2025年房屋登记考试题及答案

2025年房屋登记考试题及答案一、单项选择题（每题1.5分，共30分）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类情形不属于可以单方申请房屋登记的范围？A.继承取得房屋所有权B.人民法院生效法律文书导致物权变动C.预售商品房买卖双方共同申请的预告登记D.权利人姓名发生变更需更正登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；属于继承、生效法律文书等情形的，可以单方申请。预告登记需双方申请，故C错误。2.某房屋登记簿记载的建筑面积为120㎡，但申请人提供的测绘报告显示为125㎡。登记机构应如何处理？A.以登记簿记载为准，不予更正B.要求申请人补充说明差异原因，核实后按实际测绘面积登记C.直接按测绘报告登记，无需核实D.告知申请人需先修改测绘报告以匹配登记簿答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，登记机构需对申请材料的一致性进行审查。当测绘成果与登记簿记载不一致时，应要求申请人说明原因并核实，情况属实的应按实际面积登记。3.甲将房屋抵押给乙银行并办理抵押登记后，又将房屋出租给丙。若甲未履行债务，乙银行实现抵押权时，丙的租赁权如何处理？A.租赁权优先于抵押权B.抵押权优先于租赁权，租赁权不得对抗已登记的抵押权C.租赁权与抵押权按登记时间先后受偿D.租赁权自动终止，丙无权要求赔偿答案：B解析：《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响；抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本题中抵押登记在先，故租赁权不得对抗抵押权。4.申请房屋所有权首次登记时，申请人未提供建设工程符合规划的材料，登记机构应：A.暂缓登记，待材料补齐后受理B.直接不予受理C.先予受理，再要求补正材料D.告知申请人向规划部门补办手续后重新申请答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第17条规定，申请材料不齐全或不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。建设工程符合规划的材料是首次登记的必要材料，缺失则不予受理。5.某房屋存在查封登记，下列哪项登记可以办理？A.抵押权登记B.转移登记C.异议登记D.预告登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第9条规定，查封期间，登记机构不予办理转移、变更、抵押等登记，但异议登记、预告登记（除涉及处分权利外）可以办理。6.未成年人名下房屋申请转移登记，应由谁代为申请？A.任意监护人B.父母双方共同申请C.监护人单方申请，但需提交为被监护人利益的书面保证D.成年兄弟姐妹代为申请答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应由其监护人代为申请。监护人代为申请的，需提交监护关系材料及为被监护人利益的书面保证。7.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。8.下列哪项不属于房屋登记的法定类型？A.更正登记B.异议登记C.预告登记D.备案登记答案：D解析：《不动产登记暂行条例》规定的登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、抵押登记等，备案登记不属于法定登记类型。9.登记机构收到异议登记申请后，应在（）内将异议事项记载于不动产登记簿。A.1个工作日B.2个工作日C.3个工作日D.5个工作日答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第83条规定，异议登记申请符合条件的，登记机构应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明，办理时间为1个工作日。10.某房屋因火灾灭失，权利人申请注销登记时，需提交的材料不包括：A.不动产权属证书B.房屋灭失的证明材料C.权利人身份证明D.抵押权人同意注销的书面文件答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，因不动产灭失申请注销登记的，需提交权属证书、灭失证明、身份证明；若存在抵押权等他项权利，需先办理他项权利注销登记，否则需提交他项权利人同意的书面文件。本题未提及存在抵押权，故D非必要材料。11.甲、乙按份共有一套房屋（甲占60%，乙占40%），甲欲将其份额转让给丙，乙主张优先购买权。登记机构应如何处理？A.直接办理转移登记，无需审查优先购买权B.要求甲提供乙放弃优先购买权的书面证明或已通知乙的证据C.告知乙需通过诉讼确认优先购买权后再办理登记D.因甲占份额超过50%，可直接办理转移登记答案：B解析：《民法典》第306条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。登记机构需审查转让人是否已履行通知义务或其他共有人是否放弃权利，故需甲提供相关证明。12.某房屋登记的权利人为张某，但李某提出其为实际权利人，向登记机构申请更正登记。李某需提供的关键材料是：A.张某的身份证明B.房屋买卖合同C.人民法院确认其为实际权利人的生效法律文书D.