2023年物业管理师实务模拟试题

《物业管理实务》重点内容复习建议

一、把握本门课程的核心内容，重点内容上多下功夫

《物业管理实务》的核心内容就是指物业管理核心工作内容，也即在相关法规规范下的物

业管理实际工作，涉及公司的资质问题、招投标及方案设计、初期介入与前期物业管理、入住

与装修管理及各项常规的管理内容。就教材内容来说，应当是前面的十一章内容。对这些内容,

既要熟悉法规规定，又要掌握具体工作流程及规定，还要关注各个环节中要注意的问题，如

装修管理或公共安全防范管理中公司的责任界定问题。考题也许会将教材内容与实际工作进行

结合，因此还需灵活掌握。

二、关注物业管理实际工作中的热点难点问题，为答好案例分析题做准备

本门课程有案例分析题，分值是40分，因此案例分析题的得分情况也许会影响到成绩是

否会及格。根据判断，案例分析题由于分值比重大，因而极有也许是综合性非常高的题目，

会涉及物业服务公司实际工作的方方面面。这就规定大家在掌握核心内容的基础上提高自己对

于实际问题的分析与解决能力。可适当关注物业服务公司服务质量不高的问题、物业服务费收

缴率不高的问题、业主投诉问题、物业服务公司与建设单位的关系协调问题、物业服务公司与

业主委员会（业主）之间的沟通问题、紧急事件的解决效果问题、具体的维修养护工作及管理

责任问题以及各个工作环节中也许存在的问题等。

三、记忆教材中的一些细节性的问题

一些细节性的问题存在于教材的各个部分，平时工作、学习中都不太注意，这样就需要

在复习时着重地进行一下记忆，以便在做选择题时可以回答准确。比如教材中提到的一些分

类、一些环节程序、一些工作的具体规定等。

《物业管理实务》模拟试卷一及分析

一、单项选择题（30题，每题1分）

1.根据《公司法》的规定，公司设立须向（）进行注册登记，在领取营业执照后,

方可开业。

A.房地产行政主管部门

B.物业管理行政主管部门

C.工商行政主管部门

D.税务登记部门

答案：C

解析：根据《公司法》规定，公司设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业

执照后，方可开业。因此，物业服务公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理

手续与一般公司相同。

2.物业服务公司的资质等级分为（）。

A.一级、二级和三级

B.一级和二级

C.一级、二级、三级和临时资质

D.一级、二级、三级和四级

答案：A

解析：按照《物业服务公司资质管理办法》（2023）,物业服务公司资质等级分为一、

二、三级。新设立的物业服务公司，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

3.物业服务公司是（）。

A.政府派出机构

B.事业单位性质

C.独立的公司法人

I）.福利型的房屋管理单位

答案：C

解析：物业服务公司是依法成立、具有专门资质并具有独立公司法人地位，依据物业服务

协议从事物业管理相关活动的经济实体。其特性可以归纳为以下三点：第一，是独立的公司

法人。第二，属于服务性公司。第三，具有一定的公共管理性质的职能。

4.国家三级资质物业服务公司的注册资本规定在（）万元以上。

A.200

B.100

C.150

D.50

答案：D

解析：按照《物业服务公司资质管理办法》（2023）,一级资质.注册资本人民币500万

元以上；二级资质.注册资本人民币300万元以上；三级资质注册资本人民币50万元以上。

5.直线制公司组织形式的重要优点是（）。

A.权责分明

B.加强了专业管理

C.促进了内部竞争

D.调动各方面的积极性

答案：A

解析：直线制是最简朴的公司管理组织形式，它的特点是：公司各级领导者亲自执行所有

管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式合用于业务量较小的小

型物业服务公司的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。重要优点：领导可以集

指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。

6.协助新物业项目建立质量管理体系是（）的重要职责之一。

A.总经埋室

B.市场拓展部

C.品质管理部

I）.经营管理部

答案：C

解析：品质管理部的重要职责涉及：公司质量管理体系运营和维护，各物业项目服务品

质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量

审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉

解决，客户满意度评价等。

7.物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招投

标行为拟定（）的活动。

A.物业使用权

运营，对紧急事件的防止与解决（涉及恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等）。

10.前期物业管理的职责是在新建物业投人使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，

