陶然居合作协议书

陶然居合作协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区XX路XX号XX大厦。

甲方法定代表人/负责人：张三。

甲方联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区XX大道XX号XX中心。

乙方法定代表人/负责人：李四。

乙方联系方式

协议简介：

甲乙双方基于对市场发展趋势的共识以及对XX区域商业地产价值的认同，经友好协商，就陶然居项目合作事宜达成一致。该协议的签订基于以下前提条件：

（1）甲方合法拥有位于XX省XX市XX区XX街道XX号的陶然居项目土地使用权及地上建筑物，具备合法的开发、出租或委托经营资质；

（2）乙方具备专业的商业运营管理能力，在餐饮、零售、服务等领域拥有丰富的行业经验及稳定的客户资源；

（3）双方通过尽职确认，陶然居项目符合国家相关法律法规及地方政策要求，且不存在重大法律风险或权利瑕疵；

（4）甲方同意以合作方式引入乙方的运营管理服务，乙方承诺在协议期内提供不低于行业标准的商业服务，确保项目资产保值增值；

（5）双方合作范围涵盖但不限于项目租赁管理、营销推广、客户服务、财务管理等环节，具体合作内容以本协议附件及分项条款为准。

本协议的签订旨在通过双方的资源整合与专业互补，实现陶然居项目的商业价值最大化，同时保障双方的合法权益。协议内容涉及权利义务分配、商业安排、风险控制及争议解决机制，各条款均以实际履行为基础，具有法律约束力。双方均确认已充分理解本协议条款，并承诺严格履行。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就陶然居项目（以下简称“项目”）合作事宜的权利义务，通过甲方提供项目资产及基础支持，乙方提供专业的商业运营管理服务，共同实现项目的商业价值提升与资产保值增值。本协议涉及的具体内容包括但不限于：项目的租赁管理、营销推广、客户服务、财务管理、人员配备、设施维护、市场拓展以及相关风险控制等。双方同意在协议框架内，围绕项目运营的各个环节进行深度合作，确保项目按照既定商业规划顺利实施，并达到双方预期的合作目标。

第二条定义

1.陶然居项目：指位于XX省XX市XX区XX街道XX号的包含但不限于XX号商业综合体的所有地上建筑物及附属设施，具体范围以甲方提供的产权证明及土地使用权证为准。

2.运营管理服务：指乙方根据本协议约定，为项目提供的包括但不限于租赁招商、市场推广、客户关系维护、日常运营协调、财务监控、人员管理等全部或部分商业运营活动。

3.合作期限：指本协议约定的自生效之日起至终止之日止的期间，具体年限由双方另行约定。

4.运营指标：指本协议附件中约定的，用以衡量乙方运营管理绩效的关键绩效指标（KPI），如租金完成率、成本控制率、客户满意度等。

5.保密信息：指一方（披露方）以书面、口头、电子或其他形式向另一方（接收方）披露的，与项目运营相关的，未公开的，具有商业价值的信息，包括但不限于财务数据、客户名单、运营策略、合同条款等。

6.不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为、法律政策重大调整等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权监督乙方对本协议项下运营管理服务的履行情况，并要求乙方按照本协议约定及行业标准提供服务。

（2）甲方有权根据项目运营需要及市场变化，对项目进行必要的改造、装修或维护，但重大改造方案需提前与乙方协商并获得乙方书面同意，相关费用由甲方承担，但可能影响租赁收益或运营效率的除外。

（3）甲方应保证其对本协议项下项目资产拥有合法、完整的权利，并应及时办理或协助乙方办理与项目运营相关的政府审批、许可等手续，相关费用由甲方承担。

（4）甲方有权按照本协议约定收取项目运营收益，并应定期（如每月/每季）向乙方提供清晰的财务报表，接受乙方的审计监督（具体审计方式及费用承担由双方另行约定或参照行业惯例）。

（5）甲方应确保项目符合国家及地方的消防安全、卫生、环保等相关法律法规要求，并对因此产生的一切责任承担独立责任，但乙方在日常运营中发现的明显安全隐患，甲方应立即整改。

（6）甲方应向乙方提供必要的项目基础资料，包括但不限于项目建筑纸、设备清单、过往租赁合同、客户信息等，以供乙方开展运营工作参考，但甲方对商业敏感信息保留保密权。

（7）在合作期限内，非经乙方事先书面同意，甲方不得擅自变更、转让项目所有权或使用权，或就项目进行出租、出借、抵押等可能影响乙方运营权益的行为。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权根据本协议约定，全面负责项目的运营管理服务，包括但不限于制定运营计划、进行租赁招商、管理租赁关系、实施营销活动、维护客户关系、控制运营成本、管理服务团队等。乙方有权在项目运营范围内，以甲方名义对外签署相关合同，但涉及重大投资、融资或长期承诺的合同需事先获得甲方书面授权。

