物业服务合同标准范本及注意事项

物业服务合同标准范本及注意事项物业服务合同是规范业主（或业主委员会）与物业服务企业权利义务的核心依据，其条款严谨性、内容完备性直接影响物业管理质量与社区生活品质。一份合法合规、权责清晰的合同，既能保障业主的居住体验，也能为物业企业的服务提供明确指引，减少纠纷隐患。以下结合行业实践与法律规范，梳理物业服务合同的标准范本核心条款及签约、履约注意事项。一、物业服务合同标准范本核心条款（参考版）（一）合同主体条款甲方：（业主大会/业主委员会或单个业主）名称：________________________（如为业委会，需注明“XX小区业主委员会”）地址：________________________（小区地址或业委会办公地址）法定代表人/负责人：__________（业委会主任姓名或业主本人）联系方式：____________________乙方：（物业服务企业）名称：________________________（须与营业执照、资质证书一致）统一社会信用代码：____________注册地址：____________________法定代表人：__________________物业管理资质等级：__________（如政策未取消资质，需明确等级；取消后可体现企业信用等级）联系方式：____________________特别提示：甲方如为业委会，需提供《业主大会备案证明》《业委会成立备案回执》；乙方需确保具备合法经营资质，若项目需特定资质（如电梯维保、消防管理），需在合同中明确乙方或其合作方的资质。（二）服务内容与标准条款乙方为甲方提供以下物业管理服务，服务标准参照《XX市物业服务等级标准（202X版）》或双方协商确定的细则（见附件1）：1.物业共用部位及设施设备管理：房屋建筑主体（外墙、楼道、屋面等）的维修、养护，每年组织1次房屋安全检查；共用设施设备（电梯、消防设施、给排水管网、监控系统等）的日常运行、维护，电梯每月维保2次，消防设施每季度检测1次，设施故障24小时内响应，一般故障48小时内修复（特殊情况需书面说明并公示）。2.公共区域管理：清洁卫生：公共区域（大堂、楼道、园区道路等）每日清扫1次，垃圾日产日清，电梯轿厢每日消毒1次（疫情期间按防疫要求调整）；绿化养护：园区绿化每月修剪1次，每季度施肥1次，枯死苗木15日内补种。3.公共秩序维护：门岗值守：6:00-24:00双人值守（或根据小区需求调整），外来人员、车辆登记率100%；园区巡逻：每日巡逻4次（含夜间），重点区域（地下车库、电梯厅）增加巡逻频次。4.车辆停放管理：专有车位：提供停车秩序维护，每月检查车位设施1次；公共车位：实行先到先停或摇号分配（具体方案见附件2《停车管理细则》），停车费收入扣除成本后归全体业主所有（酬金制下需单独列账）。5.其他服务：如代收快递、装修管理（见附件3《装修管理规约》）、节日装饰等，根据双方约定提供。（三）服务费用及支付条款1.计费方式：□包干制（物业费包含服务成本、利润、税费）；□酬金制（物业费为服务成本+乙方酬金，酬金比例为____%，每年审计服务成本）。2.收费标准：住宅物业：____元/平方米·月（按建筑面积计算，空置房按____%收取，装修期间按____%收取）；商业物业：____元/平方米·月（如有）；车位服务费：____元/个·月（仅含秩序维护、卫生清洁，不含车位租金）。3.支付周期：□月付（每月____日前支付）；□季付（每季度首月____日前支付）；□年付（每年____月____日前支付）。4.支付方式：甲方通过银行转账至乙方指定账户（开户行：________，账号：________），或通过乙方线上缴费平台支付。5.费用调整：因政策变动、成本大幅上涨（如人工成本涨幅超____%），乙方需提前3个月书面告知甲方，经业主大会表决通过（或专有部分占比2/3以上业主且人数2/3以上业主同意）后调整，调整方案公示____日。（四）双方权利义务条款甲方（业主/业委会）权利义务：权利：监督乙方服务质量（如查阅服务记录、提出整改意见）；提议召开业主大会，决定重大事项（如物业费调整、合同续约）；对乙方违规行为（如擅自处分公共收益）提出索赔。义务：按时足额缴纳物业费；遵守《管理规约》《业主大会议事规则》；配合乙方开展设施维修、应急处置等工作（如提供房屋钥匙、协调施工场地）。乙方（物业服务企业）权利义务：权利：按约收取物业费；制止业主违规行为（如违建、占用消防通道，需通过合法途径，必要时报告主管部门）；要求甲方提供物业管理所需的文件资料（如房屋测绘图、设施设备台账）。义务：按服务标准提供服务，每季度公示《物业服务报告》（含收支明细、服务完成情况）；建立24小时服务热线（____），投诉24小时内响应，72小时内反馈处理结果；做好安全防范，因乙方管理失职导致业主财产损失（如监控失效致车辆被盗），需承担赔偿责任（另有约定除外）。（五）合同期限与解除条款1.合同期限：自____年____月____日起至____年____月____日止，期限届满前3个月，双方协商续约事宜。2.续约机制：如甲方未提出终止，且乙方服务达标（业主满意度≥____%），合同自动续期____年（或按原期限续期）。3.解除情形：法定解除：一方严重违约（如乙方擅自撤离、甲方集体拒缴且无正当理由），守约方有权解除合同，并要求赔偿损失。