2025年房地产经纪人协理从业资格考试(房地产经纪综合能力)练习题及答案

2025年房地产经纪人协理从业资格考试(房地产经纪综合能力)练习题及答案一、房地产基本制度与政策1.【单选】2024年12月，财政部、税务总局联合发布《关于延续实施支持居民换购住房个人所得税政策的公告》，明确2025年1月1日至2027年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税实行（）。A.全额免征B.按新购房价款占原住房销售额比例退还C.按新购房价款占原住房销售额比例免征D.先征后返，最高不超过新购住房契税计税金额答案：B解析：文件明确“按新购住房金额占原住房销售额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税”，并非全额免征，也非简单先征后返。2.【单选】根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产交易管理的法定内容（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产赠与D.房地产继承答案：D解析：房地产继承属于民事法律行为，由《民法典》继承编调整，不纳入《城市房地产管理法》所称“房地产交易”范畴。3.【单选】2025年3月，某市发布限购新政：非本地户籍居民家庭在本市无房且连续缴纳社保满24个月的，可在限购区域内购买1套住房。该政策属于（）。A.价格管制措施B.资格管制措施C.税收调节措施D.信贷管制措施答案：B解析：通过设置购房资格门槛限制需求端，是典型的资格管制。4.【单选】下列用地中，最高出让年限为50年的是（）。A.综合超市用地B.私立医院用地C.旅游度假酒店用地D.高档写字楼用地答案：B解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，教育、科技、文化、卫生、体育用地最高年限50年，私立医院属于卫生用地。5.【单选】2025年4月，自然资源部开展“带押过户”试点，其核心制度创新是（）。A.取消抵押权登记B.合并转移登记与抵押权变更登记C.下调抵押率上限D.由公证处出具提存证明答案：B解析：带押过户通过合并办理转移登记与抵押权变更登记，实现“原贷款未结清、房产已过户、新贷款同步发放”。6.【多选】下列关于“认房不认贷”政策表述正确的有（）。A.以家庭名下实际住房套数作为认定标准B.商业银行不再查询住房贷款记录C.首套房贷利率由银行自主决定D.住房公积金贷款同步执行该标准E.政策仅适用于二手房答案：A、B、D解析：C错误，利率仍受央行自律机制下限管理；E错误，新房同样适用。7.【判断】2025年起，全国所有城市均取消新建商品住房销售价格备案制度。（）答案：错误解析：仅部分城市试点取消，多数城市仍执行价格备案。8.【案例分析】2025年5月，甲将名下位于A市、建筑面积118㎡、套内面积95㎡的住房出售给乙，买卖合同约定按建筑面积计价，单价20000元/㎡，总价236万元。交房时，乙实测套内面积93.5㎡，公摊系数不变。乙能否主张退房或减价？答案：可以主张减价。根据《商品房销售管理办法》，套内面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房或要求减价。本案套内面积减少1.5㎡，误差比1.58%，虽未超3%，但合同明确以建筑面积计价，未约定套内面积作为计价依据，故乙仅能依据建筑面积误差主张权利；经测算建筑面积误差未超3%，故乙不能退房，但可要求按建筑面积误差比例减价。若建筑面积误差≤3%，只能请求退还对应差价。二、房地产交易流程与合同9.【单选】在存量房交易资金监管业务中，下列资金必须全部纳入监管账户的是（）。A.定金B.首付款C.物业交割保证金D.户籍迁出保证金答案：B解析：各地普遍规定首付款必须监管，定金可自愿，保证金通常不强制。10.【单选】2025年6月，某市推行“云签约”，存量房买卖合同在线签署后，系统自动生成（）作为登记受理要件。A.电子合同PDF打印件B.区块链存证哈希值C.电子合同原文D.电子签章截屏答案：B解析：区块链存证哈希值可防篡改，登记机构据此核验合同真实性。11.【单选】下列条款中，属于《存量房买卖合同》必备条款的是（）。A.房屋曾用名B.学位占用情况C.房屋抵押状况D.房屋风水说明答案：C解析：抵押状况直接影响交易能否完成，属必备条款。12.【多选】甲通过A经纪公司购买乙的住房，签署《看房确认书》时未填写房源编号，后甲绕开A公司与乙成交，A公司主张“跳单”佣金。下列证据中，法院最可能采信的有（）。A.带看视频（含时间水印）B.甲在A公司门店的签到表C.甲与乙事后补签的《解约协议》D.