不良资产投资-武汉办公楼市场分析与抵押资产市调报告

武汉办公楼市场分析与湖北科创大厦抵押资产市调报告目录一、武汉经济发展对写字楼市场影响 2二、武汉写字楼市场供应状况 41.武汉办公楼历年市场新增供应情况与预测 42.武汉办公楼市场历年空置率情况 53.武汉2017年办公楼存量情况 64.武汉未来三年办公楼市场存量预测 7三、武汉办公楼租金水平情况 8四、武汉办公楼历年销售情况 91.历年成交量情况 92.历年成交均价情况 10五、武汉办公楼市场市场走势预测 11六、项目本体分析和市场情况 121.项目本体概况 122.可比项目出售和租金情况 133.项目办公楼司法拍卖情况 15七、待处置办公楼资产情况 16一、武汉经济发展对写字楼市场影响根据2016年统计数据显示，武汉地区办公楼租赁需求主要来自专业服务、金融行业、信息电子、教育、制造业等，其中专业服务和金融行业占比超过60%。办公楼物业租赁需求主要来自第三产业相关行业，与区域第三产业比重和增速直接相关。2017年武汉GDP总值13410亿元，同比增速达8%；第三产业生产总值7141亿元，同比增速9.2%，比2016年增速低0.7%；2017年第三产业比重上升至53.3%，略高于2016年的52.8%。2015-2017年武汉第三产业增速开始领先第二产业和第一产业增速，第三产业比重开始逐步回升。金融行业方面，2017年年末总部设在武汉的金融机构27家，新增民营银行1家。在汉设立或筹建后台服务中心的金融机构33家。上市公司70家，其中，境外18家，境内52家。2017全年招商引资实际到位资金8226.6亿元，比上年增长41.3%（2016年增速21%），其中实际利用外资96.47亿美元，增长13.2%。新引进世界500强企业13家（与2016年持平），累计达到256家。新批外商投资企业161家。最近两年，武汉市政府推动总部经济，招商引资大型国企央企和外企入驻武汉，招商引资增速较高。在中国经济低速增长、转型发展的大背景环境下，武汉经济增速下滑，第三产业占比逐步提升。金融、研发、专业服务产业比重提升，对写字楼租赁市场提供需求支撑，租金水平的上涨决定了写字楼物业的市场价格。从目前经济增长速度和第三产业比重提升速度来看，可能还需要五年左右才能看到质的变化，也就是说最近3-5年写字楼租赁需求增速很难出现快速增长的现象。写字楼物业升值和租金涨跌，短期仍是供给量变化和金融货币市场环境起决定作用。二、武汉写字楼市场供应状况1.武汉办公楼历年市场新增供应情况与预测2017年武汉新增优质办公楼总量达到116万平方米，较2016年49.5万平方米大幅增加，创历史新高。新增供应中，甲级办公楼新增供应超过60万平方米，为历年新高。从供应区域来看，其中超过70%集中于汉口片区，越秀财富中心、CFD时代财富中心、喜年中心等为代表的甲级办公楼建成投入使用。光谷片区亦迎来甲级办公楼保利国际中心，为该入驻片区租户提供更多的选择。而非传统核心商务区如武昌的青山区和岳家嘴片区，持续入市的新优质项目有利于提升区域内的商务氛围。根据仲量联行预测，2018年-2020年武汉优质办公楼新增供应量仍将保持高位，2018年新增供应将再创历史新高超过160万平方米，2019年和2020年新增量下降，但仍然保持年均增量90万平方米左右的高位。自2016年，武汉优质办公楼新增供应量达历史最高之后，新增加供应量持续爆发，不断创历史新高。未来三年新增供应量增速有所减缓，但供应增量仍处于高位。根据仲量联行预测，2018年-2020年武汉甲级办公楼年均新增供应量超75万平方米，年均增加将超过武汉2016年前10年累计供应量。2.武汉办公楼市场历年空置率情况近两年优质办公楼新增供应量持续快速增长，甲级和乙级写字楼空置率快速上升超过百分之30%，其中甲级写字楼2016年空置率一度超过40%。尽管2017年新增供应量再创历史新高，但是2017年新增办公租赁需求快速增长，净吸纳量创历年新高，使得空置率有所回落。3.武汉2017年办公楼存量情况武汉优质办公楼主要集中于二环线以内，核心商务区或者商圈内。2017年武汉优质办公楼供给存量达到438万平方米，汉口区域建设大道、解放大道、汪家墩等区域存量优质办公楼供给占比近50%，武昌区域以滨江、中南中北路、岳家嘴为代表。自2012年开始，武昌区域优质办公楼年新增供保持25万平方米持续增长。2016年中北路和武昌滨江区域优质项目入市，使得武昌累计供应量超过汉口区域近42万方。