房地产开发经营业务企业所得税政策解读

2026/1/26房地产开发经营业务企业所得税政策解读/sundae_meng2026/1/26介绍内容第一章

概述第二章

收入的税务处理第三章

成本、费用扣除的税务处理第四章

计税成本的核算第五章

特定事项的税务处理/sundae_meng2026/1/26房地产开发企业，是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的。从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的财务核算，与其他行业企业的显著区别是投入资金大，建设周期长，成本核算复杂，销售方式多样，涉及税种众多。第一章概述/sundae_meng2026/1/26房地产开发程序与纳税环节前期准备开发建设和预售竣工销售和使用契税土地税印花税耕地税营业税所得税房产税土地税印花税土增税营业税所得税土地税印花税土增税增值税不同方式收入的确认、视同销售返还土地出让金、拆迁补偿甲供材、成本核算自用、出租管理房产税前期准备开发建设和预售竣工销售和使用前期准备开发建设和预售/sundae_meng2026/1/26一、房地产开发的业务流程

房地产开发的业务流程主要包括前期准备、建筑施工、房产销售和使用三个阶段。

1、前期准备阶段：前期准备阶段主要包括房地产项目的立项审批和规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得建设用地的国有土地使用权。返/sundae_meng2026/1/262、开发建设和预售阶段：在建筑施工阶段，开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。在建筑施工阶段，开发商为了尽快的收回成本，回笼资金，通常采用项目预售的方式对未完工开发产品进行销售。返/sundae_meng2026/1/26

3、竣工销售和使用阶段：房产销售阶段，开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。（开发产品完工条件）现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。返/sundae_meng2026/1/26二、房地产开发企业所得税管理（一）政策依据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）自2008年1月1日起执行适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（二）房地产开发经营业务内容国税发[2009]31号第三条：包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。注意多选/sundae_meng2026/1/26第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。/sundae_meng2026/1/26（三）房地产企业所得税管理主要内容正确确定开发项目，实行项目管理；按照销售方式确认企业所得税的应税收入；正确区分计税成本和期间费用；计税成本在不同开发项目、在完工开发产品和未完工开发产品间的分配；期间费用各费用项目在企业所得税前的扣除；房地产开发企业特殊业务的所得税处理；房地产开发企业的凭证管理等。

/sundae_meng2026/1/26第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

（四）开发产品完工的条件/sundae_meng2026/1/26《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。容易出多选题

/sundae_meng2026/1/26例：房地产开发企业，除土地开发之外，下列应视为已经完工的有(

)。

A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

B.开发产品已开始投入使用

C.开发产品已取得了初始产权证明

D.开发产品已经封顶

E.开发产品取得预售许可证答案：ABC/sundae_meng2026/1/26一、开发产品销售收入的范围第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（代收费用的处理）第二章收入的税务处理/sundae_meng2026/1/26二、开发产品销售收入的确认第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。注：银行按揭担保金不得从销售收入中减除（第十九条

）/sundae_meng2026/1/26（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。/sundae_meng2026/1/26

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。/sundae_meng2026/1/26例题：A房地产开发公司采取基价加超基价分成方式委托B房产营销公司销售开发产品，委托销售合同约定每平方米基价5000元，超过基价的金额双方分成比例是4：6。2011年B公司共销售开发产品10000平方米，销售合同以A公司的名义与购房人签订，均价为6800元。A公司2011年应确认开发产品销售收入()。A.5000万元B.5720万元C.6080万元D.6800万元思考：若以B公司交与购房人签订合同，A公司应如何确认收入？/sundae_meng2026/1/26三、预收房款的税务处理国税发[2009]31号文件第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

/sundae_meng2026/1/26第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.第三十八条

从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。/sundae_meng2026/1/26房地产企业如何进行企业所得税预缴和汇缴？例：某房地产开发企业位于省会城市，2011年度预收房款3000万元，当年将预收房款结转收入2000万元，销售成本1600万元。（假定该市预计计税毛利率为15%）（1）预收房款时：借：银行存款3000

