物业消防设施维护保养计划

物业消防设施维护保养计划为切实保障物业区域内人员生命财产安全，依据《中华人民共和国消防法》《建筑消防设施的维护管理》（GB____）等法规标准，结合本物业实际运营场景，特制定本消防设施维护保养计划，确保各类消防设施始终处于完好有效状态，提升火灾防范与应急处置能力。一、维护保养目标通过规范化、周期性的维护保养，实现：1.消防设施完好率100%，关键设备（如火灾报警控制器、消防水泵）故障响应与修复时间≤24小时；2.各类系统功能符合设计及规范要求，年度消防检测合格率100%；3.物业全员消防设施操作技能与应急意识显著提升，保障火灾发生时设施可靠启动、人员安全疏散。二、维护保养范围本计划覆盖物业区域内所有消防设施，主要包括但不限于：1.火灾自动报警系统：火灾报警控制器、烟感/温感/可燃气体探测器、手动报警按钮、模块、消防电话系统、应急广播系统；2.消火栓系统：室内外消火栓、消防水泵、稳压泵、消防水池、水箱、管网阀门、水泵接合器；3.自动喷水灭火系统：喷淋泵、湿式报警阀组、水流指示器、喷淋管网、喷头、末端试水装置；4.防排烟系统：正压送风机、排烟风机、送风口、排烟口、防火阀、排烟防火阀；5.应急照明与疏散指示系统：应急照明灯、疏散指示标志、应急电源（EPS）；6.灭火器与灭火设备：干粉/二氧化碳灭火器、气体灭火系统（如有）；7.防火分隔设施：防火门、防火卷帘、挡烟垂壁。三、维护保养具体内容（一）火灾自动报警系统日常巡查：每日检查控制器运行状态（指示灯、自检功能）、探测器外观（无遮挡、积尘）、手动报警按钮/模块指示灯；测试消防电话通话质量，记录系统故障（如误报、通讯中断）并即时报修。月度维护：清洁探测器表面（采用专用工具，避免损坏），测试探测器报警功能（烟感用发烟装置、温感用加热装置）；检查模块接线牢固性，模拟触发手动报警按钮，验证声光警报、应急广播启动逻辑。季度测试：联动测试（触发报警后，检查消防泵、喷淋泵、防排烟风机、电梯迫降、非消防电源切断等联动功能）；测试应急广播分区播放、消防电话插孔通话；检查控制器历史记录（故障、报警事件）并分析处理。（二）消火栓系统日常巡查：检查室内消火栓箱（器材齐全、阀门开启灵活）、室外消火栓（无埋压、漏水）；记录管网压力表数值（稳压系统压力≥0.15MPa）。月度维护：启动消防水泵（工频/变频切换），测试水泵出水管压力（≥设计工作压力）；检查水泵控制柜指示灯、按钮功能，润滑水泵轴承；清理水池/水箱杂物、检查水位及水质（每季度取水样检测）。季度测试：模拟消火栓按钮启动水泵，检查水泵接合器接口（无损坏、标识清晰）；开启管网末端试水阀，测试水流指示器、压力开关联动启泵功能。（三）自动喷水灭火系统日常巡查：检查喷淋头（无损坏、遮挡）、末端试水装置（阀门关闭、压力表正常）；管网无渗漏、锈蚀。月度维护：启动喷淋泵（同消火栓泵测试要求），检查湿式报警阀组（阀瓣密封、延迟器排水）；测试末端试水装置（出水压力≥0.05MPa，水流指示器报警）。季度测试：模拟喷头爆破（或信号阀关闭），验证报警阀组、水流指示器、压力开关联动启泵及报警功能；检查管网支吊架牢固性，清理喷头周边障碍物。（四）其他系统维护要点防排烟系统：每月检查风机外观（无积尘、皮带松动），测试手动/自动启停功能；每季度联动测试（触发报警后，送风口/排烟口开启、风机启动，检查风速、风压）。应急照明与疏散指示系统：每日检查灯具外观（无损坏、闪烁），每月测试应急启动（切断主电源后，灯具点亮时间≤5秒，持续时间≥90分钟）。灭火器：每月检查压力（指针在绿区）、外观（无锈蚀、喷管完好）；每年称重（干粉灭火器失重≥5%时充装），到期强制报废（干粉灭火器有效期10年）。四、维护保养周期与工作安排周期工作内容责任部门/人员-------------------------------------------------------------------------------------------------------**日常（每日）**各系统外观巡查、功能目视检查，记录异常并上报保安部/巡查岗**月度**设备清洁、单体功能测试（如探测器、水泵启停），填写《月度维护记录表》工程部/维修岗**季度**系统联动测试、关键部件深度检查（如阀门密封性、管网压力）工程部+外包单位（如委托）**年度**全面检测（委托第三方消防技术服务机构），出具检测报告，整改隐患工程部+第三方说明：外包单位需具备消防设施维护保养资质，年度检测须在每年11月前完成，检测报告报属地消防部门备案。五、责任分工工程部：牵头实施维护保养，制定月度/季度工作计划；组织设备维修、系统调试，对接外包单位与第三方检测机构。保安部：负责日常巡查，发现设施故障即时上报；参与消防演练与应急处置，配合系统测试（如触发报警按钮）。客服部：收集业主/租户反馈的设施问题，协助发布维护通知（如水箱清洗停水公告）；宣传消防设施使用知识。外包单位：按合同要求完成专业维护（如探测器标定、管网打压）；提供维护报告与技术支持，24小时响应故障报修。六、应急处理机制1.故障报修：发现消防设施故障（如水泵无法启动、报警系统误报），巡查/维修人员须立即通过《消防设施故障报修单》上报，明确故障部位、现象、影响范围。2.抢修流程：工程部接报后1小时内到场核查，属内部维修的24小时内修复；需外包单位或厂家支持的，立即启动应急响应（外包单位4小时内到场），同时采取临时防范措施（如手动启动水泵、增设灭火器）。3.应急预案：火灾发生时，按《物业火灾应急预案》启动设施（如消防泵、防排烟系统）；保安部组织疏散，工程部保障设施运行，客服部协助联络救援与安抚业主。七、质量保障措施档案管理：建立《消防设施维护档案》，包含设备台账（型号、安装位置、维保记录）、月度/季度/年度维护报告、检测报告、故障处理记录；档案保存期≥5年。培训考核：每半年组织全员消防设施培训（含操作演示、故障识别）；对工程部、保安部人员进行实操考核（如水泵启停、报警系统复位），考核不合格者重新培训。监督检查：物业总经理每月抽查维护记录，每季度组