2017年汉口区域新增供应近80万平米，存量供应总量再次领先。汉阳滨江商务区2015年规划，目前商务办公氛围尚未成熟，一方面受汉阳区域交通和经济格局影响，另一方面区域优质办公楼项目供应较少，2016年汉阳滨江商务区中海大厦入市。2017年武汉甲级办公楼存量达155万平方米，汉口建设大道和汉口沿江区域供给占比超过50%。2017年光谷片区保利国际中心入市，成为区域首个5A甲级高端办公楼项目，填补区域高端市场空白。4.武汉未来三年办公楼市场存量预测根据仲量联行对未来三年优质办公楼新增供应量预测，预计到2020年武汉优质办公楼供应存量将达到797万平方米。建设大道、中北路、武昌滨江商务区、汉口滨江商务区将成为供应主力区域。三、武汉办公楼租金水平情况2010年之前武汉地区甲级和乙级办公物业有效租金水平保持相对稳定，价差维持在20元/㎡/月稳定区间。2010年之后，甲级办公楼租金水平开始持续快速增长，带动乙级物业租金水平上升，甲级和乙级办公楼的租金价差开始扩大到30元/㎡/月以上，办公楼空置率进入稳步下降阶段。2016年新增优质办公楼（甲级和乙级）供应爆发性增长，创历史新高，空置率快速攀升，甲级和乙级办公楼租金水平开始回落。2017年新增加供应量再度爆发性增加，随着未来三年新增供应量连续高位，办公楼空置率将继续攀升。办公楼供应存量在2016-2017年两年时间增加近一倍，增速远超GDP增速和办公租赁需求，未来三年供应量将再增加80%，办公楼市场供应过剩，市场租金水平下滑压力增大。预计未来甲级和乙级写字楼租金水平仍将进一步下滑，而甲级写字楼供应量增速显著高于乙级办公楼，预计两者租金价差水平可能收窄。四、武汉办公楼历年销售情况1.历年成交量情况2011年-2015年武汉办公楼成交量基本保持90万平方米水平，小幅波动。2016年随着住宅市场出现供不应求现象，商务办公的SOHO类办公楼产品（可改成商住物业、仲量联行办公楼统计口径不包含SOHO公寓）供应增加，全年办公楼成交195.54万平方米，当年可售面积300万平方米。2017年武汉办公楼成交218.29万平方米，同比增长11.63%，新增供应面积168万平方米（包含SOHO公寓），写字楼可售面积约200万平方米，去化周期约14个月，去化周期较长。2.历年成交均价情况根据中国指数研究院统计数据，武汉办公楼成交均价在2010-2012出现快速上涨后，成交均价涨幅逐渐收窄，2015年成交均价1.23万元/平方米。由于数据缺失原因，通过调研典型项目（万达汉街总部国际、世纪中心、绿地国际金融城等）最近三年写字楼价格变化，2015-2016年高端写字楼价格保持基本稳定；二环线之外的新兴商务区，典型项目现代光谷世贸中心、华中智谷、高雄88号等，销售均价集中在1万元/㎡以下项目涨幅10%-15%，1-1.5万元/㎡涨价幅度低于10%。2016-2017年，写字楼成交均价总体呈现小幅上涨，主要由中低端项目带动，以武昌汉口核心商务区的2万元/㎡左右高端项目基本上没有涨价。五、武汉办公楼市场市场走势预测2016年以来，武汉优质办公楼新增供应量爆发式增长，2016年成交量出现跳涨（主要因SOHO公寓产品集中入市）后，2017年成交量恢复至低速增长，市场供过于求为主。其中高端办公楼项目近三年新增供应量增速远超中低端产品，甲级写字楼销售价格近三年保持平稳。甲级写字楼的租金收益率受空置率上升和租金水平下滑影响，开始下滑。以全款购置核心区域的甲级高端写字楼为例，价格2.2万元/㎡、有效租金120元/㎡/月、空置率取15%，租金年华收益率5.6%。随着未来办公楼新增供应量持续高位，武汉第三产业增速和办公物业新增需求增速远远达不到新增供给的增速，未来2-3年写字楼的租金水平将持续下滑和空置率也将持续上升，进一步将导致租金收益率持续下降。目前商业物业按揭贷款受限，利率普遍上浮10%—15%，按揭贷款利率近7%，将降低个人和公司投资性需求。美联储自2015年底第一次加息以来，至今已累计五次加息。2016年以来，中国货币政策由适度宽松转向中性，控制M2货币增速，盘活存量货币。2017年以来，中国国内信贷市场利率开始逐步上升。最近半年以来，英国和加拿大先后跟随美国加息，全球进入货币收缩和加息通道。2018年随着美国加息进度，中国国内外利率差扩大，中国收紧货币的可能性在增加。在收紧的货币周期中，利率的进一步提升，对不动产资产价格和需求都形成打压。武汉办公楼市场供应量增速远超需求增长的背景下，预计未来2-3年市场租金水平下滑压力加大，办公楼销售价格承压。