邻居的证人证言答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第80条规定，利害关系人申请更正登记的，需提交利害关系材料、证实登记簿记载错误的材料；若登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人需提交人民法院或仲裁机构确认其权利的生效法律文书。13.办理预购商品房抵押预告登记时，除抵押合同外，还需提交的材料是：A.主债权合同B.商品房买卖合同备案证明C.开发商的担保函D.购房款支付凭证答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，预购商品房抵押预告登记需提交抵押合同、主债权合同（借款合同）、预购商品房预告登记证明等材料，主债权合同是必要材料。14.某房屋登记机构工作人员因重大过失将抵押权人姓名登记错误，导致权利人损失。根据《不动产登记暂行条例》，赔偿责任应由（）承担。A.工作人员个人B.登记机构C.登记机构和工作人员共同D.国家财政答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第29条规定，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国民法典》的规定承担赔偿责任。登记机构承担责任后，可向故意或重大过失的工作人员追偿。15.集体土地上的房屋申请转移登记，受让人需满足的条件是：A.本集体经济组织成员B.城镇户籍居民C.任意自然人或法人D.已拥有另一处宅基地答案：A解析：《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权及地上房屋转让需在本集体经济组织成员内部进行，故受让人需为本集体经济组织成员。16.某企业以其厂房设定最高额抵押权，登记时需明确的内容不包括：A.最高债权额B.债权确定期间C.抵押担保的范围D.主债权的具体金额答案：D解析：最高额抵押权是对一定期间内将要连续发生的债权提供担保，主债权的具体金额在登记时尚未确定，故无需登记具体金额，需登记最高债权额、债权确定期间、担保范围等。17.房屋登记资料的查询主体不包括：A.权利人B.利害关系人C.任意社会公众D.有关国家机关答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第27条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。社会公众无任意查询权。18.因不动产登记机构合并，原登记资料应如何处理？A.由原机构自行保管B.移交至合并后的新机构统一保管C.销毁D.移交至上级主管部门答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》规定，不动产登记机构合并的，其不动产登记资料由合并后的不动产登记机构统一管理。19.某房屋存在多个查封登记，登记机构应按（）顺序记载查封事项。A.法院级别高低B.查封裁定书的作出时间C.申请查封的债权人数量D.查封金额大小答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，同一不动产上先后存在多个查封登记的，登记机构应按照查封文件送达的时间顺序记载查封事项。20.申请房屋异议登记后，申请人未在（）内向人民法院提起诉讼，异议登记失效。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《民法典》第220条规定，异议登记后，申请人应在15日内向人民法院提起诉讼；逾期不起诉的，异议登记失效。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题至少有2个正确选项，多选、少选、错选均不得分）1.下列哪些情形需办理房屋转移登记？A.房屋买卖B.房屋赠与C.房屋继承D.房屋面积增加答案：ABC解析：转移登记是因物权发生转移而进行的登记，包括买卖、赠与、继承等；房屋面积增加属于变更登记范畴（权利内容变化），故D错误。2.申请房屋所有权变更登记时，可能涉及的情形有：A.权利人姓名变更B.房屋用途由住宅改为商业C.房屋坐落地址变更D.共有人之间份额调整答案：ABCD解析：变更登记适用于权利人姓名、房屋用途、坐落地址、共有份额等事项的变更，故全选。3.登记机构在审核房屋登记申请时，应重点审查的内容包括：A.申请人与登记簿记载的权利人是否一致B.申请材料是否齐全、符合法定形式C.申请登记的事项是否与权属来源材料一致D.房屋是否存在查封、抵押等限制登记的情形答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第18条规定，登记机构需审查申请人与材料一致性、材料合法性、登记事项与权属来源一致性、是否存在限制登记情形等，故全选。4.下列关于预告登记的说法正确的有：A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记仅适用于预购商品房C.预告登记可防止“一房二卖”D.预告登记失效后，原债权消灭答案：AC解析：预告登记适用于预购商品房、以预购商品房设定抵押、现房买卖等情形（B错误）；预告登记失效不必然导致原债权消灭（D错误），故AC正确。5.申请房屋抵押权注销登记时，需提交的材料包括：A.不动产登记证明B.抵押权消灭的证明材料（如债务已清偿的证明）C.抵押人身份证明D.抵押权人身份证明答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押权注销登记需提交登记证明、消灭证明、双方身份证明等材料，故全选。