【《华发房地产公司的财务风险识别与评价实证分析案例》27000字（论文）】

华发股份财务风险的分析与控制5AnalysisandcontroloffinancialriskofHuafashares总的来说，华发股份在筹资、投资、营运及收益分配方面显现出不同程度的风险。企业的短期偿债能力不强，投资规模不断扩大的同时伴随着盈利能力的下滑，营运问题逐渐显露出发展势头疲软的状态。在战略规划上华发股份跳出了舒适圈，加大了研发投入，产业拓展延伸至塑造全产业链的布局。虽然新的战略规划恢弘磅礴，但要实现它必然要经历漫长且艰辛的过程。5.1华发股份筹资风险成因分析与控制（CausesanalysisandcontroloffinancingriskofHuafashares）通过前文的分析我们可以发现华发股份在筹集资金的过程中存在较大的风险，企业的资本结构不够合理，偿债能力偏弱，本节将具体的分析其财务风险的形成原因，并对其风险防控提出相关的建议，以此减轻企业的财务风险，促进企业的健康发展。5.1.1华发股份短期筹资风险成因分析整理华发股份2016年到2020年筹资情况，如表5.1示，2016年到2020年华发股份的筹资现金流入呈上升趋势，2018年到2019年的增长率呈高速上升状态。2017年企业筹资成本降低，筹资负担减小，华发股份的筹资风险相比2016年降低。在近几年的发展中华发股份积极创新融资方式，截至2018年6月30日，该公司的净负债率进一步增至301.1%，较2017年末上升38个百分点，与2017年同期相比上升81.9个百分点，持有现金153.7亿元，较2017年末增加37.7%。分析华发股份的近几年的业务战略可以得知，华发股份发行25亿元公司债券，并启动了60亿元私募债和50亿元永续中票的融资计划用以筹集发展资金，融资规模进一步扩张。此外，华发股份还设立了购房尾款资产支持专项计划，对供应链资产证券化、住房租赁专项计划等新融资品种进行了深入的研究。多元化的融资渠道，将会为华发股份带来充裕的资金支持，增强公司的资金流动，缓解偿债压力，使华发的财务结构得到进一步改善。华发股份筹资活动的现金流状况如表5.1、图5.1所示，华发股份与众多银行建立了长期稳定的战略合作伙伴关系，致力于公司债券、中期票据、超短期融资等筹资项目，公司债券和银行借款到期无法偿还就容易引起财务风险，因此对筹资风险进行研究时选择从短期偿债能力和长期偿债能力两方面展开。表5-1华发股份筹资活动现金流情况表Table5-1CashflowstatementoffinancingactivitiesofHuafashares2016年2017年2018年2019年2020年筹资活动现金流入小计/(亿元)491.23532.05577.85841.071403.90流入增长率/(%)—8%9%46%67%筹资活动现金流出小计/(亿元)505.19352.55351.26733.26916.03流入增长率/(%)—-30%0%109%25%筹资活动产生的现金流量净额/(亿元)-13.96179.50226.59107.81487.86净额增长率/(%)—-1386%26%-52%353%图5.1华发股份筹资活动现金流情况图Fig.5.1CashflowdiagramofthefinancingactivitiesofHuafashares图5.2华发股份与行业平均流动比率对比图Fig.5.2Huafasharesandindustryaverageliquidityratiocomparisonchart华发股份的流动比率和速动比率从2016年至2020年，都呈现先下降后上升的发展趋势，速动比率上升阶段，说明现阶段企业变现能力强的资产覆盖流动负债的程度越来越大，2018年为0.41，相比2016年明显下降，速动比率下降，表明流动资产短期偿债能力下降，企业变现能力下降。通常情况下，现金比率的边界值为20%，2016年和2020年华发股份的现金比率均高于20%高于合理值，这说明特别是在2016年和2020年，华发股份没有很好地将闲置资金利用起来，资产风险大，影响了企业的盈利能力。由表可知，2016年到2020年华发股份的现金比率发展趋势为先降低后升高，这表明华发股份短期偿债风险是由高到低再到高。