2026年房地产估价师执业考试题目含答案

2026年房地产估价师执业考试题目含答案一、单选题（共10题，每题1分）1.某城市商业地产评估中，市场法运用中需剔除异常成交价格，以下哪项不属于异常成交价格的类型？（）A.带有特殊利害关系的交易B.因诉讼或强制拆迁导致的低价交易C.拍卖过程中的竞争性溢价D.因抵押贷款条件差异导致的成交价格答案：C解析：特殊利害关系交易、诉讼或强制拆迁导致的低价交易、抵押贷款条件差异均可能扭曲市场价格，属于异常成交价格。拍卖溢价若反映市场真实竞争，则不应剔除。2.某住宅小区规划容积率为2.5，建筑密度为30%，假设总用地面积10万平方米，则总建筑面积约为多少万平方米？（）A.25B.20C.30D.15答案：B解析：总建筑面积=容积率×总用地面积=2.5×10=25万平方米。建筑密度为30%与计算无关。3.在运用成本法评估旧房时，重置成本应扣除的因素包括：（）A.物业管理费B.装修折旧C.土地使用权年限摊销D.房屋大修费用答案：B解析：重置成本需考虑物质折旧（如装修老化），其他选项均不属于直接折旧因素。4.某商业地产年租金收入100万元，空置率10%，运营费用率25%，则其年净收益为多少万元？（）A.65B.75C.80D.90答案：A解析：年净收益=年租金收入×(1-空置率)×(1-运营费用率)=100×0.9×0.75=67.5万元，四舍五入为65万元。5.以下哪项不属于《房地产估价规范》GB/T50291—2015的适用范围？（）A.房地产转让定价评估B.房地产抵押贷款评估C.企业并购中的房地产价值评估D.房地产租赁收益测算答案：C解析：GB/T50291主要适用于存量房地产评估，企业并购中的整体资产评估需结合其他规范。6.某城市基准地价按商业用途分等，某宗土地属三级商业用地，其楼面地价是二级用地的70%，若二级楼面地价为3000元/平方米，则三级楼面地价为多少元/平方米？（）A.2100B.2400C.2800D.3000答案：A解析：三级楼面地价=3000×70%=2100元/平方米。7.在假设开发法中，土地开发完成后的房地产价值应扣除的因素是：（）A.开发成本B.投资利息C.销售税费D.折旧费用答案：C解析：假设开发法计算的是开发完成后的价值，需扣除销售税费才能得出可变现收益。8.某房地产评估报告的估价时点为2026年6月30日，但委托方要求在7月15日前完成评估，报告中应如何表述？（）A.直接出具最终结果B.注明估价时点与报告出具时点差异C.增加市场状况调整系数D.提示市场风险可能增大答案：B解析：根据《房地产估价规范》，应明确说明估价时点与报告出具时点差异及可能产生的影响。9.某公寓楼建筑面积5000平方米，共20层，每层建筑面积2500平方米，其中地下室面积500平方米，则该楼实际层数为多少层？（）A.20B.19C.18D.17答案：C解析：实际层数=总建筑面积÷每层建筑面积-地下室层数=5000÷2500-1=1层，总层数为18层（地上）。10.在运用收益法评估写字楼时，净收益的计算公式为：（）A.年租金收入+年运营费用B.年租金收入-年运营费用C.年租金收入×(1-空置率)D.年租金收入×空置率答案：B解析：净收益=租金收入-运营费用。二、多选题（共5题，每题2分）1.成本法评估在建工程时，应考虑的费用包括：（）A.土地取得成本B.建安工程费C.勘察设计费D.贷款利息E.销售税费答案：A、B、C、D解析：在建工程成本法应包含土地成本、建安成本、前期费用及融资成本（贷款利息），销售税费属于销售比较法范畴。2.运用市场法评估时，需要考虑的交易修正因素包括：（）A.交易日期差异B.房地产状况差异C.付款方式差异D.宏观经济政策影响E.市场供求关系变化答案：A、B、C解析：交易修正需剔除交易日期、房地产状况、付款方式等非市场因素影响，宏观经济和政策属于市场比较法的整体修正范畴。3.某商业综合体评估中，收益法的适用前提包括：（）A.房地产具有持续稳定收益B.收益流可预测性较高C.市场租金水平明确D.运营管理能力强E.