南京婚内协议书律师咨询

南京婚内协议书律师咨询1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：南京华宇房地产开发有限公司

甲方地址：江苏省南京市建邺区奥体大街188号华宇国际广场B座1805室

甲方法定代表人/负责人：张明

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：南京盛世商业管理有限公司

乙方地址：江苏省南京市鼓楼区中山北路288号盛世大厦1201室

乙方法定代表人/负责人：李强

乙方联系方式/p>

**协议简介**

鉴于甲方南京华宇房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）系合法注册并有效存续的房地产开发企业，拥有位于南京市核心区域的商业地产项目“华宇广场”，该物业具备完善的配套设施及优越的地理位置，甲方拟通过本次协议与乙方南京盛世商业管理有限公司（以下简称“乙方”）就华宇广场部分商业租赁事宜达成合作；

鉴于乙方南京盛世商业管理有限公司（以下简称“乙方”）系合法注册并有效存续的商业管理企业，具备丰富的商业运营经验及广泛的商户资源，乙方拟通过本次协议与甲方就华宇广场商业租赁管理事项展开合作；

基于双方在平等、自愿、公平、诚信的原则基础上，经充分协商，现就甲方将其名下华宇广场商业物业出租给乙方经营使用相关事宜，达成如下协议，以资共同遵守。

本协议的签订背景为甲方拟通过租赁方式盘活华宇广场商业资产，而乙方具备专业的商业运营能力，双方通过合作实现资源优化配置。协议内容涉及租赁期限、租金标准、物业交付标准、运营管理责任等核心条款，双方权利义务的明确化将确保合作顺利进行，同时通过法律约束力保障各自权益，避免潜在纠纷。本协议的达成不仅是双方商业利益的结合，更是基于对市场环境的共同判断及风险控制的理性选择，协议内容将严格遵循《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，确保其合法有效性。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方将其名下位于南京市建邺区奥体大街188号华宇国际广场B座商业物业（以下简称“租赁物业”）出租给乙方经营使用，由乙方负责租赁物业的商业运营管理，双方在平等自愿的基础上建立租赁及合作关系的权利义务。协议范围包括但不限于租赁物业的交付标准、租赁期限、租金及支付方式、物业管理责任、商业运营维护、违约责任界定、争议解决机制等。具体内容涵盖租赁物业的租赁面积、位置分布、交付状态、租赁起始及终止日期、租金单价及调整机制、物业费用承担、商户招募与管理、营销推广责任、安全责任划分、设施设备维护、装修许可流程以及双方在合作过程中需履行的其他相关义务，旨在通过本协议的签订与履行，实现租赁物业的商业价值最大化，并保障双方的合法权益。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

（一）“租赁物业”指甲方拥有的位于南京市建邺区奥体大街188号华宇国际广场B座指定商业区域，具体范围以附件一《租赁物业面积分布》为准。

（二）“运营管理”指乙方根据本协议约定，对租赁物业进行商户筛选、租赁谈判、装修监督、日常运营协调、营销推广、物业管理对接等综合性商业管理活动。

（三）“租金”指乙方根据本协议约定向甲方支付的租赁物业使用费，包括固定租金及可能适用的营业额提成或奖励金。

（四）“物业管理责任”指甲方负责租赁物业的公共区域设施设备的维护、安保、保洁等基础物业管理服务，乙方负责租赁物业内商户区域的管理。

（五）“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、洪水、战争等。

（六）“合作期限”指本协议约定的自租赁起始日起至终止日的全部时间。

（七）“附件”指本协议中列明并构成本协议一部分的文件，与本协议具有同等法律效力。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务：**

（一）甲方有权要求乙方按照本协议约定支付租金及其他应付款项，并有权监督乙方的租赁物业运营管理活动是否符合本协议及附件约定。

（二）甲方保证其作为租赁物业权利人具有完全的、合法的出租资格，租赁物业权属清晰，无任何抵押、查封或其他权利限制影响乙方正常使用。

（三）甲方应按照本协议约定，在租赁起始日将租赁物业交付给乙方，交付时租赁物业应具备附件二《交付标准清单》中列明的状态，包括但不限于建筑结构完好、水电气通讯线路可用、消防设施合格、公共区域装修完成等。