（2）乙方应组建专业的运营管理团队，配备足够且具备相应资质的工作人员，确保项目运营服务符合约定的服务标准及行业良好实践，并接受甲方的监督。乙方应自行承担运营团队的人力成本及管理费用。

（3）乙方应制定详细的项目运营方案及年度、月度工作计划，并报甲方备案。运营方案应包括但不限于租赁策略、租金定价机制、营销预算、服务标准、应急预案等，所有方案应符合商业逻辑并具备可操作性。

（4）乙方应积极进行项目租赁招商工作，努力提升项目出租率及租金水平。对于已租赁的物业，乙方应负责租赁关系的日常管理，包括租户沟通、租金催收、租约续约或终止谈判等，确保租赁收益稳定。乙方有权在市场允许范围内，根据市场行情及租赁合同约定，调整租金或收取相关费用（如物业费、水电费分摊等），但需事先书面通知甲方并协商一致。

（5）乙方应负责项目营销推广工作的策划与执行，包括品牌建设、活动策划、广告投放、渠道拓展等，以提升项目知名度和吸引客户。营销费用应优先使用双方约定的预算额度，超出部分需经甲方书面批准。乙方应定期向甲方汇报营销活动进展及效果。

（6）乙方应提供优质的客户服务，建立客户反馈机制，及时处理客户投诉与建议，维护良好的客户关系，提升客户满意度及项目口碑。乙方应自行承担客户服务相关的运营成本。

（7）乙方应建立完善的财务管理制度，对项目运营收入、支出进行精细化核算与管理，确保资金使用效率，并定期向甲方提交财务报告。乙方应配合甲方的财务审计，并保证提供的财务信息真实、准确、完整。对于项目运营产生的各项成本费用，乙方应确保其合理性，并按规定流程报销，如因乙方管理不善导致的成本浪费或损失，由乙方承担。

（8）乙方应负责项目日常运营所需的设施设备维护保养，确保设施设备处于良好运行状态，保障正常运营。维护保养费用原则上应在双方约定的运营预算内列支，超出部分需另行协商。对于因乙方维护不当造成的设施设备损坏或故障，由乙方负责修复并承担相关费用。

（9）乙方应自行承担项目运营管理服务所需的一切费用，包括但不限于员工薪酬福利、办公费用、营销费用、维护费用、保险费用等，除非本协议另有约定，否则甲方不承担任何运营成本。

（10）乙方应遵守国家及地方的各项法律法规，包括但不限于劳动法、税法、消防法、卫生法等，确保项目运营合法合规。因乙方违反法律法规而产生的任何处罚、罚款或诉讼费用，均由乙方自行承担。

（11）在合作期限内，乙方应维护甲方的商业声誉，不得从事任何有损甲方形象或利益的行为。未经甲方书面同意，乙方不得将项目名称、品牌或甲方提供的资源用于其他商业目的。

（12）合作期满或协议提前终止时，乙方应向甲方完整移交项目运营的所有相关资料、文件、系统权限、客户信息（进行脱敏处理）以及处于良好状态的设施设备，并配合完成项目交接工作。移交内容清单由双方在协议终止前一个月共同确认。

第四条价格与支付条件

双方同意，乙方提供本协议约定的运营管理服务不收取固定管理费，甲方应向乙方支付项目运营收益的分成。具体分成比例及计算方式如下：

（1）收益计算基数：指项目运营产生的全部有效租金收入，包括但不限于主租户租金、次租户租金、转租租金、租金调整部分等，减去根据租赁合同约定由乙方承担的物业费、水电费、空调费等代收代缴费用后的金额。收益计算基数的具体明细及核算方式由双方另行签署附件确认。

（2）分成比例：在合作期限内，甲方应将收益计算基数的XX%（具体比例由双方协商确定，例如XX%）支付给乙方作为运营管理服务的报酬。首期支付时间及比例由双方另行约定。

（3）支付方式：甲方应在每个结算周期结束后XX日内（例如：10个工作日），将当期应付收益款项支付至乙方指定的以下银行账户：

开户行：XX银行XX支行

账户名称：XX商业管理有限公司

账号：XX

支付前，乙方应向甲方提供该期收益计算明细及相关财务凭证，甲方有权进行审核。甲方应在收到乙方合规资料并审核无误后XX日内（例如：5个工作日）完成支付。

（4）税费承担：与收益分成相关的税费，根据国家税法规定，由双方各自承担其应缴纳的部分。乙方应在收到收益款项后，按照税法规定及时申报并缴纳与其收入相关的税费，甲方有权要求乙方提供完税证明。如因乙方未及时缴纳税费导致甲方承担连带责任或损失的，乙方应全额赔偿甲方。