图5.3华发股份与行业平均速动比率对比图Fig.5.3ComparisondiagramofHuafasharesandtheindustryaveragequickratio图5.4华发股份与行业平均现金比率对比图Fig.5.4ComparisonoftheaveragecashratiobetweenHuafasharesandtheindustry5.1.2华发股份长期筹资风险成因分析从上述研究发现，华发股份的长期偿债能力减弱，筹资财务风险较高，资本结构急需调整。从2017年至2020年，华发股份的资产负债率大幅下降，究其原因是华发股份在此期间的投资总额增大，销售业绩大幅增长的同时，销售费用、管理费用、财务费用等三项费用支出也有较大幅度增加，对外融资借款增加，相应费用化借款利息净支出增加所导致的。2018年的借贷规模增加导致利息支出大幅增加，使得华发股份面临一定的偿债压力。资产负债率越低，企业偿债能力和债务管理能力越强，在举债和贷款方面就越安全。华发股份2016年至2020年，资产负债率都保持在0.82左右，与对比的行业均值相等或略微升高，说明华发股份在长期偿债能力方面，处于行业高风险水平。华发股份的负债所有者情况如图5.5所示。一般情况下，所有者投入的资本是要高一些的，债权人投入的资本略低一些。如果债权人向企业投入的资金多于所有者，则意味着债权人承担的企业风险更大，而由于收入随经营质量变化而变化，企业所有者承担的风险较小。如果债权人提供的资金只占总资金的一小部分，却承担大部分责任，这就十分不合理了。根据华发股份的资产负债率，可以认为债权人的权益在很大程度上得不到保障。图5.5华发股份负债和所有者权益对比图Fig.5.5Comparisondiagramofliabilitiesandowner'sequityofHuafashares华发股份“高负债房企”的头衔近几年从未摘下过，2020年负债总额高达2584.99亿元，华发股份不仅有大量的应付票据、应付账款以及其他应付款，还有巨额的未回收资本。经研究华发股份的投资风险，很大的来源是房屋销售困难、产品积压，这严重影响了企业的资金回流。投资失败和高负债率所带来的财务风险同样不容小觑，都极易导致公司的生存与发展。5.1.3华发股份潜在偿债能力存在一定的风险财务指标揭示了企业的显性资产和显性债务，能够较为直观的评价企业的短期偿债能力和长期偿债能力，但影响企业偿债能力的还有企业估值与潜在的债务。关于企业估值和潜在债务的研究均不能够通过指标来完成，也无法通过报表反映，因此将这部分的相关资产和负债称为表外资产和表外负债。表外资产可以提升企业的偿债能力，表外负债则会降低企业的偿债能力。华发股份在2019年发布的公告称，为满足2019年度公司新拓展合作项目的开发建设需要，公司拟为2019年新增3家联营合营公司提供合计41亿元的担保额度。表5.2华发股份担保额度情况表Table5.2TableofGuaranteeLimitofHuafaShares序号名称预计担保金额1沈阳中东港商业地产开发有限公司350000.002天津瑞骏房地产开发有限责任公司30000.003广州市增城区越华房地产开发有限公司30000.00合计410000.00由此可以看出，华发股份公司担保金额复杂度较高，金额较为巨大。截止2019年1月30日，虽然华发股份对外担保金额只有47.71亿元，但担保总额为581.32亿元，占公司2017年经审计净资产的489.22%，其中为子公司提供的担保总额为533.61亿元。这就导致，当华发股份公司某一子公司财务出现问题，华发股份房地产企业将会面临连带反应，现金流会出现问题，或有负债对企业潜在偿债能力的极大影响，将带来较高的财务风险。5.1.4华发股份的筹资风险控制（1）降低筹资成本华发股份属于资金密集型的企业，充分的资金是正常经营发展的关键。合理的资产负债率和维持最佳资本结构是有效应对财务风险,是提高企业的经济利益的最有效途径。因此，华发股份应加强对负债规模的整体认知，降低负债率，减少筹资资本成本，减小筹资风险的加剧。（2）发展多元化融资渠道华发股份公司应在以银行贷款为最主要的融资方式的基础上，发展多元化直接融资渠道。银行贷款融资的局限性在于限制多、审核严、风险大，不适合成为华发股份的长期稳定的资金来源，因此，华发股份公司应该多利用直接融资渠道获取资金支持。