房地产市场报告 -南京2025年房地产市场分析报告

南京2025年度房地产市场分析报告2026年1月2 第一章政策环境3政策环境|全国政策2025年国家层面并未像2024年出台全国性一揽子新政，政策不托举，市场只能自我调整。年底中央经济工作会议对房地产定调，短期政策将转为长期制度“2026年要着力稳定房地产市场”。市工作会议精神，高质量开展城动房地产高质量发展，加快4.25政治局会议：加快构建房市工作会议精神，高质量开展城动房地产高质量发展，加快4.25政治局会议：加快构建房地产发展新模式，持续巩固房4数据来源：新华社、政府政务信息服务平台4政策环境|南京政策2025年3月南京全市二手房取消限售，次新房解禁涌入市场，新政后两月新增挂牌突增4万+套，短期激化供需矛盾，长期利于0取消限售数据来源：晨曦（AUR二手房），数据截至12.315数据来源：晨曦（AUR二手房），数据截至12.31政策环境|南京现行政策南京全域范围内解除所有限制政策，首付及贷款利率处于历史最低水平，房地产政策整体宽松。限制政策分类具体条款限购政策全域范围内解除限购（自2023年9月8日起，玄武、秦淮、建邺及鼓楼主城四区购买商品房不再需要购房证明）。限贷政策无房贷记录（或房贷已结清首付15%；有1套房贷款在还：首付最低15%；有2套房贷款在还：无法贷款。限价政策2020年6月5日前成交①分区域实行最高限价“一刀切”政策（个别楼盘突破）。②已申领销许楼盘再次申领价格不超过前一批销许价格（个别楼盘突破）。2020年6月5日后成交①土地出让文件设定新房毛坯均价；②毛坯精装分开定价，全装修价格1500-2000元/㎡；③可出售加装包。2022年10月18日后成交土地出让文件取消设定新房毛坯均价。限售政策取消限售限签政策无明确限签预售政策1、完成工程建设总投资的25%（如申报时包含地下部分，则工程进度计算地下部分，如只申报地上建筑，则地下部分不2、若为装配式结构，则预制构件进场（办预售需产业办的相关证明文件），出地面一层3、若为非装配式建筑，多层主体结构至1/2以商业：住宅底商可与住宅一同申领预证，独立商业需主体结构至1/车位：车位实行预售制，预售条件为住宅全部推出，地库封顶，车位划线（其中江北新区车位预售条件为住宅全部推出并达70%去化率，可沟通为住宅全部推出后预售，江宁车位预售条件为项目竣工验收非主销售，无一房一车位限制，人防车位不可售资金监管1、监管总额度为后续建设资金监管额度+不可预见费（后续建设资金监管额度的20%），后续建设资金监管额度，房屋层数≤7层的，按3450元/㎡；层数≤18层的，按4025元/㎡；层数≤32层的，按4600元/㎡；层数≥33层2、根据不同工程进度，按比例释放后续建设资金额度，主要节点为：①完成建筑主体层数二分之一前，可申请使用不超过40%监管额度；②完成封顶至项目主体结构质量验收前，可申请使用不超过60%程至项目竣工备案前，可申请使用剩余监管额度公积金政策贷款额度：个人80万，家庭100万。1、多子女家庭:个人96万，家庭120万；2、参与以旧换新:个人96万，家庭120万；3、购买新建绿色二星级(含)以上住房:个人96万，家庭120万；4、购买经认定的新建改善型住房:个人96万，家庭120万。贷款利率：首套5年期以上利率2.6%，二套（首套已结清）5年期以上利率3.075%，首套未结清二套拒贷。9城支持互认互贷：南京都市圈其他城市按规定缴存住房公积金的在职职工，在南京市行政区域范围内购买自住住房，向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，南京住房公积金管理中心按规定为其发放住房公积金贷款。适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。落户政策人才落户：①研究生及以上学历或45周岁以下本科学历（含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生②连续缴纳6个月以上社保的40周岁以下大专学历毕业生；③正在缴纳本地社保且35周岁（含）以下大专学历毕业生；④中级及以上专业技术资格人员；⑤具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。六区落户：①持有居住地址属于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区的《江苏省居住证》；②正在本地缴纳且连续缴纳6个月（含）以上社保，长三角区域三省一市可累计认可。6 第二章土地市场7土地市场|整体供求2025年住宅供地量持续下滑，成交绝对量主要在下半年，溢价率维持低位，受成交结构影响，整体成交楼面价小幅回升。2021-2025年南京市区涉宅用地年度供02021年供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）楼面地价（元/㎡）02025年1-12月南京市区涉宅用地成40.30002025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月88土地市场|区域供求江宁、江北（江北新区/浦口/六合）依旧为宅地成交主力区域，主城秦淮、雨花、栖霞宅地成交增量明显；受供地质素及区位影响，各区成交楼面价涨跌不一，建邺和秦淮仍为全市地价高地。