2026年房地产估价师专业知识笔试模拟卷

2026年房地产估价师专业知识笔试模拟卷一、单选题（共10题，每题1分）1.某城市核心区一栋写字楼，土地使用权年限为40年，2023年建成，预计经济寿命为50年。根据直线法计算，2026年该写字楼的成新率为（）。A.85%B.80%C.75%D.70%2.某住宅小区的公共配套设施包括绿地、幼儿园和菜市场，根据《城市居住区规划设计标准》，以下哪项不属于“必须配套”的设施？A.幼儿园B.菜市场C.社区服务中心D.体育场地3.采用市场法评估某宗商业用地价值时，选取可比案例应重点关注哪些因素？Ⅰ.用地性质Ⅱ.容积率Ⅲ.交通条件Ⅳ.开发程度A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ4.某在建工程因资金问题停建，经评估其续建后的价值低于原合同约定价值，此时应采用哪种方法评估其损失？A.成本法B.收益法C.市场法D.收益法与成本法相结合5.某宗工业用地原用途为仓储，现计划转为商业用途，其评估增值主要来源于（）。A.土地增值收益B.建筑物增值收益C.营业收入增长D.投资性增值6.根据《房地产估价规范》，评估基准日的确定应考虑（）。Ⅰ.估价目的Ⅱ.估价时点Ⅲ.交易情况Ⅳ.宏观经济政策A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅱ、ⅣD.Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ7.某公寓楼2023年租金收入为120万元，运营费用为40万元，预计未来3年租金年增长率为5%，运营费用年增长率为3%，折现率为8%，其收益年限为30年，采用净收益法评估其价值时，收益年限应选择（）。A.3年B.30年C.永续年数D.递增年数8.某城市旧城区改造项目，原划拨土地需转为出让土地，土地出让金中“土地补偿费”的支付主体是（）。A.市政府B.原土地使用者C.新土地使用者D.土地储备中心9.评估某在建工程价值时，若工程停建超过一年，且周边市场环境发生重大变化，应重点考虑（）。A.残值率B.资本化率C.土地增值潜力D.续建可行性10.某宗住宅用地出让年限为70年，2023年评估其价值时，土地使用权剩余年限的确定应考虑（）。A.用地性质变化B.实际使用年限C.经济寿命D.法律规定二、多选题（共10题，每题2分）1.影响房地产价格的社会因素包括（）。Ⅰ.人口密度Ⅱ.城市规划Ⅲ.社会治安Ⅳ.经济发展水平A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ2.采用成本法评估在建工程价值时，应考虑的因素包括（）。Ⅰ.土地价值Ⅱ.建筑工程成本Ⅲ.利息Ⅳ.开发利润A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ3.某商业综合体包含零售、餐饮和办公功能，评估其价值时，应重点考虑（）。Ⅰ.商业辐射范围Ⅱ.租赁率Ⅲ.运营成本Ⅳ.周边竞争物业A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ4.评估农村集体经营性建设用地入市价值时，应考虑的因素包括（）。Ⅰ.土地用途转换收益Ⅱ.土地权利性质Ⅲ.城乡融合发展政策Ⅳ.土地增值收益A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ5.某宗工业用地原规划容积率为1.5，现调整为2.0，评估其增值时，应重点考虑（）。Ⅰ.容积率调整系数Ⅱ.土地市场价格Ⅲ.建筑成本变化Ⅳ.环境影响A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ6.评估房地产抵押价值时，应考虑的因素包括（）。Ⅰ.房地产变现价值Ⅱ.优先受偿权限制Ⅲ.市场风险Ⅳ.抵押率A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ7.某城市老旧小区改造项目，评估其改造后的增值潜力时，应考虑（）。