房地产估价师题库与参考答案解析

房地产估价师题库与参考答案解析一、单选题（共10题，每题1分，共10分）1.除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A、耕地占用税B、财产税C、契税D、不动产税正确答案：A答案解析：耕地占用税是按照实际占用耕地面积实行从量定额征收，不需要房地产估价。而契税等税种在计税时通常需要依据房地产的价值等情况，在一定程度上需要房地产估价。2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处()的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下正确答案：D答案解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.房地产权利中,属于债权的是()。A、租赁权B、抵押权C、建设用地使用权D、地役权正确答案：A答案解析：租赁权是一种债权，是基于租赁合同产生的对房屋的占有、使用的权利。而地役权、建设用地使用权、抵押权都属于物权。地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利；建设用地使用权是对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利；抵押权是债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。4.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正确答案：C答案解析：年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命x100%=1/45x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。5.根据《中华人民共和国刑法》,承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处()年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。A、5B、7C、3D、10正确答案：A答案解析：根据《中华人民共和国刑法》第二百二十九条规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。这里考查的是对该罪名具体量刑情节的法律规定的记忆，准确记住处五年以下有期徒刑这一关键信息即可得出正确答案。6.采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是()。A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B、从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率正确答案：D答案解析：1.选项A：投资利息不仅包括借款部分的利息支出和相关手续费，自有资金投入也应计算利息，所以A错误。2.选项B：从估价角度看，自有资金应获得的利息不能算作开发利润，开发利润是扣除成本、费用、税金等之后的收益，所以B错误。3.选项C：投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用，销售税费不计息，所以C错误。4.选项D：投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率，该表述正确。7.区位是房地产重要的组成部分,本质上是由于房地产具有()性。A、价值量大B、不可移动C、体量庞大D、权益特性正确答案：B答案解析：房地产具有不可移动性，其位置固定不变，区位也就成为房地产重要的组成部分。体量庞大、价值量大、权益特性都不是区位成为房地产重要组成部分的本质原因。8.成本法中一般不计息的项目是()。A、销售费用B、建设成本C、销售税费D、土地成本正确答案：C答案解析：销售税费是在销售环节发生的费用，通常不计息。土地成本、销售费用、建设成本等在开发过程中可能会产生资金占用成本，一般会考虑计息。9.某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为()元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69正确答案：B答案解析：该可比实例的实际价格=[首付+半年后支付/(1+年利率)0.5+一年后支付/(1+年利率%)10.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的()的“倒算法”。A、比较法B、长期趋势法C、成本法D、收益法正确答案：C答案解析：假设开发法在形式上是评估新开发房地产价值的成本法的“倒算法”。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。二者在形式上有相似之处，假设开发法可以说是成本法的一种特殊形式，通过对未来开发过程中成本及利润等的估算来倒推房地产价值，就如同成本法是通过计算当前的成本及折旧来确定房地产价值一样。二、多选题（共10题，每题1分，共10分）1.按开发程来对房地产进行划分,可以分为()。A、自有房地产B、熟地C、毛地D、生地E、现房正确答案：BCDE答案解析：房地产按开发程度可分为生地、毛地、熟地、现房等。生地是指不具有城市基础设施的土地；毛地是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置房屋的土地；熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；现房是指已建成并通过竣工验收的房屋。自有房地产不属于按开发程度的划分类型。2.与非专业估价相比,专业估价的特点包括()。A、是一种专业意见B、估计价格或价值C、实行有偿服务D、承担法律责任E、估价作业日期长正确答案：ACD答案解析：专业估价具有以下特点：它是一种专业意见，由专业机构和专业人员提供；实行有偿服务；承担法律责任。而估计价格或价值不是专业估价特有的，非专业估价也可能估计价格或价值；估价作业日期长不是专业估价区别于非专业估价的本质特点。所以正确答案是ACD。3.按经营使用方式划分,房地产的类型主要有()。A、出售B、现房C、自营D、自用E、出租正确答案：ACDE答案解析：按经营使用方式划分，房地产的类型主要有出售、出租、自用、自营。现房是按照房屋是否建成划分的，不属于按经营使用方式划分的类型。4.下列行为中,体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()。