首创置业战略规划项目建议书－1023

提升企业核心竞争力打造全国地产领先企业某著名企业战略规划项目建议书2004年10月18日1、本项目建议书为某著名企某著名企业（以下简称首创置业）的文件，对方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息；2、某著名企业拥有该项目建议书的全部和，受。某著名企业书面授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售；

3、对任何侵犯和泄密的行为，以及由此对某著名企业造成的经济损失，某著名企业公司保留追究其法律责任的权力。客户阅读该项目建议书即表明遵守该和约定。4、对本项目建设书如有任何疑问，请与某著名企业联系，联系人：：-257；；亢大：-307；；和声明重要说明该项目建议书基于我们对首创置业需求提出的初步设想。这些初步设想是在对首创置业极其有限的了解基础上提出的，远不是某著名企业的最终结论。我们认为，要提出既有前瞻性，又切合首创置业实际的管理咨询方案，需要： （1）深入广泛的访谈； （2）具体情况的详细分析； （3）客户、顾问间的充分沟通； （4）基于事实的数据分析； （5）过去经验的充分参照； （6）管理工具的创造性运用； （7）切实可行的评价建议。但这些初步判断和设想只是我们项目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合首创置业的咨询方案。目录一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、某著名企业相关咨询案例举例六、某著名企业房地产咨询中心简介某著名企业2002年底挂牌成立，2003年在香港联交所某省市,在最近几年中取得了不俗的成绩随着中国房地产行业的快速发展，首创置业的业绩业呈逐年递增趋势公司开发的项目目前主要集中在北京，项目涉及中高档住宅、甲级写字楼和高档商业物业，并有计划地将部分酒店、商场等作为投资型物业长期持有除目前在建项目外，公司在北京各热点区域都拥有充足优质的土地储备，并凭借丰富开发经验、规模经营优势、独特营销策略及强大营销网络，不断推出精品物业，引领行业先风。随着2008年北京奥运会的举办，北京的某省市场将持续向好，首创置业将抓住这一机会，采取积极稳健的扩，以物业开发的国际先进水平为标准，力争成为亚洲级的地产营运商。经过几年发展，首创置业在国内地产业已取得领先地位，已成为全国大型房地产企业之一，并入选“2004中国某省市公司10强”和某著名企业独家提供技术支持的“2004中国蓝筹地产”数据来源：《2004年中国房某省市公司10强研究报告》数据来源：某著名企业《2004蓝筹地产评选》结果根据某著名企业“产业生命型”，我国房地产业正处于成长期向成熟期过渡阶段，有着良好的发展潜力和较高的增长速度增长率销售额每个客户的成本产品线平均利润率竞争对手典型定价方式进入障碍典型广告方式引入期缓慢增长低高很短负很少成本加成技术认知和教育衰退期衰退衰退低缩减减少减价减少衰减产量过盛成长期加速增长一般增长增加增加价格渗透竞争对手某省市场认知上升成熟期顶峰可以很高竞争对手更多但稳定多样化低水平竞争价格水平从国外数据来看，人均GDP在7000美元以下时房地产会保旺盛势头，而中国人均收入刚刚超过1000美元，房地产总量还将快速增长世界平均人口比例为50%，而我国只有38%，如果每年有1%的人口进某省市人口就增加1000多万人口，意味着中某省市化进程中将为房地产带来巨大需求人民对生活质量的提高需求，一是要增加人均的住房面积，二是要提高住宅环境、住房性能品质；这背景都为我国房地产业的发展提供了巨大的推动力居民收入增加城市化进程人民生活质量需求我国居民消费结构将随生活品质提高发生变化，更多的收入将用于房屋的购置上消费结构变化房地产的需求在稳步增长我国房地产行业具有良好的成长性，在未来的20年内将有着持续稳定的发展我国的房地产行业具有良好的成长性，某著名企业预测在未来的20年内能够保持稳定的增长趋势，为房地产企业提供了良好的发展机遇但随着国家对房地产行业宏观政策的调整，使房地产企业格局发生重大变化，首创置地将面临更多的挑战2004年初，人民银行进一步收紧货币政策，对货币信贷总量及结构进行调控，并对钢铁、电解铝、水泥等“过热”行业的贷款控制央行121文件的出台和国务院4.27通知的发布，增加了对房地产贷款的限制和项目资本金比例的要求，大大增加了目前房地产企业的资金压力金融政策产业政策国家加强了土地开发及交控,明确指出经营性用地必须实行招拍挂方式进行出让，同时对开始末建立土地储备中心，极大影响房地产土地供给土地政策由于房地产行业本身的特性，其发展趋势与各类宏观政策有着很强的关联性，每一次政策的变动，将对房地产行业产生巨大的影响，首创置业必须要把握政策变化带来的机遇，同时也为随之而来的不利与挑战作好应对准备。