地产项目设计管理流程

项目设计管理流程流程概述流程目的为规范项目设计阶段的操作程序，加强对设计的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。适用范围适用于公司房地产开发各项目的设计管理。定义无流程要素描述支持文件项目拓展及论证管理流程支持文件项目拓展及论证管理流程项目可研报告编制工作指引项目定位及产品策划管理流程设计供方选定及管理评价工作指引供应链管理工作指引景观设计管理工作指引样板间卖场设计管理工作指引二次深化设计管理工作指引项目部品策划管理工作指引设计评审工作指引施工交底工作指引设计变更管理工作指引设计图纸管理工作指引流程CP点设计资料准备设计阶段同步考虑对前期成本和投资收益结论的修正项目公司相关部门提前参与同步开展项目部品策划、成本预算设计评审及评审要点责任部门主导部门：前期规划部参与部门：项目管理部、项目部、质量技术部、市政部、销售客服部、预算合约部、招标采购部、计划经营部流程KPI设计任务计划完成率设计与产品定位、项目策划书相关结论的匹配度输入条件可研报告及附属资料产品定位报告结论及主要附属资料前阶段设计成果输出结果设计任务书设计方案设计评审表项目设计管理流程流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示设计资料准备是设计环节的起点，明确此阶段的输入成果及职责，有利于提高前期规划部的工作效率及相关工作的提前安排·详见文件说明·进一步总结，逐步形成标准化输入条件前期成本和投资收益结论的修正产品设计方案的评价依据，都必须考虑项目收益，成本和投资测算应始终与设计成果同步——·多项目同时运作时，此类工作较多，注意日常的成本信息库完善相关部门可提前参与设计需考虑后期方案的深化及规划报批意见工作，提前介入有利于深刻把握产品思路、从项目实施层面提出优化建议——·效率和质量相互制约此阶段同步开展项目部品策划、成本测算（概算、预算）属于为提升项目效率所进行的部分工作前置——·公司以合约框架为基础的目标成本体系，尚未清晰逐步细化深化的具体方式设计评审及评审要点多专业并行及协同复杂·多专业参与，包括客服、物管、成本、报批报建部门等，详见流程说明·提供通用的方案评审要点·评审决策难度越来越高

工作程序项目拓展论证阶段设计管理计划经营部组织可研工作小组相关部门进行现场踏勘、信息收集。销售客服部：结合市场调研结论（市场报告的编制或委托可前置于项目立项申请阶段），对项目周边市场进行详细调研，结合市场分析，制定项目开发理念、项目开发定位、业态及户型配比、销售定价及销售计划，并编制可研报告相关章节。前期规划部：对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，负责进行道路范围内的地形现状图测绘、地质勘察测绘等工作，前期规划部根据相关规范标准要求及销售客服部结论、方案，进行初步规划设计，提供可行性研究所需的相应技术指标，并负责编制可研报告相关章节。相关操作依照《项目拓展及论证管理流程》、《项目可研报告编制工作指引》的要求执行。项目定位策划阶段设计管理销售客服部根据市场调研主要结论，并结合日常的客户细分研究成果、公司产品系列标准等情况，形成项目定位初步方案，其中必选内容包括客户模型建议、产品需求建议（含户型配比建议、楼型配比建议、竞争性产品研究比较等）。前期规划部负责制定产品初步方案，产品初步方案可视为概念设计工作的前置和初步意见，其中须包含产地分析/密度指标分析、楼型配比规划方案、规划强排方案、初步的单体布局等。前期规划部主导完成产品初步方案过程中，需随时保持与销售客服部的工作沟通，以保证项目定位思路与产品策划方案的统一协调。前期规划部组织产品初步方案的讨论，销售客服部、项目管理部、预算合约部（此阶段初步进行各类产品方案的成本测算）参与。前期规划部和销售客服部依据讨论情况完善或修正项目定位初步方案和产品策划初步方案。质量技术部：参与项目定位、产品策划初步方案、项目定位及产品策划报告的结论进行审核。相关操作依照《项目定位及产品策划管理流程》的要求执行。设计计划的编制项目获取后，由前期规划部完成设计计划编制及备案，计划编制及协调依据《项目计划运营管理流程》的要求执行。设计进度计划中可明确配合部门相关成果提供时间要求。设计基础资料收集概念设计基础资料收集：前期规划部与相关部门完成基础资料交接，并填写《项目设计基础资料移交评审表》，移交内容包括如下：前期规划部：自行准备《项目概念规划设计草案》主要结论；规划意见书、《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》等（可研报告中有相关内容，需进一步深化和确认后提供），政府设计限制。