450004500040000350003000025000200001500010000500001601521491601521401231191231201009326056100938020494777780204941915680191561641660406040484848391005839391005893548146605520880供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）成交楼板价（元/㎡）江北新区直管区江宁区浦口区栖霞区9188569土地市场|低密宅地成为趋势，主城核心供应由试水成为重心南京2025年低密宅地供应（容积率≦1.8）103宗，占全年总供地量的84%，相较于2024年73%（93宗）提升11%，且成交宅地综合容积率降至1.62，供地重心由24年近远郊区域向主城核心板块倾斜（15%→29%）。鼓楼滨江软件谷河西南河西北城中南江心洲南站江核南部新城 河西中 百家湖 软件谷 燕子矶鼓楼滨江 城东南 新玄武九龙湖江北高新珠江镇健康城浦口城南桥北方山研创园将军山灵山东山上秦淮江宁滨江麒麟仙林大学城仙林湖新尧新城兴智中心桥林大厂老山江核江北高新桥北大厂 仙林湖 栖霞山江北青奥 将军山 珠江镇浦口城南桥林人居森林麒麟科学园东山新港开发区丁家庄健康城老山2土地市场|南京地价及容积率下调，投资收益比优，市场化房企参与度提升其中杭州长住、杭州北谷、上海宸嘉、常州嘉宏、盐城兴邦、江苏十朝春共6家民企为首次进驻，开发利润空间能够实现50图：2024年VS2025年南京市场化房企土拍8新进民企进驻板块容积率拿地楼板价溢价率房地价差4.0万/㎡①新玄武：龙湖紫金观云②燕子矶：龙湖·北城央璟颂 第三章住宅市场商品住宅市场|整体供求2025年新房供需两端容量延续缩减，再度创下历史新低，下半年政策利好缺席，新房市场量价销售表现萎靡。02021-2025年南京市区商品住宅量供应面积（万㎡）住宅成交（万㎡）成交均价（元/㎡）2025年1-12月南京市区商品住宅量095895成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）商品住宅市场|区域供求整体新房市场仍以消化存货为主，多区域新房供小于求；建邺、秦淮及玄武保持房价第一梯队，江宁及栖霞为新房成交主力区域；秦淮和雨花台新房供销同比大幅缩量。0江宁栖霞建邺江北新区雨花台秦淮浦口鼓楼六合0供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)2024-2025年各区商品住宅供应对照2024-2025年各区商品住宅成交对照江北新区36356355722284321292943江北新区832商品住宅市场|板块供求-板块成交普跌，燕子矶、铁心桥等前期热门板块跌幅靠前江宁东山板块跃居全市新房成交量TOP1，南部新城/河西依然为全市改善首选；各板块成交量同比去年普遍下跌，其中燕子矶、铁心桥、西善桥、南部新城等前期热门板块跌幅靠前。2025年南京市区各板块供销量价情况2086420供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)2025年南京市区各板块供销量价情况656543210供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)800006000040000200000800006000040000200000123456789商品住宅市场|城市价格表现2025年南京市区新房平均折扣率一度降至75折，下半年触底回升至8折左右，其中建邺区、玄武区新房价格相对坚挺，平均折扣率维持在9折左右，江宁、江北等近主城区域普遍降至7折左右，栖霞区、鼓楼区平均折扣率降幅最大，降幅在10%左右。2024年1月-2025年12月南京市区商品住宅平均折扣率00ma成交均价(元/㎡)平均折扣率(%)2024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对0六合区建邺区栖霞区江北新区直管区江宁区浦口区玄武区秦淮区雨花台区2024年成交均价(元/㎡)2025年成交均价(元/㎡)2024年平均折扣率(%)2025年平均折扣率(%)商品住宅市场|板块价格表现典型重点板块新房平均折扣率同比呈普跌态势，普遍跌幅在5%左右，其中五塘/兴智中心/仙林湖板块新房平均折扣率降幅最大，同比下滑超10%，河西北招商金陵序新房价格上涨带动平均折扣率回升，铁心桥联发雨花新澍备案价下调导致平均折扣率上涨。2024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对04486567612309014486567612江心洲河西中城东南鼓楼滨江河西北河西南东山南部新城燕子矶铁心桥2024年成交均价(元/㎡)2025年成交均价(元/㎡)2024年平均折扣率(%)2025年平均折扣率(%)02024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对 ●●.