住房租赁合同签订与审核指南

住房租赁合同签订与审核指南住房租赁作为常见的民事法律行为，租赁合同的规范签订与细致审核是保障租赁双方合法权益的核心环节。一份内容完备、条款清晰的合同，既能明确双方权利义务，也能在纠纷发生时提供有效的法律依据。本文从实务角度出发，结合法律规定与实操经验，为承租方、出租方提供签订与审核租赁合同的全流程指引。一、合同签订前的必要准备（一）主体资质核查1.出租方身份与产权核验承租方应要求出租方提供身份证、房屋所有权证（或不动产权证）原件核对，确认产权人与出租方一致。若房屋为共有产权（如夫妻共有、多人共有），需所有共有人签字同意出租；若出租方为代理人，需核验授权委托书（注明委托事项、期限）及代理人身份证。提示：警惕“二房东”转租风险，需查看原租赁合同中是否有“允许转租”条款，且转租期限不得超过原合同剩余租期。2.承租方身份确认出租方需核实承租方身份证（或其他有效身份证明），若为企业、单位承租，需留存营业执照副本、法定代表人身份证明及授权经办人的委托书。（二）房屋现状查验1.房屋物理状态记录签订合同前，双方应共同查验房屋结构、设施（如家电、家具、水电燃气设备）的现状，记录损坏、故障情况并拍照/视频留存，作为合同附件或在合同中注明“房屋交割清单”。例如：“客厅空调制冷功能故障，厨房水龙头漏水”等，避免后续因损耗责任产生纠纷。2.合规性与安全性检查确认房屋是否符合居住安全标准（如消防设施、建筑质量），是否存在违规隔断、群租等情形（部分城市对住房出租有面积、居住人数限制）。若房屋涉及商住两用，需核查是否具备合法经营资质（如餐饮、办公类租赁）。二、租赁合同核心条款签订要点（一）租赁基本信息条款1.房屋信息合同需明确房屋具体地址（精确到门牌号、楼层、房号）、建筑面积/使用面积、房屋结构（如几室几厅）。若房屋包含附属设施（如车位、储藏间），需单独注明并约定使用方式。2.租赁期限明确租赁起始日与终止日，注意“租赁期限不得超过20年，超过部分无效”（《民法典》第705条）。若需续租，可约定“续租优先权”条款，如“租赁期满前30日，承租方书面提出续租的，出租方应在同等条件下优先租予承租方，续租期限由双方协商”。（二）租金与支付条款1.租金金额与支付方式明确月租金/年租金金额（大小写均需注明，避免歧义），支付周期（如月付、季付、年付）、支付时间（如“每月5日前支付”）、支付账户（出租方需提供银行卡号、开户行、户名，承租方留存转账凭证）。示例：“租金为每月人民币贰仟元整（￥2000），承租方应于每月1日前将租金转入出租方指定账户：开户行XX银行，账号XXX，户名XXX。”2.押金与费用承担押金金额需合理（通常为1-3个月租金），明确押金用途（如“押金用于抵扣承租方拖欠的租金、违约金或房屋损坏赔偿”）及退还条件（“租赁期满，房屋无损坏且承租方结清所有费用后，出租方应于3日内无息退还押金”）。同时约定水、电、燃气、物业、供暖、宽带等费用的承担方，建议明确缴费方式（如“承租方自行向物业公司缴纳物业费，每月抄表后支付水电费”）。（三）房屋使用与维护条款1.使用限制约定房屋用途（如“仅作住宅使用，不得用于违法经营、群租或存放危险物品”），禁止行为（如“不得擅自改变房屋结构、拆除承重墙”）。若承租方需装修，需约定“装修方案需经出租方书面同意，且不得破坏房屋主体结构，租赁期满后装修的处置方式（如‘可拆除但需恢复原状’或‘无偿归出租方所有’）”。2.维修责任区分“自然损耗”与“人为损坏”：租赁物正常损耗（如水管老化、墙体渗水）由出租方负责维修，承租方应及时通知；因承租方过错导致的损坏（如忘关水龙头致漏水），由承租方维修或承担费用。示例：“出租方应确保房屋及附属设施在租赁期内正常使用，因房屋质量问题需维修的，出租方应在接到通知后7日内安排维修；承租方造成损坏的，应在3日内修复或赔偿损失。”（四）违约责任与解除条款1.违约情形与责任列举常见违约行为：如承租方拖欠租金超15日、擅自转租；出租方擅自涨租、提前解约、未履行维修义务等。对应违约责任需明确，如“承租方逾期支付租金，每逾期1日按日租金的2%支付违约金；逾期30日的，出租方有权解除合同并没收押金”。2.合同解除条件约定法定解除（如房屋被征收、重大质量问题）与约定解除（如“因不可抗力导致合同无法履行，双方互不承担责任”）的情形。提前解约需提前通知（如“任何一方提前解约，需提前30日书面通知对方，若承租方违约解约，押金不予退还；若出租方违约解约，需双倍返还押金并赔偿承租方搬家损失”）。三、租赁合同审核的关键维度（一）合法性审核1.条款合规性核查合同条款是否违反法律强制性规定，如“禁止转租”条款若与原租赁合同冲突则无效；“租金涨幅每年不超过5%”需符合地方租赁指导政策（部分城市对租金涨幅有限制）。注意：《民法典》规定“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”，因此长期租赁务必签订书面合同。2.权利义务对等性避免“霸王条款”，如“承租方不得以任何理由拒付租金”“出租方无需承担维修责任”等显失公平的条款，此类条款可主张无效（《民法典》第151条）。（二）细节漏洞排查1.文字表述准确性避免模糊用语，如“租金随行就市”“维修尽快处理”等，应明确标准（如“租金涨幅不超过上年度XX市CPI涨幅”“维修应在接到通知后5个工作日内完成”）。2.附件与补充条款检查合同附件是否齐全（如房屋产权证复印件、身份证复印件、房屋交割清单、装修协议等），补充条款是否与主合同冲突（如补充条款约定“押金可抵扣最后一个月租金”，需与主合同押金条款一致）。（三）特殊场景约定审核1.转租与分租若允许转租，需明确“转租期限不得超过本合同剩余租期，承租方需对次承租人的行为承担连带责任”；分租需约定“分租人数上限、租金分配方式、安全责任”。2.优先购买权出租方拟出售房屋时，需在合同中约定“应提前3个月书面通知承租方，承租方在同等条件下享有优先购买权”，否则可能因侵犯优先购买权承担赔偿责任。四、风险防范与纠纷处理建议（一）签约后的履约管理1.证据留存所有沟通（如维修通知、租金支付、解约协商）尽量采用书面形式（微信、短信、邮件）并留存记录；租金支付保留转账凭证，房屋维修、交割时拍照/视频存档。2.合同变更与备案若租赁期间双方协商变更条款（如租金调整、租期延长），需签订书面补充协议；部分城市要求租赁合同备案（可办理居住证、提取公积金等），建议按规定备案。（二）纠纷解决途径1.协商与调解纠纷发生后，优先通过协商解决；协商不成可申请社区调解、行业协会调解（如房地产中介协会）。2.法律救济若调解无效，可根据合同约定的争议解决方式处理：约定仲裁的，向仲裁机构申请仲裁；约定诉讼的，向房屋所在地法院提起诉讼（《民事诉讼法》规定不动产纠纷由不动产所在地法院管辖