2025年鉴定估价师技能操作考核试卷及答案

2025年鉴定估价师技能操作考核试卷及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.某工业厂房评估中，已知同类厂房近期交易案例A（面积1200㎡，成交价180万元）、案例B（面积1500㎡，成交价240万元），评估对象面积1350㎡。采用市场法评估时，若仅考虑面积因素修正，且面积与价格呈线性关系，则评估对象的比准价格应为（）万元。A.202.5B.210C.216D.2252.珠宝玉石鉴定中，若某翡翠戒面在查尔斯滤色镜下呈现明显红色，最可能的原因是（）。A.天然A货翡翠B.染色处理翡翠C.注胶处理翡翠D.危料翡翠3.机器设备评估中，某设备已使用5年，设计寿命10年，市场上同型号新设备价格80万元，该设备因技术落后导致超额运营成本每年3万元（折现率6%），则其功能性贬值约为（）万元（P/A,6%,5=4.212）。A.7.82B.12.64C.15.33D.21.064.房地产评估中，某住宅项目容积率3.0，周边可比项目容积率2.5时楼面价8000元/㎡，容积率每增加0.1，楼面价修正系数为+1.5%。若评估对象所在区域容积率修正采用累进制（以2.5为基准），则评估对象楼面价修正后应为（）元/㎡。A.8720B.8960C.9120D.93605.艺术品评估中，某当代画家作品市场流通量为每年20幅，近三年平均成交价分别为120万元、140万元、160万元（按时间加权，权重分别为0.2、0.3、0.5），则其2025年市场参考价约为（）万元。A.142B.148C.152D.1566.林权评估中，某用材林小班面积500亩，平均树高12米，胸径18厘米，当地同树种立木蓄积量经验公式为M=0.0003×D²×H×N（D为胸径，H为树高，N为株数）。若该小班每亩株数120株，则总蓄积量约为（）立方米。A.3888B.4320C.4665D.51847.二手车评估中，某2021款轿车新车价25万元，已行驶6万公里（年平均2万公里），参照《机动车强制报废标准规定》（非营运小客车报废里程60万公里），采用里程法计算成新率应为（）。A.80%B.85%C.90%D.95%8.专利评估中，某发明专利剩余保护期8年，预期每年可带来超额收益50万元（折现率8%），技术分成率25%，则该专利评估值约为（）万元（P/A,8%,8=5.7466）。A.71.83B.143.67C.287.33D.356.669.古钱币鉴定中，某清代铜钱钱文“乾隆通宝”字体模糊，穿口有毛边，包浆呈均匀绿锈但无层次感，最可能的结论是（）。A.真品B.翻砂仿品C.机制仿品D.改刻品10.土地评估中，某工业用地剩余使用年限35年（基准地价对应年限50年），土地还原率5%，则年限修正系数为（）（(1+5%)^50≈11.467，(1+5%)^35≈5.516）。A.0.82B.0.85C.0.88D.0.91二、多项选择题（每题3分，共15分，少选得1分，错选不得分）11.房地产评估中，影响居住房地产价值的区域因素包括（）。A.交通便捷度B.建筑结构C.教育配套D.物业管理水平E.周边产业类型12.机器设备现场勘查时，需重点记录的技术参数包括（）。A.设备型号B.生产厂家C.安装时间D.运行小时数E.维修记录13.珠宝玉石鉴定中，可用于区分天然钻石与合成钻石的方法有（）。A.紫外荧光反应B.热导仪测试C.包裹体特征D.红外光谱分析E.密度测试14.艺术品评估需考虑的特殊因素包括（）。A.作者市场影响力B.作品创作年份C.保存状态D.材质稀缺性E.拍卖公司声誉15.无形资产评估中，收益法应用的关键参数包括（）。A.收益期限B.折现率C.分成率D.历史成本E.市场占有率三、案例分析题（共40分）（一）房地产评估案例（20分）背景：某评估机构接受委托，对位于某市新城区的“锦绣嘉园”小区1栋2单元1002室住宅进行评估，评估基准日2025年6月30日。基本信息：房屋建筑面积125㎡，2020年建成，钢混结构，楼层10/18层（无电梯费用额外分摊），户型为3室2厅2卫，装修为中等精装修（成新率85%）。小区配套有幼儿园、2000㎡中心花园、地下停车位（配比1:1.2），物业费3.5元/㎡·月。可比案例：案例1：同小区3栋3单元802室，建筑面积120㎡，2025年5月成交，成交价324万元，楼层8/18层（楼层修正系数：中间楼层（7-12层）为100，次底层（1-6层）-3%，次顶层（13-18层）-2%）。案例2：相邻小区“阳光里”，2021年建成，建筑面积128㎡，2025年4月成交，成交价340万元。该小区无幼儿园，花园面积1500㎡，停车位配比1:1.0，物业费3.0元/㎡·月（区域因素修正：“锦绣嘉园”较“阳光里”综合优势+2%）。案例3：同区域“未来城”小区，2019年建成，建筑面积123㎡，2025年6月成交，成交价318万元，户型为3室2厅1卫（户型修正系数：双卫较单卫+3%）。其他修正：交易时间修正：2025年4-6月，当地住宅价格月环比上涨0.5%；面积修正：以125㎡为基准，每增减1㎡，价格修正±0.3%；装修修正：中等精装修为基准，毛坯房修正-8%，豪华装修+5%（可比案例均为中等精装修）；成新率修正：成新率每增减5%，价格修正±1%（评估对象成新率85%，可比案例成新率均为80%）。要求：根据上述资料，计算评估对象的市场价值（需列出计算步骤，保留两位小数）。（二）机器设备评估案例（20分）背景：某企业拟转让一台2022年购入的数控车床，评估基准日2025年6月30日。