联发投武汉江夏项目整体定位策划报告

联投江夏区政府83万方大型商业综合体项目整体定位与发展战略项目解读核心问题研判市场机会研判整体发展战略项目整体定位项目规划构思案例借鉴3项目地位于武汉市江夏区北部的大桥新区内，北接洪山区，房地产开发刚起步，区域陌生武汉主城区大桥新区江夏区区位陌生：位于城市三环线以外10公里处，认知度低；汤逊湖西侧，偏离湖东侧传统别墅区，心理距离相对较远，区域相对陌生；片区房地产处于起步阶段：区域大部分土地为近两年新出让土地，基本为未开发的闲置土地，未形成居住氛围。区域属性区位、交通项目属性配套、规划三环线保利心语再往南，对那个地方就不是太知道了，比较偏了。——金地西岸故事销售代表万先生三环线汤逊湖大桥新区纸坊镇距三环约10公里4大桥新区位于洪山区和纸坊镇结合处，将大力发展装备制造、现代物流和科研教育三大产业新区概况：位于武汉市南近郊，版图面积56平方公里，是武汉市的“南大门”。功能定位：现代装备制造业聚集区、现代物流产业区大桥新区三大组团：一是利用大学城的优势，充分发挥各高校科技力量，打造科研教育中心；二是引进现代装备制造业，建设成特色鲜明的制造业基地；三是建设大桥新区钢材物流园，形成现代物流中心。入驻企业：南车集团长江车辆公司、武钢集团汉阳钢厂、湖北腾宇专用汽车制造有限公司、武汉六顺工程股份有限公司、日本旭诞科环境制品有限公司、顺乐钢厂、人武建安集团等区域属性区位、交通项目属性配套、规划政务新区生态休闲中心产业中心科研教育中心洪山区5项目与城市核心区域的通达性良好，特别是文化路修通后，距离主城区街道口仅需20多分钟，交通优势明显交通文化路开通凸显交通优势：8车道文化路在09年底修通后，北接珞狮南路，项目地到武昌商业中心街道口仅需20分钟车程。交通临摹：项目地往街道口：文化路-珞狮南路-街道口（20min）项目地往光谷：文化路-珞狮南路-雄楚大道民族大道-光谷公共交通：公交系统不发达，目前只有901、902和905三路公交经过文化路；其他道路：李纸路、江夏大道+世纪大道为武昌老城区和光谷新中心到达本区域的另两条交通路径；区域属性区位、交通项目属性配套、规划珞狮路较拥堵李纸路三环线文化路武昌主城区文化路民族大道江夏大道世纪大道汤逊湖项目地珞狮南路珞狮南路拥堵处野芷湖大桥野芷湖大桥汤逊湖大桥文化路光谷6具有较好的教育配套：大花岭大学城：共有3所大学，武汉大学东湖分校、华中师范大学汉口分校、长江职业技术学院其他：大花岭小学文化路沿线没有商业配套：无大型商场、超市，餐饮业不发达，没有高档酒店；生活配套缺乏;公园、医院等公共设施配套较少。现状：片区目前开发程度低，除教育配套外，商业、生活配套极其匮乏区域属性区位、交通项目属性配套、规划沿线用地未开发大花岭小学7规划：由于文化路开通和江夏区政府北迁带来的配套必将促进区域成熟，但存在较大的不确定性，项目需要完善自身配套未来规划的商业：文化路沿线项目有较大体量的商业规划，但其具体指标和开发时期都不确定，具有较大的不确定性；政府迁入：江夏区政府迁入大桥新区，同时引入人民医院，对本项目带来利好；未来入住人口：周边新建住宅项目较多，如江郡华府、菩提苑、联投龙湾等，但目前尚无入住人群，项目周边人气严重缺乏。区域属性区位、交通项目属性配套、规划作为大桥新区商业风向标，无法依赖外部商业氛围，本项目必需通过自身打造商业配套来完善大桥新区生活配套功能、以初步形成本区域商业居住氛围。开发商：海兴地产总建面：20万方商业：1.8万方开发商：中建占地：77.8万方总建面：60.1万方商业：1.2万方拿地时间：2009年10月开发商：伟鹏置业总建面：67万方商业：2万方开发商：武汉新长江地产用地：商住性质占地：7.86万方容积率：商业3.0，住宅2.0开发商：武汉中百定位：武汉中百生鲜物流配送中心占地：240余亩建面：9万方开发周期：2011年11月前建成，共18个月开发周期开发商：泰祥总建面：商业：2万方开发商：武汉汇锦置业用地：商服用地总建面：10万方开发商：武汉天道置业建面：28.1万方住宅：20万方公寓：5.6万方商业：2.5万方我们2万的商业何时推出还没提上议程，还不是看联投江夏CBD什么时候做以及做成什么样了。你们动工了，我们才有开发商业的信心。——江郡华府项目经理8周边环境：项目周边土地基本出让完毕，除红旗岛外其他均为容积率2以上的用地，片区未来将成为高容积率高密度居住集中区，具有强烈的城市意象编号开发商占地面积（万平米）容积率物业形态9湖北慈善总会44.14（662亩）慈善老年公寓7志友商贸2.4（36亩）3.5住宅/商业，25-27层高层（在建）10海兴地产18.9（283亩）2沿湖为3层物业，其余有18、28、30、33层高层（在建）13伟鹏33.17（497亩）2.27沿文化路布有商业，18-32F高层，地块中间有2栋52层高层（在建）12南车+天道+美高南车（420亩）美高（50亩）南车生活区：高层14中建77.8（1166亩）1.0别墅+高层3天道311亩1.7别墅+高层51新鸿发17新长江8.7（130亩）2沿文化路布有32层高层，4-5层多层19中天鸿源13.62（204亩）1.54（在建）52青莲文化路沿线已出让土地26宗共计约493万平方米；建筑面积超过800万平方米文化路开通后大桥新区成为土地开发热点区域，因此周边土地多为09年审批出让的，07-08年期间批地较少。