2000-2004年一季度建筑业贷款额（亿元）2000200120022003200444875379.515731.588882.968761.45200120022003200419.9%6.5%55.0%-1.4%2000-2004年一季度建筑业贷款额增长率数据来源：《中国统计年鉴2003》货币金融政策的收紧，严重影响了房地产相关贷款额，2004年一季度建筑业贷款额首先出次了负增长，对房地产发展影响巨大临时从银行拆借资金的小开发商将被拒之门外开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30％限制开发商利用个人按揭资金滚动开发防止建筑施工企业为开发商垫资房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20％及以上提高到35％及以上房地产开发企业资金紧张，融资难度增大商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款限制对开发商流动资金的贷款和对施工企业的贷款无资金实力的企业开始寻求买主贡献利润空间换取资金来源寻求多渠道融资公司出现重组经营方式变革放缓土地储备加快工程进度提高销售速度信托资金国外基金贴息委托贷款信托贷款股权融资大量产业调控政策的出台使房地产行业面临资金短缺、竞争某省市场要求提高等各方面的挑战，加快了房地产行业的洗牌重整政府对房地产市场的宏观调控加强某省市场向规范化方向发展土地收购储备制度和招标拍卖制度的实行，使得政府能更好地垄断土某省市场，为建立土某省市场打好基础。招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权提高了政府某省市场化程度，促进规范统一某省市场的建立和完善房地产开发企业格局将发生重大调整靠关系拿“一手地”的开发商逐某省市场，有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。招标拍卖挂牌出让制度某省市场准入门槛。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将某省市场的主流。外地开发商有了平等进入某省市市场的机会，为跨地域经营提供了契机。某省市场制度的变化使房地产企业格局发生重大变化，房地产业逐步进入资本实力、专业运作与品牌竞争的时代土地获得能力项目管理能力项目营销能力外部环境对房地产企业的价值链各环节进行挤压资金融取能力融资管理项目运作管理项目策划建筑设计成本管理工程管理销售管理土地获取土地政策的改变及金融信贷的收紧，直接提高了房地产公司的土地成本和资金运转压力众多开发商能力提某省市目标消费者的分散，大大提高了营销费用和客户获取难度各房地产公司的运作能力的普遍提高，增加竞争激烈程度各种外部环境对房地产企业价值的各个环节进行挤压，大大增加的竞争的激烈程度，并整体上降低了行业利润跨区域化规模化专业化为主由于央行“121“文件以及最近的金融缩紧，使房地产企业的资金来源受到限制。同时海外房地产企业的进入中国，在资金、经验上有着比国内企业明显的优势。房地产企业开始走向合并、联盟的方式来扩大企业规模，提高自身的融资能力及抗风险能力，房地产内的并购重整热潮即将来临在房地产百强企业中，纯粹做房地产开发的企业有45家，以房地产为主营业务的企业有55家；专注1-2类物业开发投资的百强企业占80%以上。这说明企业要规模化生产，要占据房地产行业中的领先地位，必须坚持专业化发展道路。中小房地产企业尤其要加强房地产开发的专业化才有可能迅速提高竞争能力同时，对于部分大型房地产企业而言，在产业上下游的延伸成为其提高抗风险力的手段。

国土资源部11号令在各地相继实施，土地交及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本；一批有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发过程中将重整原有的房地产格局，获得更大的发展空间同时对于中小型房地产公司，在区域内寻找具有发展潜力，竞争不很激烈的二某省市市场，摸索出适了自己的发展道路，为自身的快速积累打下良好的基础。房地产企业在未来的竞争中日趋走向规模化、专业化、跨区域化的发展趋势本次评选是某著名企业和《经济观察报》共同合作，在汇集了各方专家意见的基础上选取了资产规模、销售收入、资产回报率、收入增长率、资产回报增长率、开发面积、开发面积增长率、土地储备、授信额度等9个指标，并对不同指标赋予不同权重进行打分，最终得分是由各分项指标得分汇总而成。