（5）收益分配争议：如双方对收益计算基数或分成金额存在争议，应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向本协议约定的争议解决机构申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第五条履行期限

（1）本协议合作期限为XX年，自本协议生效之日起计算。协议期满前XX个月，如双方均有意继续合作，应另行协商签订续期协议。若未能就续期达成一致，本协议到期自动终止。

（2）本协议自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效。协议生效后，双方应按照本协议约定开始履行各自的权利义务。

（3）除本协议另有约定外，任何一方单方面提前终止本协议，应提前XX日书面通知对方，并承担相应的违约责任。提前终止不影响协议终止前已产生的权利义务及争议解决条款的效力。

（4）关键时间节点：

a.项目租赁招商目标完成时间：乙方应在协议生效后XX个月内完成项目不低于XX%的出租率，并达到约定的平均租金水平。

b.年度运营报告提交时间：乙方应于每年结束后XX日内向甲方提交上一年度的运营报告及财务决算报告。

c.重大运营决策审批时间：涉及项目改造、品牌合作、大额投资等重大事项，乙方应至少提前XX日书面提交方案供甲方审阅，甲方应在收到方案后XX日内给予书面反馈或批准。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）如甲方未按本协议第四条约定支付乙方运营管理服务报酬（收益分成），每逾期一日，应按当期应付未付金额的XX‰（例如：千分之一）向乙方支付违约金。逾期超过XX日，乙方有权暂停提供运营管理服务，并要求甲方支付相当于当期应付金额XX倍的违约金。逾期付款导致的乙方资金周转困难或损失，由甲方承担赔偿责任。

（2）如甲方违反本协议第三条第（3）款约定，未及时协助乙方办理项目运营所需的政府审批、许可等手续，导致乙方无法正常开展运营工作，给乙方造成的直接经济损失（包括但不限于机会损失、第三方索赔费用等），由甲方承担全部赔偿责任。乙方亦有权要求甲方赔偿因其延误导致的合同履行障碍损失。

（3）如甲方违反本协议第三条第（7）款约定，擅自将项目出租、出借、抵押或进行其他可能影响乙方运营权益的行为，给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方全部直接损失，并承担因甲方行为导致的合同解除责任。

（4）如甲方违反本协议第三条第（10）款约定，损害乙方或项目商业声誉，乙方有权要求甲方立即停止损害行为，消除影响，并赔偿乙方因此遭受的声誉损失及直接经济损失。

2.乙方违约责任：

（1）如乙方未按本协议第三条第（1）款约定履行运营管理服务职责，导致项目出租率、租金水平未达到双方约定的标准或行业普遍水平，经甲方书面催告后XX日内仍未改善的，乙方应承担违约责任。违约责任的具体方式包括但不限于：按当期实际收益低于约定基准的XX%向甲方支付违约金；或赔偿甲方相当于当期预期收益损失XX%的损失。甲方有权根据违约严重程度，要求乙方限期整改、调整运营团队、甚至解除本协议，并要求乙方承担相应的赔偿责任。

（2）如乙方违反本协议第三条第（4）款约定，未按约定标准进行营销推广或超出预算且未经甲方批准，造成营销效果不达标或额外费用支出，超出部分及因此造成的项目收益损失，由乙方承担全部责任。

（3）如乙方违反本协议第三条第（5）款约定，未提供或提供虚假、不完整的客户信息，导致客户投诉、索赔或项目声誉受损，乙方应承担全部赔偿责任，并承担甲方为处理该等事件而产生的所有费用。

（4）如乙方违反本协议第三条第（6）款约定，未妥善管理项目设施设备，导致发生安全事故、设备严重损坏或影响正常运营，造成的维修费用、第三方索赔、运营中断损失等，由乙方承担全部责任。

（5）如乙方违反本协议第三条第（7）款约定，未按约定建立财务管理制度或提供虚假财务报告，导致甲方无法准确了解项目运营状况或遭受财务损失，乙方应赔偿甲方全部直接损失，并承担因财务问题引发的审计费用、律师费用等。

（6）如乙方违反本协议第三条第（8）款约定，未遵守国家及地方相关法律法规，导致项目被政府处罚、停业整顿或产生其他法律风险，乙方应承担全部法律责任及由此给甲方造成的所有经济损失，包括但不限于罚款、赔偿金、诉讼费、律师费等。

（7）如乙方违反本协议第三条第（11）款约定，未经甲方同意将项目名称、品牌等用于其他商业目的，给甲方造成损失的，乙方应赔偿甲方全部直接损失。

（8）如乙方违反本协议保密义务，泄露甲方商业秘密或项目敏感信息，给甲方造成损失的，乙方应赔偿甲方全部直接损失，并承担相应的法律责任。甲方有权立即解除本协议，并要求乙方支付相当于甲方因泄密造成损失XX倍的违约金。