——江夏区土地交易中心叶主任数据来源：江夏土地交易中心区域属性项目属性概况、背景二区地块区域属性区位、交通项目属性配套、规划从项目情况看，地块方正，且交通进入性强，内部路网体系完善，但并无特殊的自然资源江夏区政府文化路李纸路12534467891236645781010998区域属性项目属性区域属性项目属性从地块的经济技术指标看，项目总建面约83.5万平米，商业占70%的体量，逾58万平米，政府导向下的商业综合体方向明显从经济技术指标看，项目为复合用地；从建筑体量划分看，项目以商业为核心功能，住宅占比仅30%；从土地出让情况看，楼面地价约620元/平，政府导向性的商业开发意图明显。从指标出让情况看，企业面临巨大的经营压力，具体的物业配比仍需市场论证后确定，若指标不可变则需考虑功能转换的可能性。P(2010)216号地块P(2010)217号地块P(2010)054号地块合计用地性质商住商住商住商住净用地面积137662.6851649.4588960.73278272.86建筑面积412989154948266882834819容积率3.03.03.03商业建面24177890713251882584373住宅建面1712116423515000250446限制条件90/7090/70————楼面地价730元/平239——620区域属性项目属性区域属性项目属性项目属性界定——二线省会城市、区域行政中心核心辐射范围、政府导向下的超大规模商业综合体开发项目项目解读核心问题研判核心问题分解整体发展战略项目整体定位项目规划构思案例借鉴联发投对项目的目标及限制条件开发目标目标1：安全第一，快进快出，减轻资金压力；目标2：长线来看，必须为日后项目提升留足空间，做好长期资产沉淀的准备。企业困惑和限制条件困惑：企业之前没有操作大规模商业的经验，陌生区域逾58万方商业如何解决？项目应该如何启动？启动期做什么？限制条件：项目附带五星级酒店和超高层，并且五星级酒店必须先动工这么大体量（58万平米）的商业是机会更是挑战，做好了项目肯定成功了，做不好就是企业沉重的包袱——联发投周总14由于开发周期长、回现压力大，因此联发投对项目的目标更多是面向眼前的，是“务实”的产物，纯粹是市场行为对客户目标的解读：从现实情况来看，市场压力与高形象要求之间的矛盾难以调和，“先生存，后发展”成为项目目标核心困境一就体量而言，早已上升至城市范畴，武汉尚无可借鉴案例困境二江夏区域认知度低，周边区域商业、商务氛围极度不成熟困境三联发投地产实践的第二个项目，缺乏大型综合体的操作经验开发商目标核心：先生存，后发展“先生存，后发展”的真正市场意义是什么？15核心问题后发展先生存核心问题研判：先生存，后发展陌生市场环境下，大规模综合体项目中大体量商业如何存活？在实现生存的前提下，如何推动项目远期价值的提升，最终实现品牌效应？对项目核心问题的分析，首先必须建立在对区域价值分析的基础上城市轨道交通将缩减区域间交通成本，化解区域抗性，为本项目立足武汉提供基础；四环的修建加快城市外扩，项目区域价值将被重塑，城市价值不断提升17城市发展之交通体系据武汉市轨道交通线网规划2008年修编方案（远景年），武汉轨道交通由3条市域快线和9条市区线路构成。线路全长公里站点起点-终点预计开通时间市域快线E16124蔡甸-豹澥规划中E27622黄陂-纸坊2012始E38029常福-阳逻规划中跨长江U23124金银潭-鲁巷2012年U74329黄家湖-盘龙城2017年U43328永安堂-武汉站2014年跨汉江U33728吴家山-博览中心2015-4U63122军山-三金潭2017年汉口内U13429吴家山-堤角2010-4U84527古田-阳逻2017年武昌内U53526青菱-青山规划中U92421鲁巷-东湖高新规划中环线交通：三环线推动周边区域城市化进程：2010年6月18日通车，全长88公里，双向六车道，拉近了汤逊湖、沌口和金银湖板块与主城的距离，促进了周边板块融入城市；四环线将直接加快本项目区域发展进程：随着城市外扩，政府决定在三环和外环之间增加一四环线，经过江夏新区政府，将本项目包括入环线内。规划四环线，全长约135km，27个互通连接地方道路。全线86％的路段拟采用高架桥行式通过，新建黄家湖、武湖两处过长江通道及九通桥过汉江通道。四环线规划方案路线将经过青菱乡、大桥新区，极大的加强本项目与主城区及其他区域的联通。目前正进入环境影响评价阶段，预计2011年动工。计划一期修建江夏区纸坊至汉阳东风大道等段。18轨道交通促进城市向外蔓延性扩张趋势，未来武汉三镇之间的融合成为必然顺江拓展：城市沿着长江和汉江带状延伸沿主要陆路交通干线发展,呈现圈层式、蔓延式的扩张轨道交通城市重要特征：非常明显向外扩张趋势沿路发展：呈现圈层式、蔓延式的扩张沿轨道交通发展：轴向发展，形成近水生活轴和沿交通生产轴武昌汉口长江二桥长江一桥汉阳轻轨一号线地铁二号线地铁四号线长江汉江市域快线E2纸坊注：E2线路：黄陂—机场--……--南湖—李桥村—大花岭—大桥镇—纸坊城市发展之未来趋势19政策——武昌向南：根据武汉市总体规划，武昌发展方向将向南倾斜，庙山开发区和大桥新区是两条主要发展方向武昌向南发展武昌老城区：发展出现瓶颈，外溢趋势明显洪山区：街道口、老南湖片区：武昌中心，人口向南外溢光谷区：科技产业基地江夏向北引导江夏区：纸坊镇：有向北面城市扩张趋势庙山片区：承接光谷外溢第一站大桥新区（项目所在片区）：新政府搬迁地，城市南拓区域南湖片区光谷庙山纸坊街道口大桥新区武昌老城汤逊湖