其介于（）与常规物业管理之间。

A.竣工验收

B.初期介入

C.质量监测

D.投入使用

答案：B

解析：前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务公司为止的物业管

理阶段。

11.物业管理机构更迭时管理工作的移交有一种情况是原有物业管理机构向业主大会或

（）移交

A.业主委员会

B.物业产权单位

C.业主委员会主任

D.大业主

答案：B

解析：移交工作分为三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业服务公司；二是在

业主大会选聘新的物业服务公司并订立物业服务协议后，由业主大会或物业产权单位将物业移

交给物业服务公司；三是在物业服务公司与业主大会或物业产权单位终止物业服务协议、退出

物业管理项目的同时，由物业服务公司向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

12.空调冷源按（）可分为中央空调和独立空调等等。

A.安装方式

B.制冷程序

C.工作原理

I）.冷源设备布置的情况

答案：D

解析：空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸取式制冷机；按冷源设备布置的情况

可分为中央空调和独立空调等等。

13.（）就是对其运营情况、工作性能、磨损限度进行检查和校验，通过检查可以全面

掌握设备技术状况的变化和劣化限度，针对检查发现的问题，改善设备维修工作，提高维修质

量和缩短维修时间。

A.设备的检查

B.状态检测

C.防止性实验

I）.技术性诊断

答案：A

解析：设备的检查就是对其运营情况、工作性能、磨损限度进行检查和校验，通过检查可

以全面掌握设备技术状况的变化和劣化限度，针对检查发现的问题，改善设备维修工作，提

高维修质量和缩短维修时间。设备的状态监测分为停机监测和不断机监测（又称在线监测），

是在设备运营使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运

营情况和设备自身状态。

14.以下不是绿化管理基本规定的是（）。

A.保持植物止常生长

B.创建社区环境文化，加强绿化保护宣传

C.督促业主进行种草植树活动

D.加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作

答案：C

解析；绿化管理的基本规定；（1）保持植物正常生长；（2）加强枯枝黄叶的清理及绿化保

洁工作；（3）及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化导

致的危害；（4）创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。

15.配置在各项目的消防器材，每（）均应做一次全面记录工作。

A.日

B.月

C.季

D.年

答案：B

解析：配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面记录工作。按照各区域分类记录，

以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置。配置在每个

项目及各个场合的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。这是细节上的规

定。

16.（）是指物业服务公司在服务过程中，由于公司或公司以外的自然、社会因素所

导致的应由物业服务公司承担的意外损失。

A.物业管理缺陷

B.物业管理风险

C.物业管理损失

D.物业质量缺陷

答案：B

解析：风险是指因未来的不拟定性所带来的也许损失，是收益或结果偏离盼望值或平均

值的也许性。物业管理风险是指物业服务公司在服务过程中，由于公司或公司以外的自然、社

会因素所导致的应由物业服务公司承担的意外损失。考核基本概念

17.物业的承接查验是指物业服务公司对（）的物业共用部位、共用设施设备进仃

承接查验。

A.新建项目

B.原有项目

C.在管项目

D.新接管项目

答案：D

解析：物业的承接查验是指物业服务公司对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进

行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。

18.物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的（）。

A.事件

B.变更

C.情况

D.历史记录

答案：D

解析：档案是历史的原始记录。物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的历史

记录。这是档案的主线性质与价值所在。

19.员工的解聘即物业服务公司与员工解除劳动协议。员工的解聘涉及员工辞职、辞退和

（）三种情况。

A.开除

B.脱离

C.停止协议

D.资遣

答案：D