建议对写字楼投资保持谨慎，加快写字楼物业处置。六、项目本体分析和市场情况1.项目本体概况湖北省科技创业大厦位于武昌区小洪山东区34号,武汉大学西门附近。项目开发商为湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司，项目于2009年5月动工建设，2012年8月交房，2011年7月预售开盘，项目土地使用期限2007/3/5至2047/2/27。2011年开盘预售，项目A座办公楼均价9000元/平方米，B栋均价10000元/平方米（B座单套面积小）。物业情况：A、B两座塔楼按照5A甲级写字楼标准建造，1—3层裙楼为高端商业配套。A座共25层平层1147平米，标准层高3.6米，每层2户，单套面积573平米的大面积办公空间；B座科创STUDIO平层778平米，标准层高3.4米，每层4户共110户，分别为90、126、133、143、157平方米，可多套组合；裙楼商业为3层裙商，建筑面积达8578平方米，内部结构可自由划分。科创大厦主要经济技术指标规划用地总面积12532.32㎡规划净用地面积10119.09㎡规划总建筑面积62291.1㎡地上建筑面积48568.9㎡办公主楼建筑面积28310.9㎡STUDIO楼建筑面积20568㎡地下建筑面积13722.2㎡其中：人防建筑面积3426.4㎡地上建筑层数A座办公主楼25层、B座科创STUDIO办公楼23层地下建筑层数2层建筑高度主楼92.95米，科创SOHO楼81.75米容积率4.78建筑密度0.319绿化率0.264停车位地上29个，地下261个2.可比项目出售和租金情况本案湖北科创大厦属于街道口核心商圈外围，写字楼租金和二次销售价格主要受街道区域核心商圈存量写字楼影响。与本案物业、区位和配套情况参考性最强的两个项目分别为樱花大厦和中科开物大厦，三个项目分别坐落于八一路与珞狮北路交叉路口不同方位，隔路相望，三个项目均为裙楼商业和塔楼办公物业。离项目最近在售办公楼项目为学府鑫苑。未来3年左右时间入市项目为中科武大智谷，本项目处于其规划范围以内。从办公楼物业档次和产品形态来看，中科开物与项目最为相似。项目对外租金水平80-90元/㎡/月，对外出售报价1.3万元/㎡，受项目C座北斗孵化器1万㎡办公楼招商影响，项目招租竞争难度稍大。可比项目情况统计项目名称档次物业情况租金（元/㎡/月）办公出售报价科创大厦C座乙级普通原为中科院自用实验楼，毛坯，先整体打包给斗转科技园作为北斗产业孵化器，共享办公概念，约1万平方米，首次对外出租，入住率较低，无中央空调。土地使用权到期日2047年2月。85无科创大厦A座、B座乙级优质挑高大厅，回字形结构，六部电梯，中央空调，单户面积过大，不利于销售。土地使用权到期日2047年2月。80-901.3万樱花大厦A座乙级较差长方形，联排教室结构，物业较老旧。土地使用权到期日2062年11月。50-701.5万樱花大厦B座乙级差公寓型产品，可做住宅不适合办公，居住属性出售报价溢价。土地使用权到期日2062年11月。使用期限比科创大厦长。40-601.8-2万中科开物乙级优质挑高大厅，回字形结构，4部电梯，中央空调。土地使用权期限2042年9月。80-90无学府鑫苑乙级普通新物业，公寓办公产品。两栋楼，只有一栋中的一半为办公并对外出租，无中央空调另一半为公寓住宅。100左右2.2万另外，中科武大智谷已经签约立项，项目周边地块完成拆迁，规划方案尚未公布。项目开发主体与中科院是关联关系，预计项目也将成为中科武大智谷整体规划的一部分。中科武大智谷项目规划为：依托武汉大学和中科院武汉分院的技术和创新资源，建设“政产学研用金”全要素创新体系，构建集研发中心、众创空间、孵化器、加速器、产业园、产业基地为一体的全过程孵化培育链条。建设小洪山科学城，重点打造中科院中区科技创新产业基地和中科武大科教融合协同创新基地。预计未来3-5年，中科武大智谷10-20万㎡的办公楼将入市销售和招商租赁，对科创大厦办公楼出售变现价值和变现时间周期都形成不利影响，租赁市场竞争也将加剧。3.项目办公楼司法拍卖情况本项目其他办公楼拍卖，共有两个处置主体（简称舒法官和余律师）分别进行多次网拍处置，时间均为2017年下半年。其公布办公楼评估价格相差较小，以15000元/㎡起步，评估价格随楼层上升依次加价30-50元不等，高层评估价在16000—18000元/㎡价格区间。