保障性租赁住房运营协议

保障性租赁住房运营协议合同编号：__________

第一章总则

第一条协议目的

本协议由以下双方本着平等自愿、诚实信用的原则，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规，就保障性租赁住房的运营管理事宜，经友好协商达成一致，特订立本协议，以资共同遵守。

第二条协议依据

本协议的订立及履行，应严格遵守国家及地方关于保障性租赁住房的各项政策法规，包括但不限于《关于加快发展保障性租赁住房的意见》、《保障性租赁住房管理办法》等。

第三条适用范围

本协议适用于双方共同拥有的保障性租赁住房项目，包括但不限于房屋租赁、物业服务、租金管理、住户管理等运营活动。

第四条协议期限

本协议有效期为____年，自双方签字盖章之日起生效。协议期满前____个月，如双方均有意续签，应另行协商签订续签协议。

第二章双方权利与义务

第五条出租方权利与义务

5.1权利

（1）出租方有权按照本协议约定收取保障性租赁住房的租金，并有权对租金支付情况进行监督和管理。

（2）出租方有权对保障性租赁住房的运营管理进行监督，确保运营活动符合本协议约定及相关法律法规。

5.2义务

（1）出租方应按照本协议约定，及时提供符合居住条件的保障性租赁住房，并确保房屋设施完好。

（2）出租方应配合运营方进行房屋的日常维护和修缮，并在接到运营方通知后及时履行维修义务。

（3）出租方应向运营方提供必要的运营资料和文件，包括但不限于房屋产权证明、土地使用权证明、房屋平面图等。

第六条运营方权利与义务

6.1权利

（1）运营方有权按照本协议约定，对保障性租赁住房进行运营管理，包括但不限于房屋租赁、物业服务、租金管理、住户管理等。

（2）运营方有权按照本协议约定，对保障性租赁住房的运营收益进行分配。

6.2义务

（1）运营方应按照本协议约定，及时、足额地将租金支付给出租方，并确保租金支付过程的透明和公正。

（2）运营方应按照本协议约定，提供优质的物业服务，确保住户的居住安全和舒适。

（3）运营方应配合出租方进行房屋的日常维护和修缮，并在接到出租方通知后及时履行维修义务。

第三章租赁管理

第七条租赁对象

本协议项下的保障性租赁住房，主要面向符合条件的租赁住房需求群体，包括但不限于新就业无房职工、青年人、城市户籍中低收入住房困难家庭等。

第八条租赁申请

意向租户应向运营方提出租赁申请，并提供必要的证明材料，包括但不限于身份证、收入证明、社保证明等。

第九条租赁审核

运营方应在接到租户申请后____日内完成审核，审核内容包括但不限于租户的身份信息、收入情况、信用记录等。审核结果应书面通知租户。

第十条租赁合同

经审核符合条件的租户，应与运营方签订租赁合同，租赁合同应包括但不限于租赁期限、租金标准、支付方式、房屋设施清单、维修责任、违约责任等内容。

第十一条租赁保证金

租户应在签订租赁合同后____日内，向运营方支付租赁保证金，保证金金额为____个月租金。租赁期满或解除合同后，运营方应在____日内退还保证金，但因租户原因造成的房屋损坏或租金拖欠除外。

