2025年房地产经纪人之业务操作题库综合试卷B卷附答案

2025年房地产经纪人之业务操作题库综合试卷B卷附答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某客户首次购房，预算总价300万元，首付比例30%，贷款年限25年，利率4.3%，采用等额本息方式，其月供最接近（）A.11,200元B.12,050元C.12,900元D.13,750元答案：C解析：贷款额210万元，月利率0.3583%，期数300期，套用等额本息公式得月供≈12,900元。2.根据《房地产经纪管理办法》，经纪机构发布房源信息必须明示的内容不包括（）A.房屋抵押信息B.房屋坐落C.建筑面积D.业主婚姻状况答案：D解析：业主婚姻状况属于隐私，非法定公示内容。3.某小区近一年成交单价从4.2万元/㎡涨至4.8万元/㎡，涨幅14.3%。若该片区同质楼盘租金不变，则其毛租金收益率（）A.上升1.2个百分点B.下降1.2个百分点C.上升0.8个百分点D.下降0.8个百分点答案：B解析：租金不变、房价上涨，收益率必然下降，计算得下降约1.2个百分点。4.客户通过经纪机构购买新房，开发商支付佣金3%，机构业务员个人提成比例为佣金的35%，若总房价500万元，业务员实得（）A.3.75万元B.4.25万元C.5.25万元D.6.00万元答案：C解析：500×3%×35%=5.25万元。5.下列哪项不属于房地产经纪业务中的“重要事项告知”义务（）A.房屋曾发生非正常死亡事件B.房屋临近垃圾焚烧厂C.房屋所在学区可能调整D.业主急于出国故降价出售答案：D解析：业主个人出售动机不属于法定重要事项。6.某房源挂牌价520万元，经纪人与卖方签订《独家委托协议》，约定20天内成交价格不低于500万元，若低于该价则须卖方书面确认。该约定属于（）A.价格担保条款B.底价确认条款C.限时独家条款D.跳价保护条款答案：B解析：明确约定卖方最低接受价格，属底价确认。7.客户使用“公积金+商业”组合贷款，公积金上限120万元，利率3.1%，商业部分180万元，利率4.5%，均20年等额本息，其综合月供约为（）A.18,900元B.19,700元C.20,500元D.21,300元答案：C解析：分别计算后相加，公积金部分≈6,700元，商业≈13,800元，合计≈20,500元。8.在存量房买卖中，网签价通常（）A.不得低于评估价B.不得高于评估价C.不得低于政府指导价D.不得高于政府指导价答案：C解析：各地普遍规定网签价不得低于区域指导价以防范偷税。9.房地产经纪服务合同生效要件不包括（）A.双方签字或盖章B.经纪人签字C.机构盖章D.行政主管部门备案答案：D解析：备案非生效要件，仅为管理要求。10.某房源建筑面积145㎡，套内118㎡，得房率（）A.75.9%B.81.4%C.84.2%D.86.1%答案：B解析：118÷145≈81.4%。11.客户购买商住两用房，最低首付比例一般为（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C解析：商业银行对商住两用房普遍执行50%首付。12.下列关于“诚意金”的说法正确的是（）A.具有定金罚则效力B.可无条件退还C.不得超过房款的5%D.必须打入监管账户答案：B解析：诚意金非法定定金，未签正式合同前可退。13.某城市实行“认房又认贷”，客户家庭名下无房但有一次贷款记录已结清，再购普通住宅，首付比例（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：B解析：多数城市认定为首贷已结清再购算二套，首付40%。14.房地产经纪机构发布房源信息时，对房源照片的主要法律要求是（）A.必须原图上传B.必须获得业主书面同意C.必须加水印D.必须标注“效果图”答案：B解析：照片属业主肖像及财产权范畴，须书面授权。15.客户通过VR看房后远程签约，合同成立地点为（）A.房源所在地B.客户所在地C.机构服务器所在地D.双方约定为准答案：D解析：《电子签名法》允许约定，无约定以收件人主营业地为准。16.某房源房龄25年，剩余土地使用年限45年，银行评估时最可能（）A.不受理B.降成数C.提高利率D.要求追加担保答案：B解析：房龄+贷款年限≤40年为常见红线，25年房龄只能贷15年，银行会降成数。17.在新建商品房销售中，开发商取得《商品房预售许可证》后，须在几日内一次性公开全部房源（）A.5日B.7日C.10日D.15日答案：C解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定10日。