2025年高职（房地产经营与管理）房地产估价基础试题及答案

2025年高职（房地产经营与管理）房地产估价基础试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题共40分）答题要求：本卷共20小题，每小题2分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的，请将正确答案的序号填在括号内。1.房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大2.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降3.下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术4.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值5.下列房地产权利中，属于用益物权的有（）。A.租赁权B.地役权C.土地承包经营权D.建设用地使用权E.宅基地使用权6.下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、拆迁范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产7.下列关于房地产市场特性的表述中，正确的有（）。A.房地产市场具有区域性B.房地产市场具有完全竞争性C.房地产市场具有周期性D.房地产市场具有高度的垄断性E.房地产市场具有信息不对称性8.下列关于房地产价格的表述中，正确的有（）。A.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金B.房地产价格受区位的影响很大C.房地产价格不是客观存在的D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格始终是上涨的9.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则E.价值时点原则是房地产估价的基本原则之一10.下列关于房地产估价方法的表述中，正确的有（）。A.不同的估价方法有时可以同时运用于同一估价对象B.收益法适用于评估收益性房地产C.假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产D.成本法适用于评估可独立开发建设的整体房地产E.市场法适用于评估同类房地产数量较多、经常发生交易的房地产11.下列关于房地产估价机构资质等级的表述中，正确的有（）。A.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级B.一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务C.二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D.三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务E.暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务12.下列关于房地产估价师注册的表述中，正确的有（）。A.房地产估价师注册有效期为3年B.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前申请延续注册C.房地产估价师变更执业单位后，应在变更后30日内办理变更注册手续D.因房地产估价师原因撤销注册的，其注册证书自撤销决定作出之日起失效E.房地产估价师遗失注册证书的，应在公众媒体上声明作废后，申请补发13.下列关于房地产估价职业道德的表述中，正确的有（）。A.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人以自己的名义从事估价业务C.房地产估价师和房地产估价机构不得出具虚假估价报告D.房地产估价师和房地产估价机构不得与委托人串通作弊，故意抬高或压低房地产价格E.房地产估价师和房地产估价机构不得泄露委托人的商业秘密和个人隐私14.下列关于房地产估价程序的表述中，正确的有（）。A.房地产估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作及其先后次序B.房地产估价程序中的各个环节是相互独立的C.房地产估价程序是由估价委托人决定的D.房地产估价程序是估价机构和估价师在长期估价实践中总结出来的E.房地产估价程序可以保证估价过程的规范化和科学化15.下列关于房地产估价中价值时点的表述中，正确的有（）。A.价值时点是指评估价值对应的时间B.价值时点是由估价师根据估价目的确定的C.价值时点可以是过去、现在或未来D.价值时点与估价对象状况和房地产市场状况密切相关E.价值时点应与估价委托合同中约定的估价日期一致16.下列关于房地产估价中市场法的表述中，正确的有（）。A.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理B.市场法适用的对象是交易活跃的房地产C.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产交易D.市场法的操作步骤包括收集交易实例、选取可比实例、建立比较基础、进行交易情况修正、进行市场状况调整、进行房地产状况调整、求取比准价格E.市场法的优点是能够客观反映房地产价格的市场行情，且评估结果较准确、可信度高17.下列关于房地产估价中收益法的表述中，正确的有（）。A.收益法的理论依据是预期原理B.收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产C.收益法适用的条件是房地产的收益和风险能够较准确地量化D.收益法的操作步骤包括搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料、预测估价对象的未来收益、求取报酬率、选用适宜的收益法公式计算收益价格E.收益法的优点是能较真实和准确地反映房地产价格的收益部分，且评估结果较容易被人们理解和接受18.下列关于房地产估价中成本法的表述中，正确的有（）。A.成本法的理论依据是生产费用价值论B.成本法适用的对象是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产C.成本法适用的条件是房地产的重新购建价格和折旧能够较准确地求取D.成本法的操作步骤包括搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料、测算重新购建价格、测算折旧、求取积算价格E.成本法的优点是能较客观地反映房地产价格的成本部分，且评估结果较容易被人们理解和接受19.下列关于房地产估价中假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法的理论依据是预期原理B.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产C.假设开发法适用的条件是房地产的未来开发建设成本、税费、利润等能够较准确地预测D.假设开发法的操作步骤包括调查房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、预测开发经营期、预测开发完成后的价值、测算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、求取待开发房地产的价值E.假设开发法的优点是能较准确地预测房地产开发完成后的价值，且评估结果较容易被人们理解和接受20.下列关于房地产估价报告的表述中，正确的有（）。A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B.房地产估价报告是房地产估价机构和估价师向委托人及其他利害关系人传递估价信息、沟通估价结果的书面文件C.房地产估价报告应包括封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等内容D.房地产估价报告应采用文字、数字、图表等形式表达估价结果E.房地产估价报告应经房地产估价机构盖章及至少两名注册房地产估价师签字第II卷（非选择题共60分）（一）简答题（每题10分，共20分）答题要求：简要回答问题，观点明确，条理清晰。1.简述房地产的特性。2.简述房地产估价的基本程序。（二）分析题（每题15分，共30分）答题要求：结合所给材料，运用相关知识进行分析，观点正确，分析合理。材料：某房地产开发公司欲在一块土地上建设住宅小区，该土地位于城市边缘，周边配套设施不完善。该公司计划在小区内建设幼儿园、超市等配套设施，并通过广告宣传吸引购房者。1.分析该房地产开发项目的可行性。2.分析该房地产开发公司在项目实施过程中可能面临的风险。（三）计算题（每题10分，共20分）答题要求：列出计算步骤，计算结果保留两位小数。1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米，建筑物重置成本为1500元/平方米，耐用年限为50年，已使用10年，残值率为2%。土地取得成本为800万元，土地开发成本为500万元，土地开发期为2年，土地投资利息率为10%，土地开发利润率为20%。该房地产目前的市场价格为3000元/平方米，求该房地产的价值。2.某写字楼预计未来每年净收益为200万元，报酬率为10%，该写字楼尚可使用年限为还有30年，求该写字楼的收益价格。答案：1.选择题答案：1.ABCD2.ACE3.ADE4.AD5.BCDE6.ACE7.ACE8.ABD9.D10.ABCE11.ABCD12.ABCDE13.ABCDE14.ADE15.ACD16.ABCDE17.ABCDE18.ABCDE19.ABCDE20.ABCDE2.简答题答案：1.房地产的特性包括：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。2.房地产估价的基本程序包括：受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、保存估价资料。3.分析题答案：1.该房地产开发项目具有一定的可行性。土地位于城市边缘，价格相对较低，开发成本相对较小。建设配套设施可以提高小区的吸引力，增加购房者的需求。但周边配套设施不完善可能会影响购房者的购买意愿，需要在项目实施过程中逐步完善。2.该房地产开发公司在项目实施过程中可能面临的风险包括：市场风险，周边配套设施不完善可能导致销售不畅；资金风险，项目开发需要大量资金投入，如果资金不能及时到位，可能影响项目进度；工程风险，建设过程中可能出现质量问题、工期延误等；政策风险，房地产市场受政策影响较大，如果政策发生变化，可能影响项目的收益。4.计算题答案：1.建筑物重置成本=2000×1500=3000000元，建筑物折旧额=3000