（四）甲方有权根据本协议约定对租金进行调整，但调整方案需提前不少于三个月书面通知乙方，并经双方协商一致后方可执行。

（五）甲方负责承担租赁物业公共区域及其共用设施设备的日常维修责任，确保其正常使用功能，相关费用由甲方承担，但乙方使用不当造成的损坏除外。

（六）甲方有权对乙方的商业运营活动进行宏观指导，但不得干预乙方在符合法律法规及本协议框架下的具体经营管理和商户管理权限。

（七）甲方应配合乙方完成租赁物业的初始营销推广工作，包括提供必要的场地支持及权属证明文件，协助乙方办理相关经营许可预审等事宜。

（八）甲方应保证租赁物业在合作期限内不另设他项权利或另行出租给第三方，如确需变更或另行出租，应提前书面通知乙方，并承担由此给乙方造成的损失。

（九）甲方应保证租赁物业的消防安全符合国家及南京市相关标准，并承担租赁物业主体结构及公共区域消防设施的维护与更新责任。

（十）甲方应确保租赁物业的供水、供电、通讯等基础服务畅通，如遇第三方原因导致中断，甲方应负责协调恢复，并承担相应责任。

**2.乙方的权力与义务：**

（一）乙方有权依据本协议约定获得租赁物业的租赁使用权，并有权在租赁物业内开展合法的商业经营活动，甲方不得无正当理由干涉。

（二）乙方有权要求甲方按照本协议约定及时交付租赁物业，并保证租赁物业符合约定的交付标准，如交付不符，甲方应负责整改至符合标准，并承担相应延误责任。

（三）乙方应按照本协议第五条约定，按时足额向甲方支付租金及其他应付款项，逾期支付应按日向甲方支付合同总金额万分之五的违约金。

（四）乙方有权根据本协议第七条约定，在租赁物业内进行符合约定的商铺装修，装修方案需提前提交甲方审核，经甲方书面同意后方可实施，装修期间造成的公共区域损坏由乙方负责修复。

（五）乙方应负责租赁物业内商户的招募、筛选与管理，确保商户经营活动符合国家法律法规及商业道德规范，并对商户的经营管理行为承担第一责任。

（六）乙方应制定并执行租赁物业的整体营销推广计划，包括但不限于品牌联合营销、节日促销活动、线上平台推广等，营销费用预算需提前提交甲方审核，重大营销活动需与甲方协商一致。

（七）乙方应负责租赁物业内商户区域的日常运营管理，包括但不限于卫生保洁、秩序维护、设施设备日常检查与报修（报修后由甲方负责处理），确保租赁物业的商业氛围及运营秩序。

（八）乙方应承担租赁物业内商户区域的水电等能源费用，及其他商户自行产生的运营费用，并负责商户的税务申报及缴纳义务。

（九）乙方应负责租赁物业内商户的安全管理，包括但不限于消防安全自查、顾客安全保障、突发事件应急处理等，确保符合国家安全标准，如发生安全事故，乙方应承担全部责任。

（十）乙方应配合甲方完成租赁物业的日常物业管理对接工作，包括但不限于与物业管理公司的沟通协调、公共区域维修申请、费用缴纳等事宜，确保租赁物业的和谐运营。

（十一）乙方应保证租赁物业内的经营活动不侵犯任何第三方合法权益，如因乙方或其商户原因引发纠纷或诉讼，由乙方承担全部责任及由此产生的所有费用。

（十二）乙方应在租赁期满或提前终止合作时，将租赁物业恢复至符合附件三《退出状态标准》的要求，包括但不限于拆除非永久性装修、清洁物业、交还钥匙及所有相关文件，如有损坏或缺失应予以赔偿。

（十三）乙方应建立完善的商户服务体系，定期收集商户意见并反馈甲方，协助甲方提升租赁物业的整体运营水平，维护良好的商业声誉。

第四条价格与支付条件

1.租金价格：甲方同意将租赁物业出租给乙方用于商业运营，租金单价为每月每平方米人民币300元（大写：叁佰元整），租赁物业总租赁面积为叁仟伍佰平方米（大写：叁仟伍佰平方米整），月租金总额为人民币壹佰壹拾伍万元整（大写：壹佰壹拾伍万元整）。首期租金应于本协议生效之日起十日内支付，支付方式为乙方将首期租金汇入甲方指定银行账户：开户行：中国建设银行南京奥体支行，账户名称：南京华宇房地产开发有限公司，账号：622202**********；后续每期租金应于每期开始前十五日内支付，支付方式相同。

