房地产市场报告 -2024年成都房地产年报- 产品篇之：进击的豪宅（四川知道）

产品篇之：进击的豪宅豪宅的全方位比拼已然来临！豪宅的选择标准：•范围：以成都5+2区域为主•时间：2024年亮相并销售的住宅项目•产品：以大平层为主（别墅暂未录入）•价格：3.5万+部分代表项目：保利•花照天珺（新规后的产品）•面积段（㎡）精装标准（元/平）招商•翎雲阁金茂•璞逸锦江阅天府二期麓湖•长湖阙超高层玄鸟湾二期仁和春天•29號院保利•花照天珺先来看一组数据：翎雲阁最初的定位，就是要做个“六边形战士”【招商时代公园】部分设计单位：2、人字绿廊中央公园景观设计：美国SWA4、396m总部地标结构设计机构：TT6、招商时代公园大城地下空间设计机构：法铁领衔设计【招商时代公园】部分设计单位：2、人字绿廊中央公园景观设计：美国SWA4、396m总部地标结构设计机构：TT6、招商时代公园大城地下空间设计机构：法铁领衔设计【招商•翎雲阁】主要设计单位：面对这样的极核土地.在大城4年的兑现窗口期.招商认为翎雲阁一定具备做豪宅的机会。他们大胆假设，翎雲阁就是顶配「封面豪宅」.他们所有的思考都围绕封面展开论证：第一步，针对招商蛇口在北上广深豪宅项目随机抽取200组客户进行研究：•对产品立面、公区、精装、会所、景观等几个方面进行研究.推导出一个纯200㎡以上的项目模型；•就产品模型进行测试与修正.在社区配套、空间格局、精装配置等方面反复推敲。•各种访谈和求证贯穿产品设计的全过程.历经一年的周期.光是户型就经历100多次方案迭代调整.最终得到现在的翎雲阁。•单体玻璃最大达到2.7米面宽，旭格系统门窗。•项目用了十个国家的高档进口石材•每个矿区在采矿现场进行标号，统证色差与拼花效果。•单体玻璃最大达到2.7米面宽，旭格系统门窗。•项目用了十个国家的高档进口石材•每个矿区在采矿现场进行标号，统证色差与拼花效果。•全200+超大户型，圈层纯粹；•大金恒温恒湿空调与厨房空调；•背景墙为定制丝绸或皮革硬包等。三面环幕户型，视野无界渗透户型无界规划理念：•南北仪式主轴，楼栋布置以中轴为序，东西对称布局北大堂北大堂南大堂南大堂会所会所前场公园前场公园架空层架空层泛会所下沉庭院城市会客厅景观前院礼仪门廊•场地适度抬升，保持主入口及会所平进的礼序格局•场地适度抬升，保持主入口及会所平进的礼序格局景观空间：换大堂进入园区。小区南大门城市小区南大门城市景观：建筑外立面：原始体型体块分割首层架空线条植入对体型进行公建化分割，强调整体质感，雕琢精工细节，丰富立面效果立面材料：蓝灰色中空深香槟银色不朽钢库班绿石材香槟金铝板旭格系统窗蓝灰色中空深香槟银色不朽钢库班绿石材香槟金铝板旭格系统窗户型设计：Luxurylargewidth270°环幕观景视野AxisymmetricaxisEtiquettezone长幼有序.动静分区成对称轴对称轴对称轴 对称轴 成长幼长幼南北向三面采光客厅观景私梯入户.女王玄关+收纳空间尺寸升级大尺寸端厅.公区空间集中开敞标准四房功能升级.主卧套带衣帽间家政空间植入.提升目标客户预期私梯入户.玄关+收纳系统升级LDK一体化大方厅.公区空间集中开敞标准四房功能升级.6M面宽奢阔主卧私梯入户.女王玄关+收纳空间尺寸升级大尺寸端厅.公区空间集中开敞标准四房功能升级.主卧套带衣帽间家政空间植入.提升目标客户预期私梯入户.玄关+收纳系统升级LDK一体化大方厅.公区空间集中开敞标准四房功能升级.6M面宽奢阔主卧南北双景观阳台私梯入户.女王玄关+独立家政区270°环幕端厅.独立西厨标准三套房.主卧升级豪华套房配置双景观阳台.北向空中庭院可改第三厅私梯入户.双玄关+双动线豪宅体制全景环幕大三厅.独立西厨区标准三套房.