2026年房地产估价师考试模考题目

2026年房地产估价师考试模考题目一、单选题（共10题，每题1分）1.某城市2025年新建商品住宅平均售价为每平方米15000元，2016年新建商品住宅平均售价为每平方米8000元，同期该城市新建商品住宅价格指数为120.5。若采用环比价格指数法计算，2017年与2016年相比，新建商品住宅价格上涨了多少？A.8.5%B.20.6%C.15.2%D.25.3%2.某商业地产项目土地使用权出让年限为40年，自2020年1月1日起计算。若该地块于2026年1月1日进行首次抵押贷款，则剩余土地使用权年限为多少年？A.34年B.36年C.38年D.40年3.某在建工程建筑面积为5000平方米，已完成主体工程60%，土地剩余使用年限为30年。若该工程计划于2027年12月完工，则其剩余开发成本折现率应重点考虑以下哪个因素？A.资本化率B.开发风险率C.通货膨胀率D.折旧率4.某写字楼年租金收入为300万元，运营费用率为35%，资本化率为8%。若采用收益法评估其价值，则该写字楼的价值约为多少万元？A.3750万元B.3250万元C.2850万元D.4125万元5.某住宅小区存在轻度污染问题，导致其价值下降。根据《房地产估价规范》，评估该住宅价值时应采用哪种修正方法？A.区位修正B.状态修正C.成本修正D.比较修正6.某城市2025年城镇居民人均可支配收入为40000元，居民人均居住面积4平方米，家庭平均户数为3人。若该城市住宅市场供求关系紧张，则评估该城市住宅价值时应重点考虑哪个因素？A.土地供应量B.城市化进程C.居民收入水平D.城市规划调整7.某工业用地宗地形状狭长，导致其开发效率较低。根据《城镇土地使用现状调查技术规程》，该宗地应采用哪种估价方法？A.收益法B.成本法C.市场法D.假设开发法8.某商业综合体因经营不善导致租金收入下降，评估其价值时应重点考虑哪个因素？A.商业辐射范围B.周边商业竞争C.投资回报率D.政策风险9.某城市2025年商品住宅空置率为10%，市场租金水平稳定。若该城市未来经济增长放缓，则评估该城市住宅价值时应重点考虑哪个因素？A.利率水平B.人口流动趋势C.房地产调控政策D.市场预期变化10.某在建工程因开发商资金链断裂而停工，评估其价值时应重点考虑哪个因素？A.工程进度B.法律责任C.市场风险D.成本折现二、多选题（共5题，每题2分）1.某住宅小区存在以下问题：绿化率低于标准、停车位不足、物业管理混乱。根据《房地产估价规范》，评估该住宅价值时应重点考虑哪些修正因素？A.绿化率修正B.停车位修正C.物业管理修正D.交通通达性修正E.环境污染修正2.某商业用地宗地形状不规则，导致其开发效率较低。根据《城镇土地使用现状调查技术规程》，评估该宗地价值时应考虑哪些因素？A.土地形状B.开发成本C.市场供求关系D.容积率限制E.周边配套设施3.某写字楼因周边交通拥堵导致其价值下降。根据《房地产估价规范》，评估该写字楼价值时应考虑哪些修正因素？A.交通通达性修正B.商业辐射范围修正C.环境污染修正D.市场预期修正E.土地利用率修正4.某住宅小区存在以下问题：建筑质量较差、户型设计不合理、周边配套不足。根据《房地产估价规范》，评估该住宅价值时应重点考虑哪些修正因素？A.建筑质量修正B.户型设计修正C.周边配套修正D.交通通达性修正E.环境污染修正5.某商业综合体因经营不善导致租金收入下降。根据《房地产估价规范》，评估其价值时应考虑哪些因素？A.商业辐射范围B.周边商业竞争C.投资回报率D.政策风险E.市场预期变化三、判断题（共10题，每题1分）1.某城市2025年新建商品住宅平均售价为每平方米15000元，2016年新建商品住宅平均售价为每平方米8000元，同期该城市新建商品住宅价格指数为120.5。若采用环比价格指数法计算，2017年与2016年相比，新建商品住宅价格上涨了20.6%。（对/错）2.某商业地产项目土地使用权出让年限为40年，自2020年1月1日起计算。若该地块于2026年1月1日进行首次抵押贷款，则剩余土地使用权年限为36年。（对/错）3.某在建工程建筑面积为5000平方米，已完成主体工程60%，土地剩余使用年限为30年。若该工程计划于2027年12月完工，则其剩余开发成本折现率应重点考虑资本化率。