成交方面，总共成交25笔，成交总面积6560平方米，成交总额6681万元，成交均价10185元/㎡，成交单价中位数9400元/㎡附近。（详见附件表3：科创大厦办公楼资产淘宝司法拍卖情况统计）舒法官拍卖情况：2017年6月29日，舒法官同时发起15笔不同物业的拍卖（其中包含少量商业），为首次，成交两笔，其中一笔为B栋11层整层，起拍价成交单价为12064元/平方米，其他拍卖全部流拍；2017年11月11日，舒法官对前次流拍标的发起第二次网拍共13笔，成交8笔流拍5笔，办公楼成交单价集中于9700元/平方米左右（起拍价成交），部分办公楼经过多轮竞价成交单价达11000元/平方米。整层或者两个办公楼连在一起、无租赁的拍卖标的相对其他溢价较高。其成交均价显著高于余律师拍卖成交均价超600元。（详见附件表3：科创大厦办公楼资产淘宝司法拍卖情况统计）余律师拍卖情况：2017年7月18日发起18笔左右拍卖，全部流拍；2017年9月13日接续前次降低起拍价格，成交3笔，其他全部流拍；2017年10月13日重新发起未成交的拍卖，成交13笔，流拍1笔。其拍卖全部拆分成单套标的，成交单价9340元/平方米左右，成交面积3183平方米。（详见附件表3：科创大厦办公楼资产淘宝司法拍卖情况统计）中科开物大厦未搜索到淘宝司法拍卖信息。樱花大厦淘宝司法拍卖成交较少，成交单价12000元/平方米左右。（详见附件表4：樱花大厦办公物业淘宝司法拍卖情况统计）七、待处置办公楼资产情况抵押物为湖北省科技创业大厦写字楼物业的债务人共4户，贷款担保方式全部为债权+保证，写字楼总面积2870平方米，以拍卖成交参考均价10475元/平方米计算的货值为3006万元，以市场出售参考价均价12000元/平方米计算的货值为3443万元。（以上两个均价为相关税费由卖方承担情况）综合参考武汉地区写字楼市场供需状况和项目周边规划及市场情况，建议快速处置变现。债务人利息（万元）债权本金余额（万元）抵押物租赁情况面积（㎡）评估价参考范围拍卖成交价参考范围（（元/㎡））市场报价范围拍卖单价（元/㎡）拍卖总价（万元）武汉乔鑫机电设备有限公司761.99702.32B栋10层1001-1004，整层有租赁正常使用794.861.5万1-1.1万1.2-1.3万11000874.346武汉预应力波纹管有限公司636.96598.89B栋23层2301-2304，整层有租赁正常使用702.261.6-1.7万1-1.2万1.3-1.4万11000772.486武汉三高电气测试设备有限公司366.01990A栋903、904903空置，904正常租赁640.261.5万0.9-1万1.2-1.3万10000640.26武汉三高电气测试设备有限公司B栋1803正常租赁使用200.741.5-1.6万0.9-1万1.2-1.3万10000200.74武汉劲冠自动化设备有限公司665.561800A栋401正常租赁使用2701.5万0.9-1万1.2万9500256.5武汉劲设备有限公司()A栋902空置261.691.5万0.9-1万1.2-1.3万10000261.69合计24314091————2870——————104753006附件：表1：项目周边办公楼物业租金报价情况物业位置物业情况价格（元/㎡/月）面积（㎡）发布时间联系人电话湖北科创大厦A座15楼精装修带办公家具855862017年8月湖北科创大厦C座北斗产业园精装带办公家具和共享办公空间80根据租户需求2018年4月湖北科创大厦写字楼中等装修带办公家具802102018年4月湖北省科技创业大厦B栋不详901972018年4月湖北省科技创业大厦B座1503-1504简装地面，空置803962018年3月中科开物简装地面，空置802842018年4月中科开物毛坯854802018年4月中科开物中等装修757502018年4月樱花大厦公寓改建精装修带办公家具501712018年4月樱花大厦A座公寓改建中等装修702552018年2月表2：项目周边办公楼物业出售报价情况物业位置物业情况价格（元/㎡）面积（㎡）发布时间联系人电话湖北科创大厦中等装修带办公家具，两证无贷款130005852018年3月樱花大厦A单元13楼不详148003502018年1月樱花大厦不详23800632018年4月樱花大厦A座高层不详180003502018年3月东湖公馆写字楼简装可分割210009082018年4月亚贸广场9170240亚贸广场精装修90002422017年12