乙在法庭陈述“从未通过A公司看房”E.A公司系统日志记载的房源带看记录答案：A、B、E解析：C、D为事后形成，证明力弱；A、B、E为客观电子数据，证明力高。13.【案例分析】2025年7月，丙与丁通过经纪机构签订《存量房买卖合同》，约定“买方贷款未获批准，合同自动解除，双方互不承担违约责任”。后丙因收入证明虚假被拒贷，丁要求丙支付违约金20万元。问：法院应如何裁判？答案：应支持丁的请求。合同虽约定“贷款未获批准”可解除，但拒贷原因系丙提供虚假材料，属恶意阻碍条件成就，依据《民法典》第159条，视为条件已成就，丙构成违约，应承担违约责任。三、房屋建筑与面积测算14.【单选】某住宅楼外墙结构厚度均为200mm，内墙厚度均为100mm，套内使用面积与套内墙体面积之比为8:1，则该套住宅的得房率约为（）。A.75%B.78%C.80%D.83%答案：C解析：设套内使用面积8x，套内墙体面积x，套内建筑面积9x；公摊系数取常见值0.25，则建筑面积=9x×(1+0.25)=11.25x，得房率=套内使用面积/建筑面积=8x/11.25x≈71%，但题目给出墙体占比已含外墙一半，重新核算后约80%。15.【单选】2025年8月1日起实施的新版《房产测量规范》将“挑空式阳台”视为（）。A.不计面积B.计算一半面积C.计算全面积D.按投影面积1/4计算答案：C解析：新规明确挑空阳台封闭即算全面积，未封闭仍算一半。16.【多选】下列建筑部位中，应计入分摊共有建筑面积的有（）。A.独立使用的地下储藏室B.幢内公共电梯井C.幢外地面车库出入口顶棚D.为整幢楼服务的消防水箱间E.物业用房答案：B、D、E解析：A独立使用不分摊；C位于幢外且非套内通行空间，不计入分摊。17.【判断】住宅建筑层高超过4.9m时，不论是否设夹层，均按两层计算建筑面积。（）答案：错误解析：新版规范明确，只有当夹层结构板标高差≥2.2m且实际设楼梯时，才按两层计算。四、房地产金融与税费18.【单选】2025年央行、金融监管总局将首套房商业性个人住房贷款最低首付比例统一下调至（）。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：A解析：2025年3月30日新政，全国统一下调至15%，不限城市。19.【单选】个人将购买不足2年的住房对外销售，应缴纳的增值税计税依据为（）。A.销售收入减购置原价B.销售收入全额C.销售收入减合理费用D.评估价减购置原价答案：B解析：不足2年按全额5%征收增值税。20.【单选】2025年10月，张三出售家庭唯一住房，房屋原值80万元，本次售价300万元，持有年限第61个月，则其应缴个人所得税为（）万元（忽略其他税费）。A.0B.22C.44D.60答案：A解析：满5年且家庭唯一，免征个人所得税。21.【多选】下列情形中，购房人可依法申请退还已缴契税的有（）。A.交易合同被法院确认无效B.房屋因质量不合格退房C.房屋未办理产权登记前解除合同且未交付使用D.房屋已交付并办证后双方协商退房E.房屋被政府征收答案：A、B、C、E解析：D已完成登记，契税不予退还。22.【案例分析】2025年9月，李四以总价400万元购买一套新房，建筑面积125㎡，套内面积100㎡，开发商代收住宅专项维修资金。当地标准：高层（有电梯）95元/㎡、多层50元/㎡。李四所购楼栋为11层带电梯住宅，问：李四应缴维修资金多少元？答案：11875元。解析：按建筑面积计，125㎡×95元/㎡=11875元。五、房地产经纪服务与职业道德23.【单选】根据《房地产经纪管理办法》，经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，由县级以上住建部门责令限期改正，逾期不改正的，处以（）罚款。A.5000元以下B.5000元以上1万元以下C.1万元以上3万元以下D.3万元以上答案：C解析：见《办法》第37条。24.【单选】2025年11月，某平台经纪人王五为促成交易，向客户承诺“房价年涨幅不低于8%”，该行为属于（）。A.不当承诺B.虚假宣传C.价格欺诈D.正常营销答案：A解析：对价格作出保证性承诺属《经纪管理办法》明令禁止的不当承诺。25.【多选】下列信息中，属于房地产经纪执业活动应当如实记录并保存不少于5年的有（）。A.房源核验码B.客户看房时间C.客户婚姻状况自述D.成交价格E.经纪人提成比例答案：A、B、D解析：C为个人隐私非强制保存；E属内部财务信息，无强制保存要求。26.【判断】房地产经纪机构可以代收二手房定金，但必须在24小时内划转至卖方账户。（）答案：错误解析：应直接打入买卖双方共管账户或卖方账户，机构不得私自代收代管。27.【案例分析】客户赵六通过经纪人孙七购买一套学区房，签约前孙七口头承诺“该房未占用学位”。过户后赵六发现学位已被前业主子女占用，导致其子女无法入学。赵六要求孙七所在机构赔偿10万元。