市政部：市政设计限制；计划经营部：项目可研报告主要结论；销售客服部提供《产品定位报告》、《竞争楼盘列表》，并同前期规划部共同踩盘，收集信息，完成《竞争楼盘设计信息表》，可委托代理公司完成。规划设计前期准备：前期规划部在概念设计阶段即行着手进行规划设计工作准备，主要包括：前期规划部：自行准备《项目概念规划设计草案》、概念设计成果主要结论；提供地形图（电子版），汇总规划意见书至方案报审前的规划要点及政府部门其他意见；销售客服部根据项目定位策划报告，提供规划阶段《设计指标表》（可在定位策划报告中明确）；销售客服部在项目定位及产品策划阶段提供《产品定位报告》，组织评审项目物业策划方案并逐步深化，与前期规划部沟通思路（主要是物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置），物业策划方案需前期规划部、财务部参与讨论、并报总经理审批确认；预算合约部提出项目目标成本分解意见，特别是景观及外立面的限额，防止后期方案的反复；项目管理部结合当地规范提出设计限制条件，给出景观资源利用和改造设想；市政部：负责落实大市政条件。建筑方案设计前期准备：前期规划部在概念设计阶段着手进行建筑方案设计工作准备，主要包括：前期规划部：自行准备《项目概念规划设计草案》、概念设计成果及规划设计主要结论；汇总规划批文及专业报审意见；负责给出初勘报告；建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）、项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）。销售客服部根据设计要求，提供《产品定位报告》，深化《设计指标表》；市政部：提供大市政配套的初步征询结果。在建筑方案设计评审通过后，前期规划部负责收集相关资料及初步设计前的准备工作、各部门配合，主要包括：前期规划部：依据方案设计相关成果、部品策划表及设计指导意见，组织方案设计单位对施工图设计单位进行设计交底；提交各政府主管部门对方案设计审批意见，包括消防、人防、交通等在内的专业审查意见；委托完成《地质勘探（详勘）报告》；预算合约部：成本测算给出扩初限额指标（指导性方案）；市政部：提供市政咨询方案和市政专业相关条件（容量、接口、路由）；提供市政咨询方案和市政专业相关条件（容量、接口、路由）；销售客服部：提供完整的《设计指标表》，并征询物业公司或物业顾问意见，提供物业管理、设备管理各方面的建议（有物业公司前期介入的情况下）。前期规划部在初步扩初设计完成，进入施工图设计准备阶段，负责收集相关资料及施工图设计前的准备工作、各部门配合，主要包括：前期规划部：给出公司确认的项目部品控制表（B版）；提交规划部门、消防部门、环保部门、人防部门、交通管理等部门在内的关于方案或初步设计的审批意见书。预算合约部：下达指导性目标成本并给出公司确认的《施工图设计限额及成本控制建议》。设计任务书编制及评审前期规划部根据设计基础资料编制各阶段设计任务书，并组织评审，概念设计深化方案完成后由前期规划部组织概念方案评审会；规划设计任务书完成后组织规划方案评审会；建筑方案设计任务书完成后组织单体方案评审会（规划方案评审会和单体方案设计评审会可合并为规划/单体方案设计评审会）；扩初设计任务书完成后组织扩初设计评审会；施工图完成后组织施工图评审会；评审内容及要求详见《设计评审工作指引》。设计过程监控预算合约部、前期规划部以公司审批通过的《设计任务书》为依据之一，招标采购部按照《设计供方选择管理工作指引》的要求选定设计单位，由设计单位完成设计，前期规划部负责设计过程监控及设计信息沟通。设计评审各阶段设计方案的评审按照《设计评审工作指引》的要求执行。前期规划部及时核对设计方案的综合经济技术指标，并对设计单位提交的成果根据设计图纸审核要点组织概念方案评审会，形成初步意见，并填写《设计评审表》；如需外部评审，前期规划部负责推荐参加评审的专家名单，组织项目规划方案评审会，形成对设计方案的意见；质量技术部对各阶段设计成果进行评审，并填写《设计评审表》，将设计评审表下发到前期规划部，由前期规划部进行解释、说明或组织设计院进行修改，由前期规划部进行修改事项复核并跟踪落实，直至与质量技术部达成一致，如遇分歧，则由总工组织召开质量技术决策委员会进行决策，决策通过事项由质量技术部下发《设计评审表》并负责跟踪、落实。由前期规划部负责组织相关单位（参见《授权手册》）形成对设计方案的意见。在第一次评审会上产生了严重意见分歧的方案需要进行第二次评审，原则通过局部修改的方案不需要二次评审。概念、方案设计评审通过确认后，按《授权手册》进行审核/审批后执行。在建筑方案设计批准后，前期规划部应组织建筑方案设计单位对初设设计单位进行建筑方案设计交底。