2026年备考房地产经纪人之业务操作能力测试试题高频卷附答案

2026年备考房地产经纪人之业务操作能力测试试题高频卷附答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某客户首次购房，预算总价300万元，首付比例30%，贷款年限25年，利率4.3%，采用等额本息还款方式，其月供最接近（）A.10,200元B.11,050元C.11,800元D.12,400元【答案】B【解析】贷款额=300×70%=210万元，月利率=4.3%÷12=0.3583%，期数=25×12=300，月供=210×0.003583×(1+0.003583)^300÷[(1+0.003583)^3001]≈11.05万元，即11,050元。2.根据《商品房销售管理办法》，开发企业应在签约之日起（）日内完成网签备案。A.7B.15C.30D.45【答案】C3.某套住宅建筑面积126㎡，套内面积98㎡，公摊系数为（）A.0.22B.0.25C.0.28D.0.31【答案】C【解析】公摊面积=12698=28㎡，公摊系数=28÷98≈0.2857。4.客户通过经纪机构购买二手房，成交价400万元，评估价380万元，银行最高可贷评估价七成，则客户最多可贷款（）万元。A.266B.280C.304D.320【答案】A【解析】银行以评估价与成交价孰低原则，380×70%=266万元。5.下列关于“满五唯一”税收优惠的表述，正确的是（）A.契税全免B.增值税及附加全免C.个人所得税全免D.土地增值税全免【答案】C6.某楼盘采用“首付分期”促销，首期10%签约，剩余20%在交房前付清，该做法合规的前提是（）A.开发企业垫付资金B.银行出具保函C.资金纳入监管账户D.客户出具信用报告【答案】C7.在带看过程中，经纪人发现房屋外墙渗水，应首先（）A.告知客户降价购买B.记录并告知业主维修C.隐瞒瑕疵促成交易D.建议客户放弃购买【答案】B8.某房源挂牌价420万元，业主净得价400万元，客户出价390万元，若经纪机构收取买方2%佣金，则买方实际支出为（）万元。A.390B.396C.397.8D.400【答案】C【解析】买方支出=390×(1+2%)=397.8万元。9.根据《房地产经纪管理办法》，经纪服务合同应当保存不少于（）年。A.3B.5C.7D.10【答案】B10.某客户使用公积金贷款，账户余额3万元，月缴存额1,200元，贷款倍数15倍，则其理论可贷额度为（）万元。A.18B.21.6C.24D.27【答案】B【解析】可贷额度=（余额+月缴存额×12×15）÷1=3+1.2×12×15÷1=21.6万元。11.下列关于“阴阳合同”的法律后果，正确的是（）A.仅行政处罚B.合同全部无效C.避税条款无效，其余有效D.对经纪人无影响【答案】C12.某写字楼租金报价5元/㎡·天，物业费30元/㎡·月，租户实用率65%，则其实际有效租金为（）元/㎡·月。A.285B.315C.345D.375【答案】C【解析】有效租金=5×30×65%+30=345元/㎡·月。13.客户通过“连环单”换房，先卖后买，其资金监管账户应选择（）A.卖方账户B.买方账户C.第三方监管账户D.经纪机构账户【答案】C14.某房源房龄18年，土地剩余使用年限32年，银行评估时最可能（）A.拒贷B.降成放款C.正常放款D.提高利率【答案】B15.下列关于“居住权”的表述，错误的是（）A.可无偿设立B.需登记生效C.可转让继承D.最长至权利人死亡【答案】C16.某新房项目预售资金监管比例为30%，开发企业申请支取节点为结构封顶，则需提交（）A.竣工验收报告B.主体结构验收记录C.消防验收意见D.竣工备案表【答案】B17.客户购买商住公寓，总价180万元，契税税率应为（）A.1%B.1.5%C.3%D.4%【答案】C18.某房源存在银行抵押，业主需用客户首付解押，经纪人应优先建议（）A.客户直接转账给业主B.资金监管+担保公司C.提高房价D.放弃交易【答案】B19.某楼盘宣传“买房送车位”，车位原价20万元，合同载明“捆绑销售”，则客户需按（）缴纳契税。A.房屋总价B.房屋总价20万元C.房屋总价+20万元D.评估价【答案】C20.客户非本地户籍，社保满48个月但中间断缴2个月，其购房资格为（）A.限购1套B.限购2套C.无资格D.需补缴认定【答案】C21.某房源为继承所得，原值无法提供，再次转让时个人所得税应按（）征收。A.全额1%B.差额20%C.全额2%D.免征【答案】A22.某项目土地使用年限40年，已用10年，银行评估时折现率7%，则年限修正系数为（）A.0.87B.0.91C.0.93D.0.95【答案】B【解析】年限修正=[11÷(1+7%)^30]÷[11÷(1+7%)^40]≈0.91。23.客户申请组合贷，公积金60万元，商贷140万元，利率3.25%、4.5%，期限20年，则首月还款额约为（）元。A.12,600B.13,100C.13,600D.14,100【答案】B【解析】公积金月供=60×0.003225×(1+0.003225)^240÷[(1+0.003225)^2401]≈3,400元；商贷月供=140×0.00375×(1+0.00375)^240÷[(1+0.00375)^2401]≈9,700元；合计13,100元。24.某房源为夫妻共有，离婚协议归女方，但未办理过户，现女方出售，正确的做法是（）A.直接签约B.男方到场签字C.先过户至女方再出售D.