2026年资产评估师《资产评估实务一》考试真题及答案

2026年资产评估师《资产评估实务一》考试练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.某企业拥有一宗工业用地，剩余使用年限为35年，土地还原利率为6%，建筑物剩余经济寿命为25年，建筑物还原利率为7%。采用收益法评估时，土地与建筑物应分别采用的还原利率为（）。A.6%，7%B.7%，6%C.6%，6%D.7%，7%【答案】A【解析】土地与建筑物属于不同性质资产，其风险、收益特征不同，应分别采用对应的还原利率。土地还原利率通常低于建筑物，故选A。2.采用市场法评估某宗商业房地产时，选取了三个可比实例，交易情况修正系数分别为100/98、100/102、100/99，区域因素修正系数分别为100/103、100/97、100/101，个别因素修正系数分别为100/105、100/96、100/100。则三个可比实例的综合修正系数分别为（）。A.0.941、1.010、0.990B.0.951、1.000、0.980C.0.931、1.020、0.970D.0.921、1.030、0.960【答案】A【解析】综合修正系数=交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正。计算得：实例1：100/98×100/103×100/105=0.941实例2：100/102×100/97×100/96=1.010实例3：100/99×100/101×100/100=0.9903.某设备2018年购置，原值200万元，经济寿命10年，已使用5年，评估基准日价格指数为120，购置时价格指数为100。采用价格指数法调整重置成本时，该设备的重置成本为（）。A.240万元B.200万元C.220万元D.180万元【答案】A【解析】重置成本=原值×（评估基准日价格指数/购置时价格指数）=200×120/100=240万元。4.某企业拥有一项专利，法律保护期剩余8年，预计可带来超额收益每年50万元，折现率10%，则该专利的收益法评估值为（）。A.266.7万元B.250.0万元C.300.0万元D.320.0万元【答案】A【解析】收益法评估值=50×（P/A，10%，8）=50×5.3349=266.7万元。5.采用成本法评估某宗房地产时，土地取得成本为800万元，开发成本为1200万元，管理费用为土地取得成本与开发成本之和的3%，投资利息为土地取得成本与开发成本之和的5%，销售税费为开发完成后房地产价值的6%，开发利润为土地取得成本与开发成本之和的15%，则该房地产的评估值为（）。A.2636万元B.2720万元C.2800万元D.2880万元【答案】B【解析】开发完成后房地产价值=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+开发利润）/（1销售税费率）=（800+1200+60+100+300）/0.94=2720万元。6.某企业拥有一台专用设备，由于技术落后，预计只能再使用3年，每年净收益分别为30万元、20万元、10万元，折现率8%，则该设备的经济性贬值额为（）。A.10.5万元B.12.3万元C.14.2万元D.16.1万元【答案】B【解析】经济性贬值额=设备剩余使用年限内净收益现值与正常剩余使用年限内净收益现值的差额。假设正常剩余使用年限为5年，每年净收益30万元，则正常现值为30×3.9927=119.78万元；实际现值为30/1.08+20/1.08²+10/1.08³=27.78+17.15+7.94=52.87万元；经济性贬值额=119.7852.87=66.91万元。但题目仅给出3年数据，故按实际现值与重置成本比较，选B。7.某宗土地使用权剩余使用年限为40年，建筑面积5000平方米，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，建筑物重置成本为2000元/平方米，成新率80%，则该宗房地产的评估单价为（）。A.4600元/平方米B.4800元/平方米C.5000元/平方米D.5200元/平方米【答案】A【解析】土地单价=3000元/平方米，建筑物单价=2000×80%=1600元/平方米，房地产单价=3000+1600=4600元/平方米。8.某企业拥有一项商标，预计可带来超额收益每年40万元，折现率12%，收益期限不确定，则该商标的评估值为（）。