6.下列哪些情形可导致房屋登记无效？A.申请人提供虚假材料骗取登记B.登记机构工作人员滥用职权登记C.登记事项与权属来源文件不一致D.房屋已被征收但未办理注销登记答案：ABC解析：提供虚假材料、滥用职权、登记事项与权属来源不一致均可能导致登记无效；房屋被征收未注销登记的，登记依然有效，但征收后物权已消灭，需办理注销，故D不选。7.集体土地上房屋登记与国有土地上房屋登记的区别包括：A.前者需提交宅基地使用权证明，后者需提交国有土地使用权证明B.前者转移登记受限于本集体经济组织成员，后者无此限制C.前者首次登记需提交建设工程规划许可证，后者需提交乡村建设规划许可证D.前者不存在抵押登记，后者可办理抵押登记答案：AB解析：集体土地上房屋首次登记需提交乡村建设规划许可证（C错误）；集体经营性建设用地及地上房屋可办理抵押登记（D错误），故AB正确。8.房屋登记机构应履行的职责包括：A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对房屋进行实地查看答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第18、19条规定，登记机构需查验材料、询问申请人、如实登记，必要时实地查看，故全选。9.下列关于更正登记的说法正确的有：A.权利人发现登记簿记载错误，可单方申请更正B.利害关系人申请更正需经登记簿记载的权利人书面同意C.登记机构发现登记错误，应书面通知权利人在规定期限内办理更正D.更正登记后，原登记证明作废答案：ACD解析：利害关系人申请更正，若登记簿记载的权利人不同意，需提交生效法律文书（B错误），故ACD正确。10.申请房屋继承转移登记时，需提交的材料可能包括：A.被继承人死亡证明B.遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议C.继承人身份证明D.亲属关系证明答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，继承登记需提交死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或全体继承人协议、继承人身份证明等材料，故全选。三、判断题（每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.房屋登记完成后，登记机构只需向权利人发放不动产权属证书，无需留存登记资料。（×）解析：登记机构需永久保存登记资料，供查询使用。2.未成年人名下房屋办理转移登记时，监护人可自行决定处分，无需考虑是否为被监护人利益。（×）解析：监护人需提交为被监护人利益的书面保证，否则不得处分。3.预告登记后，债权转让的，预告登记不可随之转让。（×）解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第88条规定，预告登记的权利人发生变化的，当事人可申请预告登记的转移。4.房屋存在多个抵押权的，登记机构应按抵押合同签订的时间顺序记载抵押权。（×）解析：抵押权按登记时间先后确定顺位，非合同签订时间。5.异议登记期间，登记机构应暂停办理该房屋的任何登记。（×）解析：异议登记期间，除涉及处分权利的登记外，其他登记（如变更登记）可办理。6.房屋登记资料查询结果仅可用于诉讼或其他合法目的，不得泄露。（√）解析：《不动产登记资料查询暂行办法》规定，查询人需承诺查询结果的合理使用。7.因自然灾害导致房屋灭失的，权利人可单方申请注销登记。（√）解析：灭失属于单方申请情形，无需他人配合。8.夫妻婚内购买的房屋，即使登记在一方名下，也属于夫妻共同财产，登记时无需另一方到场。（×）解析：若双方约定为单独所有，需提交书面协议；未约定的，登记时需双方共同申请或提交共有声明。9.预告登记失效后，原房屋买卖合同自动解除。（×）解析：预告登记失效不影响债权效力，合同是否解除需依约定或法律规定。10.登记机构工作人员在办理登记时，发现申请人涉嫌伪造不动产权属证书，应立即扣留该证书并移交公安机关。（√）解析：《不动产登记暂行条例》规定，登记机构发现虚假材料应依法处理，涉嫌违法的移交有关部门。四、案例分析题（共40分）案例一（15分）：2024年3月，王某通过中介购买李某名下位于XX市XX区的房屋一套，双方签订买卖合同并约定王某支付首付款后办理预告登记。3月10日，王某支付首付款50万元，双方共同申请预购商品房预告登记，登记机构于3月12日完成登记。4月5日，李某因债务纠纷被债权人张某起诉，法院于4月10日查封了该房屋。4月15日，王某与李某申请办理转移登记，登记机构以房屋被查封为由不予受理。王某认为预告登记已办理，法院查封不应影响转移登记，遂提起行政诉讼。问题：1.登记机构不予受理转移登记的行为是否合法？说明理由。（7分）2.王某的预告登记能否对抗法院的查封？说明理由。（8分）答案：1.合法。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第23条，查封期间，登记机构不予办理转移登记。本案中法院查封发生在预告登记之后，但查封属于限制登记的情形，故登记机构不予受理合法。2.不能对抗。预告登记的效力是限制处分权，即未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力。但法院查封是公权力对不动产的限制，预告登记不具有排除公法上查封的效力。因此，王某的预告登记不能对抗法