贷：预收账款3000

企业所得税处理：预计利润=3000×15%=450万元《月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第5行（2011年第64号公告）《纳税调整项目明细表》第52行：调增（国税函[2008]1081号）/sundae_meng2026/1/26

（2）预收款结转收入时：

确认收入：借：预收账款2000

贷：主营业务收入2000

结转成本：借：主营业务成本1600

贷：开发产品1600/sundae_meng2026/1/26企业所得税处理：（1）根据结转收入的预收款计算应当冲减的预计利润，所得税申报时调整减少当期的应纳税所得额。应冲减的预计利润=2000×15%=300万元（2）企业当期申报的主营业务收入为2000万元，主营业务成本为1600万元，实现的实际利润为400万元（2000-1600=400）《纳税调整项目明细表》第52行：调减（国税函[2008]1081号）/sundae_meng2026/1/26四、视同销售的所得税处理

国税发[2009]31号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

/sundae_meng2026/1/26（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

拆迁补偿(回迁房)以房抵债以房投资

/sundae_meng2026/1/26（一）以房抵债的税务处理

例：某房地产开发公司欠施工企业工程款1200万元。经双方协商，施工企业同意房地产开发公司以商品房抵顶工程款。商品房公允价值1000万元，开发成本800万元。

（1）会计处理（以《企业会计制度》为例）：抵顶债务时：借：应付账款1200

贷：库存商品（开发产品）800

贷：应交税金-应交营业税60贷：资本公积——债务重组收益340

/sundae_meng2026/1/26（2）企业所得税处理：房地产开发企业以商品房抵顶债务，应当以公允价值为计税依据，视同销售进行所得税处理，同时确认债务重组所得。视同销售收入：1000万元视同销售成本：800万元视同销售利润：1000-800-60=140万元债务重组收益：1200-1000=200万元

注意事项：执行《企业会计准则》的企业，会计处理确认主营业务收入，其营业税处理、企业所得税处理和会计处理无差异。

/sundae_meng2026/1/26(二)以商品房对外投资的所得税处理例：甲房地产开发公司与乙商业股份有限公司合资成立A超市，合作方式为利益共享，风险共担。甲公司以开发产品（商场）出资，开发产品账面价值8000万元，公允价值10000万元，甲公司出资额占A超市注册资本的50%。视同销售收入：10000万元视同销售成本：8000万元视同销售利润：2000万元企业所得税申报时，视同销售收入在附表一申报，视同销售成本在附二申报。并入主表后，视同销售利润与营业利润合并形成企业的应纳税所得额。/sundae_meng2026/1/26(三)回迁房的所得税处理回迁房，可以看作是房地产开发企业以商品房换取土地使用权，按照国税发[2009]31号文件第七条的规定，应当视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。按照国税发[2009]31号文件第二十七条第一项的规定，回迁房的建造支出，应当作为土地征用及拆迁补偿费进行所得税处理。/sundae_meng2026/1/26例：乙房地产开发公司受让了一片居民小区进行开发，拆迁原居民房屋8000平米。开发产品完工后，乙公司将其中10000平米房屋还迁给原住户，还迁房屋开发成本4000万元，公允价值6000万元，另由乙公司支付还迁户补价500万元。1、乙公司的会计处理（1）取得土地使用权时，由于房屋尚未开发，无法确定公允价值，不确认土地成本。/sundae_meng2026/1/26

（2）分配开发产品时，按照开发产品的公允价值及支付的补价确认土地使用权成本：确认收入时：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费6500

贷：主营业务收入6000

贷：银行存款500

结转成本时：借：主营业务成本4000

贷：开发产品4000

/sundae_meng2026/1/262、乙公司的企业所得税处理：按照公允价值确认6000万元的收入。同时，应当按照回迁房的公允价值和支付的补价，确认6500万元的拆迁补偿费。/sundae_meng2026/1/26五、预租收入的确认第十条

企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。单选、判断/sundae_meng2026/1/26