解析：员工的解聘即物业服务公司与员工解除劳动协议。员工的解聘涉及员工辞职、辞退

和资遣三种情况。还要注意区分这三种情况。

20.客户满意度调查应当注意的问题不涉及（）。

A.全员重视

B.目的明确

C.连续改善

D.协同运作

答案：A

解析：客户满意度调查应当注意五个方面：（1）目的明确。（2）领导重视。（3）连续改善。

（4）协同运作。（6）基于事实。

21.（）是法定机关与组织按照特定的规范体式、通过一定的解决程序制成，并在特

定范围内使用的书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作的一种工具。

A.事务公文

B.行政公文

C.制度公文

D.司法公文

答案：B

解析：行政公文，是法定机关与组织按照特定的规范体式、通过一定的解决程序制成，

并在特定范围内使用的书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作的一种工具。行政公

文不仅合用于政府机关、人民团队和事业单位，还合用于公司法人单位。物业管理常用行政公

文涉及决定、告知、通报、报告、请示、批复、意见、函和会议纪要等。

22.一级资质物业服务公司规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业的专

职管理和技术人员不少于（）人。

A.15

B.20

C.25

D.30

答案：D

解析：一级资质规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和

技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负

责人应具有相应专业中级以上职称。几个数字要进行记忆。

23.（）是常规物业管理清洁服务的延伸服务。

A.外墙清洗

B.泳池清洁

C.上门有偿清洁服务

D.专项清洁工作

答案：C

解析：清洁卫生服务内容涉及：建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾

收集与解决、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务（上门有偿清洁服务是

为了满足业主（客户）的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，

它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。）、专项清洁工作。

24.解决紧急事件应以（）为前提，不能因急于解决，而不顾后果，导致更大损

失。

A.控制发展

B.保护人员

C.不导致损失

I）.不导致新的损失

答案：D

解析：在解决紧急事件的规定中提到：解决紧急事件应以不导致新的损失为前提，不能

因急于解决，而不顾后果，导致更大损失。

25.酬金制条件下，物业服务公司应当向全体业主或业主大会公布物业服务资金年度预决

算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。

A.4

B.3

C.2

D.1

答案：D

解析：酬金制下，物业服务公司提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例

收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服

务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业

服务公司而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使公司在

一定限度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业服务公司应当向全体业主或者业

主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

26.电梯每年要由（）进行年检，获得年检合格证：才干继续使用。

A.房地产行政主管部门

B.电梯维修专业公司

C.电梯生产厂家

D.政府技术监督部门

答案：D

解析：电梯管理的工作内容之一：的电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检

合格证，才干继续使用。

27.物业服务公司支付的商业用房有偿使用费，计入（）。

A.其他业务支出

B.成本费用

C.间接费用

D.营运成本

答案：A

解析：物业服务公司其他业务支出的内容中，物业服务公司支付的商业用房有偿使用费，

计入其他业务支出。

28.物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金

支付给物业服务公司，其余皆分用于物业服务协议约定的支出，结余或者局限性均由

（）享有或承担。

A.业主委员会

B.业主和物业服务公司共同

C.物业服务公司

D.业主

答案：D

解析：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬

金支付给物业服务公司，其余所有用于物业服务协议约定的支出，结余或者局限性均由业主

享有或者承担。这是酬金制区别与包干制的一大特点。

29.物业管理属（）服务行业，因此物业服务费的测算和物业管理的运作应收支

平衡、略有结余。

A.赚钱性

B.有偿性

C.微利性

D.经营性

答案：C

解析：在物业服务费的测算编制应考虑的因素中提到，物业管理属微利性服务行业，物

业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在保证物业正常运营维护和管理的

前提下，获取合理的利润，使物业服务公司得以可连续发展。

30.以下不属于物业管理平常运作过程中存在的风险的是（)O

A.管理费收缴风险

B.法律概念不清导致的风险

C.公共媒体在宣传报道中的舆论风险

I）.管理项目外包存在的风险

答案：B

解析：物业管理平常运作过程中存在的风险有五个方面：（1）管理费收缴风险；（2）替公

用事业费用代收代缴存在的风险；（3）管理项目外包存在的风险；（4）物业管理员工服务存在

的风险；（5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险

二、多项选择题（15题，共30分）

31.物业服务公司按照股东出资形式可以分为（）。

A.外资物业服务公司

B.民营物业服务公司

C.物业管理有限责任公司

D.股份合作型物业服务公司

E.物业管理股份有限公司

答案：CDE

解析：物业服务公司的分类方法有很多种。按照投资主体的经济成分来划分为全民所有制

物业服务公司、集体所有制物业服务公司、民营物业服务公司、外资物业服务公司、其他物业

服务公司。按股东出资形式来划分为物业管理有限责任公司、物业管理股份有限公司、股份合

作型物业服务公司。

32.根据《公司法》和《物业服务公司资质管理办法》的规定，物业服务公司的设立程序

分为（）两个阶段。

A.税务登记

B.资格审查

C.注册审查

I）.资质审批

E.工商注册登记

答案:DE

解析：根据《公司法》和《物业服务公司资质管理办法》的规定，物业服务公司的设立程

序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。根据《公司法》规定，公司设立须向工商行政管理

部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业服务公司在营业前必须到工

商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般公司相同。物业服务公司在办理公司注册登记时,

应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文献。物业服务公司假如

符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。物业服务公司在领取营

业执照之日起30天内，持有关资料向本地的房地产主管部门申请资质。

33.物业管理招标的主体一般是（）。

A.物业的使用人

B.物业的建设单位

C.业主大会

D.重要业主

E.物业产权人

答案：BCE

解析：物业管理招标主体有物业建设单位、业主大会（或单一业主）、物业产权人等。前期

物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主

体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、

管理使用单位或政府采购中心。

34.物业管理方案中的关键性内容涉及（）。

A.费用测算与成本控制

B.管理方式、运作程序及管理措施

C.管理制度的制订

D.物资装备

E.工作计划

答案：AB

解析：关键性内容涉及：（1）项目的整体设想与构思（涉及项目总体模式与物业管理服务

工作重点的拟定）；（2）组织架构与人员的配置；（3）费用测算与成本控制；（4）管理方式、运

作程序及管理措施。以上是体现物业服务公司管理理念、管理优势和公司综合竞争实力的关键

内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文献、进一步调查分析招标

项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实行方案。

35.物业管理方案中，管理指标通常由（）组成

A.物业管理规模指标

B.业绩指标

C.物业管理质量指标

D.物业管理数量指标

E.经济效益指标

答案：CE

解析：管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成，在招标文献中一般

都有具体的规定，在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应。

36.物业服务协议与前期物业服务协议的重要区别有（）。

A.服务的内容有本质的差别

B.协议期限不同

C.订立协议的当事人不同

D.前期物业服务协议是无偿的协议

E.服务的对象不同

答案:BC

解析：物业服务协议中关于服务内容的条款与前期物业服务协议基本相同，重要差别在于:

