2025年全国物业管理师考试(物业管理实务)真题卷(附答案)

2025年全国物业管理师考试(物业管理实务)练习题卷(附答案)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.某住宅项目首次业主大会筹备组应当自成立之日起（）日内完成筹备工作并召开首次业主大会会议。A.30B.45C.60D.90答案：D2.物业服务企业接受委托代收水、电、气、热等费用时，不得向业主收取（）。A.人工费B.手续费C.能源损耗费D.维修费答案：B3.根据《民法典》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有（）。A.单独所有权B.按份共有权C.共同管理权D.优先使用权答案：C4.物业承接查验中，对消防系统应进行（）试验。A.满水B.压力C.联动D.通球答案：C5.住宅专项维修资金划转后的账目管理单位是（）。A.业主委员会B.物业服务企业C.当地住建部门D.专户管理银行答案：D6.物业服务合同终止时，原物业服务企业拒不退出、不移交资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，处（）罚款。A.1万元以上3万元以下B.3万元以上10万元以下C.5万元以上15万元以下D.10万元以上30万元以下答案：B7.某项目绿化养护采用“草坪杂草率≤3%”作为考核指标，该指标属于（）。A.国家标准B.行业标准C.合同约定标准D.企业内控标准答案：C8.物业管理区域内，经专有部分占建筑物总面积（）且占总人数（）的业主同意，可决定改建、重建建筑物及其附属设施。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.3/4，3/4D.全部，全部答案：B9.物业服务费采用酬金制时，结余或不足由（）享有或承担。A.业主B.物业服务企业C.建设单位D.业主委员会答案：A10.物业项目早期介入阶段，最重要的输出文件是（）。A.竣工图B.承接查验报告C.早期介入建议书D.维保手册答案：C11.某小区电梯维保单位接到困人故障报告后，抵达时间不得超过（）分钟。A.10B.20C.30D.60答案：C12.下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的是（）。A.电梯大修B.屋顶防水更新C.单元门禁更换D.室内自用设备维修答案：D13.物业项目投标时，技术标中“项目管理机构设置”属于（）内容。A.资信部分B.技术部分C.价格部分D.商务部分答案：B14.业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议应当按照（）召开。A.业主大会议事规则B.物业服务合同C.管理规约D.当地政府规定答案：A15.某项目采用包干制收费，年终出现亏损，该亏损由（）承担。A.业主B.物业服务企业C.建设单位D.业主委员会答案：B16.物业服务质量评级的五星标准中，客户满意度应达到（）以上。A.75%B.80%C.85%D.90%答案：D17.对二次供水设施进行清洗消毒，每（）不得少于一次。A.月B.季度C.半年D.年答案：C18.物业项目退出时，原物业服务企业应当在退出之日前（）日发布公告。A.10B.15C.30D.60答案：B19.下列属于物业秩序维护服务内容的是（）。A.绿化修剪B.消防巡查C.电梯维保D.水箱清洗答案：B20.某项目年度公共收益为120万元，按照《民法典》规定，扣除合理成本后剩余部分应（）。A.归物业服务企业B.归建设单位C.纳入专项维修资金D.由业主大会决定使用答案：D21.物业项目早期介入阶段，发现设计缺陷导致后期管理成本增加，该缺陷属于（）风险。A.合同风险B.设计风险C.法律风险D.市场风险答案：B22.物业服务企业应当将物业服务费明码标价，并在经营场所公示，公示内容不包括（）。A.收费项目B.收费标准C.收费依据D.企业股东名单答案：D23.某小区业主委员会任期届满（）个月内，应当召开业主大会会议进行换届选举。A.1B.2C.3D.6答案：C24.物业项目消防控制室实行（）小时值班制度。A.8B.12C.16D.24答案：D25.下列关于物业服务质量评估的说法正确的是（）。A.只能由政府组织B.评估结果不得对外公布C.可由第三方专业机构实施D.每两年一次答案：C26.物业项目投标时，评标委员会中招标人代表不得超过成员总数的（）。A.1/2B.1/3C.2/3D.3/4答案：B27.某项目绿化面积为2万m²，绿化养护一级标准年用工量基准为0.35工日/m²，则年用工量为（）工日。