区域发展之政策利好20交通体系的逐渐完善将极大加速区域的城市化进程，预计3-5年区域纳入城市体系案例借鉴：成都西侧环线发展历程成都西侧属于城市自然发展方向：政府于2004年修建了连接主城的光华大道，城市西扩加速;4年区域开发成熟：2004-2008,城市从三环发展到四环（房地产项目集中开发）,历经约4年时间；一环三环二环四环光华大道成都环线图本项目3-5年将融入城市：连接主城区的文化路修通，加速城市向南发展；丁字桥南路、图书城路和四环线即将建设，极大拉近区域与主城距离，带动区域内房地产发展；产业的导入和江夏区政府的迁入，也将加速区域城市化进程，根据分析，预计本区域3-5年内将进入城市体系，发展逐渐成熟。区域发展之交通利好白沙洲片区在各级政府规划中，均设定为承接核心城区转移的最佳选择，政府投入重金完善白沙洲市政基础设施，使其成为江夏区域未来最直接的竞争对手21区域发展面临的主要竞争白沙洲十万人居住新区北起规划八坦路，南抵中环线，西起武咸公路，东止京广铁路，面积677.8公顷，现有人口1.04万人，规划居住人口10.5万人。位于二环线与三环线之间，属主城外围。在武汉城市总体规划确定的“多中心组团”城市布局中，主城内布局10个中心片区，主城外围有10个综合组团，白沙洲为外围组团之一。法定图则将白沙组团布局为“三点两带”：轨道交通由南至北纵穿组团中部和南部紧邻的三环线，形成“两带”；“三点”包括一个市级商业副中心（占地45公顷）、一个体育运动公园、一个社区服务中心。复兴路——武咸公路改造：复兴路——武咸公路是连接武汉南北重要的放射线，是连接白沙组团与中心城区的重要通道，是鹦鹉洲过江通道和杨泗港过江通道过长江的交通集散通道，联系城市二环线、三环线的骨干道路；复兴路（彭刘杨路-武咸公路）为城市主干道，红线宽度50米，双向六车道；武咸公路（中山路-青菱立交）为城市快速路，红线宽度60米，双向六车道，为高架桥与地面道路结合的方式。武汉城区南部门户和联结城郊的节点区域；南湖地区和白沙洲地区将共同成为洪山区今后的城区布局主体；白沙洲地区大量的城中村开始启动改造，将产生很多土地和消费需求。白沙洲区域的竞争优势大桥新区产业基础扎实，发展后劲足，经济实力远超白沙洲片区，为房地产未来发展提供的支撑力更强劲22面临竞争时大桥新区的优势白沙洲片区功能定位：居住新城白沙洲片区主导产业：现代商贸物流业白沙洲地区的物流项目带动优势较为突出。近年来，随着白沙洲农副产品大市场等一大批省市重点项目先后落户，相应的产业配套和物流配送正蓬勃发展。有龙头项目的带动，依托便捷的交通，白沙洲地区发展物流业得天独厚。白沙洲都市工业园2007年产值：51亿元白沙洲都市工业园“十二五”产业规划：“十二五”期间，白沙洲都市工业园工业武昌区总产值年均增长速度达到25%，到2015年全园产值达到240亿元。大桥新区功能定位：现代装备制造业聚集区、现代物流产业区；武汉市城市总体规划（1996-2020年）：规划期内武汉的工业发展重点应逐步转移到城镇地区。以主城的青山、关山、沌口三个大型工业区为核心，向内、外两个扇面辐射，形成关山、纸坊为主体的高新技术产业密集区域；江夏县2010年GDP：296.47亿元，江夏区GDP连续5年增速超过25%，蝉联全省县域经济第一；江夏区政府所在地；国家级产业园；科研教育中心。中铁科工南车集团武钢江夏基地武船江夏基地武汉鼓风机武锅致信亚美阀门湖北天地重工日本三菱华舟重工武汉总部东方电气凯迪电力日本旭株中建钢构腾宇汽车中铁重工武汉大学东湖分校华中师范大学汉口分校长江工程职业技术学院武汉工业职业技术学院武汉大学珞珈学院大花岭小学产业园企业名录（部分）教育机构23区域价值趋势研究总结：项目远期利好将持续兑现，显然解决现实生存问题更为重要区域发展趋势城市发展趋势客户辐射大武汉：三镇加速融合，跨区域置业成为趋势，为本项目立足全武汉，辐射三镇客户提供基础；城市价值不断提升：本项目区域将被四环囊括，未来将纳入武汉城市体系，赋予区域更高的城市价值属性；区域房地产发展的支撑力为武昌南最强：本项目未来将面临来自白沙洲板块的直接竞争，但大桥新区作为武汉市总体规划指导下的高新技术产业密集区域，产业基础扎实，发展后劲足，片区房地产市场发展前景可观。交通体系不断完善，城市外扩速度加快三镇融合，区域抗性化解，跨区置业成为趋势城市南扩，交通通达性加大，加速区域城市化3-5年纳入城市体系，区域发展趋向成熟区域未来竞争城市核心南扩第一站白沙洲未来将截流潜在客户大桥新区经济实力远超白沙洲，房地产发展的支撑力更强劲住宅：区域刚性需求大，平稳市场状态下去化无风险典型项目总建筑面积（㎡）均价（元/㎡）畅销户型开盘时间推售体量（㎡）推售套数去化情况联投龙湾2906004600-510085㎡、120㎡2010.10.52010.11.27加推10#-15#5.41万483套目前已售罄，月底加推8#、9#鸿发世纪城455944440088-90㎡、110-120㎡2009.95#2011.11#、2#2.81万3#、4#5.44万5#3.16万1082套，最新5#288套1-4#已售罄，5#剩余50%中央公馆67362430088㎡、97㎡2011.13#2.51万264套剩余20%-30%，18L以上江郡华府2240004300，尾盘5000100㎡、120㎡2009.9一二期18万、三期4.14万一二期1955套、三期293套基本售罄，剩余少量高楼层菩提苑379053未定94-98㎡、121-126㎡预计2011.3一期4.34万一期360套未开盘博雅豪庭80000420092、98-101㎡2010.81#、4#4.83万2#、3#3.08万788剩余80套左右，均为20L以上福志雅筑60000500088-90㎡2010.101#2.44万2#2.47万517套剩余40套左右平稳市场状态下项目折算年均去化量在9-14万㎡左右，本项目启动期消化8-10万㎡住宅是有市场支撑的生存问题之一25生存问题之二典型项目总规模（万㎡）商业规模（万㎡）开业时间项目发展方向武汉天地14515.7一期已开业集金融、办公、商业、居住、休闲等功能于一体的大型综合性高端项目竹叶山国际广场2020未定初步设想建设成为集商业购物中心、商务商贸中心和高档酒店娱乐于一体的城市综合体光谷世界城15034一期已开业，二期销售中，三期将于2012年初推出泛海国际广场20020一期12万商业体量于2013年年中开业，后续还有二、三期陆续推出项目一期定位为中高档，计划打造成武汉王家墩地区的综合性购物中心。项目计划引入精品超市、电影院、服饰旗舰店、KTV等业态。二期定位文化娱乐，三期定位休闲街区。英特宜家购物中心N/A30预计2015年占地600余亩，其中100亩用来建家居中心，剩余500亩建购物中心，用于经营国际品牌服装等普提金国际广场（东湖春树里）62152010年引进居然之家主力店，小商铺散售银泰百货旗舰店1515武汉单体量最大的百货主城区新建及规划商业综合体项目中，纯商业规模最高仅为34万方，本项目58万方商业面临极大的去化压力商业：58万方纯商业规模目前在武汉市无先例,为降低操盘风险,大体量商业功能需要转化项目解读核心问题研判核心问题分解整体发展战略项目整体定位项目规划构思案例借鉴核心问题12区域刚需旺盛，25万方住宅去化难度不大，关键在于高溢价目标下的市场占位58万方商业的去化才是贯穿项目始终的难点核心问题分解着眼于区域发展和项目实际，为实现快速回现滚动开发，兼顾长远价值提升和品牌树立，58万方商业如何处理？Q158万方商业体量如何去化？Q158万方商业体量如何去化？常规思路下，短期内区域对经营性商业有需求，首先考虑常规商业能解决多少体量30中南街道口光谷地块编号地块位置用途用地面积（㎡）容积率受让单位P2010(005)江夏区流芳街梁山头村商服136510.242.5美加置业P2010(004)江夏开发区大桥新区商服176452.872.1中百集团p(2010)032沌口开发区12c2号商服1199263.0万达集团P(2009)126东西湖环湖路以北，南京21世纪以西商业兼住宅10073.814.5财富兴源P2009(033)江岸区建设大道延长线与幸福大道交汇处文娱商住156859商业建面大于440003.0&2.0武汉地产2010年武汉出让的大型商服地块基本上位于三环线近郊从武汉新的城市规划看，多极化城市格局的发展远景，助推城市外扩和人口外溢，因此，商圈的外扩是必然趋势；未来武昌南的南湖、大桥新区、庙山、纸坊等城市边缘地带将逐渐发展成为区域级商圈，承担区域基本的商务功能。大桥新区庙山南湖城市多极化格局和城市外扩将推动商业的外移，近郊板块形成区域级商圈，大桥新区商业前景较好市场扫描全国现象武汉市商业格局31武汉市老商圈特征比较序号商圈业态特征主要消费群典型商业体1武广商圈以大型百货商场为主周边居住及工作人口、流动人口武汉广场、世界贸易中心、新世界百货、SOGO等2汉正街商圈以专业市场（小商品批发）为主省内中小型城市经营户、市内中低端消费者多为批发商城和企业，较少大商场3江汉路商圈以众多专业店、专卖店为主的商业街全市及部分周边地区客户王府井百货、万达广场、大洋百货、新世界百货4钟家村商圈多种业态混合，包括百货商场、专卖店、专业市场主要以汉阳区居民为主，少量外来消费者汉阳商场、铜锣湾广场、新世界百货、万顺广场等5中南商圈以大型百货为主主要为武昌及武昌周边城镇消费者，少量江北人口中南商场、中南商业广场、银泰百货、亚贸广场等6司门口商圈以百货为主武昌南消费者，以司门口周边居住人群为主多为中小型百货7街道口商圈以IT产品及中高档百货为主武昌及武昌周边城镇消费者，高校学生比重较大新世界百货、群光广场、广埠屯资讯广场武汉市新商圈特征比较序号商圈业态特征主要消费群典型商业体8王家墩商圈以零售、餐饮为主CBD办公人群为主新世界百货、三五醇、武商量贩9永清街商圈购物、休闲、会展全市客户及周边学校、企业、写字楼办公人群瑞安武汉天地10王家湾商圈购物、餐饮汉阳居住人群及郊区人群家乐福、好美家、国美电器11沌口商圈购物、运动、餐饮入驻企业导入的产业人群中百仓储、湘隆时代中心、金凯购物中心12红钢城商圈服装、餐饮、家电武钢职工及周边居住人群青山商场、中百仓储、工贸家电13光谷商圈百货、家电、休闲娱乐为主高新科技企业员工、高校教职工及学生鲁巷广场、大洋百货、群光广场、光谷步行街14江夏商圈百姓生活基本配套为主区域日常居家消费人群中百仓储、中百百货、国美电器15徐东商圈多种业态并存，包括百货商场、超市、shoppingmall等武昌北、青山消费者占主销品茂、徐东平价广场、麦德龙新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布市场扫描全国现象武汉市商业格局1234567123105674981112151413新商圈老商圈历年的发展，武汉市经济依附的传统商圈具有较高的成熟度随着城市扩张、城市格局演变，商业形态逐渐丰富，商业由集聚走向扩散阶段，散点化发展态势趋显，武汉多商圈时代来临32所属商圈商业名称规模江汉路江汉路