18.客户购买期房，合同约定2025年6月30日交房，实际2025年9月15日交房，逾期77天，合同约定的日违约金为已付房款的万分之一，已付300万元，客户可主张（）A.23,100元B.30,000元C.21,000元D.15,500元答案：A解析：300万×0.01%×77=23,100元。19.下列哪项不属于房地产经纪业务中的“禁止行为”（）A.赚取差价B.代收房款C.提供金融服务D.强制捆绑装修答案：C解析：经备案可依法提供金融服务，其余均为明令禁止。20.某房源为夫妻共同财产，房产证仅登记丈夫一人，现丈夫单独与买方签约，下列做法最稳妥（）A.让丈夫写承诺书B.让妻子出具《配偶同意出售声明》并公证C.让买方自行核实D.在补充协议中约定违约责任答案：B解析：公证声明可有效防止无权处分风险。21.客户购买学区房，签约后学区调整，导致无法入读目标学校，买方主张解除合同，法院最可能（）A.支持解除B.不支持解除C.支持但需补偿卖方损失D.调解为主答案：B解析：学区调整属政策风险，非卖方违约。22.某房源存在银行抵押，卖方需用买方首付解押，正确流程为（）A.买方直接打款给卖方B.买方打款至银行监管账户，银行出具结清证明后过户C.经纪机构代收D.公证处提存答案：B解析：监管账户可确保专款专用，降低风险。23.房地产经纪机构年度信用等级被评定为B级，则下一年度可新设门店数量（）A.不受限B.限1家C.限2家D.禁止新开答案：C解析：多数省市规定B级机构年度新增门店不超过2家。24.客户购买共有产权房，产权份额65%，5年后欲转让，正确的做法是（）A.可自由上市B.只能转让65%份额C.需政府优先回购D.需补缴剩余35%价款答案：C解析：共有产权房转让须政府或代持机构优先回购。25.下列关于“房屋空置税”的说法，目前正确的是（）A.全国已统一开征B.仅海南试点C.上海按评估价0.5%征收D.尚无法律依据答案：D解析：空置税目前仅讨论阶段，无法律依据。26.客户购买别墅，合同约定“按套计价，面积误差不退不补”，交付时实测面积缩水8%，买方主张补差，法院最可能（）A.支持退差B.不支持退差C.支持退差但限3%以内D.调解结案答案：B解析：别墅按套计价且明确约定，尊重意思自治。27.某房源为遗产房，继承人尚未办理继承登记，正确的交易路径为（）A.直接签约待继承完成再过户B.先办理继承登记至继承人名下再交易C.让继承人写声明即可D.让公证处出具交易公证书答案：B解析：必须先完成继承转移登记，确保卖方主体合法。28.客户购买商铺，签约后发现房屋用途为“配套公建”，无法办理餐饮环评，主张撤销合同，法院最可能（）A.支持撤销B.不支持撤销C.支持但需补偿卖方D.调解为主答案：A解析：用途重大误解，属可撤销事由。29.房地产经纪机构解散，其房源信息应（）A.自行删除B.移交行业协会C.移交住建部门D.退还委托人答案：D解析：信息权属委托人，机构终止后应退还或销毁。30.客户购买法拍房，法院公告注明“按现状拍卖，欠费自理”，成交后发现拖欠物业费3万元，该费用应由（）A.原业主B.买方C.法院D.拍卖公司答案：B解析：公告已明示，买方应自行承担。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪服务合同必备条款的有（）A.服务内容B.服务期限C.佣金标准D.争议解决方式E.房屋抵押情况答案：ABCD解析：抵押情况属房源信息，非合同必备。32.客户购买期房，可查询的合法证件包括（）A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.施工许可证E.预售许可证答案：BCDE解析：土地使用证已合并为不动产权证，无需单独查询。33.房地产经纪机构建立房源“真房源”标准应包含（）A.真实存在B.真实在售C.真实价格D.真实面积E.真实图片答案：ABCDE34.下列属于房地产经纪业务风险点的有（）A.产权瑕疵B.查封限制C.学区变动D.利率波动E.政策限购答案：ABCE解析：利率波动属市场风险，非操作风险。35.客户购买二手房，可申请资金监管的情形包括（）A.全款购房B.按揭购房C.公积金购房D.赠与E.继承答案：ABC解析：赠与、继承不属交易行为，无需监管。36.下列关于“带押过户”的说法正确的有（）A.无需卖方提前还贷B.需银行同意C.需买方贷款银行出具同贷书D.需公证处介入E.目前全国已全面推广答案：ABC解析：带押过户无需公证，且仅在部分城市试点。