第三章成本、费用扣除的税务处理一、成本费用基本规定第十一条

企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第十三条开发产品计税成本的核算具体见第四章（计税成本的核算）。/sundae_meng2026/1/26第十四条：已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本/sundae_meng2026/1/26二、维修费用和维修基金（一）维修费用国税发[2009]31号第十五条：企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。/sundae_meng2026/1/26

注意事项：

1、未完工开发产品发生的维修费用，计入开发成本的开发间接费用，不能作为期间费用在当期扣除。

2、已销开发产品在保修期内发生的维修费用，应当由扣付的施工企业的质量保证金支付，不能作为当期的期间费用扣除。

/sundae_meng2026/1/26例：某房地产开发公司2009年6月支付开发产品维修费用400000元，其中未完工开发产品维修费100000元，已完工未销售开发产品维修费80000元，已销售但尚在保修期内的开发产品维修费40000元，已销售但超出保修期的开发产品维修费180000元。

/sundae_meng2026/1/26企业当月的会计处理：借：开发间接费用——维修费100000

借：销售费用——维修费260000（80000+180000=260000）借：应付账款——某施工企业40000

贷：银行存款400000

企业当月的所得税处理：开发产品维修费的所得税处理与会计处理相同，无差异，不需要进行纳税调整。/sundae_meng2026/1/26（二）维修基金国税发[2009]31第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。单选、判断/sundae_meng2026/1/26三、银行按揭担保金国税发[2009]31第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

/sundae_meng2026/1/26四、销售佣金和手续费国税发[2009]31第二十条境外销售费用企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。财税[2009]29号：其他企业：5%具有合法经营资格中介服务企业或个人除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。取得合法真实凭证。/sundae_meng2026/1/26例：A房地产开发公司2011年度因销售开发产品，支付给B企业佣金支出180万元，支付给C企业佣金支出120万元，以上款项均已通过银行支付，并取得合法真实的凭证。已知B企业具有中介服务资格，当年的服务金额为2000万元，C企业无中介服务资格，当年的服务金额为3000万元。A企业的所得税处理：

支付给B企业的佣金支出税前扣除限额为100万元（2000×5%=100），应做纳税调整的佣金支出为80万元（180-100=80），该部分佣金支出在附表三第40行进行纳税调整。由于C企业不具有中介服务资格，所以，支付给C企业的佣金支出120万元不能在企业所得税前扣除，应当调整增加当年的应纳税所额。/sundae_meng2026/1/26五、利息支出国税发[2009]31号第二十一条：企业的利息支出按以下规定进行处理：1、企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。2.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。/sundae_meng2026/1/26例：某房地产开发公司2008年1月1日向银行借入资金1000万元，期限2年，年利率6%，用于建造A居民小区，总建筑面积20000平米。2010年8月31日，小区建造完工。截止2010年12月31日，有15000平米的开发产品已销售。1、会计处理：（1）2010年1月1日至8月31日发生的借款利息，计入开发成本。借：开发间接费用——利息费用40

贷：应付利息等40

利息费用=1000×6%×8/12=40（万元）/sundae_meng2026/1/26（2）计入开发间接费用的利息支出，按期转入开发成本。借：开发成本——开发间接费40

贷：开发间接费用——利息费用40（3）计入开发成本的利息费用，开发产品完工后转入完工开发产品成本：借：开发产品40

贷：开发成本——开发间接费用40/sundae_meng2026/1/26（4）计入已完工开发产品成本的利息费用，开发产品销售后，转入主营业务成本：借：主营业务成本30

贷：开发产品30

主营业务成本=40/20000×15000=30（万元）（5）2010年9月1日至2月31日发生的借款利息，计入财务费用。借：财务费用——利息费用20

贷：应付利息等20

利息费用=1000×6%×4/12=20（万元）/sundae_meng2026/1/262、企业所得税处理：（1）计入开发产品成本的利息支出40万元，在开发产品销售前不能在企业所得税前扣除。开发产品销售后，可以按照已售开发产品所含利息费用，在企业所得税前扣除。本例中，企业已销开发产品（75%）负担的利息费用30万元，可以在企业所得税前扣除。（2）计入财务费用的利息支出20万元，可以在当期企业所得税前扣除。/sundae_meng2026/1/26财税[2008]121号：一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