步行街商业街长1210米王府井百货3.5万方新民众乐园4万方武广武汉广场8万方中南

中南广场3万方中南商业街

2万方司门口司门口商业街云集各类专卖店，精品店数百家汉阳汉阳商场2.6万徐东徐东平价广场2.4万方,临街铺面长达178米老商业圈中司门口商圈略有没落，其余各商圈均通过调整实现升级换代，商圈数量、规模扩张一倍有余所属商圈商业名称规模江汉路HAPPY站台13000新佳丽广场5万方大洋百货(A座)5.5万方万达广场(B座)总建面14万方万达商业广场（C座）武广武汉国际广场6万方地下一层至地上七层SOGO33700方地下一层至地上七层世贸广场8万方街道口群光广场9万方其中2000平米的户外广场亚贸广场5万方光谷光谷

世界城40万方商业步行街鲁巷广场5万方徐东销品茂20万方市场扫描全国现象武汉市商业格局武汉市商圈存量武汉市商圈增量99200357200江汉路商圈25370080000武广商圈19000050000中南-街道口商圈450000224000光谷商圈徐东商圈单位:平方米2400033各大商圈以类百货商场为主导形式，以传统购物模式为主，供应量大，同质化竞争激烈商圈江汉路商圈武广商圈钟家村商圈中南路商圈徐东商圈街道口商圈光谷商圈王家湾商圈发展历史形成早，商圈成熟形成早，商圈成熟2000年开始发展，发展速度缓慢商圈形成早，发展速度较慢商圈形成早，2005年后发展迅速2003年零售商业开始迅速发展商圈形成较迟，2007年发展迅速2003年开始发展，发展速度较慢商业定位中档中高档中档偏低中档中档中高档中档中档偏低主营业态业态相对丰富，包括百货、超市、购物中心、商业街百货为主，辅以少量餐饮、娱乐配套业态单一，传统百货为主业态单一，传统百货和家电卖场为主业态相对丰富，包括百货、超市、购物中心业态多元化趋势发展，百货为主，辅以餐饮娱乐配套业态多元化趋势发展，目前以购物中心、百货为主从以超市、汽车4S店为主零售，逐渐过渡到复合型商业中心现有项目商业体量45.5万平方米36万平方米7万平方米16万平方米33.9万平方米22万平方米34万平方米31万平方米所属商圈商业名称商业业态武广武汉国际广场地下一层为超市，地上七层为百货武汉广场传统百货为主SOGO传统百货为主世贸广场以“穿”为主的百货经营特色，辅以电影院、美食城、电脑城、电玩城、婚纱摄影店等多功能服务项目街道口群光广场站位中高档的传统百货业态亚贸广场传统百货为主中南中南广场传统百货为主光谷光谷

世界城全程式服务的多功能，全业态，复合型商业步行街区鲁巷广场

传统百货为主徐东销品茂集商品购物中心、休闲游乐中心、餐饮娱乐中心和文化、生活中心为一体的一站式购物中心所属商圈商业名称商业业态江汉路江汉路

步行街运动休闲品牌服饰、餐饮王府井百货百货为主,辅以餐饮娱乐配套新民众乐园饮食、休闲、购物、影院、游戏室、美容等HAPPY站台集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的购物中心新佳丽广场集购物，休闲，娱乐，餐饮为一体的综合广场大洋百货(A座)传统百货为主万达广场(B座)集购物，娱乐，休闲，餐饮为一体的大型购物广场万达商业广场（C座）市场扫描全国现象武汉市商业格局城市综合体项目名称开发商总规模（万平米）商业规模（万平米）城市综合体项目名称开发商总规模（万平米）商业规模（万平米）汉阳国际商业服务中心尚在寻找开发合作伙伴300N/A华润CBD项目华润置地43.36N/A南国中心项目南国置业2211和黄老圃项目和记黄埔16.1912.5东湖万达广场大连万达N/AN/A北都生活广场南国置业11.411.4武汉国际金融广场钰龙集团183武汉天地瑞安天地14515水游城上海鹏欣集团24.89.6保利文化广场湖北保利置业有限公司13.15竹叶山国际广场武汉竹叶山集团股份有限公司2020光谷坐标城长城建设N/A4.3新岸商都江岸车辆厂120N/A菱角湖万达广场大连万达42.810后湖·新生活摩尔城武汉市十大家实业有限公司8.75.5未来城购物中心阜城房地产154中华城华氏地产31.565光谷世界城利嘉地产15034汉商银座汉商人信10.376武汉嘉茂广场武汉广信联置业有限公司9.24海天欢乐购海天集团/金驰物业105沌口万达广场大连万达3610三金鑫城国际三金地产488复地东湖国际上海复地1067英特宜家购物中心宜家家居N/A30极地海洋世界大连海昌集团83N/A武商Mall武商集团2718东湖春树里双环房地产6215创世纪广场世纪环球投资有限公司8.912.4韩国乐天百货韩国乐天资产开发株式会社N/AN/A积玉桥万达广场大连万达624.5绿地国际金融城绿地集团300N/A双联创和后湖项目双联创和置业602034各城区商业快速发展过程中，新的商业模式逐渐成为区域主旋律，武汉正进入综合体快速催熟的新阶段市场新增城市综合体项目的商业总规模为280.7万方以上未来市新增商业供应总规模496.08万方以上，其中市场新增城市综合体项目的商业总规模为280.7万方以上，占全市新增商业供应约56.58%。武汉正在进入综合体快速催熟的新阶段。市场扫描全国现象武汉市商业发展趋势35武汉市新增的大型商业体多以集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的主题性“一站式”购物中心为主序号购物中心名称1新民众乐园2万达商业广场3销品茂4光谷世界城5乐天城购物中心621世纪购物中心7武汉摩尔城武汉市各商圈购物中心存量市场扫描全国现象武汉市商业发展趋势武广商圈武商mall城徐东商圈奥山世纪城街道口商圈未来城购物中心光谷商圈光谷世界城（三期）光谷天地（光谷坐标城）王家湾商圈海天欢乐购新增购物中心项目项目名称武商MALL城位置江汉区解放大道690号 开发商武商集团与香港德信集团 开业时间2011年 总建面约260,000平米 项目资料该项目未来是武汉最高端一站式购物中心，包括有精品超市、溜冰场、一线品牌旗舰店、各类餐饮等业态。预计进驻品牌有：LV、CD、Hermes、LOEVE、PIAGET等商圈购物中心发展趋势武广武商Mall将亚贸、武广、武汉国际广场有机联系起来，形成以一站式购物中心为主导的市级高档商圈。街道口未来城入市改变了街道口商圈以百货为主的单一业态运营模式，该商圈进入新一轮升级提档中，未来将吞并中南商圈光谷光谷世界城、光谷国际广场的出现促成光谷商圈的成熟，世界城三期和光谷天地将进一步巩固购物中心在该商圈的领袖地位王家湾王家湾商圈辐射汉阳中心、硚口、沌口、蔡甸四个片区，基本消费人群充足，成为最具潜力商业中心。海天欢乐购与21世纪购物中心、摩尔城构成以购物中心业态为主的商圈徐东05年销品茂购物中心运营模式的成功为徐东商圈带来了生机，奥山世纪城将进一步推动其升级换代36商圈规模成倍扩张

