学校物业管理服务方案（标准版）

学校物业管理服务方案（标准版）一、方案总则（一）方案背景学校物业管理是保障校园正常教育教学秩序、营造优质育人环境的核心支撑。为响应教育领域后勤服务规范化要求，适应学校“立德树人”根本任务需求，通过专业化、精细化、人性化的物业管理服务，统筹校园安全、环境、设施、后勤等全维度保障工作，特制定本标准化服务方案。本方案适用于各类中小学、高等院校及职业院校的物业管理服务工作，可根据学校具体规模、办学特色灵活调整实施。（二）指导思想坚持“安全第一、服务至上、师生为本、精细管理”的核心原则，以保障教育教学工作顺利开展为核心目标，强化责任意识、服务意识与创新意识，构建“标准化流程+专业化团队+智能化管理”的服务体系，为师生打造安全、整洁、舒适、便捷的工作、学习与生活空间，为学校高质量发展提供坚实后勤保障。（三）服务目标安全保障有力：杜绝重特大安全责任事故，有效预防一般性安全事件，校园安全防控体系健全，师生安全感与满意度≥95%。环境品质优良：实现校园“净化、绿化、美化、亮化”目标，公共区域整洁有序，绿化景观完好，环境达标率100%。设施运行高效：各类教学、办公、生活设施设备完好率≥98%，故障响应及时，维修处置规范，保障教学活动无中断。服务响应及时：建立快速响应机制，一般服务需求2小时内响应，紧急维修15分钟内到场，服务办结率≥98%。管理规范有序：健全各项管理制度与操作规程，实现服务流程标准化、工作记录规范化、考核评价科学化。二、服务范围与核心内容（一）安全保卫服务安全是校园运行的生命线，构建“人防+技防+物防”三位一体的安全防控体系，全方位保障校园安全。门岗管理：严格执行校门出入管理制度，对进出人员、车辆进行查验、登记，严禁无关人员、危险物品进入校园；维持校门周边秩序，保障上下学时段师生出入安全；规范收发报刊、信件、快递等物资，确保准确分发、无遗漏。巡逻守护：制定科学的巡逻路线与频次，对教学楼、实验楼、图书馆、宿舍区、财务室、配电房等重点区域实施24小时不间断巡逻；及时发现并处置安全隐患，制止违规行为，做好详细巡逻记录，确保可追溯。视频监控：保障校园监控系统24小时正常运行，监控画面清晰可辨；定期检查、维护监控设备，发现故障立即报修并跟踪处置；严格遵守监控信息管理规定，保护师生隐私，严禁违规调取、传播监控数据。消防安全：定期开展消防安全检查，确保消防设施、器材完好有效，消防通道畅通无阻；每学期组织至少1次消防知识宣传培训与应急演练，提升师生消防安全意识与自救互救能力；建立消防应急预案，明确应急处置流程。交通与应急管理：规范校园内车辆行驶、停放秩序，设置清晰交通标识，严禁乱停乱放；建立突发事件（火灾、盗窃、自然灾害、校园伤害等）应急预案，接到报警后快速响应、果断处置，并按程序及时上报。（二）环境保洁与绿化养护服务营造整洁优美的校园环境，彰显学校文明形象，为师生提供宜人的学习工作氛围。日常保洁：覆盖教学楼、办公楼、实验楼、图书馆、食堂、宿舍、卫生间、走廊、楼梯、电梯轿厢、会议室、公共活动场所、道路、操场、绿化带等全区域；执行“地面无杂物、无积水、无痰渍，墙面门窗洁净，卫生间无异味、无污渍，垃圾日产日清”的标准；根据区域使用频率制定差异化清扫频次（如教室每日清扫2次，卫生间每2小时巡查清洁1次）。垃圾处理：按规定分类设置垃圾桶（箱），张贴分类指引，引导师生规范投放；垃圾每日定时清运，不积压、不暴露，防止蚊蝇滋生；垃圾桶（箱）及周边区域每周至少清洁消毒2次，保持整洁卫生。绿化养护：定期对校园花草树木进行浇水、施肥、修剪、除草、病虫害防治；及时清理绿地内枯枝败叶、杂草杂物，保持绿地整洁；对枯死苗木及时补种更换，保障绿化景观完整性；重点保护古树名木及其生长环境，建立专项养护档案。特殊场景保洁：雨季及时清理积水、落叶，冬季做好道路除冰防滑；考试、大型活动期间，增派人员强化现场保洁，保障活动顺利开展。（三）设施设备运行与维护服务保障各类设施设备正常运行，是教育教学活动顺利开展的物质基础，建立全生命周期设备管理机制。水电设施管理：定期检查维护供水、供电管网及设备（水泵、配电箱、电表、水表等），确保运行正常；接到水电故障报修后，快速到场处置（一般故障2小时内解决，复杂故障24小时内拿出方案）；加强节水节电宣传，定期排查跑冒滴漏，降低能源消耗。建筑物及附属设施维护：定期巡检教学楼、办公楼、宿舍等建筑物的屋顶、墙面、地面、门窗、楼梯、扶手等，及时修复破损部位；对下水道、排水沟、化粪池等定期清淤疏通，防止堵塞溢漏；保障校园路灯、走廊灯等照明设施完好，损坏后24小时内更换。特种设备管理：电梯、锅炉等特种设备严格遵守国家相关规定，定期进行检测检验，建立专项台账与运行档案；委托具备资质的单位进行专业维护保养，确保安全运行；配备专职操作人员，持证上岗。