2.租金调整机制：自本协议项下第一个租赁期限届满次日起，双方应在每年第一季度对租金进行复核。复核时，租金单价可在上一年度市场租金水平变化不超过10%的范围内进行调整，调整幅度以双方协商一致为准。如市场租金水平变化超过10%，双方应另行协商调整方案。

3.其他费用：租赁物业的水费、电费、燃气费、通讯费等能源费用，以及物业管理费、垃圾处理费等公共事业费用，均由乙方承担，并在发生时直接支付至相关供应商。乙方应负责缴纳租赁物业内商户产生的所有税费，包括但不限于增值税、企业所得税、个人所得税等。

4.违约金：如乙方未按约定支付租金，每逾期一日，应按当期应付租金总额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。

5.付款保证：为保障甲方租金收入的实现，乙方应在签订本协议时向甲方支付相当于三个月租金的保证金，即人民币叁拾叁万伍仟元整（大写：叁拾叁万伍仟元整），该保证金在本协议项下最后一期租金付清后，无息返还给乙方。如乙方发生任何违约行为，甲方有权从保证金中直接抵扣相应款项。

第五条履行期限

1.本协议项下租赁期限为伍年，自2024年1月1日起至2029年12月31日止。租赁期限届满前三个月，如双方均有意续租，应另行协商签订续租协议。

2.交付时间：甲方应在本协议生效之日起三十日内，完成租赁物业的交付工作，并确保交付状态符合附件二《交付标准清单》的约定。如因甲方原因导致交付延迟，每延迟一日，应向乙方支付合同总金额万分之二的违约金，但累计违约金不超过合同总金额的10%。

3.终止条件：除本协议另有约定外，任何一方单方面解除本协议，应提前六个月书面通知对方，并支付对方相当于两个月租金的违约金。如乙方严重违反本协议约定，导致本协议无法继续履行，甲方有权单方解除协议，并要求乙方承担相应的违约责任。

4.关键时间节点：本协议项下各期租金支付日、装修期、开业期、续租协商期等关键时间节点，均以本协议及附件的明确约定为准。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）交付违约：如甲方未按约定时间交付租赁物业，每延迟一日，应向乙方支付合同总金额万分之二的违约金，但累计违约金不超过合同总金额的10%。逾期超过六十日，乙方有权解除本协议，并要求甲方支付相当于三个月租金的违约金。

（2）权属保证违约：如甲方未能保证租赁物业的权属清晰，导致乙方无法正常使用租赁物业，甲方应承担全部责任，并赔偿乙方因此遭受的所有损失，包括但不限于合同履行期间的租金损失、商户搬迁费用、商誉损失等。

（3）设施设备违约：如甲方交付的租赁物业设施设备存在缺陷或无法正常使用，影响乙方正常经营，甲方应负责维修或更换，并承担由此造成的乙方经营损失。

（4）租金调整违约：如甲方在租金调整过程中存在恶意损害乙方利益的行为，乙方有权要求甲方恢复原租金标准，并支付相当于一个月租金的违约金。

（5）单方解除违约：如甲方无正当理由单方解除本协议，应向乙方支付相当于六个月租金的违约金，并赔偿乙方因此遭受的所有损失。

2.乙方违约责任：

（1）租金支付违约：如乙方未按约定支付租金，每逾期一日，应按当期应付租金总额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。同时，甲方有权从保证金中直接抵扣相应款项。

（2）装修违约：如乙方装修方案未经甲方书面同意擅自实施，或装修过程中损坏租赁物业主体结构或公共区域设施设备，乙方应负责恢复原状或赔偿损失，并支付相当于一个月租金的违约金。