（对/错）4.某写字楼年租金收入为300万元，运营费用率为35%，资本化率为8%。若采用收益法评估其价值，则该写字楼的价值约为3750万元。（对/错）5.某住宅小区存在轻度污染问题，导致其价值下降。根据《房地产估价规范》，评估该住宅价值时应采用状态修正方法。（对/错）6.某城市2025年城镇居民人均可支配收入为40000元，居民人均居住面积4平方米，家庭平均户数为3人。若该城市住宅市场供求关系紧张，则评估该城市住宅价值时应重点考虑居民收入水平。（对/错）7.某工业用地宗地形状狭长，导致其开发效率较低。根据《城镇土地使用现状调查技术规程》，该宗地应采用假设开发法估价。（对/错）8.某商业综合体因经营不善导致租金收入下降，评估其价值时应重点考虑商业辐射范围。（对/错）9.某城市2025年商品住宅空置率为10%，市场租金水平稳定。若该城市未来经济增长放缓，则评估该城市住宅价值时应重点考虑市场预期变化。（对/错）10.某在建工程因开发商资金链断裂而停工，评估其价值时应重点考虑工程进度。（对/错）四、简答题（共3题，每题5分）1.简述《房地产估价规范》中关于房地产估价的基本原则。2.某住宅小区存在绿化率低于标准、停车位不足、物业管理混乱等问题，简述评估该住宅价值时应如何修正。3.简述假设开发法在评估在建工程价值时的适用条件。五、计算题（共2题，每题10分）1.某商业综合体年租金收入为300万元，运营费用率为35%，资本化率为8%。若该综合体土地使用权剩余年限为40年，假设未来租金收入和运营费用率保持稳定，试采用收益法计算该商业综合体的价值。2.某住宅小区建筑面积为5000平方米，已完成主体工程60%，土地剩余使用年限为30年。假设该工程计划于2027年12月完工，剩余开发成本为3000万元，折现率为10%。试采用假设开发法计算该住宅小区的价值。答案与解析一、单选题1.B解析：环比价格指数法计算公式为（P₂/P₁）×100%-100%，其中P₂为2027年价格，P₁为2016年价格。价格指数为120.5，则价格上涨了20.6%。2.B解析：土地使用权出让年限为40年，自2020年1月1日起计算，至2026年1月1日已过去6年，剩余土地使用权年限为34年。3.B解析：在建工程价值评估应重点考虑开发风险率，因为工程未完工存在较多不确定性。4.A解析：收益法计算公式为V=A/r，其中A为年净收益（300-300×35%）=195万元，r为资本化率8%，则V=195/0.08=3750万元。5.B解析：轻度污染属于房屋或土地状态问题，应采用状态修正。6.C解析：居民收入水平直接影响购房能力，评估住宅价值时应重点考虑。7.D解析：狭长宗地开发效率低，适合采用假设开发法评估。8.B解析：商业综合体租金收入下降主要受周边商业竞争影响。9.C解析：经济增长放缓会导致房地产市场调控政策趋紧，影响住宅价值。10.C解析：在建工程停工主要风险为市场风险，评估时应重点考虑。二、多选题1.A、B、C解析：绿化率、停车位、物业管理均属于住宅小区状态因素，应修正。2.A、B、D解析：土地形状、开发成本、容积率限制影响宗地价值。3.A、D解析：交通通达性和市场预期影响写字楼价值。4.A、B、C解析：建筑质量、户型设计、周边配套均影响住宅价值。5.B、C、D、E解析：商业竞争、投资回报率、政策风险、市场预期均影响商业综合体价值。三、判断题1.对2.对3.对4.对5.对6.对7.对8.错（应重点考虑商业竞争）9.对10.错（应重点考虑市场风险）四、简答题1.房地产估价的基本原则包括：-代替原则：房地产价值由替代性资源的价格决定。-供求原则：房地产价值受供求关系影响。-贡献原则：部分房地产价值由其贡献决定。-最高最佳使用原则：估价应以最高最佳使用为准。2.修正方法：-绿化率低于标准：根据标准绿地面积和实际绿地面积差异，采用区位修正或比较修正。-停车位不足：根据周边小区停车位配比，采用状态修正。-物业管理混乱：根据物业管理费用和效率差异，采用状态修正。3.假设开发法适用条件：-存在建工程未完工。-土地或在建工程具有开发潜力。-未来开发收益可预测。五、计算题1.收益法计算：年净收益A=300-300×35%=195万元，资本化率r=8%，剩余年限n=40年。V=A/r=195/0.08