约定解除：乙方服务连续3次未达标（经整改仍不满足标准），甲方可解除合同；甲方拖欠物业费累计____个月，乙方可书面催告后解除合同（需提前____日通知）。4.解除后交接：乙方应在合同解除后____日内，向甲方移交物业档案、财务资料、设施设备台账、预收/代收费用明细，并配合新物业进场（如无新物业，乙方需维持基本服务至交接完成）。（六）违约责任条款1.业主违约：逾期缴纳物业费，每逾期1日按欠费金额的____‰支付违约金（累计不超过欠费的____%）；拒不整改违规行为（如违建），乙方可暂停相关服务（需书面通知），并追究损失。2.物业违约：未按服务标准提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，按单次违约扣减当月服务费的____%（或按服务不达标天数折算费用）；因乙方过错导致业主人身、财产损失，乙方需承担赔偿责任（如电梯困人致业主受伤、消防设施失效致火灾扩大）。（七）争议解决条款双方因合同履行发生争议，应先协商解决；协商不成的，可向物业所在地人民调解委员会申请调解，或按以下方式解决：□向________仲裁委员会申请仲裁（需明确仲裁机构）；□向物业所在地人民法院提起诉讼。（八）其他约定条款1.附件效力：本合同附件（服务标准细则、停车管理细则、装修管理规约等）与主合同具有同等法律效力。2.通知送达：双方确认以下地址为送达地址，任何通知自邮寄/短信/微信送达之日起视为有效：甲方：________________________（业委会办公地址或业主住址）乙方：________________________（公司注册地址或项目服务中心地址）3.合同变更：未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议需经业主大会或2/3以上业主同意（如涉及业主权利义务）。二、签约与履约注意事项（实操避坑指南）（一）签约前：资质与需求双核查1.物业企业资质审查：要求乙方提供营业执照、物业管理服务合同备案证明（部分地区要求），若项目涉及电梯、消防等专项服务，需核查乙方或其合作方的专项资质（如电梯安装维修许可证）。通过“国家企业信用信息公示系统”“中国物业管理协会”查询企业信用，避免选择有重大投诉、失信记录的企业。2.甲方主体资格确认：若为业委会签约，需查看《业主大会备案回执》《业委会成员名单》，确认业委会已依法成立且在任期内；若为单个业主（如前期物业阶段），需确保业主已取得房屋产权，签约行为代表全体业主（或已获授权）。3.服务需求调研：业主方：通过业主群、问卷调查汇总需求，明确服务重点（如老旧小区需侧重管网改造、门禁升级，高端小区需侧重管家服务、智慧物业），避免合同服务内容与实际需求脱节。物业方：实地考察项目，评估服务成本（如老旧小区设施老化，维修成本高），避免因报价过低导致服务缩水。（二）签约中：条款细化与风险防控1.服务标准量化，拒绝“模糊表述”：将“及时维修”改为“设施故障24小时内响应，一般故障48小时内修复，重大故障7日内出具维修方案并公示”；将“保持清洁”改为“公共区域每日清扫1次，垃圾日产日清，电梯轿厢每日消毒1次”。参考地方物业服务等级标准（如《北京市物业服务标准》《上海市住宅物业管理规定》），明确服务等级对应的具体要求，避免乙方以“行业惯例”模糊责任。2.费用明细透明，避免“隐形收费”：包干制下，明确物业费包含的项目（如是否含公共能耗费、电梯电费）；酬金制下，约定酬金比例（如8%-15%）及审计要求（每年由第三方审计，审计报告公示）。空置房、装修期间的收费政策需明确：空置房物业费按70%收取（部分地区有规定），装修期间是否收取装修押金、垃圾清运费（需注明收费标准及退还条件）。3.违约责任对等，避免“单边约束”：业主逾期缴费的违约金与物业服务不达标的违约金应相对平衡，如业主逾期1日按万分之三支付违约金，物业单次服务不达标扣减当月服务费的5%。约定“重大违约”情形：如物业擅自挪用公共收益、撤离项目导致服务中断，业主可解除合同并要求赔偿损失（含业主维权的律师费、诉讼费）；业主集体拒缴物业费且无正当理由，物业可解除合同并追讨欠费及违约金。4.附件完备，固化服务细节：将《服务标准细则》《设施设备清单》《公共收益管理办法》等作为附件，明确服务边界（如“增值服务”是否额外收费）。前期物业阶段，需将《临时管理规约》《房屋买卖合同》中与物业相关的条款纳入合同，避免与开发商约定冲突。（三）履约中：证据留存与动态管理1.服务记录与沟通留痕：物业方：建立《服务台账》（含维修单、巡检表、投诉处理记录），每次服务后请业主签字确认（或通过APP、公众号公示）；重要通知（如物业费调整、设施改造）通过书面、短信、微信等方式送达，并保留送达凭证。业主方：保留缴费凭证、投诉记录（如照片、视频、聊天记录），对物业违规行为（如擅自停电停水）及时取证，必要时向住建部门投诉。2.定期沟通，化解矛盾于萌芽：建立“季度沟通会”机制，业委会（或业主代表）与物业方共同复盘服务质量，反馈问题并协商解决方案（如增设快递柜、优化门禁系统）。对争议事项（如公共收益分配、物业费调整），通过“一事一议”书面表决（如线上投票、书面签字），避免口头承诺引发纠纷。3.合同变更，依法依规走流程：如需调整服务内容（如新增垃圾分类督导）或费用，物业方需提前3个月书面告知，经业主大会表决通过（专有部分占比2/3以上且人数2/3以上业主同意）后，签订补充协议并公示。业委会换届或物业企业更换项目负责人，需及时更新合同主体信息，确