西善桥百家湖珠江镇上坊青奥五塘中央商务区兴智中心城南中ma2024年成交均价(元/㎡)mn2025年成交均价(元/㎡)2024年平均折扣率(%)2025年平均折扣率(%)商品住宅市场|成交结构-主力总价段明显下移，套均面积持续上涨，改善购房成为主流2025年新房成交总价段明显下移，200万以下成交占比上涨至27%，200-300万成交占比保持平稳，300-800万成交缩量明显。2022-2024年VS2025年分总价段成交套数1000万元以上900-1000万元800-900万元700-800万元600-700万元550-600万元500-550万元450-500万元400-450万元350-400万元300-350万元0-200万元-10000-8000-6000-4000-10000-8000-6000-40002025年成交套数2022-2024年均套数378764988645商品住宅市场|狭义库存2025年新房延续缩量供应，主要消化积压存货，库存绝对规模处于低位，截止2025年底南京市区狭义库存量约542万㎡，由于新房市场持续低迷，下半年新房流速放缓加剧，出清周期升至25个月，库存主要集中在江宁区、江北新区和栖霞区。2025年南京市区商品住宅狭义库存及出清周5422025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月502025年南京各区狭义库存及出清周期江北新区江北新区商品住宅市场|狭义库存-历史房源库存占比过高，降价出清或成唯一出路2025年主力去化的房源为供货超过2年的，往年积压库存通过“以价换量”“房票安置”“政府购新改租”等方式去化。2025年当年供应的货量占比40%，但成交占比仅为32%，新供房源当前处于“有价无量”的阵痛期。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021-2025年南京商品住宅成交房源上市时间20212023去年上市房源20242年前上市房源202520212023去年上市房源20242年前上市房源2025典型板块住宅狭义存量房源上市时间板块类型板块名称典型板块住宅狭义存量房源上市时间板块类型板块名称合计库存房源库存占比主城铁心桥0.390.213.053.6511%西善桥1.072.080.793.9427%百家湖6.385.574.3716.3239%中央商务区1.630.531.653.8143%河西南9.532.2710.4322.2343%江心洲9.029.5832.643%河西中4.991.974.4211.3844%鼓楼滨江2.30.062.514.8747%南站1.480.551.023.0549%燕子矶7.692.815.2115.7149%新玄武1.380.170.832.3858%南部新城7.343.841.0612.2460%城东南片9.962.563.816.3261%远郊正方新城12.512.082.0916.6875%栖霞山15.670.531.4817.6889%禄口11.831.38013.2190%五桥4.85004.85100%龙潭16.060016.06100%全市357.0170.85130.11557.9764%项目名称成交套数成交均价中海观江樾江北-青奥3412164175%62%降价中海·和山江宁-方山2412382884%79%房票安置江尚紫薇河西-江心洲2394277596%96%政府回购五矿信托璀璨云著城北-兴智中心2062135485%70%降价铭著风华仙林-灵山1902613976%82%房票安置联发云启江宁-正方新城1751291369%55%降价北外滩水城江北-桥北1731363967%64%降价高科紫尧星院城北-新尧新城1722148096%68%降价山语春风江宁-正方新城1501287066%54%降价天萃城南-人居森林1422201270%62%降价商品住宅市场|广义库存走势2025年下半年供地节奏加快，广义库存一路攀升至2768万㎡，且整体流速放缓，出清周期稳升至126月高位，库存主要集中在江宁、江北新区、六合等城市外围区域。2025年南京市区商品住宅广义库存及出清周2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月02025年南京各区广义库存及出清周期-一-一一-一入一鼓楼：38万㎡/40个月秦淮：81万㎡/54个月商品住宅市场|月度开盘走势2025年南京市区整体开盘去化率约20%，随着高品质/四代住宅陆续入市，整体开盘去化率呈波动上升趋势。