住宅租赁合同解除程序及范文

住宅租赁合同解除程序及范文在房屋租赁关系中，租赁合同的解除是涉及出租人与承租人双方权益的重要环节。无论是因客观情况变化、一方违约，还是双方协商一致终止租赁关系，都需遵循合法合规的解除程序，以避免纠纷。本文将结合法律规定与实务操作，详细阐述住宅租赁合同的解除程序，并提供实用的解除协议范文，为租赁双方厘清操作路径。一、租赁合同解除的法定情形与适用前提租赁合同的解除分为协商解除与法定解除两类，前者基于双方合意，后者则由法律明确规定的情形触发。（一）协商解除：意思自治的体现只要出租人与承租人就解除合同达成一致，即可终止租赁关系，无需额外法定事由。常见场景包括：租赁期限内双方均无违约，但因工作调动、房屋出售（需提前告知承租人优先购买权）等原因，经友好协商同意提前解约。（二）法定解除：法律赋予的单方解除权根据《民法典》及相关司法解释，法定解除的情形需严格遵循法律要件：1.承租人的法定解除权租赁房屋存在安全隐患（如墙体开裂、甲醛超标），危及人身安全或健康；出租人未按约定维修房屋，经催告后合理期限内仍未履行维修义务；因出租人原因导致承租人无法正常使用房屋（如擅自停水停电、非法转租他人房屋等）。2.出租人的法定解除权承租人未按约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付；承租人擅自改变房屋用途、结构，或未经同意转租、转借房屋；租赁期限届满前，承租人明确表示或以行为表明不履行主要债务（如长期拖欠租金、擅自破坏房屋）。3.不可抗力或情势变更因地震、政策征收等不可抗力导致合同目的无法实现，或因疫情等情势变更（如政府管控导致房屋无法居住且非双方过错），双方可依据法律主张解除合同。二、协商解除的具体操作程序协商解除是最常见的解约方式，需注重流程的规范性，避免后续纠纷。（一）沟通与合意达成双方就解除时间、租金结算、押金退还、房屋返还状态等核心事项进行协商，明确以下要点：解约时间：确定合同解除的具体日期（如“本协议生效后，原合同于2024年X月X日解除”）；费用结算：已产生的租金、物业费、水电费等如何清算，多退少补的方式；房屋返还：承租人需在解约前完成房屋清洁、附属设施完好返还（可约定验收标准）；押金处理：无违约情形下全额退还，或扣除合理费用（需明确扣除项目及金额）。（二）拟定书面解除协议口头约定易生争议，建议签订书面《租赁合同解除协议》，明确双方权利义务终止的时间及后续责任。协议应包含：双方基本信息（姓名、身份证号、联系方式、房屋地址）；原租赁合同的签订时间、编号（如有）；解除事由（如“因承租人工作调整，双方协商一致提前终止租赁”）；解约后的权利义务（租金结算、押金退还、房屋返还要求、违约责任免除等）；双方签字盖章及日期。（三）履行与备案（可选）1.承租人按约定返还房屋，出租人验收后出具《房屋验收确认书》，注明房屋及设施状态；2.出租人按协议退还押金或结算费用，双方保留转账凭证；3.若原合同办理了租赁备案，可共同到房管部门办理解除备案（部分地区需此流程）。三、法定解除的程序与举证要求法定解除需严格遵循“催告—通知—救济”的流程，且需保留充分证据。（一）催告程序（违约类解除的前置步骤）若因对方违约（如欠租、拒修房屋）主张解除，需先履行催告义务：书面催告：以EMS、短信、微信等可留痕方式发送催告函，明确违约事实（如“截至2024年X月X日，您已拖欠租金X个月，现催告您于X日内支付，否则我方将解除合同”）；合理期限：一般给予承租人15-30日的履行期（具体可参考合同约定或行业惯例）。（二）解除通知的送达催告后对方仍未履行的，解除权人可发送《解除合同通知书》，需注意：通知内容：明确解除事由（如“因您拖欠租金达X个月且经催告未付，现依据《民法典》第X条，我方自本通知送达之日起解除租赁合同”）；送达方式：优先选择EMS（注明“解除合同通知书”）、公证送达，或通过合同约定的通讯地址发送，留存送达凭证。（三）后续处理与救济1.合同解除后，承租人应返还房屋，出租人可要求支付拖欠租金及违约金；2.若对方对解除有异议，可通过诉讼或仲裁确认解除效力（需在异议期内，一般为3个月）；3.证据保留：催告函、解除通知、租金转账记录、房屋瑕疵照片/视频、沟通记录等，以备纠纷时举证。