在房屋查验中，发现墙体有渗水痕迹，经纪人应建议业主拍摄照片并记录______要素？A.渗水位置、面积、颜色B.渗水位置、时间、气味C.渗水位置、原因、维修方案D.渗水位置、程度、责任方答案：D解析：记录渗水位置、程度（是否持续）、可能的责任方（开发商或业主），便于后续协商。4.某客户预算300万元购买首套房，首付比例最低为30%，若贷款利率为4.0%，则该客户每月需还款约______元（按30年等额本息计算）？A.8667B.9333C.10000D.11333答案：B解析：贷款总额＝300×70%＝210万元，月还款＝210×4.0%/12×[1+4.0%/12]^360÷{[1+4.0%/12]^360-1}≈9333元。5.某城市规定新建商品房交付使用时，开发商必须提供______年的质量保修期？A.1B.2C.3D.5答案：C解析：根据《商品房销售管理办法》，防水工程、保温工程的最低保修期为5年，但实际交付使用时通常为3年。6.客户委托经纪人购买学区房，最关键的谈判点应是______？A.房屋面积B.学区政策稳定性C.装修程度D.付款方式答案：B解析：学区政策变动可能影响房产价值，经纪人需核实最新入学政策。7.某房产证登记面积80平方米，实际测量面积78平方米，差额2%需由谁承担？A.买卖双方协商B.卖方C.买方D.视合同约定答案：B解析：面积误差在±2%以内，归卖方承担；超出部分需协商或解除合同。8.房屋租赁合同中，最常见的押金退还争议点在于______？A.是否扣除维修费B.是否扣除中介费C.是否扣除租金D.是否扣除物业费答案：A解析：合同通常约定押金用于抵扣房屋维修费用，其他费用需另行约定。9.某城市规定二手房交易税费由买方承担，若交易价为200万元，契税税率1.5%，则买方需缴纳______元？A.30000B.20000C.15000D.25000答案：A解析：契税＝200×1.5%＝30000元（具体税率需以当地政策为准）。10.客户要求经纪人提供周边配套信息，以下哪项不属于“生活配套”？A.公交站点距离B.商业综合体规模C.学校数量D.工厂排放情况答案：D解析：生活配套指便利设施（交通、商业、教育），工厂排放属于环境问题。二、多选题（每题3分，共10题）1.房屋查验时，经纪人需重点关注的“硬伤”包括______？A.墙体空鼓B.面积缩水C.电路老化D.水管锈蚀E.学区名额被占用答案：A、C、D解析：空鼓、电路水管属于房屋物理问题，面积缩水和学区问题需核实政策。2.客户贷款买房时，影响贷款额度的因素有______？A.婚姻状况B.信用记录C.房屋评估价D.月收入水平E.首付比例答案：B、C、D、E解析：银行综合评估借款人还款能力（收入、信用）和房产价值。3.二手房交易中，经纪人促成谈判的关键要素包括______？A.买方预算匹配B.卖方心理预期把握C.税费分摊方案D.装修细节协商E.贷款审批进度答案：A、B、C解析：预算匹配、心理预期、税费分摊是核心谈判点。4.房屋租赁市场，影响租金定价的主要因素有______？A.房屋地段B.租赁政策C.装修条件D.交通便利度E.业主议价能力答案：A、C、D解析：租金主要由市场供需、房屋品质决定，政策影响相对间接。5.新建商品房交房时，开发商需提供的文件包括______？A.《房屋质量保证书》B.《住宅质量保修书》C.《竣工验收备案表》D.《土地使用权证》E.《燃气验收合格证》答案：A、B、C、E解析：D项属于产权文件，非交房必备。6.客户购买远郊房产，经纪人应重点提示的风险包括______？A.通勤时间成本B.配套设施不足C.未来升值不确定性D.物业管理缺失E.学区政策变动答案：A、B、C解析：远郊房产主要风险在于生活便利性和投资潜力。7.房屋租赁合同中，明确约定押金退还期限的常见方式有______？A.租期结束后3日内B.客户结清所有费用后C.房屋交接时D.业主确认无遗留问题后E.法院判决后答案：A、B、C解析：押金退还需在合同中明确，常见为结清费用后即时退还。8.二手房交易中，税费负担方式常见的组合有______？A.买方承担所有税费B.