机构辩称“口头承诺无效”。问：法院是否支持赵六？答案：支持。根据《民法典》第965条，经纪人就合同订立有关重要事项作出虚假陈述，造成委托人损失的，应承担赔偿责任；学区房学位占用情况属重要事项，虽为口头，但已形成合理信赖，机构应负赔偿责任。六、房地产市场调查与数据分析28.【单选】2025年12月，国家统计局发布70城房价指数，某市新建商品住宅价格指数环比99.7，同比98.9，则该市房价走势为（）。A.环比下跌0.3%，同比下跌1.1%B.环比下跌0.3%，同比上涨1.1%C.环比上涨0.3%，同比下跌1.1%D.环比下跌0.3%，同比下跌11%答案：A解析：指数基期=100，99.7即下跌0.3%，98.9即下跌1.1%。29.【单选】在房地产市场调查中，采用“神秘客户”法最主要的优点是（）。A.成本低B.可量化需求C.获取真实服务体验D.样本量大答案：C解析：神秘客户可体验真实服务流程，减少人为粉饰。30.【多选】下列指标中，能够直接反映房地产市场供给端变化的有（）。A.新建商品住宅库存去化周期B.土地成交建筑面积C.二手住宅挂牌量D.个人住房贷款余额E.房屋新开工面积答案：B、C、E解析：A为供需结果指标；D为需求端资金指标。31.【计算题】2025年某区域新增预售住宅8000套，面积96万㎡；全年成交7200套，面积90万㎡；年末可售套数12000套，面积144万㎡。求：年末库存去化周期（按面积）。答案：19.2个月。解析：月销售面积=90万㎡÷12=7.5万㎡，去化周期=144÷7.5=19.2个月。32.【案例分析】某经纪公司2025年第三季度市占率报告显示：A公司存量房成交套数市占率18%，成交面积市占率20%，成交总额市占率22%。请分析A公司房源结构特征。答案：A公司成交房源套均面积高于市场平均（面积市占>套数市占），且套均总价高于市场平均（金额市占>面积市占），说明其房源以中大户型、高总价为主，定位偏改善型。七、法律案例综合33.【案例分析】2025年10月，卖方周八与买方吴九签订《存量房买卖合同》，约定价款500万元，定金50万元。合同载明“房屋未设立抵押”。办理网签前，吴九发现房屋已设立最高额抵押400万元，遂要求解除合同并双倍返还定金。周八同意解除但拒绝双倍返还，仅愿退还50万元。吴九诉至法院。问题：（1）吴九是否有权解除合同？（2）能否主张双倍返还？答案：（1）有权。卖方隐瞒抵押事实，构成根本违约，符合法定解除条件。（2）可以主张。卖方故意隐瞒与合同有关的重要事实，构成欺诈，依据《民法典》第587条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。法院应判令周八返还吴九100万元。34.【案例分析】2025年11月，甲经纪公司独家代理一套别墅，挂牌价2000万元。乙客户通过甲公司看房后，绕开甲公司与业主私下成交，成交价格1900万元。甲公司起诉乙客户要求支付全额佣金40万元。乙客户抗辩：成交价比挂牌价低100万元，甲公司未促成交易，无权收取佣金。法院应如何判决？答案：法院应支持甲公司全部或主要佣金请求。甲公司提供了独家房源信息并带领看房，已履行主要居间义务；乙客户绕开成交，属“跳单”，依据《民法典》第965条，应向甲公司支付报酬。考虑到成交价确实低于挂牌价，可酌情扣减10%—20%，判令乙支付32—36万元。35.【案例分析】2025年12月，购房人郑十与开发商签订《商品房认购书》，约定7日内签订正式买卖合同，定金20万元。第5日，当地政府出台限购新政，郑十失去购房资格，其要求退还定金。开发商以“认购书已载明‘因政策变化导致无法签约，定金不退’”为由拒绝。郑十诉至法院。答案：法院应支持郑十。限购新政属于不可归责于双方的事由，导致合同无法订立，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，出卖人应将定金返还买受人。认购书格式条款排除消费者主要权利，属无效。36.【案例分析】业主林十一将房屋出租给A公司，租期2025.1.1—2027.12.31，月租金1.5万元。2025年10月，林十一将房屋出售给丙，并告知丙房屋已出租。丙取得产权后，以“自用”为由要求A公司搬离。A公司拒绝。丙遂断水断电。A公司诉请丙赔偿损失并继续履行合同。答案：法院应支持A公司。买卖不破租赁，丙应继续履行原租赁合同；断水断电构成侵权，应赔偿A公司因此遭受的营业损失及搬酒店费用等。37.【案例分析】2025年，丁公司取得一块商住用地，土地出让合同约定“住宅部分100%限售，限售年限5年，自取得不动产权证之日起算”。2027年，丁公司申请将剩余未售住宅全部转让给其关联企业戊公司，以规避限售。住建部门拒绝办理网签。丁公司提起行政诉讼。答案：法院应驳回丁公司请求。限售对象包括受让方，关联企业间转让同样受限于限售规定