A.7000B.700C.70000D.700000答案：A28.物业项目采用酬金制，物业服务企业酬金比例一般不得高于物业服务支出总额的（）。A.5%B.8%C.10%D.15%答案：C29.业主违反管理规约，业主委员会应当（）。A.直接罚款B.报告公安机关C.责令限期改正D.提起诉讼答案：C30.物业项目承接查验时，对屋面渗漏应进行（）小时蓄水试验。A.2B.6C.12D.24答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业共有部分的有（）。A.电梯B.单元内楼梯C.规划车位D.屋顶E.室内卫生间答案：ABD32.物业服务合同应当包括的内容有（）。A.服务事项B.服务质量C.服务费用D.物业经营收益分配E.专项维修资金管理答案：ABCD33.物业项目早期介入的阶段包括（）。A.立项阶段B.规划设计阶段C.施工建设阶段D.营销策划阶段E.竣工验收阶段答案：BCE34.下列属于物业秩序维护外包风险的有（）。A.人员流动大B.服务质量不可控C.法律连带责任D.信息泄露E.设备老化答案：ABCD35.住宅专项维修资金的使用程序包括（）。A.制定维修方案B.业主表决C.政府备案D.资金划转E.审计公示答案：ABCDE36.物业项目退出时，原物业服务企业应当移交的资料包括（）。A.竣工图B.业主名册C.物业服务费账目D.公共收益账目E.员工劳动合同答案：ABCD37.物业服务质量评估指标体系包括（）。A.客户服务B.房屋管理C.设施设备管理D.秩序维护E.员工学历答案：ABCD38.下列属于物业设施设备预防性维护的有（）。A.电梯半月保B.水泵轴承润滑C.发电机带载试运行D.灭火器年度检验E.故障停梯抢修答案：ABCD39.业主大会会议可以采用的形式有（）。A.集体讨论B.书面征求意见C.电子邮件D.短信E.业主APP投票答案：ABCE40.物业项目公共收益来源包括（）。A.电梯广告B.场地租赁C.停车收费D.物业用房出租E.业主捐赠答案：ABCD三、填空题（每空1分，共20分）41.物业服务企业资质管理制度已于2017年取消，改为通过__________、__________、__________等手段实施事中事后监管。答案：信用评价、信息公开、随机抽查42.物业承接查验应当由__________组织，邀请__________、__________、__________参加。答案：建设单位、物业服务企业、业主代表、监理单位43.住宅专项维修资金的管理原则为__________、__________、__________、__________。答案：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督44.物业项目消防系统日常巡查应每日进行，每月应进行__________试验，每半年应进行__________试验。答案：末端试水、消防联动45.物业服务质量五星标准中，投诉处理及时率应达到__________，投诉回访率应达到__________。答案：100%、100%46.物业项目退出时，原物业服务企业应当在物业所在地__________以上媒体发布公告，公告期不少于__________日。答案：县级、1547.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积__________且占总人数__________的业主参加方为有效。答案：过半、过半48.物业项目绿化养护二级标准要求草坪杂草率不超过__________，树木成活率不低于__________。答案：5%、95%49.物业项目投标时，技术标评分一般占总分__________，价格标评分一般占总分__________。答案：60%～70%、30%～40%50.物业项目早期介入建议书应包括__________、__________、__________三部分核心内容。答案：问题清单、优化建议、经济测算四、简答题（共30分）51.（封闭型，6分）简述物业项目承接查验的程序。答案：1.制定查验方案；2.成立查验小组；3.现场查验；4.问题整改；5.复验确认；6.签署查验文件；7.资料移交；8.备案存档。52.（开放型，8分）结合实际，说明酬金制与包干制在物业服务费管理中的优缺点。答案：酬金制优点：收支透明，结余归业主，激励企业控制成本；缺点：账目复杂，业主监督成本高，企业收益固定缺乏激励。包干制优点：企业自负盈亏，管理简单，业主缴费固定；缺点：企业可能压缩服务，亏损由企业承担，盈余归企业，业主难以分享。53.（封闭型，6分）列举物业项目消防控制室值班制度的主要内容。