综合体快速催熟“一站式”购物主导商圈由集聚走向分散城市商业外扩，近郊板块形成区域级商圈，城市商圈从重点区域点状排列，发展到目前各区域星状散布大部分商圈均通过调整实现升级换代，商圈数量、规模扩张一倍有余尽管商圈存量仍以传统购物模式为主，但新的商业模式逐渐成为区域主旋律，武汉正进入综合体快速催熟的新阶段武汉市新增大型商业体多以集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的主题性“一站式”购物中心为主武汉商业市场分析小结37商业存量14-19万方，集中于老城区兴新街和复兴道区域，以临街商铺为主，区域有8个较大的集中商业；增量重心在新城区文化路、江夏大道沿线，体量大于31万方江夏中心城区商业特点：分布：集中于老城区兴新街和复兴道区域。传统零售商业：形态为临街商业和8个集中商业体——武商量贩、路仕丹购物广场（包含国美电器）、江夏中心百货、苏宁电器、中百仓储、江夏佰惠广场、江夏商业广场、江夏中央大街。主题特色商业街：古驿道形成了以婚纱摄影、布艺等为主题特色商业街，打造婚庆婚纱摄影一条街服务。趋势：目前老城区商业价值最高，随着文化大道、江夏大道开通，商业将逐步向大桥新区北扩，新城商业前景较好档次形象：中低端占主导存量业态商业体商业规模集中商业武商量贩0.8-1万㎡路仕丹购物广场（包含国美电器）0.8-1.2万㎡江夏中心百货2.0-2.4万㎡苏宁电器0.3-0.45万㎡中百仓储2.0-2.4万㎡江夏佰惠广场0.6-0.75万㎡江夏商业广场1.5-1.8万㎡沿街商铺沿兴新街、熊廷弼街商铺6.0-9.0万㎡（有效商铺1000-1500个，平均面积40-60㎡）新建/规划项目商业规模单铺面积武汉天道置业8.1万㎡N/A江郡华府2万㎡N/A武汉伟鹏置业2万㎡N/A菩提苑1.8万㎡N/A中建汤逊湖壹号1.2万㎡N/A武汉汇锦置业10万㎡N/A鸿发世纪城2万㎡140-300㎡南郡帝苑N/A20-200㎡中央大街4万㎡15-310㎡集中式商业除了新建的江夏中央大街体量较大外，多数为1-2万方；沿街商铺老城区的单体面积基本在30-80㎡，新建的社区底商面积呈现多元化30-200㎡。市场扫描全国现象江夏商业布局38目前以老城区商业租售金额最高，沿主干道新建商业具有较高售价业态商业体租售价格集中商业武商量贩租：80-110元/㎡/月路仕丹购物广场租：100-120元/㎡/月江夏中心百货租：140-160元/㎡/月苏宁电器租：120-150元/㎡/月中百仓储租：120-150元/㎡/月江夏佰惠广场租：130--160元/㎡/月江夏商业广场租：80-100元/㎡/月江夏中央大街售：8000-20000元/㎡沿街商铺复江道租：2.0-4.5元/平方米/天兴新街租：1.8-3.5元/平方米/天古驿道租：1.2-1.5元/平方米/天熊延弼街租：1.0-1.8元/平方米/天专业市场富丽园建材市场（文化路）租：2.6-3.3元/平方米/天海天青年社城南雅苑江郡华府中建汤逊湖壹号博雅豪庭花山美庐鸿发世纪城中央大街南城国际嘉和世纪华庭博鑫景苑地上一层售价平均为16000-18000元/平米，地上一层平均租金为1.2-1.5元/平米/天。市场扫描全国现象江夏商业租售金额大桥新区：新区各住宅项目多有附属商业，如城南雅苑、江郡华府、中建汤逊湖壹号。纸坊老城：商业地铺项目主要有鸿发世纪城、南城国际、嘉和世纪华庭、中央大街和复江道兴新街沿线。地上一层售价平均为17000-20000元/平米，地上一层平均租金为1.8-3元/平米/天。文化路江夏大道大桥新区纸坊老城39居住生活型商业设施占主导，但品牌低端难以满足消费者日益增长的高层次需求，影院、电玩、健身、洗浴等体验型商业逐渐兴起在经营内容上居住生活型商业设施占主导，占82%，其中，超市、百货、购物广场、便利店占35%；服饰衣帽饰品占40%，餐饮占5%；体验型的娱乐休闲商业正在逐步兴起，包括电影院、KTV、健身、洗浴、电玩等休闲娱乐商业整体占6%，同时区域内还存在一些五金、汽修汽配、货运物流等商业设施，及其他零散商业，大约占12%。区域内各类型商业设施比例分布居住生活型占82%体验型占6%江夏商业虽以街区底层的商铺为主，其中虽然不乏一些知名品牌，如苏宁电器、美特斯邦威、金莱克等，但大多数以一些当地品牌或小型零售店铺为主，难以满足当地消费者更高层次的需求。同时商品主要以居民日常生活必需品为主，缺乏休闲娱乐场所。市场扫描全国现象江夏商业业态江夏商业整体发展比较初级，业态以基本的生活服务功能为主，品牌整体低端；享受型的体验性业态还比较少，不过兴起态势初现端倪，随着城市外扩，体验性的商业未来的发展空间较大，且商家品牌面临升级40江夏新生代商业典型代表:江夏首座城市综合体——中央大街以“一站式”购物中心定位博得市场认可1号2号3号步行街规划功能1号楼左侧：12层经济酒店右侧：1F：品牌商品

2F：苏宁电器

3F：KTV2号楼1F：品牌商品2F：小商品区3F：休闲娱乐4F：银兴院线+神采飞扬电玩城3号楼

底商：特色餐饮7-8号楼200米步行街租售情况：1号楼底商和2号楼底商全部售完，仅剩2号楼5套商铺，市场表现优异占地面积 3.6万平米 开发商 武汉市公交置业有限责任公司 功能配比 商业：3.4万平方米（建面）住宅：12万平方米（建面 拟引进商家中百仓储、武商量贩、新声代量贩式KTV、欢乐时光KTV、麦当劳、金逸影城、环银影城、苏宁电器、建设银行、格林豪泰酒店、红帽象电玩等经营方式 开发商自持商业占比60%（一期1号楼1F售，2-3F租；2号楼1-3F售，4F租）

主力面积 商业主力分割37-150㎡ 销售价格 商业：1F：2万元/平方米；2F：1万元/平方米；3F-4F：8000-9000元/平方米 市场扫描全国现象江夏商业典型案例中央大街以“shoppingmall+步行街+大型超市+酒店”的组合形式，覆盖休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿等业态，是江夏区首座动工的商业综合体。优异的销售情况显示，并集餐饮、休闲、娱乐、购物于一身的“一站式”商业形态将成为江夏商业形态发展的新动向。41溢价依托成熟商圈