（1）订立协议的当事人不同。（2）怖议期限不同。

37.物业服务公司的组织形式有（）。

A.直线制

B.公司部制

C.事业部制

D.矩阵制

E.公司制

答案：ACD

解析：物业服务公司应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业服务公司的组织形

式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。并应了解每种组织形式的特点。

38.房屋的基本组成部分有（）。

A.装修部分

B.承重构件

C,设施设备部分

D.基础

E.结构部分

答案：ACE

解析：房屋的基本组成部分

（1）结构部分一一基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；

（2）装修部分一一门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；

（3）设施设备部分一一水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。

39.防止性维修有以下几种方式：（）。

A.计划性防止维修

B.改善性的防止维修

C.完善性防止维修

I）.保养性防止维修

E.状态监测下的防止维修

答案：ABE

解析：为了减少故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术规

定进行的维修活动，称为防止性维修。防止性维修有以下几种方式；计划性防止维修、状态监

测下的防止维修、改善性的防止维修。

40.机关单位的绿化管理规定（）。

A.庄严

B.整洁

C.幽静

D.富有气愤

E.高雅

答案：ABE

解析：机关单位的绿化管理规定庄严、整洁、高雅。机关单位的绿化多作规则式设计，比

较讲究立体空间的垂直绿化，其绿化造型及材料选用一般都比较严格，在进行绿化管理时应

按设计意图进行规则式修剪。修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点。

41.公共安全防范管理服务是物业服务公司协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安

全等采用的一系列防范性管理服务活动。内容涉及：()等工作。

A.出入管理

B.安防系统的使用、维护和管理

C.施工现场的管理

D.犯罪分子的擒拿

E.配合政府开展社区管理

答案：ABCE

解析：公共安全防范管理服务是物业服务公司协助政府相关部门，为维护公共治安、施工

安全等采用的一系列防范性管理服务活动。内容涉及：出入管理，安防系统的使用、维护和管

理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。

42.以卜不属于物业服务成本或者物业服务支出构成的有()。

A.办公费用

B.公费旅游经费

C.与其他单位联谊的经费

I).物业保险费用

E.物业服务公司固定资产折旧

答案：BC

解析：物业服务成本或者物业服务支出构成一般涉及以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用；

(3)物业管理区域清洁卫生费用；

(4)物业管理区域绿化养护费用；

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用；

(7)物业服务公司固定资产折旧；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(9)经业主批准的其他费用。

43.营业收入是指物业服务公司从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，涉及

()。

A.物业管理主营业务收入

B.房租收入

C.服务费收入

D.维修收入

E.其他业务收入

答案：AE

解析：营业收入是指物业服务公司从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，涉及

物业管理主营业务收入和其他业务收入。

44.物业管理常用的档案分类方法有()。

A.组织机构分类法

B.年度分类法

C.项目分类法

D.事件分类法

E.口期分类法

答案:ABD

解析：物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的历史记录。物业管理常用的档

案分类方法有以下几种：年度分类法、组织机构分类法、事件分类法。

45.对于员工奖励以下说法对的的是()。

A.要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相埔相成

B.对不同的员工要采用相同的奖励方式

C.奖励限度要与员工的奉献相符

D.奖励的方式要保持不变

E.员工作出了成绩，符合奖励标准以后，管理者应当立即予以奖励

答案：ACE

解析：员工奖励应注意五个方面：（D要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相

辅相成；（2）员工作出了成绩，符合奖励标准以后，管理者应当立即予以奖励；（3）对不同的

员工要采用不同的奖励方式；（4）奖励限度要与员工的奉献相符；（5）奖励的方式可以适当变

化。

三、案例分析题（2题，共40分）

案例分析题（一）

李先生购买了某社区的一套住宅，购买时发展商承诺物'业管理费为1元/平方米，并有管

道煤气，24小时热水供应等配套设施，且写进了购房协议中。但李先生称，入住已有半年，

非但用关的配套设施没有贯彻，物业管理费反而涨到了2元/平方米。物业公司说〃发展商说的

不算数〃，收费是依据有关标准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。请按规定回

答以下问题：

问题1：购房协议中发展商是否可以承诺物业服务费标准？为什么（5分）

答：发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种

法律关系。物业服务公司与开发尚是两个独立的民事主体，互相之间不应为对方承担民事责

任。购房协议中不应单方面承诺此后的物业服务及其收费标准。

问题2:物业服务公司拟定物业服务费的依据是什么？（5分）

答：物业服务公司拟定物业服务收费标准的依据是物业服务公司与建设单位签订的前期物

业服务协议。这份协议虽然是由开发商和物业服务公司签订，但未来的服务对象和缴费主体却

是业主，入住后，业主必须按协议的约定交纳物业服务费。

问题3:业主购房时应如何了解入住后的物业服务内容及收费标准？（5分）

答：在业主购房时，售房单位应向购房人明示前期服务协议及临时管理规约，让购房人通

过这些协议来了解入住后的有关物业管理的权利和义务。

问题4:业主应如何解决这样的问题？（5分）

答：依据《中华人民共和国协议法》第一百零七条规定：当事人一方不履行协议的，应当

承担继续履行，采用补救措施或者补偿损失等违约责任。由于开发商没有完全履行协议所约定

的义务，因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。

案例分析题（二）

某房地产开发公司开发的某住宅社区，由甲物业服务公司承担前期物业管理。业主