（3）运营管理违约：如乙方在租赁物业内开展的活动违反国家法律法规或侵犯第三方合法权益，导致甲方遭受损失，乙方应承担全部赔偿责任，并支付相当于两个月租金的违约金。

（4）设施设备使用违约：如乙方使用不当导致租赁物业内设施设备损坏，应负责维修或赔偿，并支付相当于维修费用两倍的违约金。

（5）单方解除违约：如乙方无正当理由单方解除本协议，应向甲方支付相当于六个月租金的违约金，并赔偿甲方因此遭受的所有损失。

（6）退出责任：如乙方在租赁期满或提前终止合作时，未能将租赁物业恢复至符合附件三《退出状态标准》的要求，应负责修复或赔偿，并支付相当于一个月租金的违约金。

3.不可抗力免责：如因不可抗力导致本协议无法继续履行，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并采取措施减少损失。不可抗力消除后，双方应继续履行本协议。

4.损失赔偿：任何一方违约给对方造成损失的，应赔偿对方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于实际损失、预期利益损失、诉讼费、律师费等。

5.法律责任：如任何一方违反本协议约定，构成犯罪的，应依法承担刑事责任。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、火山爆发、战争、动乱、政府行为（如征收、征用、法律法规变更等）、瘟疫及其他类似事件。

2.通知义务：任何一方因不可抗力事件而无法履行或无法完全履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后七个工作日内书面通知对方，并提供相关证明文件。通知应包括不可抗力事件的发生时间、地点、性质、影响范围以及预计持续期限等。

3.责任免除：因不可抗力事件导致本协议任何一方无法履行或无法完全履行本协议义务的，该方不承担违约责任，但应在不可抗力事件消除后，立即采取一切必要措施恢复履行，并尽力减少不可抗力事件造成的损失。

4.协议解除：如不可抗力事件持续超过六十日，双方应协商是否继续履行本协议。如协商不成，任何一方均有权书面通知对方解除本协议，双方互不承担违约责任，但应就协议履行情况及财产处置进行妥善处理。因不可抗力解除协议的，双方应相互返还已收取的款项，并按实际履行期限比例分配相关费用。

5.不可抗力证明：双方对于不可抗力事件的证明责任相互分担，任何一方在收到对方不可抗力通知后，有权要求对方提供不可抗力证明文件，对方应在合理期限内提供。如无法提供，不影响不可抗力主张的成立，但主张方应承担举证责任。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议解释、权利义务履行、违约责任认定等，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着诚实信用、公平合理的原则进行，争取在合理期限内达成一致解决方案。

2.协商不成处理：如双方在收到对方争议通知后三十日内无法通过协商解决争议，应将争议提交至中华人民共和国南京仲裁委员会（以下简称“仲裁委员会”），按照该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为南京市，仲裁语言为中文。

3.仲裁规则：仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁过程中，双方应遵守仲裁规则的规定，包括但不限于证据提交、程序审理、费用承担等。仲裁费用由败诉方承担，或由双方协商确定。

4.诉讼选择：除本协议明确约定通过仲裁解决争议外，任何一方在任何时候均可以选择向租赁物业所在地（即江苏省南京市建邺区）有管辖权的人民法院提起诉讼解决争议。如选择诉讼，应适用中华人民共和国法律。任何一方选择诉讼的，应视为放弃了通过仲裁解决争议的权利，且诉讼费用由败诉方承担。

5.争议解决顺序：本协议双方同意，对于本协议项下的任何争议，应优先选择协商解决；协商不成的，应优先选择仲裁解决；仲裁不成的，方可选择诉讼解决。任何一方未经另一方书面同意，不得单方面变更争议解决方式。

6.保密条款：双方在争议解决过程中，对于涉及本协议的商业秘密、技术秘密或其他敏感信息，应承担保密义务，未经对方书面同意，不得向任何第三方披露。仲裁委员会及其工作人员对仲裁过程中涉及的保密信息负有保密义务。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的电子数据交换系统发送。通知应在发送时视为已送达。如采用电子邮件或电子数据交换系统发送，发送时邮件成功送达或系统确认接收即为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。任何一方不得单方面修改本协议。

3.协议终止：除本协议另有约定外，双方可以通过书面协商一致终止本协议。任何一方在提前六个月书面通知对方后，如无正当理由终止本