从目前首创置业所处地位来看，公司在国内已跻身大型房地产公司之列，但从这次某著名企业参与的“蓝筹地产评选”当中可以看到，在公司综合实力、整体运营上与国内一流房地产企业还有一定差距资源型开发商特点运作型开发商特点政府关系密切获得优质土地的成本低土地储备量大以区域开发为主通过生地开发的赢利能力强政府关系一般优质土地少重要通过熟地开发赢利公司的资金实力强公司的人员素质高公司定位明确进行跨区域开发核心竞争力表现为很强地运作能力随着国家对土地管理的日趋严格，土地价格将更加透明化，开发商获得土地的成本差异不断缩小，未来运作型的开发商将表现出某省市场竞争力面对目前的产业环境，为了实现在“3－5年内成为全国房地产领先企业的目标”，我们认为首创置业必须制定前瞻性战略措施，提高自身的核心竞争力，使公司从传统的资源型开发商转型成为具有核心竞争力的运作型开发商通过本次咨询项目，某著名企业希望帮助首创置业达到如下目标......短期目标长期目标通过标杆分析，明确竞争优势及与主要竞争对手的差距；深入了解中国某省市场环境和未来发展状况，明确未来战略发展方向；分析国内外房地产企业的主要商业模式，明晰首创置地的业务发展战略；制定资金战略、区域发展及土地战略及竞争合作战略；确定适合首创置业发展的业态组合以及持有和销售物业的比例；在3－5年内成为全国房地产领先企业；公司规模和效益保持稳固持续的增长和发展；通过项目参与培养管理人才。目录一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、某著名企业相关咨询案例举例六、某著名企业房地产咨询中心简介某著名企业设计的项目总体思路包括全面访谈和调研、内外部环境分析、战略梳理、业务发展战略制定、子战略制定及资源能力评估五大部分内外部环境分析战略梳理业务发展战略制定资金战略、土地战略、子战略制定34全面访谈和调研21项目总体思路图本次咨询项目思路全面访谈和调研资料收集全面访谈问卷调研第一步内外部环境分析业务现状分析公司核心竞争力评价进行国家、行业政策研究及相关行业分析中国及国际某省市场主要商业模式研究第二步总战略和业务战略制定明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务战略明确公司总战略及业务战略目标第三步相关子战略制定制定区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略明确各子战略的战略目标第四步本次咨询项目第一步：全面访谈和调研全面访谈问卷调查现场核查资料搜集在全面访谈中，我们通常采用全面访谈、问卷调查、现场核查和资料搜集的方式投资策划建筑设计…销售组织管理控制方式战略管理业务操作层控制协调层战略管理层房地产企业管理诊断模型公司的远景目标和战略规划状况公司组织以及控制协调效果公司业务运作管理能力和价值链分析分析内容保障支持层人力资源企业文化财务融资公司战略实施和业务操作保障支持体系本次咨询项目思路全面访谈和调研资料收集全面访谈问卷调研第一步内外部环境分析业务现状分析公司核心竞争力评价进行国家、行业政策研究及相关行业分析中国及国际某省市场主要商业模式研究第二步总战略和业务战略制定明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务战略明确公司总战略及业务战略目标第三步相关子战略制定制定区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略明确各子战略的战略目标第四步本次咨询项目第二步：内外部环境分析某著名企业项目小组将根据研究与分析的需要选择多种方法的组合来分析公司环境：首创置业价值链分析首创置业比较分析首创置业竞争地位分析首创置业面临战略问题分析首创置业目前战略运行效果分析首创置业成本构成分析首创置业核心竞争力分析首创置业利益相关者分析首创置业要素矩阵及柔性分析首创置业生命阵分析首创置业活力分析首创置业经营力分析首创置业经营条件分析首创置业管理分析首创置业能力分析/潜力分析首创置业素质分析首创置业特异能力分析首创置业资源分析首创置业资源竞争价值分析……企业管理诊断首先从环境入手，了解和分析首创置业各项业务经营状况和资源的优劣势，并作出详实的企业管理诊断示意并利用KSF（关键成功要素）方法对行业的关键成功要素进行分析等房地产行业已由地段竞争向品牌竞争转化，未来的竞争将会是品牌竞争房地产企业是典型的资金密集型企业，随着国家一系列政策的出台，开拓银行贷款以外的融资渠道能力将至关重要人才储备品牌融资能力作为提供综合服务的房地产运营商需要各方面的人才土地储备土地储备数量的多少及区域决定了房地产企业的持续发展能力示意企业领军人物的商业眼光与魄力1充足的热地储备2雄厚的资金实力与银行的大力支持3建立起一支优秀的经营管理队伍4首创置业在