设备信息：型号为CK6150，生产厂家为甲机床厂，额定功率15kW，最大加工直径500mm，最大加工长度1500mm。勘查记录：设备现安装于企业车间，外观无明显损伤，控制系统运行正常，近三年维修记录显示每年维护费用约1.2万元（含更换易损件）。经技术人员检测，设备剩余经济寿命为8年（原预计总寿命12年）。市场调查：同型号新设备现行购置价（含增值税）为85万元（增值税率13%），运杂费2万元，安装调试费3万元（均为不含税价）；类似设备的规模经济效益指数为0.7，该设备生产能力为行业平均水平的1.2倍；因技术进步，新型数控车床能耗降低20%（该设备年耗电量12万度，电价0.8元/度），折现率为8%；市场上同类型设备的实体性贬值率通常按使用年限法计算（不考虑残值）。要求：采用成本法评估该设备的市场价值（需计算重置成本、实体性贬值、功能性贬值，最终结果保留两位小数）。四、实操计算题（共25分）（一）珠宝玉石评估（10分）某翡翠手镯需评估，参数如下：颜色：正绿色（饱和度中等，均匀度85%），市场颜色等级修正：正绿（基准）、偏蓝绿-5%、偏黄绿-3%；透明度：冰种（基准透明度为糯种，冰种+8%，玻璃种+15%）；质地：细腻无明显杂质（基准质地为有少量杂质，细腻无杂质+6%）；尺寸：内径58mm（基准内径55mm，每增加1mm+2%）；可比案例：2025年5月成交的糯种、偏蓝绿、有少量杂质、内径55mm的翡翠手镯，成交价48万元。要求：计算该翡翠手镯的评估值（需列出修正过程）。（二）林权评估（15分）某用材林小班评估，具体数据如下：面积：1000亩，林分年龄12年（该树种主伐年龄25年）；蓄积量：经实测，平均胸径20cm，平均树高15m，株数110株/亩；当地立木蓄积量公式：M=0.0004×D²×H×N（D为胸径，H为树高，N为株数）；木材销售价格：800元/立方米（含增值税，税率9%），销售成本为售价的15%（含运输、采伐等费用）；投资收益率：6%（主伐时一次性计算收益）；营林成本：前5年每年投入800元/亩，第6-12年每年投入500元/亩（均发生在年初）。要求：采用收获现值法评估该林权价值（需计算蓄积量、主伐收入、营林成本现值，最终结果保留两位小数）。答案一、单项选择题1.A2.B3.B4.C5.D6.A7.C8.B9.B10.C二、多项选择题11.ACE12.ABDE13.ACD14.ABCDE15.ABCE三、案例分析题（一）房地产评估1.案例1修正：楼层修正：评估对象10层（中间层），案例1为8层（中间层），修正系数100/100=1.0；交易时间修正：5月至6月上涨0.5%，修正系数1.005；面积修正：案例1面积120㎡，评估对象125㎡，修正系数1+(125-120)×0.3%=1.015；成新率修正：评估对象成新率85%，案例1成新率80%，修正系数1+(85-80)/5×1%=1.01；修正后单价=324万/120㎡×1.0×1.005×1.015×1.01≈2.7万/㎡×1.035≈2.7945万/㎡。2.案例2修正：区域因素修正：+2%，修正系数1.02；交易时间修正：4月至6月上涨2×0.5%=1%，修正系数1.01；面积修正：案例2面积128㎡，评估对象125㎡，修正系数1-(128-125)×0.3%=0.991；成新率修正：同案例1，修正系数1.01；修正后单价=340万/128㎡×1.02×1.01×0.991×1.01≈2.656万/㎡×1.031≈2.738万/㎡。3.案例3修正：户型修正：双卫+3%，修正系数1.03；交易时间修正：6月为基准，修正系数1.0；面积修正：案例3面积123㎡，评估对象125㎡，修正系数1+(125-123)×0.3%=1.006；成新率修正：同案例1，修正系数1.01；修正后单价=318万/123㎡×1.03×1.006×1.01≈2.585万/㎡×1.046≈2.703万/㎡。4.评估单价：(2.7945+2.738+2.703)/3≈2.745万/㎡；评估总价=2.745万/㎡×125㎡≈343.13万元。（二）机器设备评估1.重置成本（不含税）：购置价=85万/(1+13%)≈75.22万元；运杂费+安装调试费=2+3=5万元；重置成本=75.22+5=80.22万元。2.实体性贬值：已使用年限=3年，总寿命12年，贬值率=3/12=25%；实体性贬值=80.22×25%=20.06万元。3.功能性贬值：年超额电费=12万度×0.8元×20%=1.92万元；贬值额=1.92万×(P/A,8%,8)=1.92×5.7466≈11.03万元。4.评估值=80.22-20.06-11.03≈49.13万元。四、实操计算题（一）珠宝玉石评估修正系数=颜色（正绿/偏蓝绿=1/0.95）×透明度（冰种/糯种=1.08/1）×质地（细腻/有杂质=1.06/1）×尺寸（58mm/55mm=1+(58-55)×2%=1.06）；修正后价值=48万×(1/0.95)×1.08×1.06×1.06≈48×1.0526×1.08×1.1236≈48×1.284≈61.63万元。（二）林权评估1.蓄积量=0.0004×20²×15×110×1000=0.0004×400×15×110×1000=0.0004×660000×1000=264000立方米。2.主伐收入=264000×800/(1+9%)×(1-15%)≈264000×733.94×0.85≈264000×623.85≈164,696,400元。3.营林成本现值：前5年成本现值=800×1000×[(P/A,6%,5)+1]（年初投入）=800,000×(4.2124+1)=800,