房地产中介合同范本及风险提示指南

房地产中介合同范本及风险提示指南一、引言在房地产交易中，中介服务是连接买卖（租赁）双方的重要纽带。一份规范的中介合同不仅能明确服务边界、保障交易安全，更能在纠纷发生时成为维权的核心依据。本文结合行业实践与法律规范，提供通用的中介合同范本框架，并针对签约、履约中的典型风险逐一解析，助力交易主体筑牢权益“防火墙”。二、房地产中介合同范本（通用框架）（一）合同主体与基本信息甲方（委托人）：姓名/单位名称、身份证号/统一社会信用代码、联系地址、联系方式乙方（中介机构）：名称、统一社会信用代码、备案编号、营业地址、联系方式房屋基本信息：坐落地址：_________（精确至门牌号）产权性质：_________（商品房/公房/宅基地等）权属情况：_________（所有权人姓名、是否存在抵押/查封等限制交易情形）（二）服务内容与期限1.服务事项：乙方为甲方提供以下中介服务（可多选/补充）：□房源（客源）推荐□带看房屋□协助签订《房屋买卖合同》/《租赁合同》□协助办理产权过户□协助办理贷款/抵押手续□其他：_________2.服务期限：自____年____月____日起至____年____月____日止；若服务事项完成（如买卖合同签订/过户办结），本条款自动终止。（三）佣金与费用约定1.佣金金额：甲方应向乙方支付中介服务费（佣金）人民币____元（大写：_________）。2.支付时间：□合同签订时支付□产权过户完成时支付□其他：_________3.退费情形：若因乙方故意隐瞒房屋重大瑕疵（如凶宅、产权纠纷、抵押未披露等）导致交易无法继续，乙方应全额退还已收佣金；若因甲方单方违约终止交易，佣金不予退还，但乙方应退还未实际发生的服务费用（如有）。（四）双方权利与义务甲方义务：向乙方提供真实、合法的房屋信息（或购房/租房需求），配合乙方开展尽职调查（如提供产权证明、身份证明等）；非经乙方书面同意，不得绕开乙方与第三方直接交易（即“跳单”），否则应按佣金标准向乙方支付违约金。乙方义务：对房屋产权、抵押、租赁、质量瑕疵（如漏水、违建）等影响交易的关键信息，负有全面调查并如实披露的义务；不得故意夸大房屋优势（如虚假宣传学区、配套设施），不得诱导甲方签订显失公平的补充协议；全程协助交易双方办理签约、网签、过户、贷款等手续，对交易过程中知悉的商业秘密、个人隐私负有保密义务。（五）违约责任1.乙方违约：若乙方未履行信息披露义务，导致甲方遭受损失（如购房后发现房屋为凶宅、产权无法过户等），乙方应赔偿甲方全部直接损失（如购房款利息、装修损失等），并退还已收佣金。2.甲方违约：若甲方无正当理由拒绝签订交易合同、拖欠佣金或实施“跳单”行为，应按佣金的____%向乙方支付违约金，同时赔偿乙方为促成交易产生的合理费用（如广告费、人工费等）。（六）争议解决与其他条款1.争议解决：本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可选择：□向_________仲裁委员会申请仲裁（需明确仲裁机构）□向房屋所在地人民法院提起诉讼2.其他约定：本合同未尽事宜，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；合同一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效力。三、签约与履约中的典型风险及防范（一）房屋信息隐瞒风险：“隐性瑕疵”藏陷阱风险场景：中介未告知房屋曾发生非正常死亡事件（“凶宅”）、存在抵押未注销、或房屋主体结构有质量问题（如承重墙开裂），导致买家入住后权益受损。防范建议：要求中介书面承诺房屋无凶宅、无未披露的抵押/查封、无重大质量瑕疵，并约定“虚假承诺”的高额违约金；自行查询房屋产权档案（可通过不动产登记中心官网或现场窗口），核实抵押、查封状态；购房前委托专业机构进行房屋质量检测（尤其二手房）。（二）虚假宣传风险：“画饼式”承诺难兑现风险场景：中介口头承诺“房屋对应XX名校学区”“小区旁将建地铁/商场”，但签约后发现学区调整、规划变更，或承诺的配套设施根本不存在。防范建议：对“学区”“配套”等关键宣传内容，要求写入合同并约定“宣传内容与实际不符时的解约及赔偿条款”；自行向教育局、规划局核实学区划分、市政规划，避免轻信中介口头承诺。（三）佣金纠纷风险：“糊涂账”引发扯皮风险场景：中介巧立名目收取“代办费”“服务费”，或约定“无论交易是否成功都要付佣金”，甚至在交易失败后拒绝退费。防范建议：合同中明确佣金的唯一名称（避免“服务费”“代办费”等模糊表述）、金额、支付条件（如“过户完成且房款到账后支付”）；约定“交易因中介过错失败时，佣金全额退还”，并明确“跳单”的认定标准（如是否利用了中介的房源信息、带看服务等）。（四）合同条款陷阱：格式条款埋“雷”风险场景：中介提供的合同中含“甲方不得以任何理由解除合同”“乙方对房屋信息真实性不承担责任”等霸王条款，或对违约责任约定“甲方违约赔偿高额违约金，乙方违约仅退还佣金”。防范建议：仔细审查合同每一条款，对“排除甲方主要权利、加重甲方责任”的格式条款，要求中介删除或修改；违约责任条款应对等约定（如甲方违约赔偿X元，乙方违约也应赔偿X元），避免“单边约束”。（五）资金监管缺失风险：房款直接打款存隐患风险场景：中介诱导买卖双方“私下转账”，绕过资金监管账户，若卖家收款后违约（如拒过户、一房二卖），买家可能钱房两空。防范建议：合同中明确“房款必须通过存量房资金监管账户划转”，并约定“卖家未配合资金监管时的解约权”；购房款（尤其是首付款、尾款）务必通过监管账户支付，留存转账凭证。（六）中介资质风险：“黑中介”卷款跑路风险场景：无资质的中介机构（未备案、无营业执照）收取佣金后失联，或因违规操作导致交易无法完成，买家/卖家维权无门。防范建议：签约前核查中介的营业执照（可通过“国家企业信用信息公示系统”查询）、房地产经纪机构备案证明（可向住建部门核实）；选择规模较大、口碑良好的品牌中介，避免与个人“黑中介”交易。四、签订中介合同的核心注意事项1.资质审查：要求中介出示营业执照、备案证明，留存复印件并核实真伪；2.信息核真：对房屋产权、抵押、租赁、学区等信息，坚持“书面核实+实地验证”，不依赖中介单方陈述；3.条款明确：佣金金额、支付条件、服务内容、违约责任等核心条款，必须以书面形式明确，避免口头约定；4.资金监管：房款支付方式明确约定为“资金监管账户划转”，拒绝中介“私下转账更快捷”的诱导；5.证据留存：签约过程中，对中介的承诺（如学区、配套）、带看记录、付款凭证等，全程保留聊天记录、录音、合同原件等证据。五、纠纷解决路径（一）协商与投诉交易双方或与中介协商，就退费、赔偿等问题达成一致；向当地房地产经纪行业协会、住建部门投诉（可通过____政务服务热线转办），要求行业主管部门介入调解。（二）仲裁或诉讼若合同约定仲裁条款，向约定的仲裁机构申请仲裁（仲裁裁决具有终局性）；若选择诉讼，向房屋所在地或被告住所地法院提起诉讼，提交合同、付款凭证