主卧自带景观阳台双景观阳台+北向空中庭院手工擦花的仿旧古铜搭配巴西鱼肚蓝石材尽显品大尺度的客厅和中心壁炉的设置，创造了一种平静和向心的起居空间大面宽酒店式主卧套房布局•375是277的升级，也是端厅设计，并采用了双入户动线、超大L型•约66㎡的超大主卧套、三套房、独立家政+保姆间等。休闲阳台家政/保姆间家政/保姆间主卧套休闲阳台景观阳台主卧套休闲阳台景观阳台智慧科技系统：18项智慧科技全面应用，打造6大智慧科技场景，为业主呈现未来智慧住区全貌☐客厅☐客厅、餐厅、主卧、老人房四大场景落地生物检测系统.实现跌倒检测、设备智能控制（灯光、空调等）、睡眠监测、智慧防晒四大功能。坡道追光系统☐创新性设计坡道追光系统.提供高品质归家体验。☐市政集中供暖、温湿平衡空调、六重静音控制、四重净水、四重空气污染物监测、智能调光、智能遮光、健康照明八大科技全面应用.打造恒温、恒湿、恒静、恒洁、恒光五恒科技住宅。 ☐水浸报警、消防水压实时监测☐水浸报警、消防水压实时监测两大检测技术落地.全面排除水浸风险。☐人脸识别、红外感应、户内呼梯、车牌识别、电动门机五大智慧控制技术落地.实现人行归/离家、车行进/出四大动线全程无接触通行。☐五大场景全面应用AI视频分析技术.实现AI人员轨迹追踪、AI消防通道监控、AI老幼关怀、AI高空抛物监控、AI电梯监控五大功能。会所体系：会所体系：三进院落的独立下沉酒店会所空间三进院落的独立下沉酒店会所空间城市会客厅院入口广场城市会客厅院入口广场会所：会所：会所：●----------------国G漂浮岛屿奇趣森林●----------------国G漂浮岛屿奇趣森林#文化模块+通用模块核心模块+通用模块核心模块+通用模块运动模块+通用模块9#-运动中心-运动模块+通用模块车库：•从6月开放示范区至今.累计已超1200人次参观示范区.其中近20%为外地客群学习参观。•期间.招商组织了2次业界品鉴、5次异地客户品鉴、18次商会品鉴.在业界享有较高认可度的同时.也在异地客户与商会客户中获得青睐；•极核土地、顶级配置与匠心打造.让翎雲阁的市场表现不俗：34563456小结：3.敢于突破：翎雲阁不属于招商现有的四个产品系•璞系是金茂“金玉满堂”四大产品之一，也是金茂住宅的TOP级系列.更强调产品营造层面的东方意境以及玉金玉金满堂满堂•痛点2：这些客户只认可大源西、金融城三期、林家坝板块，高新区其他板块看不上•痛点4：他们认可麓湖，但800-1000万在麓湖又买不到理想中的好房子金茂接待的豪宅客户会看三点：•第二：客户会看位置、建筑格局是否喜欢、景观是否能够打动自己、服务体系是否跟得上•3、关于产品：面积段从143拔高到198起.选择豪宅总图（9栋）及最大化景观•4、关于竞品：后有追兵.“兵贵神速”.4个月27天示范区亮相.5个半月开盘•5、关于会所：1700平米的中央会所.2700平米的架空层泛会所.提前与客户共创28种生活空间•6、关于会所的运营：全部统一经营保证服务品质.坚持金茂的长期主义•8、关于科技系统：做一些精装适配.使用客户超级认可的金茂绿金科技系统•9、关于物业收费标准：前期物业与客户进行了充分的沟通.7.48元/㎡的物业费全部都经过了业主的同意与认可.够保证会所及架空层未来的运营成本.不会外包和出现服务品质下降的问题金茂的产品主义及主创团队选择： •架空层设计：世尊、鲸设计、米修三家单位建筑格局：•但是金茂认为豪宅的总图更为重要.所以牺牲了一些得房率.选择做9栋大高；•围合式规划布局.中庭7000平尺度才能在景观方面充分做出豪宅感。建筑设计：•建筑立面呈现：整体采用现代风格.在主立面和山墙面是大面的玻璃覆盖.已经没有明显的主次区分.并以金色线条、银色铝板及LOW-E玻璃为外立面主材.局部涂料的位置都用金属格栅做了遮挡；架空层：•地块的规划指标并未要求全架空.金茂却选择了9栋全架空，共2700平米；•前期邀请十几组金茂老业主一起共创架空层的空间功能.