商业业态品牌低端市场认可“一站式”重心有向北转移趋势新增商业布局于老城北面及大桥新区，体量为存量商业两倍余老城区商业租售金额最高，沿主干道新建商业具有较高售价居住生活型商业占主导，但品牌低端，影院、电玩、健身、洗浴等体验型商业逐渐兴起江夏首座城市综合体——中央大街以“一站式”购物中心定位博得市场认可江夏商业市场分析小结42影响最大的消费驱动因素为商品种类和购物环境，同时距离和交通也是影响消费决策的重要因素；江夏消费者构成江夏商业的消费者以本土中低端客户和周边县市高端客户为主，高端消费外溢严重，对江夏居民影响最大的消费动因为商品种类、购物环境、距离及交通条件39%的江夏居民最喜欢在本地购物，偏爱江夏以外区域消费的人群中首选光谷（39%）、次选中南街道口（27%）。从职业上看，本地消费主要为公司职员、大学生、本土居民，而私企业主、公务员和事业单位职员等高端消费群体多数选择到武昌中心城区消费；纸坊老城商圈消费者构成中，江夏城区居民占主导，比例约占76%，大桥新区庙山等周边区域约占14%，同时覆盖周边县市中高端客户。江夏居民的主力月收入在1000-3000元间，占比为52%。消费者调研全国现象江夏消费人群背景43江夏居民以日常生活消费为主，外出购买物品的前三项为服装>日用品>食品。江夏人口消费习惯：以日常生活消费为主，在服装、日用品和食品上的开销最多，消费能力较低，消费频率不高55%的江夏区域受访者外出购物单次消费金额为100-300元，消费能力较低；大部分江夏居民外出购物消费频率不高，为一周一次或一月两次；大部分江夏居民外出使用的交通工具为公交车。在江夏居民外出购物商品排序中服装排在第一位，表明被访群体具备较高的消费倾向性；其消费频次偏低，单次消费额较低。消费者调研全国现象江夏人口消费习惯44休闲消费倾向：美容、洗浴、茶庄、咖啡屋、健身房五种休闲业态在江夏区域所受关注度均较高，其中又以咖啡屋、美容、健身房倍受青睐；31%的江夏区域居民每次外出花销在50-100元之间，28%的居民选择100-200元范围。江夏人口消费习惯：最青睐的餐饮业态为小吃店，最喜欢的娱乐场所为电影院和KTV，最关注的休闲业态为咖啡屋、美容、健身房；单次消费金额普遍偏低消费者调研全国现象江夏人口消费习惯餐饮消费倾向：大部分江夏区居民最青睐小吃店形态的餐饮；64%的江夏区域受访者花费在就餐上的费用为每次人均10-60元娱乐消费倾向：江夏区域居民最喜欢的娱乐场所是电影院和KTV；42%的江夏区域居民在娱乐场所单次人均花费为50-100元，23%为100-200元。45江夏区域（纸坊、大桥新区、庙山）人口商业业态需求导向：综合超市>特色餐饮>品牌专卖店>电影院>健身运动，日常生活型+休闲时尚购物类业态是最受欢迎的发展方向总体分析：关于对未来项目商品组合的期望，日常生活型+休闲时尚购物类业态是最受欢迎的发展方向。餐饮：以有特色的主题餐厅、风情咖啡馆、价格实惠的美食广场和中西快餐反映最佳。娱乐设施方面：以有益身心之康乐设施的需求较强，如儿童游乐场、健身中心和电影院；而同样有益于人们之间情感沟通的KTV/卡拉OK也较受欢迎综合超市和品牌专卖店：最受欢迎的商店类别。消费者调研全国现象业态需求导向江夏区域居民选择商业业态的前五名为综合超市>特色餐饮>品牌专卖店>电影院>健身运动；数据显示，日常生活型业态和休闲娱乐型业态在江夏区域较为缺乏。46现阶段江夏区域人口消费趋势表现出日常化、年轻化和休闲化的特征，该特征宜作为项目初期商业定位的指引消费者调研全国现象江夏人口消费趋势休闲化日常化年轻化江夏人口消费特征项目周边住宅区居民很大部分比例是日常式的消费，这一点在消费者调查中也有所体现，因此日常化将是短期内的主要消费模式之一。与居民群体不同，上班人士和学生群体的年轻化特征较为突出，大部分的年龄构成在18——35岁之间，该群体将是最善于接受新鲜事物，对消费的时尚化趋势最敏感的群体，并具备很强的消费意愿和潜在消费能力。与上海等城市相比，武汉的生活节奏要相对慢些，生活方式也更轻松和休闲，这也是吸引周边城市游客前来的重要原因之一，因此在项目中营造休闲、享受的氛围，既符合区域特点，也能体现与其他项目的差异性。47江夏区域人口消费调研小结江夏消费者目前购物消费比重较大，餐饮和休闲娱乐消费比重较低，对娱乐休闲活动的投入远高于餐饮消费02对于休闲娱乐的需求与日俱增，对品类品牌、购物环境的要求提高0304江夏人口消费趋势表现出家庭化、年轻化和休闲化的特征，日常生活型+休闲时尚购物类业态是最受欢迎的发展方向江夏消费者文化层次较低，整体经济实力较低，且两极分化现象明显，本地消费中低端为主，高端消费外溢严重0148大型商超进驻谨慎，中等以上规模的商超进驻意愿强。启动期导入业态以区域内缺乏的业态为主，短线而言综合超市机会较大江夏目前的大型综合商超仅3家，武商量贩和中百仓储均在中心城区，离项目约10-15分钟车程，新进驻的武商量贩距离项目仅5分钟路程，因此大型商超进驻后竞争激烈。访谈结论汇总：中商平价看好区域发展前景，认为项目位置不错，需求面积至少6000-7000方，地下一层也可以考虑进驻，但是必须按照商业报建中百目前在纸坊的超市和百货盈利状况上佳，中百百货在江夏盈利远超江汉路店，中百超市纸坊店在武汉单店盈利排名前三，中百表示有意愿进驻本区域，并且已经在大花岭还建小区选址准备动工，短期内再添新店的可能性不大中百集团采取“中百仓储+中百超市”的模式强势入驻武汉，对武昌南部新城前景看好，考虑向江夏其他新城区域拓展。

——中百仓储江夏店经理商家名称经营面积（㎡）布局特征武汉已开设门店数量中百仓储3000-8000㎡社区超市为主近30家，江夏1家家乐福15000㎡市中心商业区7家

商家调研全国现象商超进驻意愿49休闲业态商家对大桥新区市场普遍存在兴趣，但考虑到目前尚无入住人口，足以支撑商家生存的人流量严重不足，进驻时间可能拉长类型代表企业规模租金选址要求扩张意向休闲娱乐家富富侨福星花园钻石店3000㎡不超过302－3千㎡，底商为宜选择成熟大社区周边国医馆雄楚大道分店20000㎡自有物业消费力较强、交通便利的中心城区，面积至少1.5万方，停车位300个以上，倾向于自购物业聚焦中心城区，暂不外扩环艺影城20-60元/平米/月需求面积3000-5000㎡，主要集中在大型商业区中对项目比较感兴趣，有合作意向