第四章物业服务

第十二条服务内容

运营方应提供全面的物业服务，包括但不限于公共区域的清洁卫生、绿化养护、保安服务、设施设备维护等。

第十三条服务标准

运营方提供的物业服务应符合国家及地方相关标准，并应定期对服务质量进行评估，确保住户的居住体验。

第十四条服务费用

物业服务费用应由运营方承担，但运营方有权向住户收取合理的公共收益，用于补充物业服务费用。

第十五条住户配合

住户应配合运营方进行物业服务，遵守小区管理规定，共同维护小区的居住环境。

第五章维修与保养

第十六条维修责任

保障性租赁住房的维修责任应按照本协议约定进行划分，出租方负责房屋主体结构的维修，运营方负责房屋附属设施及设备的维修。

第十七条维修通知

运营方发现房屋需要维修时，应立即通知出租方，并提供详细的维修方案及费用预算。出租方应在接到通知后____日内予以确认。

第十八条维修实施

出租方应在确认维修方案后____日内，安排维修人员进行维修。如出租方未能按时维修，运营方有权自行维修，费用由出租方承担。

第十九条保养责任

运营方应定期对房屋附属设施及设备进行保养，确保其正常运行。保养工作应提前通知住户，并尽量安排在非居住时间进行。

第六章违约责任

第二十条出租方违约责任

（1）出租方未能按时提供符合居住条件的保障性租赁住房，应向运营方支付违约金，违约金金额为____个月租金。

（2）出租方未能按时支付运营方应得的运营收益，应向运营方支付违约金，违约金金额为____个月租金。

第二十一条运营方违约责任

（1）运营方未能按时支付出租方应得的租金，应向出租方支付违约金，违约金金额为____个月租金。

（2）运营方未能提供优质的物业服务，导致住户投诉，运营方应向住户支付赔偿金，赔偿金金额为____个月租金。

第二十二条不可抗力

因不可抗力导致本协议无法履行时，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并采取必要的措施减少损失。

第七章争议解决

第二十三条协商解决

双方在履行本协议过程中发生争议，应首先通过友好协商解决。协商不成的，应提交以下第____种方式解决。

第二十四条仲裁解决

双方应将争议提交____仲裁委员会仲裁，仲裁规则适用该委员会现行有效的仲裁规则。

第二十五条司法解决

双方应将争议提交____人民法院司法解决，适用中华人民共和国法律。

第八章协议的生效、变更与解除

第二十六条协议生效

本协议自双方签字盖章之日起生效。

第二十七条协议变更

本协议的任何变更，均须经双方书面同意，并签订书面补充协议。

第二十八条协议解除

（1）双方协商一致，可以解除本协议。

（2）一方严重违约，导致本协议无法履行，守约方有权解除本协议，并要求违约方承担违约责任。

第九章附则

第二十九条通知

本协议项下的所有通知均应以书面形式进行，并应发送至本协议首部列明的地址或邮箱。

第三十条完整协议

本协议构成双方就本协议主题达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。

第三十一条法律适用

本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决，均适用中华人民共和国法律。

第三十二条文本

本协议一式____份，出租方执____份，运营方执____份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

一、高校毕业生的保障性租赁住房项目

应用场合说明：此场景适用于高校毕业生群体，他们通常面临就业压力和有限的收入，需要经济实惠且稳定的居住环境。运营方需针对毕业生的特点，提供符合他们需求的租赁服务，如靠近就业区域的房源、便捷的通勤方式等。

注意事项及条款修正：

1.租赁申请：增加毕业生的学历证明、就业意向证明等材料要求，以核实其身份和需求。

2.租金标准：根据毕业生的收入水平，制定合理的租金标准，并可根据其收入变化进行适度调整。

3.物业服务：提供针对性的物业服务，如学习空间、就业指导等，以满足毕业生的需求。

二、城市新就业无房职工的保障性租赁住房项目

应用场合说明：此场景适用于城市新就业无房职工，他们通常面临较大的生活压力和工作压力，需要安全、舒适的居住环境。运营方需关注他们的需求，提供优质的租赁服务。

注意事项及条款修正：

1.租赁审核：增加对新就业无房职工的收入证明、工作证明等材料要求，以核实其身份和需求。

2.租赁合同：明确租赁期限、租金支付方式、房屋设施清单、维修责任、违约责任等条款，以保障双方的权益。

3.物业服务：提供全面的物业服务，如健身房、篮球场等娱乐设施，以缓解新就业无房职工的生活压力。

三、城市户籍中低收入住房困难家庭的保障性租赁住房项目

应用场合说明：此场景适用于城市户籍中低收入住房困难家庭，他们通常面临较大的经济压力和生活压力，需要经济实惠且稳定的居住环境。运营方需关注他们的需求，提供人性化的租赁服务。