一共设计出28种使用场景：.公区设计：•汲取中国苏州园林的造园精髓.借鉴美国赖特流水别墅的设计灵感.中西融合、跨越古今.达到“典雅自然、玲珑曲折、尺幅千里、须弥藏芥"的境界.最终形成“望舒舸、浣溪庭、觅林间、行云厅、云庐塘、闻沁园、藏溪屿、沐丘林、浮光湖岛"九大诗画逸境。效效果图实景图景观呈现：•2T2电梯独立入户.全端户设计。采用U型仓（全景舱）设计理念.270度采光与视野。均为四室三卫全套配置。1.以“模块化空间”兑现幻变、自由组合.在实用之外可应对家庭结构的变化；2.双厨三餐厅.将家庭成员各自的生活需求细分.实现了“深度平权化”；3.主卧套中套（主卧小家化）.以多种组合形态延伸居住生活功能；户户双时区.户户双洄游.打破时间、空间的限制。阳台及多功能空间阳台及多功能空间时光花园平权次卧物业服务：•璞系璞逸俱乐部服务体系:无边际服务/预约制服务/课表化服务，根据业主的需求打造高品质•预约制服务:通过会所预约制服务，如健身房、恒温泳池、私宴厅、茶室以及酒廊和棋牌室，为业主提供高质量、个性化、私密性强的服务体验，同时通过高效提升会员的满意度和忠诚度。•课表化服务:通过课表化服务，如太太下午为业主提供有序、多样化、高质量的服务，满足业主的个性化需求和业主的参与度。5、产品主义：”立面公建化、景观艺术化、室内场景化、阳台花园化、会所全龄化”坚持建筑格局、景观、户型、精装敏感点适配、绿•展现大盘的气场：占地面积143亩，分为6宗规模中等地块•街区式的设计手法，并将蓝花楹大道•精装升级为7000元/㎡（以前基础包3000，升级包7000）•170-180为主，少量230（180多套）合作设计单位：成都第一个全景舱户型：全景舱的视野优势：这里不得不提一下全景舱产品的升级之路：外立面升级：•二期项目外立面绝大部分都将以玻璃、铝板以及铝板一体板所覆盖，再结合工艺要求颇高的曲面造型。•一期外立面也与前期业主达成了共识，以共同出资的方式对外立面进行优化，以实现和二期组团相同的效果。功能空间的划分：储藏功能的强化：㎡景观升级：会所升级：•阅天府10月份销售40多套，11月份销小结： 小高层 小高层万华对豪宅市场客户的理解：1.现阶段，豪宅市场已经进入了“战国时代”；2.成都市场每月在售的200平米左右的房子在1000套左右；3.投资客退场，豪宅客户自住，且只买自己喜欢的产品；5.未来开发企业“单赛道冠军”会越来越多。麓湖的客户：1.麓湖的客户平均年龄44岁左右，客户个性化需求明显；），•万华开始做高端改善市场客户的细分，根据客户需求进行类OTA模式的产品迭代；•“OTA”——指互联网软件动态更新模式，具有“及时性、便捷性、灵活性、个性化”的优势。）；•6.0到7.0是个漫长的过程，可能会持续两年左右，在此期间，会有成百上千个小迭代更新，每个小更新也只需15天的时间。•麓湖是以资源价值为导向的定价模式，不以面积或其他为定价标准；•今年万华推出的组团，覆盖全产品线，这样能够让社区更加具有活力；•万华认为一个大型社区必须拥有丰富的产品线，未来改善客群以140-280平为主力。（二批次）（二批次）艺术化的装修：客户对审美有较高的要求，在定制的过程中，客户偏感性的享受型需求会越来越多。环保的材料：客户对材料的环保要求非常高，客户会要求换更加环保的材料。智能化的家居：不仅限于智能化系统，尤其在氛围灯方面也有较高的要求，不同生活场景要用不同的灯光。客户购买的理由：艺术化的装修：客户对审美有较高的要求，在定制的过程中，客户偏感性的享受型需求会越来越多。环保的材料：客户对材料的环保要求非常高，客户会要求换更加环保的材料。智能化的家居：不仅限于智能化系统，尤其在氛围灯方面也有较高的要求，不同生活场景要用不同的灯光。