分析的基础上总结公司核心竞争力的来源国际环境国内环境宏观环境中观环境微观环境国际经济环境政治法律环境社会文化环境国某省市场环境分析国内经济环境国内法律法规/政策环境国家投资政策环境分析国家产业政策导向分析行业变革驱动因素分析行业成功关键因素（KSF）分析行业经济特性分析行业竞争结构模型分析行业生命析行业特征评价国外供应者压力分析国外潜在进入者分析国外替代产品/服务提供者分析国外用户压力分析国外现有同行业竞争者分析国外利益相关者分析行业吸引力分析行业细分行业发展因素分析行业结构变化预测国内供应者压力分析国内潜在进入者分析国内替代产品/服务提供者分析国内用户压力分析国内现有同行业竞争者分析国内利益相关者分析某著名企业还将对公司外部环境做全面分析，明确各项某省市场需求、行业发展趋势和竞争状况等关键问题示意首创置业同行业最优者12345得分高低市场份额2003年收入市场地位资源优势管理能力工程管理能力地产经营能力品牌管理能力人才与政府关系其中一个重点内容是分析首创置业在目标某省市场中与竞争对手相比的竞争地位示意首创置业竞争对手1竞争对手2关键因素权重评分加权分数评分加权分数评分加权分数主某省市场工程质量工程管理市场认知度价格竞争力房地产经营管理能力赢利模式运营成本管理水平与政府关系财务状况融资能力总计并对比首创置业与竞争对手的综合竞争实力外部因素分析政府及政策方面行业发展趋势行业客户需求变化竞争者方面行业核心成功要素合作伙伴方面客户方面公众压力方面……评价矩阵关键外部因素权重评分加权分数机会：1、……2、……威胁：1、……2、……通过对外部因素评价矩阵对企业外部的经济、社会、文化、人口、国家有关政策、行业发展趋势和竞争形势等因素进行归纳和评价将是外部环境分析的重点。在此基础上对首创置业利用外部机会，规避外部威胁或风险方面的能力作出评价房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。通常房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售，只有当房子出售情况不理想时，才改为出租物业。高度扩散的香港模式该模式有两个使用的前提：土地政府高度垄断大开某省市场供应垄断香港模式在中国某省市场启蒙的条件下，与内地的情况比较吻合。当某省市场环境不成熟，缺乏相应配套的政策法规，甚至没有按揭，更不用提与不动产相关的其他金融服务。在深圳和内地做房地产的，很多都是香港的房地产商，很多公司比如某著名企业，就是自觉地学香港新鸿基。但随着中国某省市场的发展，基于香港高度城邦经济化，土地有限供应基础上形成的房地产模式已不再适应大陆某省市场的发展。大量资金来源于银行，受银行政策影响大。每遇经济低谷，就会消失一大批房地产公司，绝大多数房地产公司的寿命都不长。商业模式不能给投资人带来稳定持续增长的收入。SOHO中国、上海复地在准备某省市时，商业模式都受到投资者的广泛质疑，终于铩羽而归。香港模式的问题当前大陆的房地产企业的盈利模式发端于深圳，是典型的香港模式。随着中国某省市场的发展，香港模式暴露出题高度的专业化细分，加上发达的不动产金融服务的模式。美国模式强调房地产开发的所有环节应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。生产的产品在确定开发时，就已经确定是用于出售或是出租等不同的目的。融资方式除银行外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。高度细分的美国模式香港模式的串联方式土地开发销售服务美国模式的并联方式服务土地商用物业房屋当房地产开发的一个完整流程被分解成很多小的流程以后，每个小流程完成的时间大为缩短，大大缩短了资金时间，促进资金变现的速度和降低各环节的风险。美国模式却有所不同，一方面企业开发物业后并不完全出售，收取租金；另某省市场高度专业化细分，金融服务发达某著名企业将对中国及国际的房地产商业模式进行研究根据房地产产业链价值增值方式的不同，可以把房地产相关企业的盈利模式划分为六大盈利模式地产开发型房产开发型物业持有型整合营销型金融投资型分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类综合运作型本次咨询项目思路全面访谈和调研资料收集全面访谈问卷调研第一步内外部环境分析业务现状分析公司核心竞争力评价进行国家、行业政策研究及相关行业分析中国及国际某省市场主要商业模式研究第二步总战略和业务战略制定明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务战略明确公司总战略及业务战略目标第三步相关子战略制定制定区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