(外部经济性=有利的外部性)A、在其邻近建化工厂B、调整城市发展方向C、在其邻近建垃圾站、公共厕所D、在其邻近建花园、开辟一块绿地E、改善城市格局正确答案：DE5.房地产所有权划分中,所有权的种类包括()。A、区分共有B、区分所有C、公有D、独有E、共有正确答案：BDE6.评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有()。A、可拆卸的水净化处理设备B、摆放在室内的沙发C、嵌入式固定衣柜D、二次装修时所铺的木地板(属于实物中特色装饰)E、随建筑配置的中央空调系统正确答案：CE7.运用比较法估价,选取的可比实例应符合下列条件()。A、档次相当B、权利性质相同C、成交日期接近价值时点D、区位相近E、价格相同正确答案：ABCD答案解析：1.档次相当：可比实例的档次应与估价对象相当，这样才能更好地进行比较，保证估价的准确性。2.区位相近：区位因素对房地产价格影响很大，可比实例与估价对象区位相近，能使价格更具可比性。3.成交日期接近价值时点：房地产市场价格波动较快，成交日期接近价值时点，能更准确反映估价对象在价值时点的价格水平。4.权利性质相同：权利性质不同会影响房地产价格，所以可比实例与估价对象权利性质相同，确保比较基础一致。而价格相同不符合可比实例选取条件，不同的可比实例价格应存在差异，才能通过比较来确定估价对象的价格。8.从房地产估价角度来说,一宗土地的空间范围包括()。A、地表B、地上空间C、地下空间D、权益空间E、区位空间正确答案：ABC答案解析：从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括地表、地上空间和地下空间。权益空间主要涉及权利方面，不是土地的空间范围；区位空间侧重于位置关系等，也不属于土地本身的空间范围。所以答案是ABC。9.下列选项中,属于比较法适用对象的有()。A、房地产开发用地B、高档公寓C、在建工程D、纪念馆E、标准厂房正确答案：ABE答案解析：比较法适用的对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。而在建工程不适合用比较法，因为其可比性较差；纪念馆通常不用于交易，也不适合用比较法。10.下列各项中,属于其他相关定着物的有()。A、假山B、围墙C、水池D、戏台E、树木解析;仅是放进土地或建筑物中,置于土地或建筑物的表面,或与土地、建筑物毗连者,如摆放在房屋内的家具、电器,停放在车库里的汽车,挂在墙上的画,在地上临时搭建的帐篷、戏台等,不属于其他相关定着物正确答案：ABCE答案解析：其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上，不可分离的部分，如假山、围墙、水池、树木等。而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器，停放在车库里的汽车，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他相关定着物。三、判断题（共20题，每题1分，共20分）1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定:“对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的,可以不进行评估。”A、正确B、错误正确答案：B答案解析：都要进行专业评估、具有法律责任的2.租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主不再有效。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：相应的权利义务关系也要转移3.房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。A、正确B、错误正确答案：A4.房地产估价也是艺术,房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素,从而不断增加估价的“艺术”成分,减少估价的“科学”成分。A、正确B、错误正确答案：B5.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合的功能6.房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：是模拟不是代替7.城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加,从而引起房地产价格上涨,这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。A、正确B、错误正确答案：A8.某宗房地产总建筑面积为1000m2,建筑物的基底面积为400m2,容积率为2.0,则建筑密度为50%。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：建筑面积=总建筑面积/容积率=500,建筑密度=基地面积/建筑面积·100%=400/500=80%9.房地产有不动产、物业等不同名称,包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分,同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。A、正确B、错误正确答案：A10.香港所讲的物业实质上是房地产。A、正确B、错误正确答案：A11.房地产具有用途多样特性,现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：不能随意12.充公权,是指政府为了公共利益的需要,强制取得单位和个人的房地产,并给予合理、公平补偿的权力。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：充公权,是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下,可以无偿收回房地产的权力13.估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。A、正确B、错误正确答案：A14.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。A、正确B、错误正确答案：A15.建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。A、正确B、错误正确答案：A16.企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。A、正确B、错误正确答案：A17.“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施