购买理由1购买理由2购买理由3资源占有（40%）生活需要（40%）资产配置（20%）资源占有（40%）喜欢这种生活方式（30%）价格还可以（30%）定制客户对产品的要求更加个性化玄鸟湾二期：建筑：建筑及景观：I公区：户型：KZ6F27F27二批次户型定制部分：）：•全面系统性迭代，实用性、耐久性、定制化、智能化等层面进行全面升级健康：精工：安全：配置升级：长湖阙：•三款定制户型+三款定制内装风格——九种组合供客户选择，若客户不满意，还可以专门定制。•1500平米香港半岛酒店式会所：健身中心、瑜伽室、亲子互动空间、棋牌室、休闲洽谈区、湖景吧台区、建筑及会所设计：户型：万华在设计方面的一些准则：•外部设计单位与内部设计部门共同创作，并对方案进行“PK”，最终方案使用胜出方的；•外部设计单位与内部设计部门共同创作，并对方案进行“PK”，最终方案使用胜出方的；•在户型研发阶段，内装部门就要参与设计，并对不合理的地方提出修改意见，通过内部PK，内装可反向影响建筑设计；•公司设置专门的部门和岗位去全世界搜索优秀的设计师/公司，现阶段已合作的设计单位接近500家，并将寻找重点转移回国内；小结：仁和春天开发本项目的几个原则：1、仁和非国企，非上市企业，所以要做一个有情怀的成都本土民企；2、完成团队的一个理想：做一个没有遗憾的项目；3、项目最后只要不亏钱就行。29亩19亩29亩19亩•对地块东侧15亩，西侧19亩，进行了城市）；）；）；•虽然项目本身仅有29亩，但两侧市政公园建设完毕之周边城市界面。周边环境的改造及商业包装：8个）进行外立面改造和重做店招；•老城土地大部分都是不规则的，强排难度本来就大于新区，老城的景观视野更显得很稀缺。•土地价值最大化，也是客户居住体验的最大化。gad因地制宜：•将最初的五栋变为四栋。•地块所处城市界面关系复杂，景观方向明确带来项目的强场地特征。•周边优质的教育资源进一步精准了客群描摹。•充分挖掘并因借场地优势，规避不利要素。•通过楼栋错位、旋转等方法，在总图布局上。形成针对场地的在建筑空间关系及独立居住体验的最优解。3号楼标准层平面4号楼标准层不断的返工，就为了追求极致：2.墙体的木饰面打样了十几次，为了统一花色，最终由大门•厨房柜体反复打样了5次，价格成本比其他项目高出18%。博洛尼明星衣柜：•主卧衣帽间标配博洛尼带氛围灯高级衣橱。•柜体内部还设计了双层多功能收纳盒+两组抽拉收纳皮篮，对侧柜体内配抽屉式密码保险箱。景观：•车位配比做到1:3，且每个车位做到40㎡（停放得下各种豪车）；客户分析：•2023年，保利正式启动「人文社区」，推出「天」「悦」「和」三大产天瑞天悦天瑞天悦新川天珺天珺服务，营造自然之境、繁华绮丽的新川天珺天珺服务，营造自然之境、繁华绮丽的高定艺术社区。花照天珺天瓒天字系花照天珺天瓒天字系•天字系：作为“天悦人和”产品系列的领衔之作，是一次对当代人居理想的重构。•天字系：作为“天悦人和”产品系列的领衔之作，是一次对当代人居理想的重构。•会于天际-一览城市名门气度（高阶礼序/服务）•贵于天选-匹配城市至高品位（必选独创/艺术/大师）•精于天工-雕琢城市精工典范（高定设计/选材/工艺）和字系悦字系保利产品系和字系悦字系保利产品系•保利在做前期定位时，发现200平以上的大户型在主城区是有客户需求的，而且这些客户是有购买力的；•推动这些客户换房升级的动力，除了空间需求的升级、还有家庭人口增多，除了传统的4房产品外，家庭成员还需要一个多功•在做客户深访的时候，发现有五房需求的客户比例不高，如果客户需要5房，直接用4+X就可以满足这部分客户的需求，X空间可以非常方便的改造成第五房；•所以保利希望项目产品能够对生活品质多一个扩展，不同能级的客户能够在项目上获得多一个功能属性，从功能性升级到居住•所以即使是这部分客户不多，也要尝试做一些200平以上的产品。•