扩初、施工图设计单位需要提介入项目设计工作，参与方案设计评审，充分掌握设计意图。前期规划部根据《设计评审表》，要求设计单位进行设计方案调整，并经内部审核调整后的设计文件后，依据《授权手册》提交设计方案审批。结构设计优化扩初设计的建筑和配套评审已通过。尚未进入施工图设计阶段，由前期规划部组织结构设计优化。设计单位介绍结构体系，计算假定条件，输入数据的依据，多方案比较的结果，倾向性的意见，内外部专家询问，由设计单位补充解答和解释。优化审议要点包括：判断结构体系是否适用，支承构件的分布是否合理，建筑重心和结构形心偏位程度，自振频率，最大水平位移，沉降量计算值等是否符合规范，有没有优化的可能；其次检查荷载和构件截面尺寸等输入数据是否过于保守，各种构件的强度，刚度和安全度是否匀称，构件的位置尺寸体量是否影响使用的舒适性和视觉效果，有没有优化的可能。若有优化的可能则由前期规划部组织召开外部专家优化评审会，收齐内外部专家的书面意见，并最迟于第二天形成结论，提交《授权手册》规定完成审批，通过后交设计单位签收。对于重大的或特别复杂的工程，结构设计优化的研讨会可以在总体协调下分阶段地多次举行。如桩基，地面以下结构，地面以上结构，屋顶结构等分别专题研讨，针对专题如一次研讨不够，还可以另行组织，最终形成结论上工程技术决策委员会进行决策审批。材料设备选型定板方案、扩初和施工图完成后，前期规划部组织相关部门（按照《授权手册》）进行材料设备选型及定板工作，具体操作依照《项目部品策划管理工作指引》的要求执行。如发生分歧，则由总工组织上质量技术决策委员会进行决策，决策通过事项由质量技术部下发《设计评审表》并负责跟踪、落实。项目报建前期规划部根据《项目报批报建管理工作指引》的要求完成相关报批报建工作，必要时项目管理部、市政部配合。工程前期准备施工图完成后，前期规划部协助招标采购部进行工程类供方招投标工作，并协调设计单位进行施工图纸交底，配合项目管理部组织的会审，组织设计变更工作，具体操作依照《单项招投标管理工作指引》、《施工图交底工作指引》、《设计变更管理工作指引》的要求执行。履约评价招标采购部组织对设计单位的履约评价详细按照《设计供方选择管理工作指引》和《供应链管理工作指引》的要求执行。销售资料设计配合销售资料制作要求和计划制定。销售客服部书面提交需求。销售客服部组织会议制定销售资料制定时间计划。销售客服部根据销售资料制作要求和计划，准备各类销售用图纸与数据及交接标准等资料。售楼用图纸：包括户型平面图、建筑表现图、环境平面图、会所平面图（如有）等。图纸用途：售楼用图纸用于制作售楼书。图纸内容:户型平面图应有轴线尺寸、家具布置方式,环境平面图按真实情况反映小区将来环境的详细资料,会所平面图详细标明各房间布置方式用途等。注意事项:楼书用图纸必须真实准确的反映实际情况，不得有任何错误。图面需干净明了的传达信息。注重图面效果美观。销售合同附图:按政府规定提供合同用图纸资料。销售模型:销售模型是让客户最直观了解楼盘信息的方法。销售模型最主要的是达到良好的视觉效果，准确表达设计意图，需重点控制模型的色彩与灯光效果。相关数据:协助面积预测、配合销售客服部进行实测数据(面积、位置、朝向、平台大小等)讨论，提出专业意见。销售客服部组织相关部门对销售资料成果进行评审，形成会议纪要，最终修改后各部门相关人员签字。项目现场设计配合根据现场情况及时补充图纸，在工地现场确保各方面设计成果得以顺利、准确执行。各类设计变更，细部作法等，具体参照《设计变更管理工作指引》的要求实施。二次深化设计，具体参照《二次深化设计管理工作指引》的要求实施。技术深化方案或补充，具体参照相关计划及设计类管理流程的要求实施。物业及客户服务配合项目施工时，对物业提出的要求进行补充设计或组织进行设计调整。根据各项目情况物业公司会提出物业管理用房，设备用房装修标准，喷灌系统等各方面要求，项目部应及时对各类问题做出反应，根据实际情况进行设计变更或其它工作。项目验收工作前期规划部配合项目管理部，参与工程验收、材料验收、变更验证等工作，具体参照相关流程和工作指引；前期规划部配合项目部进行竣工查丈及规划验收，具体参照《工程验收管理工作指引》的要求实施。设计评估前期规划部负责定期进行设计自评，分别在方案、施工图、竣工及交付后半年进行，主要评估内容包括（根据设计阶段选择）：设计管理标准流程的执行率；设计单位选择标准符合度；标准设计周期完成率；产品设计成本控制达标率；设计成果内部满意度；设计类变更成本控制达标率；设计合同履约质量；产品设计质量；设计成果审核质量；产品设计优化；设计档案管理完整度；信息报送及时率。设计跟踪跟踪设计后实施、使用、维修的全过程，并填写《设计跟踪检查记录表》，进行总结改进。施工过程的跟踪要点：是否完全体现设计意图，预期效果与实物对比分析，材料选择与施工工