Ⅰ.改造方案合理性Ⅱ.市场需求变化Ⅲ.政策补贴Ⅳ.运营成本增加A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ8.评估房地产租赁价值时，应考虑的因素包括（）。Ⅰ.租金水平Ⅱ.运营成本Ⅲ.市场租赁率Ⅳ.租赁期限A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ9.某宗土地因规划调整导致用途变更，评估其价值时，应重点考虑（）。Ⅰ.用地性质变化Ⅱ.容积率调整Ⅲ.市场接受度Ⅳ.环境影响A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ10.评估房地产拍卖价值时，应考虑的因素包括（）。Ⅰ.市场竞争情况Ⅱ.法拍溢价Ⅲ.抵押债务Ⅳ.土地使用权性质A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅰ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ三、判断题（共10题，每题1分）1.某宗住宅用地出让年限为70年，2026年评估其价值时，土地使用权剩余年限应为64年。（）2.评估在建工程价值时，若工程停建超过两年，应采用成本法为主，结合市场法进行修正。（）3.某商业综合体包含零售、餐饮和办公功能，评估其价值时，应以餐饮功能为主，其他功能为辅。（）4.评估农村集体经营性建设用地入市价值时，应考虑“三块地”改革政策的影响。（）5.某宗工业用地原规划容积率为1.5，现调整为2.0，其增值潜力主要来源于容积率调整带来的土地增值收益。（）6.评估房地产抵押价值时，应考虑优先受偿权限制，但无需考虑变现价值。（）7.某城市老旧小区改造项目，评估其改造后的增值潜力时，应以改造方案合理性为主，市场需求变化为辅。（）8.评估房地产租赁价值时，应考虑租金水平、运营成本和市场租赁率，无需考虑租赁期限。（）9.某宗土地因规划调整导致用途变更，其评估增值主要来源于土地增值收益，而非建筑物增值收益。（）10.评估房地产拍卖价值时，应考虑市场竞争情况和法拍溢价，但无需考虑抵押债务。（）四、简答题（共5题，每题4分）1.简述影响房地产价格的土地因素有哪些？2.简述收益法中净收益的构成要素有哪些？3.简述评估在建工程价值时应考虑的主要风险因素有哪些？4.简述农村集体经营性建设用地入市评估的特点有哪些？5.简述评估房地产拍卖价值时应考虑的主要因素有哪些？五、计算题（共3题，每题10分）1.某住宅楼2023年租金收入为120万元，运营费用为40万元，预计未来3年租金年增长率为5%，运营费用年增长率为3%，折现率为8%，其收益年限为30年。采用净收益法评估其价值时，请计算其现值。（提示：采用永续年数法计算收益年限）2.某宗商业用地原规划容积率为1.5，土地面积为2万平方米，现调整为2.0，当地同类商业用地市场价格为8000元/平方米，容积率为1.5时土地单价为6000元/平方米。请计算容积率为2.0时土地单价的增值率。（提示：采用容积率修正法）3.某在建工程原计划2023年完工，现因资金问题停建，预计续建后价值为3000万元，原合同约定价值为3500万元。请计算其损失。（提示：采用成本法与市场法相结合的方法）答案与解析一、单选题答案与解析1.C解析：根据直线法计算成新率公式为：成新率=(经济寿命-已使用年限)/经济寿命×100%。此处经济寿命为50年，已使用年限为3年（2023-2020），成新率=(50-3)/50×100%=94%。但实际中，写字楼成新率通常需考虑物理损耗、功能损耗等，综合评定为75%。2.B解析：《城市居住区规划设计标准》规定，必须配套的公共设施包括绿地、教育设施（如幼儿园）、医疗卫生设施、养老服务设施等，菜市场属于推荐配套，非必须。3.D解析：市场法评估商业用地时，应重点关注用地性质（如商业、办公）、容积率（影响开发密度）、交通条件（如地铁、道路）和开发程度（如是否建成）。4.D解析：在建工程停建时，需结合成本法和市场法评估。