略明确各子战略的战略目标第四步本次咨询项目第三步：制定总战略和业务发展战略公司战略目标愿景公司战略集团战略目标业务发展战略业务层面公司层面做什么，不做什么业务组合最优化如何为客户创造价值如何对付竞争对手如何提高竞争能力竞争战略公司战略某著名企业将从公司的愿景、使命等方面入手，为首创置业战略规划设计总体战略架构环境评估外部评估社会环境行业分析评估组织结构企业资源企业文化战略规划使命企业存在的理由目标在什么时间达到什么结果策略完成任务的计划政策作决策的指导方针战略实施方案预算程序评估和控制结果评估结果并作出修改反馈并根据内外部分析结果，确定首创置业的发展方向和战略规划，建立全面的战略规划体系远期目标提升管理

巩固发展在3－5年内，成为全国房地产业领先企业总体目标改善投资状况提高规划水平增强竞争能力优化业务组合整合同业规模发展近期目标提升发展模式搭建发展平台设计发展途径1条投资原则2个统一规划3大竞争策略4类业务组合1种发展模式2个发展平台3条发展途径阶段目标阶段策略阶段措施近期远期集团战略目标和战略措施框架图示意为了达成战略目标，某著名企业将有针对性地设计阶段策略和阶段措施，并建立起相应的目标和措施体系某省市场客户是谁？提供什么？如何提供？业务选择业务模式战略措施当前中短期中长期战略分析框架图战略目标短期目标长期目标框架说明某省市场导向和战略导向；体现当前到未来变化的动态过程在制定首创置业的业务发展战略时，需要回答好五个问题何时提供？在哪提供？战略规划制定过程图战略计划现有业务A行业分析现有业务A竞争力评价现有业务B行业分析现有业务A竞争力评价现有业务C行业分析现有业务A竞争力评价新业务D行业分析新业务D匹配度评价新业务E行业分析新业务E匹配度评价业务选择战略措施战略措施战略措施战略措施目标现有业务新业务行业吸引力业务竞争力战略匹配度职能战略1现有业务/新业务的选择和定位2战略目标制定3战略措施制定4战略计划制定5职能战略制定五个关键步骤1能否做？2是否做？3如何做？并通过五个关键步骤来进行首创置业的战略规划某著名企业将通过SWOT分析等工具综合前阶段工作结论，为战略制定提供依据机会-OO1房地产行业成长性好、收益率高O2某省市化进程加快，住房需求稳定增长O3土地及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本O4行业产业集中度低，普遍规模较小，进入壁垒低O5二某省市房地产竞争不太激烈，为新进入者提供了机遇优势-SS1专业性强且团结进取的管理团队S2先进的设计理念S3良好的地方政府关系（项目开发地区）

S4丰富的住宅开发及销售经验S5相对规范的管理体系S6相对的品牌优势威胁-TT1行业、金融政策的调整加大了房地产企业融资的难度T2某省市竞争日趋激烈，进入壁垒大大提高T3土地政策的调整，减少了土地的供应量、并提高了房地产公司的土地成本T4房地产业整合加速，将面临产业巨头的竞争T5异地开发将面临较大的当地政策变动风险T6

各地区的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战劣势-WW1公司成立时间短，规模较小，实力较弱W2缺乏部分专业人才，人才配备、储备不足。没有有效的人才获取平台W3公司管理水平难以适应快速的区域扩展W4缺乏良好的融资平台及有效的融资手段W5未形成自身的核心文化W6公司在投资规划、项目策划等环节的能力有待提高。示意本次咨询项目思路全面访谈和调研资料收集全面访谈问卷调研第一步内外部环境分析业务现状分析公司核心竞争力评价进行国家、行业政策研究及相关行业分析中国及国际某省市场主要商业模式研究第二步总战略和业务战略制定明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务战略明确公司总战略及业务战略目标第三步相关子战略制定制定区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略明确各子战略的战略目标第四步本次咨询项目第四步：制定相关子战略我国的房地产行业明显存在东高西低现象，从2003年1—11月份数据来看，我国东部沿某省市的商品房的投资占到全国的71%，而销售率则占到近80%。我国的房地产行业布局基本以环渤海、长三角、珠三角的三大经济圈为核心，向外向西辐射，每个圈内分别以北京、上海、广州、四川为中心京津唐经济圈长三角经济圈珠三角经济圈东部地区中部地区西部地区77.48%10.97%11.58%2003年1—11月份东、中、西部房地产销售额对比1、区域发展战略：我国房地产行业集中在以珠三角、长三角、京津唐三大经济圈为核心的东部沿海地区以及西部大开发的西南成渝地区，其中东部地区占到全国房地产销量的77.48%西南成渝地区某著名企业将根据当前首创置业的业务区域及资源基础，结合中国未来四大热点发展区域的具体情况，为首创置业制定业务区域发展战略从1998——2002年的5年内，全区个人购买商品房占商品房销售总额的65.94%，1999年最高点达到86.7%。