华发股份要密切关注国家政策动向，政府的相关政策和领导讲话都能引起房地产市场的强烈反应。近年来我国对股权再融资、债券融资等直接融资方式设置了诸多限制，房地产市场受国家政策影响较大，房市行情更是完全由政策导向。伴随着直接融资的新一轮的政策开放，发展多元化的直接融资对房地产企业将是一场机遇。除了股权再融资、发债等传统方式之外，华发股份公司也需要尝试房地产信托融资、项目融资、股权质押融资等方式。项目融资是指房地产上市公司针对某具体的经营开发项目成立项目公司，以该项目公司的资产作为贷款担保获取贷款支持，并以该项目营运收益承担债务偿还责任的融资方式。股权质押融资是指房地产上市公司以自有股票作质押，从机构投资者或银行等金融机构获得资金支持的融资方式。对于华发股份来说，选择信托融资存在融资成本低、融资灵活的优点。华发可以将公司部分资产暂时出售给信托投资公司以获取发展资金，待项目开发取得销售回款后再回购该资产，还可以直接从信托投资公司获取征信贷款以弥补资金缺口。5.2华发股份投资风险成因分析与控制（AnalysisandcontroloftheriskformationofHuafastockinvestment）通过分析我们可以发现华发股份在投资的过程中存在较大的风险，本节将具体分析其财务风险的形成原因，并对风险防控提出相关的建议，从而减轻企业在投资过程中的财务风险。5.2.1华发股份投资风险成因分析整理所得华发股份公司投资现金流情况如表5.3所示，从2016年至2020年，华发股份房地产企业投资活动现金流入逐年增加，并于2020年达到峰值76.62亿元。2018年开始，投资活动现金流入金额增幅最大。从2016年至2020年，投资活动现金流出逐年增加，于2020年达到峰值686.74亿元，是现金流入的8倍，投资现金流出增幅最大的是在2017年，说明2017年至2018年企业扩大投资规模或开展新项目。2018年上半年，华发股份积极展开投资布局，补充土地储备。此期间内，通过公开竞购在苏州、武汉、无锡、青岛和大连等多个城市获取项目权益土地面积37.54万平方米，总计容建筑面积达83.17万平方米，相比2017年同期拿地速度明显加快。此外，华发股份还通过合作、城市更新等多种方式增加土地储备。截止2020年6月30日，华发股份土地储备总建筑面积达1044.17万平方米，同比增长38.27%，在建面积达796.78万平方米，同比增长28.79%。从现金流入净额方面来看，华发股份现金流入净额并没有呈现骤增形势，说明资金回流并不明显，若不及时收回资金，极易产生资金链短缺的问题。单从现金流量净额来看，从2016年至2020年，投资流出额呈先下降后上升的循环趋势。业务布局上，目前，华发已在深圳、广州、中山等城市成立分公司，并同时筹备江门分公司，积极开展业务，区域布局不断优化。随着城市更新业务的不断发展，异地市场拓展步伐的加快，这也导致华发股份公司投资所需现金巨大，投资规模增幅巨大。 表5.3华发股份投资现金流情况表Table5.3InvestmentcashflowofHuafashares2016年2017年2018年2019年2020年投资活动现金流入小计/(亿元)1.121.1345.7256.6476.62流入增长率/(%)—1%3930%24%35%投资活动现金流出小计/(亿元)100.82340.20356.02377.92686.74流入增长率/(%)—237%5%6%82%投资活动产生的现金流量净额/(亿元)-99.70-339.06-310.29-321.28-610.12净额增长率/(%)—240%-8%4%90%（1）业务获利能力成因分析从2016年至2018年，企业销售毛利率持续下降，说明华发股份公司因产品创造收益的能力持续下降，单位产品获利能力持续降低。2019年销售毛利率有所回升，说明华发股份的市场占有率在此期间内增长迅猛，销售规模与利润规模扩大，利润创造能力有显著提高，较高的毛利率能够使企业在消化融资成本方面具有优势，但稍有不慎，过快的增长态势会使得华发股份面临风险。图5.6华发股份销售毛利率图Fig.5.6GrossprofitmarginofsalesofHuafashares由图5.6可以看出，2016年至2020年华发股份的销售毛利率呈折线波动。