注意事项及条款修正：

1.租赁申请：增加家庭收入证明、住房困难证明等材料要求，以核实其身份和需求。

2.租金标准：根据家庭收入水平，制定合理的租金标准，并可根据其收入变化进行适度调整。

3.物业服务：提供全面的物业服务，如儿童游乐场、老年活动中心等，以满足家庭的需求。

四、企业员工保障性租赁住房项目

应用场合说明：此场景适用于企业员工，企业为员工提供保障性租赁住房，以提高员工的满意度和归属感。运营方需与企业合作，提供符合企业员工需求的租赁服务。

注意事项及条款修正：

1.租赁合同：明确租赁期限、租金支付方式、房屋设施清单、维修责任、违约责任等条款，以保障企业和员工的权益。

2.物业服务：提供针对性的物业服务，如员工食堂、班车服务等，以满足企业员工的需求。

五、旅游城市游客的保障性租赁住房项目

应用场合说明：此场景适用于旅游城市游客，他们通常需要临时居住地，运营方需提供便捷、舒适的租赁服务。

注意事项及条款修正：

1.租赁合同：明确租赁期限、租金支付方式、房屋设施清单、维修责任、违约责任等条款，以保障游客的权益。

2.物业服务：提供全面的物业服务，如旅游咨询、行李寄存等，以满足游客的需求。

在实际操作过程中，可能会遇到以下问题及注意事项：

1.租户身份核实问题：运营方需严格核实租户的身份信息，防止虚假申请。

解决办法：要求租户提供真实有效的身份证明、收入证明、社保证明等材料，并进行严格审核。

2.租金支付问题：租户可能存在租金拖款问题，影响运营方的收益。

解决办法：制定合理的租金支付方式，如押一付三，并要求租户按时支付租金，否则可采取法律手段解决。

3.房屋维修问题：房屋可能出现损坏，需要维修，影响租户的居住体验。

解决办法：建立完善的维修机制，明确维修责任，及时进行维修，并保持与租户的沟通，以减少纠纷。

4.物业服务问题：租户可能对物业服务不满意，影响居住体验。

解决办法：建立完善的物业服务标准，定期对服务质量进行评估，并根据租户的反馈进行改进。

5.不可抗力问题：自然灾害等不可抗力事件可能影响租赁合同的履行。

解决办法：在合同中明确不可抗力条款，双方应互不承担违约责任，并及时通知对方，减少损失。

原始合同所需要的所有详细的附件：

1.保障性租赁住房项目地理位置图

2.房屋产权证明、土地使用权证明

3.房屋平面图

4.租赁合同模板

5.物业服务标准

6.维修机制说明

7.不可抗力事件清单

8.双方身份证明文件

9.租户身份证明文件

10.收入证明文件

11.社保证明文件

12.通知函模板

13.补充协议模板

多方为主导时的，附件条款及说明

第一条补充约定（一）：主导方识别与权责划分

1.1定义

本协议项下，若甲方为保障性租赁住房项目的主要投资方或拥有绝对控股权，则视为甲方为主导方；若乙方为项目的主要投资方或拥有绝对控股权，则视为乙方为主导方；若项目由甲方、乙方及其他第三方共同投资或成立合资公司运营，且该合资公司依据其章程或内部约定实际行使运营决策权，则该合资公司视为主导运营方，甲方、乙方及第三方均为其股东或关联方。

1.2主导方特定义务

（1）主导方应负责或协调主导项目融资方案的落实，包括但不限于申请政府专项补贴、银行贷款、发行债券等，并确保融资条件符合项目运营需求。

（2）主导方应负责或协调项目重大投资决策的制定与执行，包括但不限于土地获取、建设方案调整、重大设备采购等，其决策需经其他股东按内部约定程序审议通过。

（3）主导方应牵头组织项目年度运营计划的编制与审批，并确保运营计划符合政府相关政策和市场需求。

1.3非主导方义务

非主导方应在主导方主导的项目决策程序中提供必要的支持与配合，包括但不限于提供其持有的项目相关权益或资源，参与项目重大事项的审议，并按照内部约定承担相应的投资风险。

第二条补充约定（二）：项目控制权与决策机制

2.1控制权配置

（1）在保障性租赁住房的日常运营管理中，主导方对运营方（如乙方）享有管理和监督权，包括但不限于对运营策略、服务标准、成本控制等方面的指导。非主导方对运营方的监督权应通过项目合资公司章程或股东协议约定的机制行使。

（2）涉及项目重大事项（如股权结构调整、资产处置、对外担保、年度预算调整超过____%等）的决策，应按照项目合资公司章程或股东协议约定的决策程序执行，通常需经代表____%以上表决权的股东同意方可通过。

2.2决策程序

（1）主导方应在决策前至少____日，将拟议的重大事项书面通知其他股东，并附相关论证材料。其他股东应在收到通知后____日内提出书面意见。

（2）如遇紧急情况需临时决策，主导方可先行决策，但应在决策后____日内向其他股东说明情况并补办手续。

2.3争议解决

股东之间就项目控制权或决策机制产生争议时，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可依据项目合资公司章程或股东协议约定提交仲裁或诉讼解决。