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额达50亿元，其中，全区个人购买新建商品房住宅交15.21亿元，购买存量住房交19.06亿元，其他形式建房中的个人投入达12.5亿元。数据来源：《中国统计年鉴2002》单位：亿元单位：万平方米百强企业的经营业绩来看，销售额超过２０亿元的有１７家，在１０－２０亿元之间的有１９家，在１０亿元以下的百强企业有６５家；但从房地产百强某省市场占有率看，北京房地产百强企业的销售额和销售面积某省市场份额分别是４１％和３０．８％（见图五）。因此，从销售额和销售某省市场占有率可以看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但房地产百强在当地的规模化经营模式凸现，具有比较某省市场领先份额，热点区域进入壁垒大大提高。与美国１００强房屋建造商相比，中国房地产１００强某省市场占有率偏低。根据美国ＰＢ杂志对全美Ｇｉａｎｔ４００研究结果，美国最大房地产开发商Ｐｕｌｔｅ

Ｈｏｍｅｓ

Ｉｎｃ．销售额高达５９６亿人民币，是某著名企业集团的１３．５倍；美国前１０强房地产开发商销售总额３６８６．７６亿人民币，是中国前１０强的１４某省市场占有率而言，全美最大某省市场占有率为４．５％，前１某省市场占有率为２７．２５％。2003年房地产百强销售额分布我国房地产行业集中度低百强规模化初现，在北京、上海等热某省市场进入壁垒大大提高数据来源：《中国统计年鉴2003》2、竞争与合作战略：中国房地产行业产业集中度较低，排位第一的某著名某省市场份额某省市场总容量的0.5%，前1某省市场份额约为3.43%，但在北京、上海等少数地区已初现规模化，进入壁垒较高中国快速发展的某省市场，吸引了大量的非房地产公司以及外资房地产公司和基金的进入。仅2002年就有110余家非房地产某省市公司投资房地产业，而且这一趋势愈演愈烈优势公司大举进入

海外资本进入某省市场外国房地产商进入

诸多非房地产行业中的某省市公司，由于在资金等方面优势明显，而成为跨行业投资房地产的主流。中国进入WTO之后，港商与欧美大型房地产开发商将会积极进某省市场，并大多采取与国内房地产商合作的方式，他们资金挹注的动向，将会使中国某省市场产生巨变。被中国房地产业的高额利润所吸引，海外资本特别是海外房地产基金逐渐进某省市场。外部的变化，为首创置业提供了机遇和挑战。要在竞争中脱颖而出，就需要联合国际和国内潜在的合作伙伴，制定竞争与合作战略，以达到双赢的结果香港模式向美国模式的转变香港模式是大量利用银行资金买地、挖坑、盖房子，然后卖掉，接着又换个地方买地、挖坑、卖楼，企业通过开发赚取利润，这种商业模式对于企业来说意味着巨大风险。美国模式则强调房地产开发的所有环节应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成，减低了资金的需求及风险。这个转化就要求与地产价值链的其他企业共同合作完成项目。国外投资者寻求合作者目前港商热衷投资于国内房地产开发，而欧美外商投资则以建筑设计及房地产中介为主。由于之前投资房地产开发的港商亏损累累，在中国入世后，港商卷土重来，势必采取与国内房地产商合作的方式。

某省市场客观的需要为竞争与合作提出了现实的要求。3、融资战略：某著名企业将根据首创置业的未来项目开发方案，进行营业收入以及需要投资额的对比分析预测101524.9213.7925.9217.2119.9417.3924.5916.2223.8718.1805101520单位：亿元200420052006200720082009首创置业营业收入和投资额对比营业收入投资额示意并在对各种融资渠道进行分析的基础上，结合首创置业的具体情况，对融资渠道的选择做出建议融资渠道自有资金建筑商垫资预售回款债权融资股权融资银行贷款上市基金战略投资者某省市某省市美国香港新加坡主板创业板直接买壳H股红筹股海外买壳国内买壳企业财团短期长期发行债券信托私募经营成熟期首创置业应采取高效现金流和资产增值模式开发后期开业初期首创置业应采取现金流平衡模式开发初期首创置业应采取有效资本金对项目的有效控制模式并针对项目融资模式和公司融资模式进行分析，最终制定首创置业的融资战略4、土地战略：某著名企业将根据业务发展战略，研究国家及未来发展区域政府出台的土地政策及其演变，并加以分析2002年5月，有国土资源部出台的11号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》，这份文件规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。