其他设备维护：对空调、通风系统、多媒体教学设备、体育设施、安防设备等进行定期检查、保养与维修；建立设备台账，详细记录采购、维护、维修信息，实现全流程可追溯。（四）专项区域管理服务教学楼与公共区域管理：按学校作息时间精准开启、关闭教学楼宇；维护公共区域秩序，禁止大声喧哗、追逐打闹等影响教学的行为；保障公共卫生间清洁、供水正常，及时补充洗手液、卫生纸等物资。会议室与活动保障：根据学校需求，提供会议室布置、清洁、茶水服务及设备调试（音响、投影、灯光等）；大型活动（运动会、文艺汇演、家长会等）期间，配合做好场地布置、秩序维护、保洁保障等工作。宿舍管理（适用于寄宿制学校）：协助学校做好学生宿舍安全管理，禁止违规用电、使用危险品；定期检查宿舍公共设施，及时报修维护；维护宿舍区公共卫生，督促学生保持室内整洁；配合学校开展宿舍文化建设相关工作。三、管理机制与组织保障（一）组织架构设立校园物业管理服务中心，实行项目经理负责制，统筹协调各项服务工作。根据学校规模配置专业团队：项目经理1名：全面负责物业管理服务工作，对接学校后勤管理部门，处理重大问题与投诉。安全保卫组：配置门岗保安、巡逻保安、监控值班员，人员数量根据校园面积、师生规模合理确定（如每500名学生至少配置2名保安）。环境服务组：配置保洁员、绿化养护工，确保保洁与绿化工作全覆盖。工程维护组：配置水电工、维修工、特种设备操作员等专业技术人员，保障设施设备维护及时。行政协调组：配置文员1-2名，负责日常台账管理、数据统计、投诉登记与反馈等工作。（二）管理制度岗位责任制度：明确各岗位工作职责、工作标准与考核要求，确保事事有人管、件件有落实。服务流程制度：制定安全巡逻、保洁清扫、设备维修、应急处置等标准化流程，规范服务行为。巡查巡检制度：建立日常巡查、周检、月检机制，及时发现问题、跟踪整改。投诉处理制度：设立24小时服务热线，受理师生投诉与建议，承诺一般投诉24小时内反馈，复杂投诉72小时内解决并回访。培训考核制度：定期组织员工开展安全知识、专业技能、服务礼仪等培训，考核合格后方可上岗；建立绩效考核机制，将服务质量、师生满意度与薪酬挂钩。（三）沟通协调机制定期沟通：每月与学校后勤管理部门召开工作例会，汇报服务开展情况，对接需求调整，解决存在问题。日常沟通：设立专门对接人，通过电话、微信、工作群等方式，及时响应学校日常需求。意见征集：每学期至少开展1次师生满意度调查，广泛收集意见建议，针对性优化服务工作。四、服务质量标准与考核评价（一）服务质量标准安全保卫：出入管理规范，巡逻记录完整，监控系统正常运行，消防设施完好率100%，无重大安全责任事故。环境保洁：公共区域清洁达标率100%，垃圾日产日清，垃圾桶（箱）清洁无异味，师生环境满意度≥95%。绿化养护：苗木成活率≥98%，绿地无杂草杂物，病虫害防治及时有效，绿化景观保持良好。设施维护：设备完好率≥98%，故障响应及时，维修合格率100%，维修记录完整可追溯。服务态度：工作人员仪容仪表整洁，服务热情周到，文明用语，无服务态度投诉。（二）考核评价机制日常考核：项目经理每日巡查各岗位工作情况，记录考核结果，作为月度绩效依据。月度考核：学校后勤管理部门联合物业管理服务中心，对照服务质量标准开展月度考核，考核内容包括工作完成情况、师生投诉处理情况等。年度考核：结合月度考核结果、师生满意度调查、重大事件处置情况等，开展年度综合考核。结果应用：考核结果与物业服务费用挂钩，考核优秀的给予奖励；考核不合格的，提出整改意见，限期整改，整改仍不达标的，按合同约定追究责任。五、应急预案与风险防控（一）应急预案体系火灾应急预案：明确火灾报警、初期扑救、人员疏散、物资转移等流程，定期开展消防演练。安全事故应急预案：针对校园盗窃、故意伤害、踩踏等事故，制定处置流程，联动学校、公安等部门快速处置。自然灾害应急预案：针对暴雨、台风、地震等自然灾害，制定预警、防范、应急救援流程，保障师生生命财产安全。设施故障应急预案：针对停水、停电、电梯困人等设施故障，制定应急处置方案，确保快速恢复运行。（二）风险防控措施定期开展安全风险排查，重点排查消防、水电、特种设备、校园周边等风险点，建立风险台账，落实防控措施。加强员工安全培训，提升风险识别与应急处置能力。购买公众责任险、员工意外险等相关保险，降低风险损失。六、费用预算（参考）费用预算根据学校规模、服务范围、服务标准确定，主要包括以下项目：人员薪酬：保安、保洁、绿化、维修、管理人员工资、社保、福利等。物资消耗：保洁用品、绿化养护用品、维修配件、消防器材、垃圾清运等费用。设备维护：特种设备检测、专业设备保养、工具购置与维修等费用。其他费