月亚贸广场写字楼精装修带办公家具110007262018年1月街道口阜华大厦乙级写字楼简装公寓式1700090街道口未来城精装修带办公家具190008082018年4月海山金谷楚商大厦个人出售，物业装修不详246002062018年4月汉街万达环球总部精装修195002752018年4月汉街总部国际F座805号个人出售，物业装修不详237001162018年4月中南路领秀中北写字楼21000792018年4月表3：科创大厦办公楼资产淘宝司法拍卖情况统计拍卖备注不动产位置限制情况租赁情况面积（㎡）评估价（万元）评估单价（元/㎡）起拍价（万元）拍卖时间成交总价（万元）成交单价（元/㎡）舒法官第二次拍卖B栋15楼四户整层法院查封、无抵押无租赁794.86120515159.97712017年11月11日900.211325舒法官第二次拍卖B栋1302、1303法院查封、无抵押无租赁397.44600.9315120.02384.562017年11月11日460.611589舒法官第二次拍卖B栋1301、1304室法院查封、无抵押已租赁397.42600.915120.02384.582017年11月11日426.57610734舒法官第二次拍卖B栋1602室法院查封、无抵押无租赁196.7301.5415329.94192.992017年11月11日192.999811舒法官第二次拍卖B栋1204室法院查封、无抵押已租赁187.2282.6715099.89180.912017年11月11日180.919664舒法官第二次拍卖B栋1203室法院查封、无抵押已租赁200.74303.1215100.13193.992017年11月11日1949664舒法官第二次拍卖B栋1202室法院查封、无抵押已租赁196.7297.0215100.15190.12017年11月11日190.19664舒法官第二次拍卖B栋1201室法院查封、无抵押已租赁210.22317.4315099.9203.1552017年11月11日203.169664余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元16层1603室法院查封、抵押给执行人不详200.74328.7716377.9189.52017年10月13日189.59440余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元8层804室法院查封、抵押给执行人不详187.2311.95166641762017年10月13日178.649543余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元14层1402室法院查封、抵押给执行人不详196.7331.1616835.791862017年10月13日1869456余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元5层503室法院查封、抵押给执行人不详200.74319.6415923.081802017年10月13日1808967余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元14层1403室法院查封、抵押给执行人不详200.74337.9716836.211902017年10月13日1909465余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元7层701室法院查封、抵押给执行人不详210.22347.1416513.181952017年10月13日1959276余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元14层1404室法院查封、抵押给执行人不详187.2304.9916292.21722017年10月13日1729188余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元16层1604室法院查封、抵押给执行人不详187.2306.616378.211722017年10月13日176.39418余律师2017年9月12日流拍过一批次B栋B单元7层702室法院查封、抵押给执行人不详196.7324.8116512.961832017年10月13日1839