房地产基础法律知识及考试题库

房地产基础法律知识及考试题库（一）房地产产权法律制度房地产产权是物权在不动产领域的具体体现，核心围绕所有权、用益物权、担保物权展开：1.所有权：房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益、处分的完整权能。需注意：房屋所有权与建设用地使用权“捆绑”，土地使用权期限届满后，住宅建设用地自动续期（《民法典》第359条），非住宅需依约或依法办理。共有产权（按份共有、共同共有）的处分规则：按份共有人可转让份额，其他共有人有优先购买权；共同共有处分需全体共有人同意（《民法典》第301条）。2.用益物权：以“利用他人不动产”为核心，房地产领域主要是建设用地使用权、宅基地使用权、地役权：建设用地使用权：可通过出让（招拍挂、协议）、划拨（公益事业等特殊用途）取得，出让年限住宅为70年，商服40年，工业50年（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）。地役权：需役地权利人通过合同约定，利用供役地提高自己不动产效益（如通行、采光），自合同生效时设立（《民法典》第374条）。3.担保物权：房地产作为抵押物的规则：抵押人需对抵押物有处分权，共同共有的房产抵押需全体共有人同意（《民法典》第399条排除“权属有争议”“查封扣押”等财产抵押）。抵押权设立：不动产抵押需登记，抵押权自登记时设立；动产抵押（如在建工程）自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人（《民法典》第402、403条）。（二）房地产交易法律规范房地产交易包括买卖、租赁、抵押、赠与等，核心法律规则集中于《民法典》合同编、《城市房地产管理法》：1.房屋买卖合同：生效要件：主体适格（无行为能力人签订的合同无效）、意思表示真实、不违反法律强制性规定。需注意“无权处分”的合同效力：无权处分人签订的买卖合同，不因无权处分而无效（《民法典》第597条），但物权变动需有权处分+登记。预售与现售：预售需取得《商品房预售许可证》，现售需“已通过竣工验收”“权属清晰”等（《城市房地产管理法》第45、46条）。2.房屋租赁合同：租赁期限：超过20年的，超过部分无效（《民法典》第705条）；不定期租赁双方可随时解除，但应在合理期限前通知。买卖不破租赁：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力（《民法典》第725条），但“先抵押后租赁”且已登记的，抵押权人可破除租赁。3.房地产抵押：禁止抵押的情形：权属有争议、列入征收范围、学校医院等公益设施（《民法典》第399条）。抵押权实现：债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议折价、拍卖、变卖，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可请求法院撤销（《民法典》第410条）。（三）房地产开发建设法律制度开发建设需遵循规划管理、建设施工、预售许可等规范：1.城乡规划管理：建设用地规划许可证：是土地出让、划拨的前提，未经许可不得擅自改变土地用途（《城乡规划法》第37、38条）。建设工程规划许可证：房屋建设需符合规划条件，擅自变更规划的，可责令停止建设、限期改正（《城乡规划法》第43、64条）。2.建设工程施工：施工许可证：工程投资额≥30万元或建筑面积≥300㎡的，需申领施工许可证（《建筑法》第7条），但抢险救灾等工程除外。质量与安全：建设单位、施工单位对工程质量终身负责，主体结构保修期限为设计使用年限（《建设工程质量管理条例》第40、41条）。3.商品房预售：预售条件：已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；投入开发建设的资金达工程总投资25%以上；已确定施工进度和竣工交付日期；取得预售许可证（《城市房地产管理法》第45条）。（四）物业管理法律体系物业管理围绕业主权利、物业服务合同、维修资金展开：1.业主的建筑物区分所有权：业主对专有部分（如套内房屋）享有所有权，对共有部分（如电梯、楼道）享有共有和共同管理的权利（《民法典》第271条）。业主共同决定事项：筹集维修资金、改建重建建筑物、选聘解聘物业公司等，需“双三分之二参与+双四分之三同意”（《民法典》第278条）。2.物业服务合同：合同期限：一般为3年以内，期满前业主大会可决定续聘或选聘新物业，原物业应配合交接（《物业管理条例》第26、38条）。物业费缴纳：业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒交物业费（《民法典》第944条），但物业未按约定履行义务的，业主可依法抗辩。3.住宅专项维修资金：交存主体：业主在办理入住手续前交存，首期资金按建筑面积×当地标准计算（《住宅专项维修资金管理办法》第6、7条）。使用条件：用于共用部位、共用设施设备的维修、更新，需列支范围内专有部分占比三分之二以上的业主且人数三分之二以上同意（《民法典》第278条）。二、房地产法律知识考试题库（一）单项选择题（每题1分，共10分）1.住宅建设用地使用权期限届满后，依法自动续期的依据是（）。A.《土地管理法》B.《城乡规划法》C.《民法典》D.《城市房地产管理法》*知识点：房地产产权-建设用地使用权续期（答案：C）*2.房屋租赁合同期限最长不得超过（）。A.10年B.20年C.30年D.无限制*知识点：房地产交易-租赁合同期限（答案：B）*3.商品房预售的核心前提是取得（）。A.建设工程规划许可证B.施工许可证C.预售许可证D.土地使用权证书*知识点：房地产开发-预售条件（答案：C）*（二）多项选择题（每题2分，共20分）1.下列房地产不得设定抵押的有（）。A.权属有争议的房屋B.已出租的商铺C.学校的教学楼D.被法院查封的住宅*知识点：房地产产权-抵押禁止情形（答案：ACD）*2.业主共同决定的事项包括（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.调整物业费标准D.占用共有道路增设车位*知识点：物业管理-业主共同决定（答案：ABD）*（三）判断题（每题1分，共10分）1.无权处分人签订的房屋买卖合同一律无效。（×）*知识点：房地产交易-无权处分合同效力（解析：合同效力不受无权处分影响，物权变动需有权处分+登记）*2.建设工程施工许可证是所有房屋建设项目的必备文件。（×）*知识点：房地产开发-施工许可证例外（解析：工程投资额＜30万元或建筑面积＜300㎡的，可免于申领）*（四）案例分析题（每题15分，共30分）案例1：房屋买卖纠纷甲将登记在自己名下的房屋（夫妻共同共有）出卖给乙，签订合同并收取定金5万元，但未办理过户。后甲妻丙以“不知情”为由主张合同无效，乙诉至法院。*问题：（1）合同效力如何认定？（2）乙的权益如何保障？**解析：（1）合同有效。甲作为登记权利人签订合同，丙以“不知情”抗辩不影响合同效力（《民法典》第597条，无权处分不导致合同无效）。（2）若甲、丙拒绝配合过户，乙可主张解除合同，要求甲返还定金并赔偿损失（如房价上涨的差价）；若甲、丙同意过户，需丙签字确认，共同办理转移登记。*案例2：物业纠纷某小区业主以“物业服务差、公共区域卫生无人清理”为由，集体拒交物业费。物业公司催告无果后起诉业主。*问题：（1）业主能否以服务瑕疵拒交物业费？（2）如何平衡双方权益？**解析：（1）一般不能。业主不得以未接受或无需接受服务拒交，但物业未按约定履行义务（如卫生长期不清理），业主可举证要求减免物业费（《民法典》第944条）。（2）业主应通过业主大会督促物业整改，或依法解聘物业；物业应提升服务质量，对服务瑕疵承担举证责任（如保洁记录），协商物业费调整或服务内容优化。*三、备考建议1.知识串联：将产权、交易、开发、物业的法律规则与实际