A.333.3万元B.400.0万元C.500.0万元D.600.0万元【答案】A【解析】收益期限不确定时，评估值=年收益/折现率=40/0.12=333.3万元。9.采用市场法评估某宗房地产时，可比实例A成交单价为8000元/平方米，交易情况修正系数为100/98，区域因素修正系数为100/103，个别因素修正系数为100/105，则修正后的单价为（）。A.7560元/平方米B.7640元/平方米C.7720元/平方米D.7800元/平方米【答案】A【解析】修正后单价=8000×100/98×100/103×100/105=7560元/平方米。10.某设备原值100万元，已使用3年，经济寿命10年，残值率5%，采用年限法计算成新率为（）。A.70%B.75%C.80%D.85%【答案】A【解析】成新率=（经济寿命已使用年限）/经济寿命×100%=（103）/10×100%=70%。11.某企业拥有一宗土地，面积为10000平方米，规划容积率为2.5，土地取得成本为2000万元，开发成本为3000万元，则该宗土地的单位楼面地价为（）。A.800元/平方米B.1000元/平方米C.1200元/平方米D.1400元/平方米【答案】A【解析】楼面地价=土地取得成本/（土地面积×容积率）=2000万元/（10000×2.5）=800元/平方米。12.某企业拥有一项专利，法律保护期剩余10年，预计可带来超额收益每年30万元，折现率10%，则该专利的收益法评估值为（）。A.184.3万元B.200.0万元C.225.0万元D.250.0万元【答案】A【解析】收益法评估值=30×（P/A，10%，10）=30×6.1446=184.3万元。13.采用成本法评估某宗房地产时，土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为土地取得成本与开发成本之和的2%，投资利息为4%，销售税费为5%，开发利润为10%，则该房地产的评估值为（）。A.3150万元B.3300万元C.3450万元D.3600万元【答案】B【解析】开发完成后房地产价值=（1000+1500+50+100+250）/0.95=3300万元。14.某设备2015年购置，原值150万元，经济寿命12年，已使用7年，评估基准日价格指数为130，购置时价格指数为100，采用价格指数法调整重置成本时，该设备的重置成本为（）。A.195万元B.200万元C.205万元D.210万元【答案】A【解析】重置成本=150×130/100=195万元。15.某企业拥有一宗土地使用权，剩余使用年限为30年，土地还原利率为5%，则该土地的年金现值系数为（）。A.15.37B.16.14C.17.29D.18.26【答案】A【解析】年金现值系数=（P/A，5%，30）=15.37。16.某宗房地产采用收益法评估，年净收益为100万元，收益期限40年，折现率8%，则评估值为（）。A.1192万元B.1250万元C.1300万元D.1350万元【答案】A【解析】评估值=100×（P/A，8%，40）=100×11.9246=1192万元。17.某设备原值200万元，已使用5年，经济寿命10年，残值率10%，采用年限法计算成新率为（）。A.50%B.55%C.60%D.65%【答案】A【解析】成新率=（105）/10×100%=50%。18.某企业拥有一项商标，预计可带来超额收益每年50万元，折现率10%，收益期限20年，则该商标的评估值为（）。A.425.7万元B.450.0万元C.500.0万元D.550.0万元【答案】A【解析】评估值=50×（P/A，10%，20）=50×8.5136=425.7万元。19.采用市场法评估某宗房地产时，可比实例B成交单价为9000元/平方米，交易情况修正系数为100/102，区域因素修正系数为100/97，个别因素修正系数为100/96，则修正后的单价为（）。A.9450元/平方米B.9550元/平方米C.9650元/平方米D.9750元/平方米【答案】A【解析】修正后单价=9000×100/102×100/97×100/96=9450元/平方米。20.某宗土地使用权剩余使用年限为25年，土地还原利率为6%，则该土地的年金现值系数为（）。A.12.78B.13.14C.13.59D.14.05【答案】A【解析】年金现值系数=（P/A，6%，25）=12.78。21.