四、解除租赁合同的注意事项（一）时间节点与通知期限协商解除：无固定期限要求，但需预留房屋返还、费用结算的合理时间；法定解除：催告期一般不少于15日，解除通知送达后，合同一般自通知到达时解除（或按通知指定的时间）。（二）房屋及设施的返还标准承租人应按“原状返还”（正常损耗除外），可提前与出租人确认验收清单；若有装修添附，需按合同约定处理（如无约定且非必要装修，承租人可拆除但应恢复原状）。（三）费用结算的细节租金：按实际租赁天数结算，多付部分可协商退还或抵扣；押金：扣除拖欠租金、损坏赔偿、清洁费用后，剩余部分应退还；物业费、水电费：以解约日为节点，双方抄表确认后结算。五、住宅租赁合同解除协议范文（一）协商解除协议（通用版）住宅租赁合同解除协议甲方（出租人）：__________身份证号：__________联系地址：__________联系方式：__________乙方（承租人）：__________身份证号：__________联系地址：__________联系方式：__________鉴于甲乙双方于____年____月____日签订《住宅租赁合同》（以下简称“原合同”），约定乙方租赁甲方位于__________的房屋（以下简称“该房屋”），现因__________（解除事由，如“乙方工作调整需异地就职”），经双方协商一致，就解除原合同事宜达成如下协议：1.合同解除：原合同自本协议生效之日（____年____月____日）起解除，双方权利义务终止。2.租金及费用结算：截至____年____月____日，乙方已支付租金至____年____月____日，剩余租金（如有）甲方应于____年____月____日前退还乙方，金额为__________元（大写：__________）；乙方应结清截至解约日的物业费、水电费、燃气费等费用，费用金额以实际发生为准，双方于____年____月____日前完成结算。3.房屋返还与押金处理：乙方应于____年____月____日前将该房屋按原状（正常损耗除外）返还甲方，附属设施（如家具、家电）应保持完好；甲方验收房屋无误后，应于____年____月____日前退还乙方押金__________元（大写：__________）。4.违约责任免除：双方确认，本协议签订后，互不追究对方在原合同履行过程中的违约责任。5.其他约定：本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方（签字/盖章）：__________乙方（签字/盖章）：__________日期：____年____月____日（二）法定解除通知书（承租人向出租人发送）解除合同通知书致：__________（出租人姓名/公司名称）本人（承租人：__________，身份证号：__________）与您于____年____月____日签订《住宅租赁合同》，租赁您位于__________的房屋。现因您存在以下违约行为：__________（如“房屋漏水严重，经本人于____年____月____日书面催告后，您未在合理期限内维修，导致房屋无法正常居住”），依据《中华人民共和国民法典》第____条（如第724条“出租人不履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”；或第722条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，需结合实际情形选择），本人现通知您：1.自本通知书送达之日起，《住宅租赁合同》正式解除；2.请您于____年____月____日前与本人办理房屋交接手续，结清相关费用，并退还押金；3.若您对本解除有异议，可在收到通知后3个月内向人民法院提起诉讼。特此通知！承租人（签字）：__________日期：____年____月____日（送达凭证：□EMS单号：__________□短信/微信截图：__________□其他：__________）六、常见问题解答（一）提前解约后，押金必须全额退还吗？答：若承租人无违约行为（如拖欠租金、损坏房屋），押金应全额退还；若存在违约，出租人可扣除合理费用（需提供损失凭证），剩余部分退还。（二）法定解除后，对方拒绝搬离怎么办？答：可通过诉讼要求对方返还房屋，并支付占用期间的费用（一般按原租金标准计算）。（三）疫情导致无法居住，能否主张解除合同？答：若因疫情管控（