由图5.7可以看出，2016年至2020年华发股份的销售净利率呈折线波动，2019年到2020年呈下降趋势，除2016年以外，销售净利率均低于对比行业均值，说明华发股份营业收入所对应创造的净利润少。如果单从营收方面来看，华发股份在2020年内的营业收入为510亿元，同比增加53.9％，增长幅度非常大。此外，营业利润63.6亿元，同比增加45.9％；利润总额62.5亿元，同比增加42.3％，这说明华发股份盈利能力不升反降。数据显示，2020年度，华发股份净资产收益率、毛利率及净利率分别为13.9％、24.3％、8.94％，较上年同期分别下降0.24个百分点、5.31个百分点和1.06个百分点，盈利水平有所回落。图5.7华发股份营业净利率图Fig.5.7NetprofitrateofHuafashares图5.8华发股份与同行业平均销售净利率对比图Fig.5.8ComparisonofaveragesalesnetprofitratebetweenHuafasharesandthesameindustry图5.9华发股份每股收益图Fig.5.9EarningspersharechartofHuafashares（2）市场获利能力成因分析一般来说，在企业投资获利能力分析中，对于市场获利能力的分析是其中比较特别的一个方面。严格的说，除每股收益比率外，每股净资产、市盈率、市净率等指标并不直接表明投资的获利能力，只受到企业获利能力的影响，所以在这里不作分析。每股收益是企业净利润和优先股股利的差值与普通股平均股数的比值，整理得华发股份每股收益（元）走势如图5.9所示：2017年与2016年相比，华发股份的股票价格下降，每股收益也大幅度下降，即华发股份股东每持有一股权益所能获得的利润下降，这表明企业的盈利能力降低。从2017年到2019年，每股收益持续上升，说明华发股份公司股东每持有一股权益所能获得的利润持续增加，企业的盈利能力增强。股票的每股收益增加越多，股票的价格上升越快，公司的市场获利能力越强。在投资获利能力方面，2017年华发股份公司业务获利能力下降，而资产获利能力和市场获利能力均在2017年得到提升。华发股份公司2018年比2017年多计提了约1249万元的资产减值损失，直接降低了公司的营业利润；2018年投资收益和公允价值变动收益飙升到了62657万元，是2017年的15倍，恰好依靠股本弥补了营业利润的损失，但企业应更加注重业务获利能力，依靠投资收益来维系企业的日常经营活动不是长久之计。5.2.2华发股份投资风险控制（1）缩短投资回收期房地产企业对项目的开发的实质就是对房地产的投资过程，所以投资项目的选择非常重要，是决定房地产企业收益和风险的最为重要的因素。这一开发过程历经立项、前期准备、建设、销售及售后服务多个阶段。项目的投资最早开始于土地所有权的获得，也就是通常所说的拿地费用投入，接下来就是建筑房屋的资金投入，再继续是建筑物的销售投入使用，直到最后的全部投资资金的收回需要相当长的时间。项目投资期间需不断同国税局、地税局、国土局、建设局，物价局、环保局等多个部门打交道，同时还要不断跟电力公司、自来水公司、天然气公司等垄断企业来往，在这些过程中都充满了众多不确定性因素，这些因素导致房地产行业的投资资金回收期需要八年到二十年不等，而在此过程中企业都要承受长时间的资金压力和市场风险，其投资风险可见一斑。所以华发股份应采取相关措施，在选择投资项目时严加控制，尽量缩短所投资项目的回收期。由于房地产企业的偿债能力较差，所以华发股份应该不断地提高房地产资产的质量，产品质量的提高会激发消费者的消费需求，推动资产变现能力的増强。华发股份还可以通过改善产品库存和生产管理，在保证产品质量的条件下，提高工作效率，缩短施工期限，从而加快华发股份公司的变现能力，提髙华发股份公司的偿债水平和效率。（2）合理调整负债额度，控制成本费用控制华发股份公司要想健康长久的经营下去，需要结合自身情况合理的平衡资产负债率和负债总额，做到适度负债，以充分发挥财务杠杆效益。管理层要准确的把握公司的资金结构以及公司实际情况是否与公司负债比率相互适应，从而实现收入与风险的最优组合；要准确评估公司投资项目风险，合理匹配公司资源，切勿盲目投资过度负债，引发财务危机。