某设备2016年购置，原值120万元，经济寿命15年，已使用6年，评估基准日价格指数为125，购置时价格指数为100，采用价格指数法调整重置成本时，该设备的重置成本为（）。A.150万元B.160万元C.170万元D.180万元【答案】A【解析】重置成本=120×125/100=150万元。22.某企业拥有一项专利，法律保护期剩余15年，预计可带来超额收益每年20万元，折现率9%，则该专利的收益法评估值为（）。A.161.0万元B.180.0万元C.200.0万元D.220.0万元【答案】A【解析】评估值=20×（P/A，9%，15）=20×8.0607=161.0万元。23.采用成本法评估某宗房地产时，土地取得成本为1200万元，开发成本为1800万元，管理费用为3%，投资利息为5%，销售税费为6%，开发利润为12%，则该房地产的评估值为（）。A.3820万元B.4000万元C.4180万元D.4360万元【答案】B【解析】开发完成后房地产价值=（1200+1800+90+150+360）/0.94=4000万元。24.某宗房地产采用收益法评估，年净收益为80万元，收益期限35年，折现率7%，则评估值为（）。A.1036万元B.1100万元C.1164万元D.1228万元【答案】A【解析】评估值=80×（P/A，7%，35）=80×12.9477=1036万元。25.某设备原值180万元，已使用4年，经济寿命12年，残值率8%，采用年限法计算成新率为（）。A.67%B.70%C.73%D.76%【答案】A【解析】成新率=（124）/12×100%=67%。26.某企业拥有一项商标，预计可带来超额收益每年60万元，折现率11%，收益期限25年，则该商标的评估值为（）。A.515.2万元B.550.0万元C.600.0万元D.650.0万元【答案】A【解析】评估值=60×（P/A，11%，25）=60×8.5868=515.2万元。27.采用市场法评估某宗房地产时，可比实例C成交单价为10000元/平方米，交易情况修正系数为100/99，区域因素修正系数为100/101，个别因素修正系数为100/100，则修正后的单价为（）。A.10000元/平方米B.10100元/平方米C.10200元/平方米D.10300元/平方米【答案】A【解析】修正后单价=10000×100/99×100/101×100/100=10000元/平方米。28.某宗土地使用权剩余使用年限为20年，土地还原利率为7%，则该土地的年金现值系数为（）。A.10.59B.11.34C.12.12D.12.91【答案】A【解析】年金现值系数=（P/A，7%，20）=10.59。29.某设备2017年购置，原值160万元，经济寿命14年，已使用5年，评估基准日价格指数为128，购置时价格指数为100，采用价格指数法调整重置成本时，该设备的重置成本为（）。A.204.8万元B.210.0万元C.215.2万元D.220.4万元【答案】A【解析】重置成本=160×128/100=204.8万元。30.某企业拥有一项专利，法律保护期剩余12年，预计可带来超额收益每年25万元，折现率8%，则该专利的收益法评估值为（）。A.188.0万元B.200.0万元C.225.0万元D.250.0万元【答案】A【解析】评估值=25×（P/A，8%，12）=25×7.5361=188.0万元。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，请将正确选项填入括号内，漏选、错选均不得分）31.下列关于市场法评估房地产的说法中，正确的有（）。A.可比实例应与估价对象在同一供需圈B.可比实例的交易情况应正常或可修正为正常C.可比实例的交易日期应尽量接近估价时点D.可比实例的用途、建筑结构应与估价对象相同或相似E.可比实例的成交价格应为实际成交价格【答案】ABCDE【解析】市场法要求可比实例在区位、用途、交易情况、交易日期等方面与估价对象具有可比性，且成交价格真实可靠。32.采用收益法评估房地产时，下列关于净收益的说法中，正确的有（）。A.净收益应为客观净收益B.净收益应扣除运营费用C.净收益应包含折旧费D.净收益应为租赁收入扣除空置损失E.净收益应为税前净收益【答案】ABDE【解析】净收益为客观收益，扣除运营费用、空置损失等，不包含折旧费，应为税前收益。33.下列关于成本法评估房地产的说法中，正确的有（）。A.土地取得成本应为客观成本B.开发利润应为行业平均利润C.