卖方承担交易税，买方承担增值税附加C.买卖双方各承担50%D.按房屋面积分摊税费E.买方承担契税，卖方承担个人所得税答案：B、C、E解析：税费分摊方式多样，但A、D、E组合较少见。9.房屋查验时，经纪人需注意的“软伤”包括______？A.邻居噪音B.物业管理混乱C.小区绿化率低D.电路老化E.墙体渗水答案：A、B、C解析：软伤指非物理损坏，如噪音、管理问题，E项属于硬伤。10.客户购买学区房时，经纪人需核查的关键信息包括______？A.房屋产权年限B.当前入学政策C.对口学校学位是否锁定D.未来学区规划变动E.房屋实际面积与合同一致答案：B、C、D解析：政策变动和学位锁定直接影响房产价值，A、E属于常规核查。三、判断题（每题2分，共10题）1.房屋租赁合同中，押金通常为月租金的1倍，押租期一般为1年。（×）答案：错解析：押金常见为1-3个月租金，押租期与租期一致。2.新建商品房交付时，开发商必须提供《住宅质量保修书》，否则可拒绝收房。（√）答案：对解析：无保修书属于交付程序不完整。3.二手房交易中，若房屋存在抵押，买方需等抵押解除后方可过户。（√）答案：对解析：抵押未解除时，交易无法完成。4.客户贷款买房时，公积金贷款利率通常低于商业贷款。（√）答案：对解析：公积金贷款具有政策优惠性。5.房屋查验时，经纪人需检查水管是否锈蚀，但无需测试水压。（×）答案：错解析：需测试水压是否稳定。6.学区房价格与对口学校排名成正比。（×）答案：错解析：价格受供需影响，排名只是参考因素。7.租赁合同中，若未约定维修责任，则由出租人承担所有维修费用。（√）答案：对解析：法律默认出租人承担维修义务。8.房屋面积误差超过±5%时，买卖双方可协商解除合同。（√）答案：对解析：超出合同约定范围可解除。9.新建商品房交房时，业主必须验收合格才能签字。（√）答案：对解析：签字代表认可房屋质量。10.租赁市场，租金定价主要参考房屋面积，与地段无关。（×）答案：错解析：地段是租金定价的核心因素之一。四、简答题（每题5分，共4题）1.简述房屋租赁合同中常见的违约责任有哪些？答案：-租客逾期支付租金：按日加收滞纳金（如月租金1%-3%）。-租客擅自转租：出租人有权解除合同并索赔。-出租人提前收回房屋：需赔偿双倍押金或剩余租金。-损坏房屋未修复：需赔偿维修费用。2.客户购买二手房时，经纪人应如何进行房源带看前的准备工作？答案：-核实房源真实性（产权、委托书）；-提前与客户沟通看房路线和重点；-准备相关资料（合同、税费清单）；-了解竞品房源情况，制定应对策略。3.简述房屋查验时，如何判断墙体渗水是否由开发商责任导致？答案：-查看《竣工验收备案表》，确认交付时间；-拍摄渗水部位与公共区域的对比照片；-调查同小区类似房屋是否存在相同问题；-联系开发商或物业核实维修记录。4.租赁市场火爆时，经纪人如何平衡多组客户看房需求？答案：-优先安排意向明确、预算匹配的客户；-合理安排看房时间，避免冲突；-对等待客户提供备选房源信息；-及时反馈房源状态，保持客户信任。五、计算题（每题6分，共2题）1.某二手房交易总价300万元，卖方需缴纳增值税及附加税（税率5.3%）、个人所得税（差额20%），若房产原值150万元，卖方实际到手收入为多少？答案：-增值税＝300×5.3%＝15.9万元；-个人所得税＝（300-150）×20%＝30万元；-手到收入＝300-15.9-30＝254.1万元。2.客户贷款200万元，首付30%，贷款利率4.0%（20年等额本息），月供是多少？总利息多少？答案：-贷款本金＝200×70%＝140万元；-月供＝140×4.0%/12×[1+4.0%/12]^240÷{[1+4.0%/12]^240-1}≈8144元；-总利息＝8144×240-140万元＝6.7376万元。六、案例分析题（每题10分，共2题）1.客户A委托经纪人出售房产，报价180万元，市场行情显示同类房源售价普遍下降10%。经纪人应如何应对？答案：-调查竞品降价情况，建议业主匹配市场价（如16-17万元）；-强调房源优势（如学区、装修），争取小幅议价空间；-提供租赁方案，降低业主降价心