（一）金融企业，为5：1；

（二）其他企业，为2：1。二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。/sundae_meng2026/1/26国税函[2009]777号：企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。

（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（二）企业与个人之间签订了借款合同。/sundae_meng2026/1/26国税函[2009]312号凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额。

企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和。/sundae_meng2026/1/26六、开发产品折旧费用国税发[2009]31号第二十四条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。七、广告宣传费、业务招待费房地产企业预收房款是否可作为计提基数?国税发[2009]31号第六条

：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数，按照企业所得税法的相关规定扣除。

2009年4月24日国家税务总局所得税司副司长缪慧频在线访谈明确答复/sundae_meng2026/1/26《企业所得税法实施条例》

第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。《企业所得税法实施条例》：第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

/sundae_meng2026/1/26例：某房地产开发企业2010年的主营业务收入为30000万元，其他业务收入为500万元。当年预收房款20000元，结转主营业务收入的预收房款16000万元，退回预收房款150万元。当年实际计入管理费用的业务招待费220万元。/sundae_meng2026/1/26当年计算业务招待费扣除限额的销售（营业）收入净额=30000+500+（20000-16000-150）=34350万元业务招待费税前扣除限额按照销售收入的5‰计算:34350×5‰=171.75万元按照实际发生额的60%计算：220×60%=132万元当年可在税前扣除的业务招待费为132万元，应作纳税调整的业务招待费为88万元（220-132=88）/sundae_meng2026/1/26八、开发产品的损失

1、因国家无偿收回土地使用权而形成的损失国税发[2009]31号第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

注意事项：按照《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号）规定，企业因国家无偿收回土地而形成的损失在税前扣除，应当报税务机关审批。/sundae_meng2026/1/262、开发产品整体报废而形成的损失国税发[2009]31号第二十二条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。注意事项：1、开发产品整体报废或毁损，其净损失按照财产损失的有关规定在企业所得税前扣除。（报税务机关批准）2、净损失，指报废开发产品的账面价值扣除残值、扣除赔款等后的余额。3、开发产品部分报废或毁损，其损失应当计入未报废开发产品的成本，随未报废开发产品的销售在税前扣除。/sundae_meng2026/1/26例：某开发商开发的某楼盘，由于质量原因整体报废，报废楼盘的成本为3000万元。

情形1：该楼盘继续开发。会计处理：应当将报废楼盘的损失，计入继续开发楼盘的成本。会计可不作账务处理。所得税处理：应当将损失部分的成本计入继续开发楼盘的计税成本，在继续开发的楼盘销售后在税前扣除。（二十三条应当不是指该种情形）/sundae_meng2026/1/26情形2：该楼盘不再开发。会计处理：应当将报废楼盘的损失，作为营业外支出中的非常损失处理。借：营业外支出3000

贷：开发成本3000

所得税处理：损失部分报税务机关批准后，可在税前扣除。（二十三条应当指该种情形）

/sundae_meng2026/1/26休息一下/sundae_meng2026/1/26一、计税成本的内容（第二十五条）

计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。第四章计税成本的核算/sundae_meng2026/1/26二、计税成本对象确定的原则（第二十六条）

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。/sundae_meng2026/1/26（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。注意多选题/sundae_meng2026/1/26三、开发产品计税成本的构成国税发[2009]31号第二十七条，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。/sundae_meng2026/1/26（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。/sundae_meng2026/1/26（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。/sundae_meng2026/1/26四、计税成本核算的一般程序（第二十八条）（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

/sundae_meng2026/1/26（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。/sundae_meng2026/1/26五、成本分配的方法（第二十九条

）企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

/sundae_meng2026/1/26（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1、一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2、分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