国土资源部新土地政策（11号令）的核心思想：2002年7月某省市政府出台33号文件《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》；33号令出人意料地又对5类土地网开一面。按照33号文件的第三条，以下五类用地可以继续以协议的方式出让：一类是绿化隔离带项目，一类是危旧房改造，一类是小城镇建设项目，一类是其他重大建设项目中的用地，还有就是一些规划为高科技、工业用途的经营性项目也可以协议出让。某省市的地方性规定（33号令某省市场产生变局：历次颁布的主要法规：本次颁布法规及主要内容：《某省市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）《关于进一步做好某省市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号）《关于某省市商业网点规划工作的通知》（国经贸贸易[2003]83号）《关于做好某省市商业网点规划工作的通知》商建发[2004]18号规划范围：大型零售商店某省市场、商某省市场、物流基地；规划内容：提出规划期内商业网点发展的总规模、空间布局、业态结构，并制作现有网点分布图表；规划时间：务必在今年年底前制订完成，并按法定程某省市政府批准、发布施某省市、自治区商务部门应于每月月底前向商某省市场体系建设司）报送工作进度，并在年底某省市经批准的商业网点规划报商务部备案。资料来源：中国商务部网站以及通过对商业地产历次颁布的主要法规进行分析，发现首创置业未来发展的商机其中浙江、江苏、山东、河北、广东、辽宁等六个地区某省市场数占据总量的近60％。而在全国24个百亿元某省市场数量中，浙江和江苏合计占据“半壁江山”北京天津上海吉林辽宁内蒙古河北山东江苏浙江福建安徽江西台湾广东海南广西湖南湖北河南山西陕西贵州重庆四川云南宁夏青海西藏新疆黑龙江资料来源：新华网2004年6月

从而制定首创置业住宅地产以及商业地产的土地战略目录一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、某著名企业相关咨询案例举例六、某著名企业房地产咨询中心简介我们建议本项目分为三个阶段，共五个模块阶段一：访谈和管理诊断阶段二：总战略及业务战略阶段三：子战略及资源评估项目启动和前期准备1业务现状分析和资源能力评估国家、行业政策研究中国、国际房地产行业商业模式研究资料收集集中访谈问卷调查集中访谈内外部环境分析235制定子战略明确区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略各子战略的战略目标进行各子战略目标和战略实施方案规划对战略实施中可能遇到的障碍进行分析4制定总战略及业务发展战略明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务发展战略目标对公司的房地产开发、房地产投资、房地产代理、物业经营四大业务战略分析，明确公司的经营优势和资源优势明确适合首创置业发展的持有销售比例、各物业类型组合比例对公司各业务的价值链进行分析，明确各业务的核心优势以及存在的劣势主要项目内容双方项目小组召开项目启动会议组成项目组织，确定项目小组工作机制项目组的组织结构项目组成员的任务分工、工作要求、时间进程项目工作报告、管理办法项目小组培训，就本次项目目标、内容和方法达成共识确定本次项目所需的信息需求范围和获得办法建立前期调研的分析假设和分析模型准备前期调研的问卷、提纲协调调研进程，确定调研对象时间安排项目工作方法项目启动会议行业资料、企业背景/业务资料收集专题培训个别沟通成果就项目工作的开展达成共识并进行明确分工，完成前期准备模块1项目启动阶段：就项目目标、内容和信息需求达成共识，建立项目团队和项目管理机制模块2集中访谈和调研主要项目内容根据项目要求进行相关资料的收集就不同的咨询工作内容进行集中的集中访谈及时整理访谈报告并进行相关分析针对需求设计相关问卷进行问卷调查整理调查内容并编写相关报告项目工作方法领导层和有关人员访谈专题培训会专家、研究机构访谈专题研讨会成果项目各内容模块相关的资料整理和访谈报告整理主要项目内容对首创置业所处的外部环境因素（如社会经济，技术及政府因素），了解企业经营环境给首创置业创造的机遇或威胁国内某省市场总体状况研究房地产行业主要竞争对手研究中国及国际某省市场发展变化及主要商业模式分析行业成功因素分析首创置业的竞争优势分析项目工作方法财务报表分析领导层和业务管理层有关人员重点访谈行业分析案例研究专题研讨