办公楼中央空调系统维护手册

办公楼中央空调系统维护手册一、手册目的与适用范围本手册旨在规范办公楼中央空调系统的维护管理工作，确保系统运行稳定、能效达标，延长设备使用寿命，为办公环境提供舒适、健康的空气调节保障。适用于办公楼中央空调系统（含冷水机组、冷却塔、风机盘管、风管及控制系统等）的运维人员、物业管理人员及相关技术人员参考使用。二、中央空调系统概述办公楼中央空调系统通常由冷热源系统（冷水机组、锅炉等）、输配系统（水泵、风管、水管、阀门等）、末端系统（风机盘管、新风机组、空调箱等）及控制系统（PLC、温控器、传感器等）组成。各子系统协同工作，通过制冷/制热、通风换气、温湿度调节，实现办公区域的环境控制。三、日常维护要点（一）冷热源系统（以冷水机组为例）运行参数监控：每日记录机组的运行电流、电压、冷凝/蒸发压力、进出水温度等参数，对比设计值或历史数据，若偏差超过合理范围需排查原因（如换热器结垢、制冷剂泄漏）。油系统维护：每周检查压缩机润滑油位，油质浑浊或乳化时需更换；每月清理油过滤器，确保油路通畅。机组清洁：每月清理机组表面及周边杂物，每季度检查冷凝器/蒸发器翅片，若积尘严重，用压缩空气或专用清洗剂（避免腐蚀）吹扫、清洗。（二）冷却塔系统水质管理：每周检测冷却水质（pH值、硬度、含菌量），超标时投加缓蚀剂、阻垢剂或杀菌剂；每月清理集水池杂物，每季度检查补水阀、排污阀密封性。风机与填料维护：每周检查风机运行振动、皮带松紧度，皮带打滑时调整或更换；每月清理填料表面藻类、淤泥，破损填料及时修补。（三）末端系统（风机盘管、新风机组）滤网清洁：每月拆卸风机盘管滤网，用清水冲洗（或压缩空气吹扫），积尘严重时用中性清洁剂浸泡后晾干；新风机组滤网每两周清洁一次，污染严重时更换。冷凝水排放：每周检查冷凝水盘排水是否通畅，若积水或异味，清理水盘并消毒（可用5%次氯酸钠溶液擦拭）。风机检查：每月监听风机运行噪音，若出现异响，检查叶轮是否积尘、轴承是否缺油，必要时更换轴承或叶轮。（四）风管与水管系统风管气密性：每季度用烟雾检测仪或压力法检测风管漏风点，漏风率超标时，用密封胶或铝箔胶带修补接缝。水管保温与阀门：每月检查水管保温层是否破损，裸露管道及时修复；每季度测试阀门开关灵活性，渗漏阀门更换密封件或阀体。（五）控制系统传感器校准：每月用标准仪器校准温度、湿度、压力传感器，误差超限时调整或更换。程序与逻辑检查：每季度模拟故障（如传感器断线、水泵过载），验证控制系统的报警、保护功能是否正常。四、常见故障排查与处理（一）制冷/制热效果差可能原因：制冷剂泄漏、过滤器堵塞、换热器结垢、风机风量不足。排查步骤：1.检查机组压力表，若压力低于设计值，用检漏仪检测管道接口、阀门；2.拆卸过滤器，观察滤网是否堵塞，堵塞则清洗或更换；3.测量换热器进出水温度差，若小于设计值，需清洗换热器；4.测试风机风速，低于设计值时清理叶轮、调整皮带。（二）系统噪音异常可能原因：风机叶轮积尘、水泵气蚀、管道共振、轴承损坏。排查步骤：1.关闭设备，检查风机叶轮是否附着杂物，清理后试运行；2.观察水泵运行时是否有“滋滋”声，若有，调整水泵进出口阀门开度，排除气蚀；3.用手触摸管道，若某段振动明显，加装减震支架或橡胶垫；4.监听轴承噪音，若有金属摩擦声，更换同型号轴承。（三）冷凝水泄漏可能原因：冷凝水盘堵塞、排水管破损、风机盘管倾斜。排查步骤：1.打开风机盘管检修口，检查冷凝水盘是否积水，清理水盘内杂物、疏通排水口；2.沿排水管走向检查是否有破损，破损处用PVC胶修补或更换管道；3.用水平仪检测风机盘管安装坡度（应向排水口倾斜≥2°），倾斜不足时调整吊架。（四）控制系统故障可能原因：传感器故障、程序错误、电源异常。排查步骤：1.检查传感器接线是否松动，用万用表检测输出信号是否正常；2.重启控制器，观察是否恢复正常，若仍异常，导入备份程序或重置参数；3.检测控制箱电源电压，若波动过大，检查配电箱空开、线缆，必要时加装稳压器。五、专项维护计划（一）季节性维护（换季前）制冷季前（春季）：1.检查冷水机组制冷剂充注量，补充泄漏部分；2.清洗冷却塔填料、集水池，投加新的水处理药剂；3.测试风机盘管制冷效果，更换老化的温控器电池。制热季前（秋季）：1.检查锅炉/热泵的燃气/电加热系统，测试点火、制热功能；2.清理风管内的灰尘、杂物；3.检查热水管道保温，修复破损部位。（二）年度深度维护冷热源设备：每年聘请专业团队对冷水机组进行拆机清洗（换热器、压缩机），检测压缩机绝缘电阻；锅炉需进行烟道清理、燃烧器调试。电气系统：每年检测配电柜接线端子温升，紧固松动接线，更换老化线缆。水质处理：每年对冷却水、冷冻水系统进行化学清洗（除垢、钝化），更换水处理药剂。（三）特殊环境维护位于沿海或高湿度地区的办公楼，每半年检查风管、水管的防腐涂层，锈蚀部位重新做防腐处理；多尘环境（如临近工地），每月增加滤网清洁次数，每季度更换一次新风机组滤网。六、应急处理流程（一）突发停机1.立即切断设备电源，检查配电箱是否跳闸，若跳闸且无法复位，排查短路点；2.若为控制系统故障，重启控制器并导入备用程序，仍无效则切换至手动模式，临时开启关键设备维持基本运行；3.联系厂家技术人员或第三方维修团队，2小时内到场排查故障。（二）管道漏水1.关闭漏水管道的上下游阀门，用毛巾、水桶临时收集漏水，避免漫延至办公区域；2.检查漏水点（焊缝、接口、阀门），小面积渗漏可用堵漏胶临时处理，大面积泄漏需更换管道或阀门；3.漏水处理后，对受影响的电气设备进行烘干、绝缘检测，确认安全后重启。（三）漏电/触电1.发现人员触电，立即切断电源（不可直接触碰伤者或带电设备），若无法断电，用绝缘杆挑开电线；2.对触电者进行急救（心肺复苏、呼叫120），同时排查漏电设备，隔离故障设备；3.委托专业电工检测电气系统，修复漏电点。七、维护管理规范（一）维护记录管理建立《中央空调维护台账》，记录每次维护的日期、项目、发现的问题、处理措施、耗材更换情况；关键参数需留存电子版，便于趋势分析（可使用Excel或专业运维软件）。（二）人员培训与资质运维人员需持《制冷与空调作业证》上岗，每年参加厂家或第三方机构的技术培训；新入职人员需通过“理论+实操”考核，方可独立作业。（三）安全操作规范登高作业：2米以上作业需系安全带，搭设脚手架或使用升降平台，下方设置警戒区域；电气操作：断电后挂“禁