37.房地产经纪机构进行互联网营销时，禁止的行为包括（）A.发布虚假房源B.使用“最佳”用语C.采集个人生物信息D.强制下载APPE.引导线下交易答案：ABCDE38.客户购买共有住房，需夫妻双方共同签字的情形包括（）A.婚后购买B.婚前购买但婚后还贷C.婚前一方全款购买D.婚后继承所得E.婚后受赠所得答案：ABDE解析：婚前全款且登记一人名下属个人财产。39.下列属于房地产经纪人员职业道德要求的有（）A.诚实守信B.公平竞争C.保守秘密D.拒绝佣金E.终身学习答案：ABCE解析：拒绝佣金非职业道德要求。40.客户购买新房，开发商必须提供的文件包括（）A.住宅质量保证书B.住宅使用说明书C.竣工验收备案表D.消防验收证明E.环评批复答案：ABCD解析：环评批复为前期文件，交付时无需提供。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产经纪机构可以代收买方定金并自行保管。（）答案：×解析：定金应打入监管账户或由第三方保管。42.客户购买法拍房，原租赁合同在拍卖前已备案，则“买卖不破租赁”。（）答案：√43.房地产经纪人员可同时接受买卖双方委托并收取双边佣金。（）答案：√解析：需双方书面同意并明确告知。44.房源已办理抵押登记，则不能再行出售。（）答案：×解析：可带押交易，需银行同意。45.客户购买期房，开发商未按期办理初始登记，买方有权主张逾期办证违约金。（）答案：√46.房地产经纪机构发布房源信息时，可对房屋照片进行美化处理以提升效果。（）答案：×解析：美化需标注，否则涉嫌虚假广告。47.客户购买学区房，若签约后户籍政策收紧，导致无法落户，买方可以情势变更为由解除合同。（）答案：√48.房地产经纪服务收费实行政府指导价的城市，机构可上下浮动20%。（）答案：×解析：浮动幅度由地方政府规定，非统一20%。49.客户购买二手房，过户时发现房屋被查封，买方有权主张双倍返还定金。（）答案：√解析：卖方构成根本违约。50.房地产经纪人员离职后，可带走原机构客户信息用于新机构业务。（）答案：×解析：客户信息属原机构商业秘密。四、案例分析题（共40分）（一）案例一（本题10分）背景：2025年3月，买方张某通过甲经纪机构看中卖方李某名下位于滨江区的住宅，挂牌价600万元。双方协商一致以590万元成交，签订《存量房买卖合同》，约定定金30万元，首付180万元（含定金），余款410万元通过商业贷款支付；任何一方违约须支付总价10%违约金。签约当日张某支付定金30万元。一周后，李某以房价上涨为由拒绝履行，并愿双倍返还定金共60万元。张某坚持要求继续履行合同并赔偿损失。问题：51.李某是否有权以双倍返还定金方式解除合同？说明理由。（3分）52.若张某诉至法院，其要求继续履行能否得到支持？说明理由。（3分）53.假设法院支持继续履行，张某能否同时主张违约金59万元？说明理由。（4分）答案：51.无权。定金罚则适用于违约赔偿，不赋予违约方解除权；李某作为违约方无权单方解除合同。52.应支持。房屋权属清晰、具备过户条件，继续履行无事实与法律障碍，法院应判令继续履行。53.不能并存。继续履行与违约金功能不同，我国司法实践原则上不支持同时主张，张某只能择一主张，或就迟延履行部分主张逾期违约金。（二）案例二（本题10分）背景：2025年4月，买方王某购买某开发商开发的商务公寓，套内面积48㎡，合同约定建筑面积65㎡，公摊系数0.35，总价140万元，首付70万元，贷款70万元。交房时实测建筑面积63.5㎡，套内47.2㎡。王某认为面积缩水，要求退房并赔偿。问题：54.王某是否有权解除合同？说明计算依据。（4分）55.若王某不解除合同，可主张何种权利？（3分）56.假设该楼盘土地用途为“商业办公”，开发商按“酒店式公寓”宣传，王某能否主张欺诈？说明理由。（3分）答案：54.有权。建筑面积缩水2.3%，但套内缩水1.67%，均未超3%，单方解除不符合法定条件；但若合同约定了“套内误差超3%可退”，则从其约定。55.可主张返还面积差价款：建筑面积差1.5㎡，按单价2.1538万元/㎡（140÷65）计算，应退3.23万元。56.可以。开发商将“商业办公”包装成“酒店式公寓”出售，构成对房屋性质的重大误导，符合欺诈构成要件，王某可请求撤销合同并索赔。（三）案例三（本题10分）背景：2025年5月，客户刘某通过乙经纪机构购买一套房龄30年的学区房，总价400万元，首付200万元，组合贷款200万元。过户前，银行评估认为房龄过长，仅同意贷款120万元。刘某无力追加首付，要求解除