规范物业两金管理制度

PAGE规范物业两金管理制度一、总则（一）目的为加强公司物业两金（住宅专项维修资金、物业保修金）的管理，保障资金安全，提高资金使用效率，维护业主和相关方的合法权益，依据国家相关法律法规及行业标准，结合公司实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于公司所管理的各类物业项目涉及的住宅专项维修资金和物业保修金的缴存、使用、监管等相关活动。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家关于物业两金管理的法律法规和行业标准，确保各项管理活动合法合规。2.专户存储原则物业两金应设立专门账户，实行专户存储，专款专用，不得与其他资金混淆。3.安全高效原则保障资金安全，防止资金流失和挪用，同时提高资金使用效率，及时满足物业维修等相关需求。4.公开透明原则资金缴存、使用等情况应向业主公开，接受业主和相关部门的监督。二、住宅专项维修资金管理（一）缴存管理1.缴存主体业主按照规定缴存住宅专项维修资金。2.缴存标准根据当地政府规定的缴存比例和基数，计算业主应缴存的住宅专项维修资金金额。一般按照购房款的一定比例缴存，具体比例由各地根据实际情况确定。3.缴存方式业主可以通过一次性缴存、分期缴存等方式将住宅专项维修资金存入指定的专户。公司应协助业主办理缴存手续，并提供相关指导。4.缴存时间业主在购房时应按照规定及时缴存住宅专项维修资金。未按规定缴存的，应在规定期限内补缴，并按照规定缴纳相应的滞纳金。（二）使用管理1.使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，具体包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；消防设施损坏的；楼体外立面有脱落危险的；专用排水设施堵塞、爆裂，造成排水不畅的；道路、路灯、绿地等小区共用设施损坏的等。2.使用程序提出申请物业服务企业或者相关业主委员会根据维修和更新、改造项目的实际情况，向所在地的区、县房地产管理部门提出使用申请，并提交相关材料，包括维修和更新、改造方案、费用预算、业主意见等。审核备案区、县房地产管理部门对申请材料进行审核，符合条件的予以备案，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。组织实施物业服务企业或者业主委员会按照备案的维修和更新、改造方案组织实施维修项目。维修项目完成后，应组织相关单位和业主进行验收。结算公示维修项目结算后，物业服务企业或者业主委员会应将结算情况在小区内进行公示，公示期不少于[X]天。公示无异议后，将结算结果报区、县房地产管理部门备案。（三）监管管理1.专户管理银行的选择公司应按照规定选择具有良好信誉和资质的专户管理银行，签订专户管理协议，明确双方的权利和义务。2.资金核算专户管理银行应按照国家有关规定，定期对住宅专项维修资金进行核算，确保资金账目清晰、准确。3.监督检查区、县房地产管理部门应加强对住宅专项维修资金缴存、使用情况的监督检查，对发现的问题及时督促整改。公司应积极配合相关部门的监督检查工作，如实提供有关资料。三、物业保修金管理（一）缴存管理1.缴存主体建设单位按照规定缴存物业保修金。2.缴存标准物业保修金的缴存比例和金额由各地根据实际情况确定。一般按照物业建筑安装工程总造价的一定比例缴存。3.缴存方式建设单位在办理物业竣工验收备案前，将物业保修金足额存入指定的专户。4.缴存时间建设单位应在规定时间内完成物业保修金的缴存，逾期未缴存的，应按照规定缴纳相应的滞纳金。（二）使用管理1.使用范围物业保修金专项用于物业保修期内出现的质量问题的维修费用。具体包括：屋面、墙面、地面渗漏；管道堵塞、渗漏；门窗损坏；电气、给排水等系统故障；其他属于保修范围的质量问题。2.使用程序提出申请物业服务企业或者业主发现物业存在质量问题后，应及时通知建设单位。建设单位接到通知后，应在规定时间内组织维修。如建设单位未在规定时间内维修，物业服务企业或者业主可以申请使用物业保修金。申请时应提交相关材料，包括质量问题报告、维修方案、费用预算等。审核拨付区、县房地产管理部门对申请材料进行审核，符合条件的予以拨付。物业保修金应直接拨付给维修单位，不得挪作他用。组织维修维修单位按照维修方案组织实施维修项目。维修项目完成后，应组织相关单位和业主进行验收。结算公示维修项目结算后，建设单位应将结算情况在小区内进行公示，公示期不少于[X]天。公示无异议后，将结算结果报区、县房地产管理部门备案。（三）监管管理1.专户管理银行的选择建设单位应按照规定选择具有良好信誉和资质的专户管理银行，签订专户管理协议，明确双方的权利和义务。2.资金核算专户管理银行应按照国家有关规定，定期对物业保修金进行核算，确保资金账目清晰、准确。3.监督检查区、县房地产管理部门应加强对物业保修金缴存、使用情况的监督检查，对发现的问题及时督促整改。建设单位应积极配合相关部门的监督检查工作，如实提供有关资料。四、信息管理（一）建立物业两金管理信息系统公司应建立物业两金管理信息系统，对住宅专项维修资金和物业保修金的缴存、使用、监管等信息进行实时记录和管理。信息系统应具备以下功能：1.资金缴存信息录入和查询功能；2.使用申请受理、审核、拨付等流程管理功能；3.资金账目核算和统计分析功能；4.信息公开和公示功能；5.与相关部门信息共享功能。（二）信息公开1.公司应定期在小区内显著位置公开物业两金的缴存、使用、结余等情况，接受业主监督。公开内容应包括：住宅专项维修资金缴存明细；使用情况，包括维修项目、费用金额、维修单位等；物业保修金缴存情况；使用情况，包括质量问题、维修费用等；资金结余情况。2.同时，公司应在公司网站上公开物业两金管理的相关信息，方便业主和社会公众查询。五、风险防控（一）资金安全风险防控1.加强专户管理银行的监督，定期对银行账户进行检查，确保资金安全。2.建立健全资金管理制度，规范资金缴存、使用、核算等流程，防止资金挪用和流失。3.加强财务人员培训，提高财务人员的业务水平和风险意识，确保资金管理工作准确、规范。（二）使用风险防控1.严格按照规定的使用范围和程序使用物业两金，确保资金用于合法合规的维修项目。2.加强对维修项目的审核和监督，确保维修项目真实、合理，维修费用支出合规。3.建立维修项目档案管理制度，对维修项目的相关资料进行妥善保存，以备后续查询和审计。（三）法律风险防控1.加强对国家法律法规和行业标准的学习和研究，确保物业两金管理活动符