（9）乙方应在收到甲方根据本协议约定提出的整改要求后XX日内采取有效措施进行整改。如乙方拒不整改或整改不力，甲方有权单方面解除本协议，并要求乙方支付相当于协议未履行部分价值XX%的违约金，并赔偿由此给甲方造成的所有损失。

3.不可抗力导致的违约：如因不可抗力导致一方无法履行本协议部分或全部义务，该方应立即通知对方，并在合理期限内提供不可抗力发生的有效证明。根据不可抗力影响程度，双方可协商部分或全部免除违约责任，或延期履行相关义务。不可抗力消除后，应立即恢复履行本协议。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，但应各自承担因不可抗力发生而支出的合理费用。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、洪水、台风、干旱等）、战争、武装冲突、恐怖袭击、政府行为（如法律、法规、规章的变更或修订，行政命令等）、流行病疫情、骚乱、黑客攻击、网络故障、极端天气事件以及其他类似无法预见、无法避免并不能克服的事件。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力而无法履行或无法完全履行本协议项下义务时，应立即通知对方，说明不可抗力事件的发生、影响范围以及预计持续期限。通知应在不可抗力事件发生后XX日内以书面形式（包括但不限于专人递送、挂号信、传真、电子邮件）送达对方。发出通知后XX日内，通知方应向对方提供不可抗力事件的正式证明文件，如政府公告、新闻报道、保险理赔文件、公证文书等。

3.责任免除：根据不可抗力事件的影响，受影响方可以部分或全部免除因该事件而未能履行或延迟履行本协议项下相关义务的责任。免除责任的期限应与不可抗力事件持续的时间相适应。不可抗力事件消除后，受影响方应立即恢复履行本协议的义务，但如不可抗力事件导致协议目的无法实现，双方可协商解除本协议。

4.协商处理：发生不可抗力事件时，双方应本着诚实信用的原则，通过友好协商的方式处理相关事宜，包括但不限于调整履行期限、变更履行方式或解除协议等，以减少不可抗力事件造成的损失。

5.不可免除的责任：因不可抗力导致的下列责任，受影响方仍需承担：（1）因其迟延履行义务而应支付的违约金（但该违约金总额不应超过不可抗力事件发生前双方已预见到的损失）；（2）因其违反保密义务而应承担的责任；（3）因其违反本协议中关于适用法律和争议解决的约定而应承担的责任。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议所称争议包括但不限于因本协议的订立、效力、解释、履行、变更、解除、终止等发生的任何争议或纠纷。

2.争议解决顺序：双方应首先通过友好协商的方式解决本协议项下的任何争议。协商应在争议发生后XX日内开始，且在争议解决过程中应继续进行。如协商在争议发生后XX日内未能解决，任何一方均有权采取以下第（3）项或第（4）项方式解决。

3.仲裁：如协商不成，任何一方应将争议提交至【指定仲裁委员会名称】，按照该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为【指定地点，例如：XX市】，仲裁语言为中文。仲裁费用由败诉方承担；双方均有责任时，由双方按比例分担。仲裁过程中，除提交仲裁的部分外，双方应继续履行本协议的其他条款。

4.诉讼：如协商不成，且一方或双方选择不进行仲裁，任何一方均有权将争议提交至【有管辖权的人民法院】，按照中华人民共和国相关法律法规进行诉讼。法院的选择应为【明确具体的法院名称，例如：XX省XX市XX区人民法院】，管辖权依据民事诉讼法及相关法律规定确定。诉讼过程中，除提交诉讼的部分外，双方应继续履行本协议的其他条款。如一方在仲裁或诉讼中败诉，应承担对方的合理律师费、诉讼费等费用，具体承担方式由裁决书或判决书确定；如双方均有责任，则按责任比例分担。

5.争议解决原则：在解决争议过程中，双方应本着公平合理、诚实信用的原则，寻求最能保护本协议目的实现且对双方损害最小的解决方案。双方应避免采取任何可能导致争议升级或损害对方利益的措施。

第九条其他条款

1.通知方式：双方在本协议首页载明的联系方式为有效联系方式。任何一方变更联系方式，应提前XX日书面通知对方。通过书面形式（包括但不限于专人递送、挂号信、传真、电子邮件）发送的通知，如在合理时间内送达对方指定联系方式，即视为有效送达。电子邮件通知以进入对方电子邮箱时视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改、补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。未经双方书面同意，任何一方不得单方面变更本协议内容。

3.分项协议：本协议附件（如有）是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。如附件内容与