2025年房地产经纪人之业务操作自我检测试卷B卷附答案

2025年房地产经纪人之业务操作自我检测试卷B卷附答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某客户首次购房，预算总价为320万元，首付比例30%，贷款年限25年，利率4.3%，采用等额本息还款方式，其月供最接近（）A.11,800元B.12,400元C.13,100元D.13,700元答案：C2.根据《房地产经纪管理办法》，经纪机构在发布房源信息时，必须明示的内容不包括（）A.房屋抵押信息B.房屋查封信息C.业主婚姻状况D.房屋权属证号答案：C3.某套住宅挂牌价520万元，经纪人与业主签署《限时独家销售协议》，约定45天内若未成交，业主需支付违约金2万元。第38天，另一同行以515万元促成交易，此时原经纪人可主张（）A.要求业主支付2万元违约金B.要求同行支付2万元违约金C.要求业主支付1万元补偿D.无权主张任何费用答案：A4.客户通过“带押过户”方式购买一套尚有180万元抵押的住宅，银行要求买方首付不得低于（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：B5.某楼盘采用“首付分期”促销，首期10%签约，剩余20%在交房前分两次付清。若总价400万元，客户签约时最低支付（）A.40万元B.60万元C.80万元D.120万元答案：A6.下列关于“容积率”表述正确的是（）A.容积率=建筑基底面积÷用地面积B.容积率越高，居住舒适度越高C.容积率=计容建筑面积÷用地面积D.别墅容积率通常高于高层住宅答案：C7.某房源建筑面积128㎡，套内面积102㎡，公摊系数为（）A.20.31%B.22.76%C.25.49%D.28.12%答案：C8.客户购买二套房，契税税率最高可至（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：D9.某商业地产项目承诺“售后返租”，年回报率6%，租约5年。若客户购买总价200万元商铺，前三年租金一次性抵扣房款，则签约时客户实际支付（）A.164万元B.170万元C.176万元D.188万元答案：A10.根据《民法典》第七百零三条，租赁期限不得超过（）A.十年B.十五年C.二十年D.二十五年答案：C11.某客户通过公积金贷款购房，夫妻双方最高可贷额度为（）A.60万元B.80万元C.100万元D.120万元答案：C12.下列关于“定金”与“订金”表述正确的是（）A.定金可退，订金不可退B.定金具有担保性质，订金仅为预付款C.定金最高不得超过合同标的额的10%D.订金可适用双倍返还规则答案：B13.某房源房龄18年，剩余土地使用年限52年，客户担心“产权到期”问题，经纪人应告知（）A.自动续期，需补缴土地出让金B.自动续期，无需补缴任何费用C.国家无偿收回土地及房屋D.需重新签订出让合同并市场价补款答案：A14.客户购买期房，合同约定2025年6月30日交房，实际通知交房日为2025年9月15日，逾期76天，合同约定的日违约金为已付房款的万分之二，客户已付300万元，可获赔（）A.3.6万元B.4.56万元C.5.2万元D.6.0万元答案：B15.某小区物业费2.8元/㎡·月，建筑面积110㎡，公共能耗费0.4元/㎡·月，则年度物业费合计（）A.3,696元B.4,224元C.4,356元D.4,488元答案：B16.客户出售名下唯一住宅，原购价80万元，现售价260万元，持有满五年，需缴纳个人所得税（）A.0元B.18万元C.26万元D.36万元答案：A17.某新房项目采用“毛坯+装修包”模式，装修包单价3,500元/㎡，建筑面积95㎡，客户若贷款装修包，最长年限为（）A.5年B.8年C.10年D.15年答案：C18.下列关于“认房不认贷”城市政策表述正确的是（）A.只看贷款记录，不看房屋套数B.只看房屋套数，不看贷款记录C.既看房屋套数，也看贷款记录D.仅适用于公积金贷款答案：B19.客户购买商住公寓，首付比例最低为（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C20.某房源挂牌价450万元，客户一次性付款，业主要求“净得”，税费全由买方承担。若该房原购价200万元，满两年不满五年，买方需准备总资金约（）A.450万元B.465万元C.483万元D.498万元答案：C21.客户通过“接力贷”购房，贷款人年龄70岁，银行可接受的最长贷款年限为（）A.5年B.10年C.15年D.20年答案：B22.某小区车位比1:1.2，总户数1,200户，则车位约（）A.1,000个B.1,200个C.1,440个D.1,600个答案：C23.客户购买新房，开发商要求先交“意向金”10万元，未签任何协议，后期客户放弃购买，意向金（）A.可无条件退还B.开发商可没收50%C.开发商可全部没收D.需仲裁机构裁定答案：A24.某房源为“双拼房”，两套相邻住宅打通使用，交易时需（）A.可整体按一套过户B.必须拆分两套分别过户C.可自由选择按一套或两套过户D.需补缴土地出让金后方可整体过户答案：B25.客户购买共有产权房，产权份额65%，总价折后260万元，客户需支付（）A.169万元B.260万元C.390万元D.400万元答案：A26.某楼盘宣传“得房率85%”，该指标指（）A.套内面积÷建筑面积B.公摊面积÷建筑面积C.使用面积÷套内面积D.建筑面积÷用地面积答案：A27.客户出售房屋，中介提供“VIP速销”服务，承诺45天内售出，否则赔付2万元。