第三条补充约定（三）：投资与收益分配

3.1投资承诺

（1）主导方应保证其承诺对项目的投资按期到位，并在项目需要时提供补充投资，具体投资额度和时间表应依据项目合资公司章程或股东协议约定执行。

（2）非主导方应按照其承诺或内部约定，按时足额缴纳其应占有的项目投资份额，逾期未缴的，应向主导方或项目合资公司支付违约金，违约金利率为____%。

3.2收益分配

（1）项目运营产生的净收益（扣除运营成本、税费、融资成本及预留发展基金后），应按照项目合资公司章程或股东协议约定的比例进行分配。主导方通常享有优先分配权或更高的分配比例，但需保障非主导方的合理收益。

（2）收益分配周期应定为每____季度或每年一次，主导方应负责或协调收益分配方案的制定与执行，并确保分配过程透明、合规。

第四条补充约定（四）：风险共担与退出机制

4.1风险识别与分摊

（1）主导方应负责或协调识别项目面临的主要风险（包括但不限于市场风险、政策风险、信用风险、运营风险等），并制定相应的风险应对措施。

（2）风险应对措施所需资金应按项目合资公司章程或股东协议约定的比例分摊，非主导方应承担其应分担的部分。

4.2退出机制

（1）在项目运营期间，非主导方如需退出，应提前____日书面通知主导方，并经其他股东按内部约定程序同意。退出方式包括但不限于股权转让、财产清算等，具体方式应依据项目合资公司章程或股东协议约定执行。

（2）主导方如需退出，除遵守上述程序外，还应保证项目平稳过渡，且退出时项目资产净值不得低于其初始投资额（如有约定）。主导方退出时，其享有的优先分配权或特殊收益条款应一并履行。

第五条补充约定（五）：关联交易管理

5.1关联交易定义

关联交易是指项目合资公司或任一方股东与其关联方之间发生的，可能影响项目公平竞争或股东利益的经济往来，包括但不限于资产转让、服务采购、资金拆借、担保等。

5.2关联交易审批

（1）关联交易应比照同类非关联交易，在价格、条件等方面保持公允，并需经项目合资公司董事会或股东会按内部约定程序审议通过。

（2）主导方在组织关联交易审批时，应确保程序合法、透明，并充分听取非主导方的意见。非主导方有权要求主导方提供关联交易的详细资料，并进行质询。

5.3限制性规定

（1）未经股东会同意，主导方不得以不合理的价格向其关联方转让项目资产或为其提供无偿或低价服务。

（2）关联交易不得损害其他股东的利益，主导方应保证关联交易不会导致项目资产流失或价值减损。

第六条补充约定（六）：信息共享与报告制度

6.1信息共享范围

主导方应负责或协调建立项目信息共享机制，确保其他股东及时获取项目运营的关键信息，包括但不限于财务报表、审计报告、重大合同、政府监管要求、市场分析报告等。

6.2报告频率与方式

（1）主导方应至少每____月向其他股东提供一次项目运营报告，报告内容应全面、准确、客观，并附必要的财务数据和图表。

（2）发生可能影响项目重大利益的事件（如重大诉讼、政策重大变化、安全事故等）时，主导方应立即书面通知其他股东，并及时通报事件处理进展。

6.3信息披露义务

主导方应保证其提供的信息真实、完整、准确，不得有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。非主导方亦应遵守此义务，其提供的信息应经内部核实。

第七条补充约定（七）：治理结构完善

7.1合资公司治理

若项目通过设立合资公司进行运营，主导方应推动完善合资公司的治理结构，包括但不限于建立健全董事会、监事会（如适用），明确各成员的职责与权限，确保股东会或董事会决议的合法性和有效性。

7.2股东协议补充

若项目通过股东协议进行合作，主导方应推动完善股东协议中的治理条款，包括但不限于明确股东之间的权利义务、争议解决方式、追加投资义务、信息披露要求等，确保合作关系的稳定性和可持续性。

7.3外部监督

主导方应配合政府相关部门对项目的监管，并应其他股东要求，聘请独立的第三方机构对项目财务、审计、合规性等进行定期或专项评估，评估结果应向全体股东公开。

第二条补充约定（八）：主导方主导时运营管理细节

8.1运营策略制定

主导方应负责牵头制定项目的整体运营策略，包括市场定位、租金定价机制、租户筛选标准、物业服务水平等，并确保策略符合政府政策导向和市场需求。运营策略需经项目合资公司或股东会审议通过后方可实施。