米乐星KTV六渡桥店：35元/平方米/月市中心商业区，人流聚集的地方，现在新开的一些KTV也会愿意选址在购物中心中对江夏兴趣不大，认为区域无法支持高端路线，目前只考虑在市中心布点城市英雄电玩城中建工行广场（位于二层）：65元/平方米/月电玩商家多分布于购物中心、百货商场的高楼层或地下楼层，例如万达广场、群光广场、武汉广场对江夏兴趣不大，目前只考虑在市中心布点家富富侨福星花园钻石店办公室何经理：大桥新区太偏了，我们需要的是成熟社区的底商物业，面积不需要太大，两层2500-3000㎡足够，江夏那边新楼盘很多，等入住率起来之后我们自然会考虑雄楚大道店长

、国医馆股东蔡先生：江夏消费力不足，目前雄楚店足以辐射江夏，不考虑在江夏开分店，会自己购买物业

商家调研全国现象休闲业态进驻意愿50中小特色餐饮在武昌南区域具有一定基础辐射力度较强，短期内考虑大桥新区，前期需较大优惠条件餐馆名称需求面积（㎡）期望租金扩张意愿简朴寨200－50070－100主要做成熟区域，看人流量，必须要等到大桥新区大规模住宅区成熟，且需要优惠条件博学食府500－100060－150秀玉红茶坊800－1000看地段，150－300不等成熟社区布点，主要做学生、白领，短期无意向南湖这边的虾子很好吃，虽然离得比较远，但就好那么一口，我们每次专门跑去吃——江夏中央大街销售代表大桥新区作为武汉南部新城组团，在大学城、产业园牵进来，以及周边的房地产开发后，有龙头带动的话，搞餐饮应该是很有前途的——简朴寨南湖分店经理特色餐饮在江夏辐射力度较强，未来区域完善之后前景更为广阔目前武汉中小型连锁餐饮考虑进大桥新区的意向首义园—户步巷吉庆街硚口美食街武汉餐饮市场发展迅速，保持每年20％以上的增幅，品牌效应凸显，业态日趋多元化以首义园-户步巷、吉庆街为代表的主题式餐饮市场日益壮大，影响力不断提升传统中餐和西餐品牌连锁店倾向于汉口中心城区选址，主做成熟区域沿江大道中小主题式餐饮市场集中化趋势明显，在武昌南有市场基础，且辐射力度较强武汉主题式餐饮市场分布

商家调研全国现象特色餐饮进驻意愿51商家类型商家名称需求面积（㎡）进驻意向家居建材类红星美凯龙不低于2万㎡可以接受以联营的方式布点金海马需求面积2-3万㎡，最好是单栋认可区位以及周边交通条件，希望尽快落实规划家电卖场苏宁电器中央大街单层1000㎡江夏已布点，对本项目兴趣不大品牌连锁专业卖场进驻大桥新区意向江夏已形成建材专业市场格局，面临由分散到集聚、由低端向中高端演变的市场机遇，未来可预期的大量外来人口将对专业卖场的形成构成有力支撑

商家调研全国现象专业卖场进驻意愿依托铁路货场、交通干道自发形成，路边摊形式集所有家装产品于一体，同时向消费者提供优雅的购物环境，同时对入驻的所有产品均有质量保证和良好的售后服务。大武汉家装率先提出“先行赔付、家装建材总代理大本营”的概念南国大武汉家装广场、百安居汉口店、好美家武胜店、金海马华中建材市场、宜家家居中心等各大品牌家居建材卖场前后入驻，中低端品牌及中小商家外迁街铺为主的专业市场一站式品牌建材购物中心品牌卖场竞争为避免低端重复建设，打破原有市场品牌商户与小商小贩毗邻而居的混乱格局，实现集约化经营。新一轮建材品牌淘汰，促使整个汉西市场提档升级纸坊已形成沿文化路的街铺形式的富丽园建材专业市场，连绵长达500米，具备成行成市的商业氛围与规模，但普遍以中低端品牌为主，重复建设程度高，存在升级换代的机会。52武汉市商业：商圈数量、规模均扩张，新商圈发展进入快车道；“一站式”购物中心模式成为市场主导江夏商业：商业重心向北偏移，但租售高溢价仍集中于老城区，现有品牌低端，体验型业态需求上升本地消费中低端为主，高端消费外溢严重；对娱乐休闲活动的投入较高；对于休闲娱乐的需求与日俱增，对品类品牌、购物环境的要求提高；消费趋势表现出日常化、年轻化和休闲化的特征。大型商超进驻谨慎，中等以上规模的商超进驻意愿强；休闲业态商家进驻时间可能拉长；中小特色餐饮短期内考虑大桥新区，前期需较大优惠条件；建材专业市场格局，面临由分散到集聚、由低端向中高端演变的市场机遇。商业市场现状回顾江夏消费者调研和商家入驻意愿回顾日常生活型+休闲时尚购物类业态是最受欢迎的发展方向，“一站式”购物中心模式市场认可度高。短期发展中等规模商超、中小特色餐饮、品牌建材专业卖场存在机会。商业部分总结：本项目近期可以日常生活型+休闲时尚购物类业态为主，中等规模商超、中小特色餐饮、品牌建材专业卖场为短期内引进机会较大的主力店，建议“一站式”购物中心经营模式基于趋势下的商业体量估算根据项目辐射距离，确定三级商圈并计算辐射人口数量一级商圈：纸坊老城＋大桥新区二级商圈：庙山、五里界、藏龙岛、南湖新城三级商圈：光谷一级商圈——45万人：纸坊老城区人口目前15.2万人，按武汉市人口年均净增长率3.77%计算，10年后纸坊老城区人口为22万大桥新区未来居住人口可分为东片控规居民、高校教职工和产业园人口东片2020年控规居民数量13万3所高校教职工3万人，假设每年扩招5%，2020总计5万人产业园主要企业包括南车（2万）、武钢基地（3400）、中百加工配送中心（700）、中建钢构（1200）、湖北腾宇汽车（500），总数不超过3万人，加上下游配套企业，预计总人数在5万人左右二级商圈——56万人：庙山规划人口10万；藏龙岛规划人口5万；五里界10万；《南湖居住新城概念规划》居住人口达到31万。三级商圈——108万人：光谷2010年常住人口35万，人口复合增长率12%，2020年常驻人口将达到108万。项目名称占地面积职工总数预计建成时间南车长江公司187公顷20000已建成武钢江北钢材深加工工业园200公顷34002011-2012武汉金属材料加工物流中心73.3公顷不详2013-2015中建钢构项目25.7公顷12002013-2015煜林公司项目78.8公顷约15002013-2015商汇公司项目65.8公顷不详2013-2015腾宇汽车项目10.5公顷5002013-2015大桥新区典型装备制造类企业一览：数据来源：2010江夏社会统计公报、2010江夏区近期建设规划、2010武汉市统计年鉴商业体量测算全国现象供需缺口法对各个商圈渗透率的计算愿意在异地（武昌区域）购物消费的比例南湖54%光谷13%一级商圈：纸坊、大桥新区一级商圈渗透率预估：选择“经常光顾”和“偶尔光顾”的人数超过80%；选择“不好说”的为16%（按50%处理折合为8%，以下同）；综合预估一级商圈渗透率为88%。二级商圈渗透率预估：选择“经常光顾”和“偶尔光顾”的人数为52%；选择“不好说”的为38%，则不抗拒本项目的客户比例为71%；假设在南湖、庙山选择在异地（武昌）购物的客户是可以被牵引的，那么预估二级商圈渗透率为71%*54%=35%。三级商圈渗透率预估：选择“经常光顾”和“偶尔光顾”的人数为38%；选择不好说的为34%，则不抗拒本项目的客户比例为55%；假设在光谷选择在异地（武昌）购物的客户是可以被牵引的，那么预估二级商圈渗透率为55%*13%=6.5%。二级商圈：庙山、南湖新城三级商圈：光谷南湖&光谷消费习惯区域调查：数据来源：市场调研商业体量测算全国现象供需缺口法计算未来江夏区域可支撑的潜在商业体量为66.22万㎡商圈等级潜在消费人口（万）区域渗透率人均商业面积（㎡）可支撑的潜在商业体量一级商圈4588%1396000二级商圈5635%1196000三级商圈1086.5%170200总计662200商业体量测算全国现象供需缺口法江夏目前和未来潜在供应总量为53.7万项目名称商业体量（㎡）中建汤逊湖壹号1.2万天道项目2.5万康乐苑老年公寓项目6万（包括4万老年公寓配套和2万社区商业汇锦置业项目6万江郡华府2万中百江夏加工配送中心约2万（整体8万）菩提苑2万宜佳购物广场2万江夏奥特莱斯15.2万(一期）总计39万项目名称商业体量（㎡）武商量贩1万（包括地下一层工贸）江夏中百百货1.3万江夏中百仓储1.2万路仕丹购物广场1万江夏商业广场约2万中央大街2.7万鸿发世纪城1.9万南郡帝苑0.3万富丽畅馨园财满街1万富丽园建材市场2.3万总计14.7万区域未来商业潜在供给：区域现有商业供给：数据来源：市场调研、2010江夏区近期建设规划注：优质商业不包括沿街老商铺区域目前和未来商业潜在供给总量约为53.7万商业体量测算全国现象供需缺口法根据江夏人群潜在商业需求与未来供给的缺口，计算出本项目潜在的商业体量本项目潜在商业面积=区域未来潜在需求—区域未来供给缺口=662200-537000=125200平方米商业体量测算全国现象供需缺口法通过江夏未来商业平均坪效值和潜在消费人口预测本项目商业体量为16.15万㎡商场名称09年零售额（万元）坪效（万元/平方米*年）武汉广场1835002.29世贸广场800001群光广场1300001.48大洋百货光谷店370001.12银泰百货260000.81………………根据本案周边各商业类型的租金及平均扣点，计算得出2010年本项目各类商业的坪效：计算公式为：日租金*365天/12个月/平均扣点＝每月坪效根据2010年各业态平均扣点，本项目平均扣点取10%。中低消费者中等消费者中高消费者709105912272010年武汉人均消费（元/月）数据来源：2010年武汉统计年鉴2009年武汉主要百货坪效值数据来源：武汉商业局商业类型2010年最低扣点2010年最高扣点2010年平均扣点超市2%4%3%零售10%25%15%娱乐5%12%12%餐饮5%8%8%项目各类商业扣点测算各商圈租金情况：一级商圈：江夏优质商业租金一层为120元，二层约70元，三层以上小于50元，平均取80元二级商圈：南湖都会平均租金111元，综合可取100元三级商圈：光谷步行街租金一层为220元，光谷天地平均租金为140-150元，综合可取140元数据来源：市场调研、南国置业（002305）2010年报商业体量测算全国现象坪效预测法通过江夏未来商业平均坪效值和潜在消费人口预测本项目商业体量为16.15万㎡本项目潜在商业面积=潜在消费人口*人均消费*区域渗透率*项目预计市场份额/预测坪效值=161510平方米商圈等级潜在消费人口（万）人均消费(元/月）区域渗透率本项目预计市场份额预测坪效值（元/平米/月）可支撑的潜在商业体量一级商圈4570988%40%800135596二级商圈56105935%15%100022239三级商圈10812276.5%2%1400946总计209161510商业体量测算全国现象坪效预测法Q158万方商业体量如何去化？常规思路下，短期内区域对经营性商业有需求，首先考虑常规商业能解决多少体量Answer：按常规思路，本项目项目商业体量在12-16万方之间，则本项目适合的商业体量在14万方左右Q158万方商业体量如何去化？仅凭商业仅能去化14万方，那么剩余的44万方商业如何解决？考虑写字楼武汉商办物业经历了07-09年“商住倒挂”的低迷期后，于10年走向全面复苏，写字楼的售价在未来两年内仍会稳步小幅上扬目前武汉优质写字楼的空置率处于13.55%较低水平。2010年上半年，武汉甲级写字楼的空置率由09年末的10.7%迅速下降至3.0%，降幅为10%。与此同时租金上涨明显，上半年甲级写字楼平均租金由去年同期每月53.4元/平米/月上涨到59.4元/平米/月，涨幅高达11.2%