成本法评估续建成本，市场法评估续建后价值，两者差额即为损失。5.A解析：商业用途转为住宅用途通常会导致土地增值，主要来源于土地用途转换带来的溢价，而非建筑物或经营收益。6.C解析：评估基准日应综合考虑估价目的（如抵押、交易）、估价时点（如市场状况）、交易情况（如竞争程度）和宏观经济政策（如税收优惠）。7.B解析：净收益法评估长期收益性房地产时，收益年限通常选择永续年数，即30年。若短期评估（如3年），需考虑未来收益变化。8.B解析：划拨土地转为出让土地时，土地补偿费由原土地使用者支付，作为土地出让金的一部分。9.A解析：停建超过一年的在建工程，其价值主要受残值率影响，需评估拆除或续建后的残值。10.B解析：土地使用权剩余年限以实际使用年限为准，即70年-2023年已使用年限（假设为3年）=64年。二、多选题答案与解析1.C解析：社会因素包括人口密度、社会治安、经济发展水平等，城市规划属于经济因素。2.D解析：成本法评估在建工程需考虑土地价值、建筑工程成本、利息和开发利润。3.D解析：商业综合体评估应考虑商业辐射范围、租赁率、运营成本和周边竞争物业，四者均重要。4.A解析：农村集体经营性建设用地入市评估需考虑土地用途转换收益、权利性质和城乡融合发展政策。5.A解析：容积率调整带来的增值主要来源于容积率修正系数、土地市场价格和建筑成本变化。6.A解析：抵押价值评估需考虑变现价值、优先受偿权限制和市场风险。7.A解析：老旧小区改造评估应考虑改造方案合理性、市场需求变化和政策补贴。8.D解析：租赁价值评估需考虑租金水平、运营成本和租赁期限，四者均重要。9.D解析：土地用途变更评估应考虑用地性质变化、容积率调整、市场接受度和环境影响。10.A解析：拍卖价值评估需考虑市场竞争、法拍溢价和抵押债务。三、判断题答案与解析1.×解析：土地使用权剩余年限应考虑土地实际使用情况，若已使用年限超过出让年限，则剩余年限为0。2.×解析：停建超过两年，应采用市场法为主，结合成本法修正。成本法仅适用于短期停建（如半年至一年）。3.×解析：商业综合体评估应综合考虑各功能，而非以单一功能为主。4.√解析：“三块地”改革政策对农村集体经营性建设用地入市有重要影响，评估时需考虑。5.√解析：容积率调整是工业用地增值的主要来源，评估时应重点考虑。6.×解析：抵押价值评估必须考虑变现价值，同时需考虑优先受偿权限制。7.×解析：老旧小区改造评估应以市场需求变化为主，改造方案合理性为辅。8.×解析：租赁价值评估需考虑租赁期限，长期租赁价值通常更高。9.√解析：土地用途变更评估应以土地增值收益为主，建筑物增值收益为辅。10.×解析：拍卖价值评估必须考虑抵押债务，这是影响拍卖底价的关键因素。四、简答题答案与解析1.土地因素包括：-位置：地理位置和区位条件（如交通、商业、政务中心）。-用途：土地性质和规划用途（如住宅、商业、工业）。-面积：土地面积大小和形状（影响开发效率和成本）。-容积率：土地开发强度，影响收益和成本。-土地权利：土地使用权性质（出让、划拨）和剩余年限。2.净收益构成要素：-租金收入：房地产租赁市场的实际租金。-运营费用：维持房地产正常运营的成本（如物业费、维修费）。-其他收入：如停车费、广告费等。3.在建工程评估风险因素：-停建风险：资金、政策或技术问题导致停建。-市场风险：市场环境变化影响续建价值。-技术风险：工程设计或施工问题导致成本增加。4.农村集体经营性建设用地入市评估特点：-政策敏感性：受“三块地”改革政策影响大。-权利性质复杂：土地权利从集体转为国有。-增值潜力不确定：用途转换收益受市场接受度影响。5.拍卖价值评估因素：-市场竞争：竞争激烈时价格可能低于市场价值。-法拍溢价：法拍价格通常高于市场评估价。-抵押债务：未清偿债务可能影响拍卖底价。五、计算题答案与解析1.计算过程：-年净收益=租金收入-运营费用=120-40=80万元。-未来3年净收益：第1年80万元，第2年80×1.05万元，第3年80×1.05²万元。-现值=80/(1+0.08)+80×1.05/(1+0.08)²+80×1.05²/(