土地估价考试题库及答案

土地估价考试题库及答案

一、单项选择题（每题2分，共10题）1.土地估价基本原则不包括（）A.合法原则B.替代原则C.最有效使用原则D.等价交换原则2.市场法估价核心是（）A.交易案例选择B.因素修正C.案例可比性D.价格指数调整3.收益法中土地纯收益是（）A.土地总收益B.总收益减总费用C.总收益减税费D.总收益减折旧4.成本法中土地取得成本不包括（）A.征地补偿费B.拆迁安置费C.土地开发费D.土地出让金5.基准地价是（）A.宗地地价B.区域平均地价C.标定地价D.成交地价6.最有效使用原则前提不包括（）A.法律允许B.技术可行C.经济合理D.政策优先7.假设开发法适用于（）A.已建成物业B.待开发土地C.工业用地D.住宅用地8.土地他项权利包括（）A.所有权B.使用权C.抵押权D.租赁权9.基准地价系数修正法关键是（）A.基准地价确定B.修正系数测算C.宗地条件调查D.年期修正10.土地估价报告有效期一般为（）A.6个月B.1年C.2年D.3年二、多项选择题（每题2分，共10题）1.土地估价基本方法包括（）A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法2.合法原则需考虑（）A.土地用途B.土地权利C.规划限制D.交易案例合法性3.收益法总费用包括（）A.管理费B.维修费C.税费D.保险费4.成本法土地开发成本包括（）A.基础设施建设费B.公共配套设施费C.征地补偿费D.开发期间税费5.基准地价作用包括（）A.宏观调控B.宗地估价依据C.税费征收参考D.出让底价确定6.市场法因素修正包括（）A.交易情况修正B.交易日期修正C.区域因素修正D.个别因素修正7.假设开发法参数包括（）A.开发周期B.预期售价C.开发成本D.折现率8.土地权利类型包括（）A.所有权B.使用权C.抵押权D.地役权9.市场法适用条件是（）A.充足交易案例B.案例与待估宗地可比C.交易案例真实D.市场活跃10.估价报告内容包括（）A.估价对象描述B.方法选择C.估价结果D.附件三、判断题（每题2分，共10题）1.替代原则指估价结果不得高于类似宗地最高价格。（）2.收益法适用于有收益或潜在收益的土地。（）3.成本法取得成本=征地费+拆迁安置费。（）4.基准地价是某时点区域平均地价。（）5.假设开发法核心是预测开发后价值。（）6.估价报告有效期1年，超期需重新估价。（）7.合法原则要求估价符合国家法律规定。（）8.市场法交易日期修正仅用价格指数。（）9.土地抵押估价需考虑抵押权实现可能性。（）10.成本法适用于无收益、无交易案例的土地。（）四、简答题（总4题，每题5分）1.简述合法原则内涵。答案：估价需以国家法律、法规为依据，待估宗地用途、权利、规划限制等必须合法，估价结果不得违反法律规定，确保估价行为及结果合法。2.市场法估价步骤有哪些？答案：①收集交易案例；②选可比实例；③建立价格可比基础；④因素修正（交易、日期、区域、个别）；⑤计算比准价；⑥确定最终结果。3.收益法纯收益计算思路？答案：纯收益=总收益-总费用。总收益为客观收益，总费用为必要支出（含管理费、税费等），需扣除非土地贡献的收益（如建筑物收益）。4.基准地价系数修正法适用条件？答案：①待估宗地所在区域有公布的基准地价；②基准地价覆盖待估宗地；③能准确测算宗地修正系数（年期、用途等）；④基准地价更新及时。五、讨论题（总4题，每题5分）1.讨论市场法在工业用地估价中的适用条件。答案：需满足：①区域工业用地交易活跃，有充足可比案例；②案例与待估宗地用途、规模、区位可比；③交易案例真实；④市场稳定。若市场冷清则慎用。2.讨论收益法总费用构成及注意事项。答案：含管理费、维修费、税费、保险费等。注意：①客观必要费用（非实际发生）；②扣除与土地无关的费用（如建筑物折旧）；③不同用途费用构成有差异。3.讨论假设开发法在旧改项目中的应用要点。答案：①准确测算拆迁安置成本；②考虑规划调整可能性；③测算开发周期及资金成本；④预测建成后售价结合区域供需；⑤注意政策限制（容积率、用途）影响。4.讨论最有效使用原则的应用场景。答案：适用于待估宗地用途可调整的情况，如闲置土地重新规划、旧厂房改造、未明确用途土地。需满足法律允许、技术可行、经济合理，优先选最高收益用途。答案汇总单选答案：1-