8.2运营团队管理

（1）主导方应负责或协调项目运营团队（如乙方）的核心管理层任命，但需保证运营团队的专业性和独立性，避免利益冲突。

（2）主导方应建立对运营团队的有效监督机制，包括但不限于定期绩效考核、关键指标监控、审计审查等，确保运营团队按照既定策略和标准履行职责。

8.3品牌建设与推广

主导方应负责或协调项目的品牌形象建设和市场推广活动，包括但不限于项目宣传资料的设计与制作、线上线下的推广渠道选择、品牌合作等，以提升项目知名度和市场竞争力。推广费用应按约定分摊。

8.4应急预案制定

主导方应负责牵头制定项目运营的各类应急预案，包括但不限于突发事件（如火灾、地震、停电、疫情等）的处理流程、人员疏散方案、物资保障措施等，并定期组织演练，确保运营团队熟悉应急程序。应急预案需经其他股东确认或备案。

第三条补充约定（九）：乙方为主导时，甲方需配合的条款及说明

9.1资金支持承诺

9.1.1定义

本协议项下，若乙方为保障性租赁住房项目的主要投资方或拥有绝对控股权，则视为乙方为主导方；甲方为项目的合作方或投资方，需配合乙方的项目运营。

9.1.2资金到位

（1）甲方应按照其承诺或股东协议约定，按时足额缴纳其应占有的项目投资份额，并在项目需要时提供补充投资，具体投资额度和时间表应依据股东协议约定执行。

（2）甲方逾期未缴或未提供补充投资的，应向乙方支付违约金，违约金利率为____%，且乙方有权根据内部约定采取必要措施（如调整收益分配比例、要求甲方提供担保等）以保障项目运营资金需求。

9.2资源协调配合

9.2.1场地与设施

（1）甲方应按照股东协议约定，向乙方提供项目所需的土地、房屋或其他设施，并保证其权属清晰、合法合规，且能满足项目运营的基本要求。

（2）甲方应配合乙方进行项目所需的基础设施建设或改造，包括但不限于水电接入、道路修建、绿化配套等，相关费用按约定分摊。

9.2.2政策与政府关系

（1）甲方应利用其资源或关系，协助乙方办理项目运营所需的各种政府审批手续（如规划许可、施工许可、消防验收、营业执照等），并承担因甲方原因导致的审批延误责任。

（2）甲方应配合乙方处理与政府相关部门的日常沟通，及时传递政府监管要求和政策变化信息，并协助乙方应对政府的检查或调查。

9.3运营监督权

9.3.1监督范围

乙方主导运营管理，甲方享有必要的监督权，包括但不限于查阅项目运营相关文件（如财务报表、租赁合同、会议纪要等）、参加项目重要会议、对运营决策提出质询或建议等。甲方的监督权应通过股东协议约定的机制行使，不得干预乙方的正常运营管理活动。

9.3.2意见反馈

甲方在行使监督权过程中发现的潜在风险或问题，应及时向乙方提出书面意见，乙方应在收到意见后____日内予以回复或采取相应措施。对于重大问题，甲方有权要求召开股东会或董事会进行讨论。

9.4退出与清算配合

9.4.1退出协助

在项目运营期间，甲方如需退出，应提前____日书面通知乙方，并经其他股东按内部约定程序同意。甲方退出时，应配合乙方完成其持有的项目权益或财产的转让或清算手续，包括但不限于提供必要的文件、配合审计评估、签署相关协议等。

9.4.2清算配合

若项目需要清算，甲方应积极配合乙方进行资产处置、债务清偿等工作，并按照股东协议约定承担其清算责任。

第四条补充约定（十）：第三方中介介入时的条款及说明

10.1中介角色与职责

10.1.1定义

本协议项下，若存在第三方中介机构（如咨询公司、会计师事务所、律师事务所、物业管理公司等）参与项目，则该中介机构依据其与项目合资公司或股东之间的协议约定，提供专业服务。中介机构应独立、客观、勤勉地履行职责，并对服务对象负责。

10.1.2主要职责

（1）咨询公司：负责提供项目策划、市场分析、政策解读、融资方案设计等专业咨询服务，其工作成果需经项目合资公司或股东审议确认。

（2）会计师事务所：负责提供财务审计、税务筹划、资产评估等专业服务，其审计报告或评估报告应作为项目决策的重要依据。

（3）律师