第40天成交，成交价低于挂牌价5万元，客户仍应支付（）A.全额佣金B.全额佣金及2万元赔偿C.减半佣金D.无需支付佣金答案：A28.某房源为“法拍房”，起拍价300万元，保证金30万元，客户未竞拍成功，保证金退还时间为（）A.竞拍结束当日B.竞拍结束3个工作日内C.竞拍结束5个工作日内D.竞拍结束10个工作日内答案：B29.客户购买新房，合同约定“层高2.9米”，交房实测2.78米，误差比例（）A.3.8%B.4.1%C.4.3%D.4.9%答案：B30.某房源为“学区房”，但学区政策调整为“多校划片”，经纪人应在带看时（）A.无需告知，以合同为准B.口头提示即可C.书面告知并留存证据D.由客户自行查询答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪业务“禁止行为”的有（）A.赚取差价B.代收房款C.提供首付贷D.发布虚假房源E.协助买卖双方“阴阳合同”答案：A,B,C,D,E32.客户购买二手房，银行评估价低于成交价时，可能产生的影响有（）A.首付比例提高B.贷款额度减少C.需重新评估D.交易税费增加E.交易无法继续答案：A,B,C,E33.下列关于“赠与”与“买卖”税费对比，正确的有（）A.赠与需缴3%契税B.赠与再出售按差额20%个税C.买卖需缴增值税及附加D.赠与免增值税E.赠与需缴0.05%印花税答案：A,B,C,D34.客户购买新房，可计入“公摊面积”的有（）A.电梯井B.管道井C.地下车库D.公共门厅E.楼顶机房答案：A,B,D,E35.下列属于“房屋权属状况”查询途径的有（）A.不动产登记中心B.房管局官网C.支付宝“不动产登记查询”D.经纪人口头承诺E.银行征信系统答案：A,B,C36.客户购买“酒店式公寓”，应重点提示的风险有（）A.40年产权B.商水商电C.不能落户D.转手税费高E.首付比例低答案：A,B,C,D37.下列关于“换房退税”政策，符合2025年新规的有（）A.出售自有住房1年内重购B.出售与新购需在同一城市C.退税金额不超过新购房价D.仅适用于普通住宅E.家庭唯一住房答案：A,B,C,D38.客户购买“法拍房”，需现场尽调的内容有（）A.房屋占用情况B.户籍占用情况C.欠费情况D.查封轮候情况E.学区名额使用情况答案：A,B,C,D,E39.下列关于“带看礼仪”，正确的有（）A.提前10分钟到达B.进门戴鞋套C.禁止拍照D.与业主争论房价E.离开前关闭水电答案：A,B,C,E40.客户购买“养老地产”，应重点考察的配套有（）A.三甲医院B.社区日间照料中心C.电梯担架尺寸D.无障碍通道E.大型购物中心答案：A,B,C,D三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.住宅建设用地使用权期满自动续期，无需补缴费用。（）答案：×42.经纪人可接受客户口头委托，代为签署《存量房买卖合同》。（）答案：×43.商住公寓可办理公积金贷款。（）答案：×44.“满五唯一”房屋出售免个税。（）答案：√45.客户购买新房，开发商收取“电商费”属于合法收费。（）答案：×46.不动产登记费住宅为80元/套。（）答案：√47.经纪人可承诺“包过户”以促成交易。（）答案：×48.客户购买“学区房”，学区名额一旦被占用，需等6年后方可再次使用。（）答案：×49.法拍房成交后，法院负责清退占用人。（）答案：×50.客户购买共有产权房，5年后可按市场价购买政府份额。（）答案：√四、案例分析题（共40分）（一）案例一（20分）背景：2025年3月，客户李想（35岁，京籍，名下无房）通过经纪人小张购买业主王珊名下位于海淀区的普通住宅，建筑面积89㎡，挂牌价820万元，原购价350万元，房龄6年，唯一住房。双方协商成交价800万元，签署《北京市存量房买卖合同》，约定买方承担全部税费，定金50万元，贷款60%，评估价750万元。问题：1.计算李想需准备的现金总额（含首付、税费、中介费，中介费1.5%）。（10分）2.若李想选择“全资金监管”，交易流程关键节点有哪些？（6分）3.小张发现王珊房屋存在20万元抵押，应如何操作？（4分）答案：1.首付：800–750×60%=800–450=350万元契税：800×1%=8万元个税：满五唯一免增值税：满两年免中介费：800×1.5%=12万元现金总额=350+8+12=370万元2.关键节点：①网签→②资金监管协议→③买方存入监管账户→④银行批贷→⑤缴税过户→⑥资金解冻给卖方→⑦物业交割→⑧户口迁出保证金解冻3.操作：①让业主提供最新征信及贷款余额证明→②签署《解押补充协议》，约定业主用买方首付专项解押→③首付做银行资金监管，确保专款专用→④过户前完成抵押注销登记（二）案例二（20分）背景：2025年4月，客户林女士（48岁，沪籍）欲出售名下浦东唯一住宅，建筑面积135㎡，原购价600万元，现市场价1,200万元，剩余贷款200万元。林女士看中一套总价1,400万元的新房，需先卖后买，时间紧迫。经纪人小赵提出“连环单”方案：①林女士与买方签署《买卖合同》，约定“全款支付，4月30日前完成过户”；②林女士与开发商签署《认购书》，约定“5月15日前付清首付700万元，若逾期没收定金100万元”；③小赵协调银行加急批贷，确保买方4月25日前放款。问题：1.列出“连环单”交易链中可能存在的三大风险。（6分）2.小赵应如何设计“资金闭环”降低风险？（8分）3.若买方贷款审批延迟至5月10日，林女士面临100万元定金损失，小赵应如何协调？（6分）答案：1.风险：①买方贷款延迟→林女士无法按期收款→新房定金被没收②新房首付不足→林女士需另筹资金