商办物业景气度回升，成交面积上扬

从武汉所有优质写字楼的平均价格走势上看，2003年至今写字楼的销售价格增长缓慢，年均增长幅度为4％，截至2010年第3季度，优质写字楼市场的均价为8,400元/平方米；甲级写字楼的销售价格变化略微明显，由于2007年新世界中心写字楼入市，销售均价骤然飙升至10,000元/平方米以上，而2008年-2009上半年由于受金融风暴的影响，甲级写字楼销售价格略有所回落，但自2009年4季度，房地产市场逐步回暖，目前销售均价已接近10,000元/平方米；乙级写字楼自2003年以来与武汉市的整体写字楼价格走势一致，其销售价格变化不明显，近年来的增长幅度不大，2010年3季度的销售均价约为8,000元/平方米。

市场扫描全国现象商办物业售价64目前大部分甲级写字楼租户集中考虑现有的王家墩CBD区域-建设大道商务圈，从2011年上半年开始供应量增速明显，预计约有150,000平方米的甲级写字楼在年内入市。甲级写字楼自2010年租金涨幅略微明显，截止3季度，平均租金达到61.3元/平方米/月，较2002年增长17.9元/平方米/月，年均增长仅为4.4％；武汉乙级写字楼2002年平均租金与2010年3季度相差仅9.1元/平方米/月左右，年均增长为3％。武汉甲级写字楼无论空置率还是租金水平均比乙级写字楼市场表现更优

市场扫描全国现象商办物业空置率和租金供过于求,空置率30%以上2007年后,需求旺盛,目前空置率16%供过于求,空置率30%左右2005年后,需求旺盛,目前空置率9.8%甲级写字楼租金远高于乙级写字楼；甲级写字楼租金涨幅及年均增长速度远高于乙级写字楼.66武汉商办物业价值链由北向南呈三级递减梯队，本项目所在区域位于价值链末端，商务氛围几乎不存在

市场扫描全国现象商办物业布局武广商务区55元/㎡·月

建设大道商务区60—70元/㎡·月中南中北路45—60元/㎡·月光谷片区35元/㎡·月钟家村、沌口38—45元/㎡·月价格第一梯队：建设大道、武广商务区价格第二梯队:中南中北路价格第三梯队：光谷、钟家村、沌口写字楼租户建设大道中南中北光谷写字楼租金典型项目招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、瑞通广场中商广场、世纪广场、中建工行广场慧谷时空、光谷国际广场、国际企业中心通用、诺基亚、微软、汇丰银行等国际知名企业中建三局、中煤国际、爱普生等国内外知名企业主要为高科技中小企业和创业型企业60-70元/平方米*月45-60元/平方米*月25-55元/平方米*月商办物业的集聚效应导致成熟商务区写字楼物业租金抬升，并进一步导致商办物业的升级提档。本项目区域商务氛围为零，商办物业价值极低。672011201220132014浙商国际大厦武汉国际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象长城建设中北路项目汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期菩提金国际金融广场船舶国际