物业维修保养与故障处理手册

物业维修保养与故障处理手册一、设施设备管理范畴物业维修保养覆盖建筑本体及附属系统，核心设施包括给排水系统（生活供水、排水管网、污水处理设施等）、供配电系统（高低压配电、电缆线路、应急发电设备等）、电梯系统（乘客梯、货梯、扶梯等）、消防系统（消防泵、喷淋管网、火灾报警装置等）、安防系统（监控、门禁、道闸等）、楼宇附属设施（照明、通风、中央空调、公共区域装饰等）。二、日常保养实施要点（一）给排水系统保养1.供水设备生活水泵：每周检查运行噪音、振动，每月清理泵体及周边杂物；每季度检查轴承润滑、联轴器同心度，每半年解体检修并更换密封件（如磨损超标则换轴承）。供水管道：每月巡检接口、阀门是否渗漏；每季度对裸露管道做防腐处理（镀锌管、铸铁管优先）；每年开展管网压力测试（试验压力为工作压力的1.5倍，稳压30分钟无渗漏为合格）。2.排水系统污水泵：每周清理集水坑杂物，检查浮球开关灵敏度；每月测试自动启停功能，清理泵叶缠绕物；每季度检查止回阀密封性，疏通管道堵塞点（如厨房油污管、卫生间毛发堵塞）。排水管网：每月巡检检查井、化粪池，清理淤积物；雨季前疏通雨水井、排水沟，清理屋面天沟杂物。（二）供配电系统保养1.高低压配电柜每月清理柜内灰尘，用红外测温仪检查接线端子是否松动、发热；每季度测试断路器分合闸功能、熔断器容量匹配；每年对绝缘部件做耐压测试，紧固母线排螺栓。2.电缆线路每月巡检电缆井、桥架，查看是否积水、鼠患；每季度检查电缆终端头绝缘层，测试接地电阻（≤4Ω为合格）；每年对电缆做绝缘电阻测试（≥10MΩ为合格）。3.应急发电设备每周空载运行15分钟，检查机油、燃油量；每月带载测试（加载30%~50%额定负荷），检查排烟、振动；每半年更换机油、空气滤清器，对蓄电池充电维护。（三）电梯系统保养1.曳引系统每周检查曳引机运行噪音、油温（≤85℃）；每月清理曳引轮槽、钢丝绳油污，检查绳头组合螺母紧固度；每季度调整钢丝绳张力（偏差≤5%），润滑导向轮轴承。2.安全装置每月测试限速器、安全钳联动功能（模拟断绳、超速工况）；每季度检查缓冲器油位、涨紧轮垂直度；每年由特种设备检测机构开展全面年检。3.轿厢与门机每周清理轿厢内壁、地坎杂物；每月检查门机皮带张力、光幕灵敏度；每季度调整门机导轨润滑，紧固轿厢导靴螺栓。（四）消防系统保养1.消防泵与喷淋系统每周启动消防泵（工频/变频模式），检查压力、流量；每月测试末端试水装置（验证水流指示器、报警阀联动）；每季度清理喷淋头遮挡物，检查管网支吊架牢固度。2.火灾报警系统每日巡检烟感、温感探测器，清理积尘；每月测试手动报警按钮、声光报警器；每半年对控制器做程序升级、备用电源放电测试。三、常见故障诊断与处理（一）给排水系统故障1.管道渗漏现象：墙面返潮、地面积水、压力表压降。处理：关闭区域阀门，用红外成像仪辅助排查渗漏点；小面积渗漏可带压堵漏（哈夫节、环氧修补剂），大面积需停水焊接或换管。2.水泵不启动现象：控制柜无显示、电机嗡嗡响、断路器跳闸。处理：检查电源电压（三相平衡≤5%）、电机绕组绝缘（≥0.5MΩ）；清理泵体堵塞物，更换损坏的电容、接触器。（二）供配电系统故障1.跳闸断电现象：配电箱空开跳闸、漏电保护器动作。处理：断开所有负载，逐一合闸排查；摇表测试线路绝缘，更换短路的灯具、插座；调整过载回路的负荷分配。2.电压不稳现象：灯具闪烁、电机异响、设备重启。处理：检查变压器分接开关档位，调整至额定电压；加装稳压器或电容补偿装置，排查谐波干扰源（如变频设备）。（三）电梯系统故障1.困人故障现象：轿厢停梯、门无法开启、应急灯亮起。处理：安抚乘客（“保持冷静，勿扒门”），断开主电源后用三角钥匙手动盘车（两人配合，每转90°停顿，观察平层标记）；若盘车困难，联系维保单位并同步拨打119（特殊情况）。2.异响振动现象：运行中出现摩擦声、撞击声、曳引机异响。处理：停机检查钢丝绳是否跳槽、导轨支架是否松动；调整曳引轮垂直度，更换磨损的导靴衬、轴承；对蜗轮蜗杆减速机补充润滑油。（四）消防系统故障1.报警误报现象：探测器频繁报警、控制器显示故障。处理：压缩空气吹扫探测器积尘，更换受潮模块；摇表测试线路接地（绝缘电阻≥20MΩ），调整探测器灵敏度级别。2.喷淋头漏水现象：喷淋头滴水、爆裂喷水。处理：关闭楼层信号阀，更换同型号喷淋头（注意动作温度匹配）；检查管网压力，补充消防水箱水量。四、应急故障处置流程（一）突发停电处置1.响应启动：监控室发现停电后，5分钟内确认故障范围（局部/全部），通知电工班、客服部。2.现场处置：局部停电：排查配电箱故障，优先恢复电梯、消防、应急照明供电；全部停电：启动柴油发电机，确保消防泵、电梯应急电源、公共区域照明运行；联系供电公司查询故障原因。3.后续跟进：恢复供电后，检查设备运行状态，统计受损电器（如冰箱、电脑），协助业主理赔（若属供电公司责任）。（二）水管爆裂处置1.紧急关阀：接到报修后，10分钟内到达现场，关闭单元总阀或楼宇主阀（提前标注阀门位置）。2.排水抢修：用沙袋阻挡积水蔓延，启动潜水泵排水；拆除破损管道，更换同规格管材（热熔/丝扣连接）。3.恢复供水：试压合格后缓慢开阀，检查周边管道是否渗漏；通知业主恢复用水，清理积水区域。（三）电梯困人处置（补充）1.通讯安抚：通过轿厢对讲机告知乘客“维修人员已到场，请勿惊慌”，每5分钟沟通一次。2.专业救援：若手动盘车失败，立即联系电梯维保单位（提供电梯编号、故障现象），配合救援人员操作；救援完成后，对电梯全面检修并出具故障报告。五、维护管理规范（一）制度建设1.巡检制度：制定《设施设备巡检表》，明确日/周/月/季/年巡检项目，要求巡检人员签字确认，隐患立即上报。2.维保合同管理：与专业维保单位签订合同，明确维保频次（如电梯半月保、消防年度保）、响应时间（≤30分钟到场）、责任界定条款。3.档案管理：建立设备台账（含出厂资料、维修记录、检测报告），电子化管理（如物业ERP系统），确保资料可追溯。（二）人员要求1.专业技能：维修人员需持特种作业证（电工、电梯、消防），每年参加技能考核（如管道焊接、PLC编程）。2.安全培训：每月开展安全培训（如触电急救、高空作业防护），全员掌握“停电验电挂地线”“有限空间作业审批”等流程。（三）技术支持1.协作机制：与设备厂家建立技术联络群，疑难故障2小时内获取远程指导。