/sundae_meng2026/1/26（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1、一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2、分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

/sundae_meng2026/1/26（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。/sundae_meng2026/1/26特殊规定（第三十条）企业下列成本应按以下方法进行分配：

1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。/sundae_meng2026/1/26例：某房地产开发企业2010年度同时开发A小区的一期工程、二期工程。2011年3月，支付一期工程建筑安装工程费800万元，支付A小区绿化费50万元，发生周转房摊销费20万元。（一期工程预算总造价3000万元，二期工程预算总造价2000万元）（1）一期工程建筑安装工程费属于直接费用，直接计入一期产品开发成本：借：开发成本—一期工程—建筑安装工程费800

贷：银行存款800/sundae_meng2026/1/26

（2）A小区绿化费属于共同费用，分配计入一期、二期工程成本：

一期成本：50×3000/（3000+2000）=30万元二期成本：50×2000/（3000+2000）=20万元

借：开发成本—一期工程—基础设施费30借：开发成本—二期工程—基础设施费20

贷：银行存款20/sundae_meng2026/1/26

（3）周转房摊销费属于开发间接费，先归集在开发间接费，然后再分配计入一期、二期开发成本：借：开发间接费——周转房摊销20

贷：周转房——周转房摊销20

在一、二期工程间分配开发间接费用：一期成本：20×3000/（3000+2000）=12万元二期成本：20×2000/（3000+2000）=8万元借：开发成本——一期工程——开发间接费12

借：开发成本——二期工程——开发间接费8

贷：开发间接费——周转房摊销20/sundae_meng2026/1/26五、公共配套设施费的税前扣除（一）建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的支出（国税发[2009]31号第十七条）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。/sundae_meng2026/1/26

注意事项：

1、如果公共配套设施建造支出按照公共配套设施费处理，其成本摊入了开发产品成本，随开发产品的销售，其成本转入主营业务成本，在企业所得税前扣除。(即:开发产品销售后，从开发产品销售收入中等到补偿)

2、如果公共配套设施单独作为成本计算对象，按照建造开发产品处理，在公共配套设施销售或处置前，其成本不能在企业所得税前扣除。

3、如果公共配套设施属于企业自用，建造支出计入固定资产成本，在固定资产投入使用后以折旧费的方式在税前扣除。/sundae_meng2026/1/26

例：某房地产开发企业在开发区内，随同开发产品的建造，配套建设游泳馆、幼儿园各一座。其中建造游泳馆发生支出1000万元，建设幼儿园发生支出1200万元。建成后游泳馆移交物业管理公司（关联企业）用于经营，暂未明确产权归属，幼儿园无偿赠与地方政府。该小区所建商品房已全部销售完毕。以上业务，企业的会计处理为：（1）发生公共配套设施建造支出时：借：开发成本——公共配套设施费——游泳馆1000

借：开发成本——公共配套设施费——幼儿园1200

贷：银行存款等2200

/sundae_meng2026/1/26（2）开发产品完工后，幼儿园的建造支出作为公共配套设施费，计入开发产品成本：借：开发产品—商品房1200

贷：开发成本—公共配套设施费—幼儿园1200

注意事项：如果开发产品未销售，计入开发产品成本的公共配套设施费不能在企业所得税前扣除。/sundae_meng2026/1/26

（3）开发产品销售后，计入开发产品成本的建造幼儿园支出，随同其他成本项目，转入主营业务成本：借：主营业务成本1200

贷：开发产品1200

注意事项：开发产品销售后，计入开发产品成本的公共配套设施费可以在企业所得税前扣除。/sundae_meng2026/1/26

（4）开发产品完工后，游泳馆成本暂时转入开发产品单独核算：借：开发产品——游泳馆1000

贷：开发成本——公共配套设施费——游泳馆1000

注意事项：如果游泳馆产权属于全体业主所有，将建造支出作为公共配套设施费处理，可以在企业所得税前扣除。/sundae_meng2026/1/26

（5）如果游泳馆产权最终属于开发企业所有，将游泳馆成本转入固定资产：借：固定资产——游泳馆1000

贷：开发产品——游泳馆1000

（6）游泳馆作为开发企业的固定资产，按期计提折旧时：借：其他业务成本50

贷：累计折旧50

注意事项：开发企业计提的游泳馆折旧费，可以按照税法规定在企业所得税前扣除。/sundae_meng2026/1/26

（二）建造邮电通讯、学校、医疗设施的支出（国税发[2009]31号第十八条）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。/sundae_meng2026/1/26