公证委托【答案】C25.某楼盘交房时，业主发现实测面积比合同小1.2%，可主张（）A.退房B.双倍返还C.退还差价D.拒绝收房【答案】C26.客户购买新房，合同约定2025年6月30日交房，实际2025年10月15日交房，则违约金计算截止日为（）A.6月30日B.9月30日C.10月15日D.实际收房日【答案】C27.某房源为赠与所得，再次出售时增值税按（）计算。A.全额5.3%B.差额5.3%C.全额1%D.免征【答案】B28.客户通过“以租代售”方式购房，其风险最高的是（）A.租金上涨B.房价下跌C.产权无法过户D.物业费上调【答案】C29.某项目为工业用地改建长租公寓，其最长租赁年限为（）A.20年B.30年C.40年D.50年【答案】A30.客户购买法拍房，成交价低于评估价，其契税计税依据为（）A.成交价B.评估价C.核定价D.市场均价【答案】B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪业务“五必须”内容的有（）A.必须实名登记B.必须挂牌公示C.必须签署书面合同D.必须资金监管E.必须保存档案5年【答案】ABCE32.导致银行拒贷的征信情形包括（）A.连续逾期90天B.累计逾期6次C.信用卡止付D.对外担保逾期E.征信查询次数多【答案】ABCD33.下列关于“带押过户”的正确说法有（）A.无需提前还贷B.需银行同意C.需资金监管D.适用于公积金贷E.可缩短交易周期【答案】ABCE34.写字楼租赁中“免租期”通常用于（）A.装修B.搬迁C.试营业D.租金优惠E.物业费减免【答案】ABC35.下列属于房地产交易资金监管范围的有（）A.定金B.首付C.贷款D.佣金E.税费【答案】ABC36.客户购买共有产权房，其产权份额可（）A.转让B.出租C.抵押D.继承E.赠与【答案】ABD37.下列属于违规销售行为的有（）A.售后包租B.返本销售C.分割拆零D.未批先售E.虚假折扣【答案】ABCDE38.影响二手房议价空间的因素有（）A.房龄B.挂牌时长C.业主急售D.同小区成交价E.学区变动【答案】ABCDE39.下列关于“房屋养老金”制度的表述，正确的有（）A.用于大修基金B.按建筑面积缴纳C.政府补贴部分资金D.业主可查询账户E.可随房转移【答案】ABCD40.客户通过“置换贷款”购房，需满足的条件有（）A.原房有证B.原房无抵押C.新房已签约D.银行授信通过E.首付比例40%【答案】ACD三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产经纪机构可以代收房款。（）【答案】×42.赠与房产再出售，个人所得税一律按差额20%征收。（）【答案】×43.商住公寓不能落户，但可参与学区划片。（）【答案】×44.银行评估价高于成交价时，贷款额度可按评估价计算。（）【答案】√45.共有产权房购买5年后可上市交易，政府有优先回购权。（）【答案】√46.写字楼租金通常含物业费。（）【答案】×47.客户征信有“呆账”记录，仍可通过担保公司获得贷款。（）【答案】×48.工业用地改建租赁住房，土地性质可不变。（）【答案】√49.房地产经纪人员可同时接受买卖双方委托。（）【答案】×50.法拍房交易无需缴纳契税。（）【答案】×四、案例分析题（共40分）（一）案例一（20分）背景：2026年3月，客户李颖（已婚，家庭名下无房）通过“XX地产”购买一套位于滨江区的新房，建筑面积118㎡，总价480万元。开发企业推出“首付分期”方案：签约时支付10%，剩余20%在交房前付清。李颖计划使用公积金贷款80万元，利率3.25%，年限20年；商业贷款256万元，利率4.5%，年限25年。开发商承诺2027年6月30日交房，逾期每日按已付房款万分之一支付违约金。2027年8月15日项目取得竣工验收备案，8月30日通知收房。问题：1.计算李颖签约时实际支付金额（含首付、维修基金、契税，维修基金60元/㎡，契税1.5%）。（6分）2.若李颖接受首付分期，指出其资金风险及防范措施。（4分）3.计算李颖组合贷首月还款额。（4分）4.李颖能否主张逾期交房违约金？金额如何计算？（6分）【答案与解析】1.首付10%=48万元；维修基金=118×60=7,080元；契税=480×1.5%=7.2万元；合计=48+0.708+7.2=55.908万元。2.风险：开发企业挪用资金、烂尾、无法网签备案。防范：资金纳入监管账户；核查预售许可证；签署正式网签合同；分期节点与工程进度挂钩。3.公积金：80万元，月利率0.2708%，期数240，月供≈4,520元；商贷：256万元，月利率0.375%，期数300，月供≈14,260元；首月合计≈18,780元。4.可主张。逾期61天（7月1日至8月30日），已付房款48万元，违约金=480,000×0.01%×61=2,928元。（二）案例二（20分）背景：2026年5月，业主王强欲出售名下一套位于城西的二手房，建筑面积89㎡，房龄12年，原购价120万元，现心理净得价300万元。客户赵倩出价290万元，双方通过“XX经纪”达成意向。签约时发现房屋存在抵押，贷款余额80万元，王强希望用赵倩首付解押。赵倩需贷款200万元，银行评估价280万元，最高可贷七成。交易过程中，王强离婚，法院判决房屋归其前妻所有，但未办理过户。问题：1.指出本次交易存在的法律风险。（6分）2.设计安全解押流程。（4分）3.若按评估价贷款，赵倩首付需多少？（4分）4.王强离婚判决对交易的影响及解