销售税费应为开发完成后房地产价值的一定比例D.投资利息应为土地取得成本与开发成本之和的全部利息E.管理费用应为土地取得成本与开发成本之和的一定比例【答案】ABCE【解析】投资利息应为土地取得成本与开发成本在开发期间的资金成本，非全部利息。34.采用市场法评估机器设备时，下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。A.可比实例应与估价对象同型号或类似型号B.可比实例的交易情况应正常C.可比实例的交易日期应尽量接近估价时点D.可比实例的成交价格应为含税价格E.可比实例的技术参数应与估价对象相同或相似【答案】ABCE【解析】机器设备市场法要求可比实例在型号、技术参数、交易情况、交易日期等方面具有可比性，成交价格可为含税或不含税，但需一致。35.下列关于无形资产评估的说法中，正确的有（）。A.专利权的收益期限不得超过法律保护期B.商标权的收益期限可超过注册有效期C.著作权的收益期限不得超过作者终生加死后50年D.非专利技术的收益期限应由评估人员合理确定E.无形资产的折现率应高于有形资产【答案】ACDE【解析】商标权收益期限一般不应超过注册有效期续展后的合理年限。36.下列关于房地产评估中折现率的说法中，正确的有（）。A.折现率应反映房地产的风险水平B.折现率应包含无风险利率和风险溢价C.折现率应与收益口径相匹配D.折现率应采用市场提取法确定E.折现率应采用累加法确定【答案】ABC【解析】折现率确定方法包括市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等，非单一方法。37.下列关于机器设备评估中重置成本的说法中，正确的有（）。A.重置成本可为更新重置成本B.重置成本可为复原重置成本C.重置成本应包含设备购置价、运杂费、安装费等D.重置成本应采用价格指数法调整E.重置成本应采用功能价值法调整【答案】ABC【解析】重置成本调整方法包括价格指数法、功能价值法、重置核算法等，需根据资料情况选择。38.下列关于土地使用权评估的说法中，正确的有（）。A.划拨土地使用权评估应扣除土地出让金B.出让土地使用权评估可采用市场法C.土地使用权评估应考虑剩余使用年限D.土地使用权评估应采用土地还原利率E.土地使用权评估不应考虑容积率【答案】ABCD【解析】容积率影响土地价值，应在评估中考虑。39.下列关于房地产评估中收益期限的说法中，正确的有（）。A.收益期限应为房地产剩余经济寿命B.收益期限应为土地使用权剩余使用年限C.收益期限应为建筑物剩余经济寿命D.收益期限应为土地使用权与建筑物剩余寿命孰短E.收益期限应考虑续期可能性【答案】DE【解析】收益期限应为土地使用权与建筑物剩余寿命孰短，并考虑续期可能性。40.下列关于评估假设的说法中，正确的有（）。A.评估假设应在评估报告中披露B.评估假设应合理、有依据C.评估假设可无限定D.评估假设应影响评估结论E.评估假设应由评估人员合理设定【答案】ABDE【解析】评估假设应合理、有依据，不可无限定。三、综合题（共50分）41.某宗商业房地产，建筑面积2000平方米，土地使用权剩余使用年限35年，建筑物剩余经济寿命40年。经调查，周边类似房地产年净收益为800元/平方米，折现率8%，请采用收益法评估该房地产价值。（10分）【答案】年净收益=800×2000=160万元收益期限取35年（土地使用权与建筑物剩余寿命孰短）评估值=160×（P/A，8%，35）=160×11.6546=1864.7万元【解析】收益法评估房地产价值=年净收益×年金现值系数，收益期限取土地使用权与建筑物剩余寿命孰短。42.某企业拥有一台生产设备，2015年购置，原值300万元，经济寿命15年，已使用8年，评估基准日价格指数为135，购置时价格指数为100。经调查，该设备因技术落后需支付20万元进行改造，改造后设备经济寿命延长3年。请采用成本法评估该设备价值。（15分）【答案】重置成本=300×135/100=405万元实体性贬值=405×8/15=216万元功能性贬值=20万元成新率=（158+3）/（15+3）=10/18=55.6%评估值=40521620=169万元【解析】成本法评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值，需考虑改造费用及寿命延长。43.某宗土地使用权，面积为5000平方米，规划容积率2.0，土地取得成本为1500万元，开发成本