会成果各模块管理诊断报告及模式研究报告模块3内外部环境分析主要项目内容公司业务区域发展分析公司业务竞争状况细化分析公司公司业务组合分析公司业务分类发展战略公司业务发展战略目标公司业务发展战略初步规划和实施方案项目工作方法财务报表分析业务战略文件研究竞争对手分析领导层和业务管理层有关人员重点访谈案例研究专题研讨会成果总战略即业务发展战略规划模块4总战略及业务发展战略规划主要项目内容融资战略发展目标及战略规划方案土地战略发展目标及战略规划方案项目工作方法财务报表分析业务战略文件研究竞争对手分析领导层和业务管理层有关人员重点访谈案例研究专题研讨会其他成果各子战略战略目标及发展战略规划模块5制定相关子战略战略目标及战略规划方案阶段报告阶段一《首创置业内外部环境分析报告》《中国及国际房地产商业模式研究报告》阶段二《首创置业总战略报告》《首创置业业务发展战略发展报告》阶段三《首创置业区域发展战略报告》《首创置业竞争与合作战略报告》《首创置业融资战略报告》《首创置业土地战略报告》拟提交咨询项目成果汇总注：项目启动后，根据实际情况不排除会做适当的调整的可能目录一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、某著名企业相关咨询案例举例六、某著名企业房地产咨询中心简介

某著名企业与首创置业充分及坦诚的沟通,及时清除障碍；重视可操作的有实践意义的建议方案,而非理论模型；充分利用现有的知识和经验,尽快洞察关键机会；思路创新,方法灵活；首创置业对项目进展及项目成果的关注和掌控程度；按时交付研究成果、沟通项目进程。项目成功关键某著名企业认为项目的成功依赖于以下六个关键因素：问题分析的深入性项目内容的具体性双方沟通的及时性项目成果的可行性成果执行的持续性员工访谈的充分性项目董事一名项目经理一名项目成员二名支持人员按项目要求配置某著名企业首创置业待定待定待定待定*注：支持人员属项目组编外人员，按需要为项目组提供数据收集和分析支持，工作地点在某著名企业根据咨询项目的内容，项目小组人员构成如下：总体项目把握在各阶段讨论主要建议及方案每月一次讨论项目进程，组织沟通清除项目进程中遇到的障碍决策每月按项目安排根据需要安排随机沟通主要责任沟通时间具体制定工作计划，领导项目进展日常工作的协调沟通至少每根据需要随时沟通非正式沟通收集数据资料数据分析相关人员访谈提出建议及方案制作相关报告文件根据项目需要随时沟通项目经理项目成员项目指导委员会（由双方项目董事组成）首创置业高层领导某著名企业资深高级经理人员安排首创置业部门经理某著名企业项目经理首创置业各级管理人员/业务人员某著名企业咨询顾问项目人员职责项目时间安排周12345678910阶段一阶段二注：项目正式启动后，经双方协商后，不排除对每阶段的内容进行顺序调整访谈和问卷调查项目启动战略梳理区域发展战略、竞争合作战略制定阶段三行研和管理诊断融资战略、土地战略制定启动会、中期报告会和终期报告会模式研究业务发展战略制定目录一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、某著名企业相关咨询案例举例六、某著名企业房地产咨询中心简介目录一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、某著名企业相关咨询案例举例六、某著名企业房地产咨询中心简介某著名企业房地产咨询中心是某某著名企业的核心业务部门之一，是一支由有专业房地产背景的硕士、MBA组成的顾问团队，同时，我们汇聚了国内著名专家、学者组成学术顾问组，为项目提供强有力的支持。某著名企业房地产咨询中心在多年的咨询实践中，积累了二十多个房地产行业管理咨询案例，形成了内容丰富、体系完备的知识管理体系和信息。某著名企业房地产咨询中心是“2004中国蓝筹地产”评选独家技术支持单位。某著名企业房地产咨询中心立志于深度研究中国某省市场，为中国房地产企业提供专业管理咨询服务，为中国房地产企业建立核心、持久竞争优势出谋献策。某著名企业房地产咨询中心简介我们的服务包括房地产战略咨询、管理提升咨询和职能操作咨询三个方面房地产战略咨询房地产盈利模式（房地产三阶段、六类盈利模式）房地产开发经营模式（五种常见的经营模式）房地产产业内或多元化业务组合战略管理提升咨询房地产公司治理结构的完善跨区域经营房地产公司母子公司管理模式房地产公司组织结构和运营流程（如跨区域总部与子公司、项目公司之间）房地产企业薪酬与考核激励（如异地子公司的考核激励）职能操作咨询房地产融资战略模式（贷款、信某省市、海外基金）房地产企业跨区域投资分析研究住宅及商业房地产项目定位与策划企业何时需要我们房地产企业碰到发展瓶颈，业务开展遭遇困惑，未来的经营模式及发展方向不清晰房地产企业未形成有效的业务组合，使企业发展面临较大的行