答案：1.24小时双人持证上岗；2.交接班记录完整；3.火警信号3分钟确认；4.设备故障2小时上报；5.值班电话保持畅通；6.禁止无关人员进入。54.（开放型，10分）某小区业主委员会拟使用专项维修资金更新电梯，部分业主质疑程序不合规。请说明合规使用流程并给出沟通建议。答案：流程：1.制定施工方案及预算；2.征求相关业主意见，经双2/3同意；3.公示方案15日；4.向住建部门备案；5.签订三方监管协议；6.施工并验收；7.审计并公示账目；8.资金划转。沟通建议：召开说明会，邀请专家解读安全数据；提供多家比价报告；设立现场咨询台；利用微信群实时答疑；邀请业主代表全程监督。五、应用题（共50分）55.（计算题，12分）某项目可收费面积12万m²，物业服务费标准1.8元/m²·月，空置率8%，车位500个，车位服务费60元/个·月，公共收益年均180万元，酬金制下企业酬金比例10%。求：1.年物业服务费收入；2.年车位服务费收入；3.可用于支出的物业服务费总额；4.企业酬金额。答案：1.12万×1.8×12×(1－8%)=239.04万元2.500×60×12=36万元3.239.04+36+180=455.04万元4.455.04×10%=45.50万元56.（分析题，12分）某小区交付10年，屋顶渗漏严重，业主大会表决使用专项维修资金，双2/3同意，但住建部门以“未提供消防审查意见”为由拒绝备案。请分析住建部门理由是否成立并给出解决方案。答案：依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条，屋面防水更新无需消防审查意见，住建部门理由不成立。解决方案：1.书面要求住建部门出具不予备案的法律依据；2.向上级主管部门申请行政复议；3.邀请媒体、律师参与沟通；4.同步准备完整资料再次提交；5.必要时提起行政诉讼。57.（综合题，26分）某物业公司中标一高层住宅项目，可收费面积20万m²，中标价2.2元/m²·月，期限3年，采用包干制。项目人员配置：项目经理1人，综合主管1人，客服4人，秩序维护员32人，保洁40人，绿化20人，工程8人，合计106人。已知：当地最低工资2200元/月，社保公积金综合费率35%，加班费平均每人每月400元；物料耗材年均120万元；公共能耗年均150万元；固定资产折旧年均50万元；保险及税金年均80万元；企业目标利润率8%。任务：1.计算年人工成本；2.计算年总成本；3.计算年收入；4.计算盈亏；5.若需达到目标利润，求物业费应上调幅度。答案：1.人工：2200×(1+35%)×106×12+400×106×12=2200×1.35=2970；2970×106×12=377.78万元；400×106×12=50.88万元；合计428.66万元2.总成本：428.66+120+150+50+80=828.66万元3.收入：20万×2.2×12=528万元4.盈亏：528－828.66=－300.66万元（亏损）5.设上调后单价为P，则20万×P×12×(1－8%)=828.66，解得P=828.66÷12÷20÷0.92=3.76元/m²·月，上调幅度(3.76－2.2)/2.2=71%六、案例题（共50分）58.（综合案例，25分）背景：A物业公司受托管理B小区，合同期限5年，现已履行3年。小区业委会换届后，新一届业委会认为A公司服务质量下降，拟提前解除合同。A公司则认为业委会无权单方解除，且已投入改造资金200万元，要求补偿。双方协商无果，业委会停止支付近3个月物业服务费共计180万元，A公司遂降低服务标准，引发业主投诉。问题：1.业委会是否有权单方解除合同？条件是什么？（5分）2.A公司降低服务标准是否合法？后果如何？（5分）3.停止支付物业费是否构成违约？（3分）4.改造投入200万元应如何处理？（4分）5.给出双方化解纠纷的路径与步骤。（8分）答案：1.有权，但须依法定程序：经业主大会双2/3表决通过，提前60日书面通知企业，并向主管部门备案。2.不合法，违反合同义务，应承担继续履行、赔偿损失责任，主管部门可责令改正并罚款。3.构成违约，业主负有依约缴费义务，业委会无权擅自停付。4.若改造属合同约定的企业投资且已约定折旧回收方式，按约定执行；无约定则通过评估确定残值，由继任企业或业主大会给予合理补偿。5.步骤：1.双方各派代表成立专项小组；2.邀请街道、居委会、律师、行业专家组成调解委员会；3.委托第三方评估服务质量与改造残值；4.签署调解协议：A公司同意限期整改，业委会恢复缴费，业主大会表决是否续约；5.若调解失败，任何一方可提起民事诉讼或仲裁。59.（综合案例，25分）背景：C小区交付15年，电梯品