房地产用途固定答案：A、B、C、E解析：收益法要求收益稳定、可预测，市场租金有依据，用途固定，运营能力影响收益实现但非绝对前提。4.《城市房地产抵押管理办法》规定，下列哪些房产不得抵押？（）A.以公益为目的的学校教学楼B.已依法公告列入拆迁范围的房产C.权属有争议的房产D.用于出租的住宅E.依法被查封的房产答案：A、B、C、E解析：学校、公益设施、查封/拆迁/权属争议房产均禁止抵押，出租住宅可抵押。5.房地产估价报告的复核程序适用于：（）A.评估机构内部审核B.估价师执业资格注册审核C.委托方对报告结果的异议D.行政主管部门抽查E.评估纠纷司法鉴定答案：C、D、E解析：复核主要涉及委托方异议、监管抽查、司法鉴定，机构内部审核和注册审核不属于估价报告的复核范畴。三、判断题（共10题，每题1分）1.在成本法中，重置成本是指重新建造与原房地产功能、结构完全相同的成本。（）答案：×解析：重置成本应考虑技术进步或功能改变，未必完全相同。2.假设开发法适用于评估在建工程、生地或熟地开发项目。（）答案：√3.收益法中的资本化率应高于无风险报酬率。（）答案：×解析：资本化率需反映风险，通常高于无风险利率，但并非绝对。4.某宗土地出让年限为40年，剩余使用年限为35年，则土地剩余年限折现率需考虑时间价值。（）答案：√5.市场法中，可比案例的选取数量越多越好。（）答案：×解析：应选取3-5个典型案例，过多会增加工作量且未必提升精度。6.评估报告的附件应包括委托书、权属证明、评估基础数据等原始文件。（）答案：√7.泡沫经济期间，市场法评估的商业地产价值可能被高估。（）答案：√8.房地产估价师可同时受聘于两个以上评估机构执行同一项目。（）答案：×解析：需遵守回避原则，避免利益冲突。9.重置成本法适用于评估建成时间较长的住宅，但需合理折旧。（）答案：√10.租赁权评估时，应考虑租赁合同的期限、租金调整机制等条款。（）答案：√四、简答题（共3题，每题4分）1.简述市场法评估中“三可比”原则的具体内容。（）答案：（1）可比案例数量适度：一般选取3-5个典型案例，避免过多或过少。（2）可比案例交易类型一致：需为正常交易，非强制、非特殊利益交易。（3）可比案例影响因素可比：区位、用途、结构、交易时间、付款方式等应与评估对象具有可比性。2.简述假设开发法中“开发完成价值”的估算步骤。（）答案：（1）确定开发完成后的房地产用途、规模（建筑面积、容积率等）；（2）采用市场法或收益法估算其未来价值；（3）扣除后续开发成本（建安、管理费、销售税费等）；（4）考虑资金时间价值，折现至估价时点。3.简述房地产估价师在评估报告中应披露的独立性声明。（）答案：（1）声明估价机构与委托方、评估对象无利害关系；（2）说明估价过程不受任何外部干预；（3）强调估价结果仅基于客观市场数据；（4）注明所有估价假设和限制条件。五、计算题（共2题，每题6分）1.某商铺年租金收入80万元，空置率5%，年运营费用率20%，折现率10%，求其收益现值（计算至小数点后两位）。（）答案：年净收益=80×(1-5%)×(1-20%)=64万元；收益现值=64÷10%=640万元。2.某在建工程土地面积1000平方米，容积率为3，建安成本4000元/平方米，前期费用占建安成本的10%，融资成本100万元，开发期1年，求其重置成本（计算至小数点后两位）。（）答案：总建筑面积=1000×3=3000平方米；建安成本=4000×3000=1200万元；前期费用=1200×10%=120万元；重置成本=1200+120+100=1420万元。六、综合应用题（共2题，每题10分）1.某城市商业综合体评估，市场法选取5个可比案例，交易日期均早于估价时点1年，市场租金上涨5%，运营成本率下降2个百分点。评估对象年租金收入1000万元，运营成本率25%。试简述修正过程并估算净收益。（）答案：（1）交易日期修正：将可比案例租金上调5%；（2）运营成本修正：将可比案例成本率上调2个百分点；（3）评估对象净收益=1000×(1+5%)×(1-(25%-2%))=9