注意事项：

1、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施等公共配套设施，如果无偿赠与地方政府的，应当按照第十七条的规定进行所得税处理。

2、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的公共配套设施建造支出，企业取得的经济补偿直接抵扣该项目的建造成本，不作为补贴收入核算。

3、作为补贴收入核算与冲减建造成本，对企业所得税应纳税所得额的影响不同。补贴收入对应纳税所得额的影响是直接的，建造支出对应纳税所得额的影响是间接的。/sundae_meng2026/1/26（三）停车场所（国税发[2009]31号第三十三条）企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

/sundae_meng2026/1/26六、非货币交易方取得土地使用权的成本确定（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。/sundae_meng2026/1/262.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

/sundae_meng2026/1/26（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

/sundae_meng2026/1/26八、房地产开发企业预提费用的所得税处理

国税发[2009]31号第二十三条：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

/sundae_meng2026/1/26

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。/sundae_meng2026/1/26

例：甲房地产开发公司开发的A小区，由乙施工企业负责施工。2010年6月，A小区完工，工程决算金额20000万元，甲公司根据合同约定，扣留工程总价款的5%作为工程质量保证金，余款一次付清。乙公司为A公司开具的建筑安装发票金额为19000万元。

（1）甲公司的会计处理：借：开发成本——A小区——建筑安装工程费20000

贷：银行存款19000

贷：应付账款——乙公司1000/sundae_meng2026/1/26（2）甲公司的企业所得税处理：甲公司会计处理记入开发成本的建筑安装工程费20000万元，不论是乙公司已开具发票的金额19000万元，还是未开具发票的质量保证金1000万元，按照国税发[2009]31号文件的规定，都可以在企业所得税前扣除。/sundae_meng2026/1/26九、计税成本管理要求第三十四条

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。第三十五条

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。/sundae_meng2026/1/26

第五章特定事项处理一、合作、合资开发的处理国税发[2009]31第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。/sundae_meng2026/1/26（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

/sundae_meng2026/1/26例1：甲公司（房地产开发企业，项目立项人）与乙公司（施工企业，项目合作方）合作开发一楼盘。双方约定：甲公司负责交纳土地出让金和政府开发费用，销售开发产品并交纳相关税费，归集合作项目的收入和开发成本。乙公司负责工程施工及款项支付。/sundae_meng2026/1/26收入分配：甲公司按建筑面积每平米留900元用于交纳开发相关费用，乙公司按每平米1000元提供建筑施工发票作为本项目建筑安装成本。甲公司交纳完所有税费（营业税及附加、所得税、土地增值税）后，其余款归乙公司，乙公司估算每平米可分得净利润398.4元。/sundae_meng2026/1/26

资料：该开发项目销售面积10000平方米，单位平均售价每平米2600元，总售价2600万元。上交土地出让金每平米900元，总价900万元。交纳销售税费301.6万元。每平米建筑安装成本1000元，总计1000万元。乙公司分得税后利润398.4万元。/sundae_meng2026/1/26

按照国税发[2009]31号文件的规定，该项目属于开发合同或协议中约定分配项目利润的合作建房，甲公司应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。/sundae_meng2026/1/26收入总额：2600万元土地出让金：900万元开发成本：1000万元销售税费：301.6万元应纳税所得额：2600-（900+1000+301.6）=398.4应纳企业所得税额：398.4×25%=99.6万元/sundae_meng2026/1/26例2：2010年，A公司以现金3000