02025年1月2025年2月开盘去化率开盘数量推出套数(套)当天认购（套）开盘去化率商品住宅市场|二手房市场2025年南京市区二手房成交8.4万套，同比下降9%，成交均价19881元/㎡，同比下降13%100008000600040002000022900221282182021380229002023019284194491907220230182991797817760172792400022000200001800016000140001200010000成交套数（套）成交均价（元/㎡）2025年二手房各面积段成交占比uu140-160㎡u160-180㎡u1300-400万元400-500万元500-600万元6002025年南京各区二手房成交情况区域成交面积（万方）成交套数（套）成交均价（元/㎡）江宁区1788815527江北新区直管区1310912884栖霞区88965917795建邺区77769729711鼓楼区71886130616秦淮区70915724777雨花台区632420488玄武区44556924870浦口区352012736六合区18777366合计76883661198812024-2025年南京各区二手房成交均价对照034111347502742230616297112723927422306162971124870210862477723402248702108620488176392048817795155931529417795821315527127361288482137366江宁浦口江北新区建邺秦淮雨花台栖霞六合玄武鼓楼商品住宅市场|二手房市场00-6.44865465432104.4868.1640353025205018000016000014000012000010000022.01152104210数据来源：AUR二手房版，不含溧水和高淳数据来源：AUR二手房版，不含溧水和高淳商品住宅市场|项目排行榜单1234567891234城567金陵华夏中心89商品住宅市场|典型项目案例-中北金基山和月项目位于仙林大学城板块，南侧紧靠紫金山，定位高端改善产品，2025年5月首开，已推出283套房源，整体去42424元/㎡，月均流速27套/月，凭借优越区位+高品质低密四代科技住宅+下沉式会所/架空层5336项目周边仙林地缘客户占比7成，玄武、秦淮等主城客户占比商品住宅市场|典型项目案例-颐和·金陵印项目位于城南中板块安德门片区，区位认可度高，定位中端改善产品，2025年8月首开，已推出214套房源，去39178元/㎡，月均流速35套/月，凭借优越区位8雨花城南项目周边地缘客户占比8成，主城其他区域商品住宅市场|典型项目案例-绿城金基·沁百合项目位于鼓楼滨江板块，传统老城核心，生活配套醇熟，定位中高端改善产品。2025年4月价46411元/㎡，月均流速24套/月，项目凭借核心区位+高品质精装+强产品力92鼓楼区地缘客户占比8成，秦淮、玄武区等主城外商品住宅市场|房企排行榜单123456789排名房企名称销售面积签约套数供货面积供货套数123456789数据来源：AUR，统计数据为全口径、统计范围仅覆盖商品住宅商品住宅市场|典型房企分析-金茂金茂自2010年进驻南京以来累计开发项目数量近15个，联合开发为主，主要布局南京主城区，从刚需到高端改善全产品系覆盖，近两年在南京保持高投资力度。金茂在2025年积极参与市场土拍，竞得2宗宅地均位于江宁区，板块项目股权比例是否合作开发阶段首次开盘产品类型江宁区汤山温泉康养小镇47%是尾盘合院、叠加、多层东山金茂晓棠是在售东山金茂·樾满云川是在售九龙湖江宁金茂府是在售小高、中高是尾盘叠加、多层、小高秦淮区南部新城秦淮金茂府是在售是尾盘4.5建邺区河西南观潮望云是在售4.0销售情况计容建面楼面价溢价率项目名称产品业态销售均价东山1金茂·樾满云川九龙湖1江宁金茂府小高、中高商品住宅市场|典型房企分析-招商蛇口招商蛇口自2005年进驻南京以来累计开发将近30个项目，独自及联合开发兼顾，但近两年以合作开发居多。招商在2025年招商蛇口已落地在售项目股权比例是否合作开发阶段产品类型销售均价新玄武招商局中心臻境否尾盘是尾盘城东南钟山峰景是尾盘城中南越城天地中心是独栋、联排九龙湖江宁金茂府49%是在售小高、中高河西中瑞玺RICI是在售销售情况计容建面楼面价率项目名称产品业态销售均价九龙湖1江宁金茂府小高、中高河西中1瑞玺RICI//商品住宅市场|典型房企分析-金基金基作为南京本土品质房企，累计开发超20个项目，独自及联合开发兼顾，但近两年以合作开发居多（合作方金基已落地在售项目股权比例是否合作开发阶段产品类型销售均价仙林大学城是河西北金基珑樾府否尾盘小高、中高秦淮区城东南金基璟樾府是尾盘金基新睿樾府是鼓楼区绿城金基·沁百合是层江北新区金基山川江樾是在售销售情况计容建面楼面价率项目名称产品业态销售均价1多层、小高层///区城南中1//// 第四章市场热点市场热点|低密墅类产品回归主城瑞玺RICI凤起潮鸣随着近两年房地产市场持续低迷，政府加大低密宅地出让力度，旨在维稳土拍及新房市场健康运瑞玺RICI凤起潮鸣3栋16F中高层数据来源：AUR，市场调研数据来源：AUR，市场调研市场热点|户内精装由追求豪装奢品转为经久耐用，满足客户审美情绪主卧），主卧），客厅动会客区演变为多功能复合的核心区。厨房厨电品类“追求齐全实用“，品牌并非拘泥于国际一线，国内品牌在耐用性、功能