房地产项目开工准备工作指引

开工准备工作指引1指引概述流程目的做好前期工作，使项目开工准备工作得到最合理的安排。适用范围适用于公司开发项目在开工准备工作上的管理和控制。定义七通一平：通上水、下水、电力、电信、燃气、道路、供暖、平整土地的“七通一平”的基建目标。土地交接：土地出让单位与土地开发单位之间依据土地出让合同和相关测绘报告、定界报告进行的土地现场管理移交工作。流程要素描述支持文件工程管理流程支持文件工程管理流程流程CP点土地交接七通一平承包商招标七通一平工程验收责任部门主导部门：项目部/项目管理部参与部门：前期规划部、市政部、预算合约部、招标采购部流程KPI土地交接费用超标率七通一平工程计划完成率开工准备工作计划完成率输入条件土地出让合同土地测绘及定界报告土地移交通知书七通一平工程招标文件输出结果土地接管文件项目前期工作清单施工现场环境、地下管线调查表七通一平工程验收记录开工准备工作指引流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示1、土地交接保证土地交接质量，可避免众多遗留问题和不可预见费用的产生，对工期有较大影响，是流程运营的关键·现场查勘的细致程度·对发现问题的及时解决·对遗留问题的预判·约定不清问题的解决方案2、七通一平承包商招标工程招标完成时间，直接影响施工进度。工程供方招标质量在后期施工过程中对整体开发进度、质量也存在一定影响·工程招标完成时间·工程招标前资质预审·工程招标评审机制·评审标准的不断完善3、七通一平工程验收是后续施工的基础和前提，在验收过程中及时发现问题，可减少后续施工难度·工程范围的确定·制定验收标准——工作程序项目部组建在公司取得土地时，依据人力资源部设置的项目部标准岗位设置，项目管理部与人力资源部共同组建项目部。土地接管收到土地出让单位的土地移交通知书后，项目部应立即编写土地附属物拆迁和七通一平跟踪管理计划交项目管理部。主要内容包括：拆迁进度概况、尚有哪些问题没有解决、相应的处置意见等，做到公司内部上下心中有底。项目部负责协助项目管理部整理所有土地资料，及时交办公室存档。项目开工准备工作依照《项目前期工作清单》要求进行推进。现场调研市政部负责对项目周边的市政情况作充分的调研工作，查明临近开闭站位置和容量、市政给水管路走向和水源位置、污水管线走向和接口位置，并形成报告提交项目管理部，由项目管理部统一下发给项目部。项目管理部组织项目部对可能造成工程延期或费用索赔的施工环境尽可能进行实际调查和掌握，调查并填写《施工现场环境、地下管线调查表》。主要内容如下：设计阶段尚未发现，并在图上尚未示明的地下建筑物、地下管线；（市政部负责）工程占地范围内尚未拆迁的建筑物及其它建筑物；施工前尚不能按时交接的工程与占地和有争议的工程占地；施工中可能危及安全的建筑物及设施；施工厂区内有关文物。调研完毕后，由项目管理部组织项目部填写《项目风险管理计划》，各部门给予风险提示，项目管理部根据各部门意见完善确定《项目风险管理计划》备案公司各部门。临水临电方案报装市政部根据掌握的市政资料，结合项目设计情况和工程施工所需的机械设备等用电设备的布置，估算施工所需的临时用水量和临时用电容量；市政部负责到相关部门报装临时用水和用电。七通一平施工招标采购部和预算合约部负责组织七通一平承包商的招投标及合同签署；项目部组织承包商平整现场场地，并加以协助和监督。场地平整后，由前期规划部负责组织测量单位对项目现场场地地形标高进行详细测量；如项目存在拆迁问题，项目部上报项目管理部并及时报告主管领导。如遇计划拖延，应及时分析原因，提出赶工措施，对无能力处理的应及时上报。对现场区域内有古墓、文物和其他障碍物的，应联系有关单位谨慎处理；市政部协助临时用水、用电施工单位进场施工。测量放线在取得建筑施工平面图后，由项目部负责协调勘测单位对建筑物进行现场定位、放线，并取得定位资料，定位资料上交项目管理部，并按公司档案管理规定及时归档，然后委托灰线组进行灰线验收。项目部在现场设置控制性水准点和坐标点，这些点应设置稳固、分布均匀、相互通视、远离基坑和道路。水准点和坐标点应定期检查、校核，对发生位移和沉降的点应及时记录，采取相应措施。控制桩和水准点项目部应安排施工承包商妥善保护。现场临建施工当施工现场不能满足施工用地需要时，项目部负责协调解决；项目部负责对现场临建作统一的规划，并对施工承包商提交的施工总平面图进行审核；现场所有的临建，包括围墙、大门、临水临电设施、办公区用房、生活区用房、材料加工及堆放场地、仓库、试验室、厕所等，必须严格按照项目所在地安全文明工地要求和公司CI形象设计要求进行设计和布置，前期规划部负责监督和指导，并对落实情况进行检查；当现场临建需要报批时，由施工承包商自行负责。临建和“七通一平”工程验收项目部根据工程进度计划和验收标准，组织临建和“七通一平”工程验收；验收合格方可进行工程结算和后续施工。工程移交项目部组织编制地下管线构筑物移交清单，施工单位负责编制移交物的安全保护措施，项目部根据《地下管线构筑物移交清单》组织市政部、施工单位、监理单位进行移交工作，确保移交资料的完整性、准确性，安监办监督整个移交过程。安监办负责监督移交过程中移交事项是否遗漏、安全保护措施等，如有不合格项则编制《工作任务督办单》下发相关部门责令7-14天整改完成后备案。支持