房地产在开发，投资过程中资金需求量大、资金较为短缺，对银行货款依赖性较强，导致财务负担较大。在此基础上，投资活动中对成本费用的把控不当容易导致经营业绩的不理想。（3）改变单一项目的现状，增加投资组合目前房地产行业存在诸多变数，宏观经济政策、住房制度改革、区域供求情况以及客户消费习惯等诸多围素使得房地产企业投资单个项目风险较大。针对不同分类型的消费者需求体，开发单类型的楼盘，采用单一的商品物业经营模式，均会造成单品的滞销，给房地产企业带来财务损失。华发股份可以采取多渠道的投资方式，例如通过金融工具来投资房地产市场，私募基金，房地产投资信托等方式，不要把鸡蛋放在一个篮子里，通过分散投资的方式来提高自己的抗风险能力。5.3华发股份运营风险成因分析与控制（CausesanalysisandcontrolofoperationriskofHuafashares）通过分析我们可以发现华发股份在日常运营的过程中存在较大的风险，在存货周转以及资金回笼方面存在较大问题，本节将具体的分析其财务风险的形成原因，并对风险防控提出相关的建议，以此减轻企业在运营过程中的财务风险。5.3.1华发股份运营风险成因分析从2015年的百亿房企，到2019年的“准千亿”房企，华发股份用了5年时间，在规模上实现了“大跃进”式的发展。但盲目的追求“准千亿”的目标的同时，致使企业利润增长缓慢，也给华发股份的长期发展带来了财务风险隐患。（1）存货周转能力由于房地产企业的运营受季节性影响比较大。所以本文对华发股份的存货周转能力进行了分析。分析存货周转能力可以借助存货周转率和存货周转期这两个指标，存货周转率是营业成本与存货平均余额的比值，存货周转期是一年或一季度与存货周转率的比值，华发股份的存货周转天数具体情况如图5-10所示。图5.10华发股份公司季度存货周转天数图Fig.5.10QuarterlyinventorydayschartofHuafaCo.,Ltd从2015年至2017年，华发股份公司的存货周转率逐年稳定上升；2018年与2017年相比，各个季度的存货周转率增速开始放缓；2019年相比2018年出现了上升情况。这可能与华发股份所处的行业有关，房地产企业产品生产周期长、生产环节多，导致财务风险加大。房地产项目的开发是一个很长的过程，从得到土地、规划到招投标；从开工到竣工；从通水通电到最后将房屋交付给业主，这样一个过程需要相当长的周期。周期长也是增加华发股份财务风险的主要因素。华发股份存货周转率如图5.11所示，从总体上看呈上升趋势，但是却远低于行业均值。这表明，在存货管理方面，华发股份存货规模过大，虽然房产开发板块的项目增加，但是存在销售滞后的风险，从而影响企业的经营业绩。图5.11华发股份与行业平均存货周转率对比图Fig.5.11ComparisondiagramofHuafaStockandtheindustryaverageinventoryturnover（2）应收账款周转率和应收账款周转期图5.12华发股份应收账款周转天数图Fig.5.12DaysofturnoverofaccountsreceivableofHuafashares从图5.12中可以直观地看出，华发股份应收账款周转期呈线性增长，周转期变长，这表明华发股份公司可能房地产商品销售出现问题、被迫放款应收账款政策、应收账款客户出现问题，应收账款回收难等问题，华发股份必须对此提高警惕。房地产行业的特殊性导致华发股份面临的首要风险就是资金需求量过大。华发股份公司的各个项目能否顺利实施是由资金是否充足来决定的。从土地竞拍到物业进驻，房地产项目的每一个过程都需要资金作为支撑，尤其是在购买土地、征地拆迁等环节需要的费用都需要提前垫支。华发股份公司想要保住房地产行业的命脉、保证项目顺利开始，企业资金充足的供应是企业发展的前提，一旦企业资金的供应难以保证，那么正在施工的项目就必然会受到影响，进而对企业的经营产生不好的影响。所以，在生产经营的过程中，华发股份公司的管理者就应该对企业的资金链多加注意，更要关注其背后所隐藏的财务风险，对财务风险进行有效的识别与控制，采取科学的解决措施来保障企业平稳运行。（3）流动资产周转率华发股份的流动资产周转率在2016-2018年一直呈现稳定上升态势，2018年略有下降，当年各季度流动资产率相对来说也有所下降。