2025年房地产经纪人之业务操作题库与答案

2025年房地产经纪人之业务操作题库与答案1.客户王女士通过线上平台咨询一套挂牌3个月的两居室，要求经纪人小李在24小时内提供带看服务。小李应如何高效完成带看前的准备工作？答：①房源核实：登录不动产登记系统验证房产证信息，确认产权清晰无抵押查封；联系业主核对房屋现状（如家具是否留存、近期是否有维修），获取钥匙并确认最佳带看时间；②客户需求分析：通过聊天记录梳理王女士核心需求（通勤距离、学区、楼层偏好），标注房源匹配点（如距地铁800米、对口小学为重点校）；③竞品对比：筛选同小区同户型近期成交房源（如上月成交单价5.8万，当前房源报价5.6万）及在售竞品（如某房源楼层低但报价更高），制作对比表突出性价比；④带看工具：准备户型图（标注改造可能）、物业交割清单（含物业费结清证明）、税费测算表（计算契税、个税）；⑤预沟通：提前1小时短信确认带看时间地点，附导航链接；电话提醒王女士携带身份证（如需查档），询问是否需要安排车位。2.业主张先生急于出售一套满五唯一的商品房，要求报价高于同小区近期成交价10%，经纪人小刘应如何进行价格协商？答：①数据支撑：展示近3个月同小区同户型成交记录（例：3室2厅90㎡，成交单价6.2万6.4万），说明当前市场平均去化周期（约45天）；提供链家/贝壳等平台同户型在售房源列表（10套中8套报价6.3万6.5万），标注带看量高的低价房源；②业主动机挖掘：询问急售原因（如置换、资金周转），若为置换可计算“高报价延迟成交错过目标房源”的潜在损失；③定价策略建议：提出“阶梯报价法”，首月按6.5万（略高于市场价）吸引关注，配合高频率带看；若2周内无有效意向，调整至6.4万并同步推广；④承诺保障：签订限时独家委托（如30天），承诺每日带看1组、每周做2次社区推广（地推+线上直播），若未达成约定带看量可协商降价；⑤心理建设：强调“合理报价=更快成交=减少空置成本”，对比同小区上月一套高报价房源（6.8万）90天未售出，最终降价至6.3万成交的案例。3.客户陈先生带看后表示“房子不错，但客厅采光一般”，经纪人小赵应如何回应以消除顾虑？答：①共情认同：“陈哥您观察得真仔细，确实下午2点后客厅光线会稍微弱一些”（避免直接反驳）；②原因解释：“主要是小区楼间距设计（1:1.2），但这套在6层（总高11层），比低楼层好很多，您看上午10点到下午1点采光还是很充足的”（结合具体时间说明）；③解决方案：“如果您担心采光，我们可以建议做开放式设计——把客厅与阳台的推拉门拆掉（非承重墙），装透光纱帘，墙面用浅色系乳胶漆（如多乐士柔光白），视觉上会亮很多”（提供改造建议）；④对比强化：“您之前看的那套4层的房子（同户型），下午3点后基本没光了，这套6层已经是同户型里采光较好的了”（横向对比）；⑤场景化引导：“其实很多客户入住后反馈，客厅主要活动时间在白天，早上孩子上学、您上班前，光线完全够用；晚上开灯后，整体感觉更温馨”（结合生活场景）。4.买卖双方达成初步意向，经纪人小吴需协助签订二手房买卖合同，需重点审核哪些条款？答：①产权信息：核对房产证号、产权人姓名（与身份证一致）、共有情况（已婚需配偶签署《同意出售声明》）、土地性质（出让/划拨，划拨需补土地出让金）；②交易价格：明确总价（大小写一致）、付款方式（首付比例、贷款金额、尾款时间），注明“净得价”或“含税价”（避免税费争议）；③交付条款：交房时间（建议过户后3个工作日内）、户口迁移（约定迁出时间及违约金，如每逾期一日按总房款0.01%赔付）、物业交割（水/电/燃气/物业费结清，预留押金23万）；④违约责任：定金规则（收受方违约双倍返还，支付方违约无权要求返还）、解约条件（如贷款未获批可协商延期或解约）、违约赔偿（一般约定20%总房款为上限）；⑤附加条款：家具家电清单（品牌/型号/数量，例：格力3P柜机1台、索菲亚定制衣柜2组）、装修补偿（若有）、学区占用情况（需原业主出具《学区未占用承诺》）；⑥签署确认：双方当面签署，核对签字与身份证一致，按手印；中介方加盖公章，注明经纪人姓名及资格证号。5.某房源存在“抵押未解”情况（业主用房产向银行贷款80万未结清），经纪人小周应如何协助安全交易？答：①风险告知：向买方说明“未解押房产需先还清贷款才能过户”，提示可能存在“业主挪用首付款解押”风险；②解押方案协商：方案一（业主自筹）：要求业主提供还款来源证明（如存款、借款协议），约定解押时间（建议过户前15天），由经纪人陪同至银行办理还款，取得《结清证明》后3个工作日内注销抵押；方案二（买方垫资）：签署《垫资协议》，明确垫资金额（不超过未还贷款）、垫资时间（解押至过户不超过10天）、利息（按LPR1.5倍计算），资金通过资金监管账户支付（避免直接给业主）；方案三（第三方担保）：联系担保公司出具《解押担保函》，买方支付担保费（约垫资金额1%2%），由担保公司垫资解押，过户后从房款中扣除；③资金监管：无论哪种方案，解押款必须通过银行资金监管