这表明华发股份公司流动资产周转率缓慢变现能力降低，企业经营风险增大，企业的应变能力被削弱。进一步分析流动资产周转能力，整理得华发股份公司流动资产周转期可以看出，华发股份公司流动资产周转期呈下降趋势，2018年流动资产周转率最高可达3296.70天，说明华发股份公司在当年资金使用效率过低，流动资产占用数额过大，流动资产利用率过小，单位流动资产创造营业收入的能力过小，支撑产生单位营业收入占用的流动资产投资过高。图5.13华发股份流动资产周转率图Fig.5.13DaysofturnoverofaccountsreceivableofHuafashares（4）固定资产周转率与固定资产周转次数固定资产周转率主要用于分析企业对厂房、设备等固定资产的利用效率，该比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。如果固定资产周转率低于同行业的平均水平，则说明固定资产的利用率较低，可能影响企业的盈利能力。对华发股份的固定资产周转率的分析，能够反映其对固定资产的利用程度，能够帮助我们对华发股份的运营风险进行识别，对获利能力进行有效地掌控。因此整理得华发股份固定资产周转率走势如图5.14所示：图5.14华发股份固定资产周转率图Fig.5.14TurnoveroffixedassetsofHuafashares华发股份公司固定资产周转次数呈稳定上升趋势，这说明华发股份房地产企业固定资产利用率提高，企业的冗余资产减少，获利能力高。计算整理得华发股份公司2016至2020年总资产周转率（次）走势如图5.15所示：图5.15华发股份总资产周转率图Fig.5.15TotalAssetsTurnoverofHuafashares从总资产周转率走势图来看，从2016年至2017年华发股份总资产周转次数逐年升高，但是在2018年急速降至0.15次以下，2019年后又升至0.16次。这说明华发股份2016-2017年销售能力增强，资金周转速度加快。5.3.2华发股份的运营风险控制（1）加强项目可行性研究，重视项目前期策划华发股份需要从微观角度对项目未来的运作情况做出预测和分析，其分析结果的准确性会直接影响到项目的成功度。房地产投资过程是一个时间长、涉及面广的过程，项目一旦确定动工，其地理位置、用途规模等都很难进行更改，这就具有较大的风险性。可行性研究的目的就在于对拟投建的项目进行全面具体的综合分析，能有效降低项目准备风险，是房地产投资过程中非常关键的一步。华发股份公司在每个楼盘项目的开发之前，需要对开发地段的可行性进行有效研究，需要进行具体数据的测算，对开发成本、售价、需求量等做出预测，对各个环节面临的风险进行评价并提出具体的控制方法，对项目的市场定位、宣传理念、用途类型等做出简单的设计，为后期的工作开展做指导和参考。（2）树立财务风险意识提高华发股份财务人员的风险意识，是建立良好的内部财务风险环境的基本要求。若要顺利展开企业的财务风险管理工作，对风险意识的提高是主要动力。华发股份的每一个员工都是制度执行的基础主力，培养华府股份的每一位员工的财务风险管理理念，才能够起到对财务风险制度的完善作用。整个华发股份公司的发展方向与管理者的财务风险管理理念紧密相连。华发股份公司管理人员要起到带头作用，在平时的经营管理活动中，多开展一系列与财务风险防范相关的培训会议，向企业的全体员工传授企业财务风险管理的理论知识，强调防范财务风险的重要性，弘扬企业风险管理文化，推动风险管理制度的有效进行，使财务风险意识贯彻到企业的上上下下，组织员工主动学习财务风险管理知识，从而培养员工的财务风险意识。（3）内部风险控制加强财务内控体系的建设是控制风险的重要举措。华发股份公司目前主要依靠审计单位制定的内部控制制度来规范企业内部运营，根据报表数据分析各项财务指标只能进行简单的财务预警，应结合相关行业资料进行风险管控，构建多层次的内控体系，首先在财务指标的选取上，避免主观性过强，需要不断的改进风险控制管理制度以应对企业的风险变化，并实时对企业的各项财务指标监控和分析，做到对企业形成整体全面的预警和对未来的预判。华发股份应定期归纳总结财务风险存在的现状问题，针对有遗漏点的内控风险变化，及时提出应对