目整体定位及规划布局调整方案汇报稿

下关滨江项目整体定位及规划布局调整方案汇报稿甲方目标回顾：目标1未来整个项目的整体价值得到持续提升目标22011年通过土地股权转让实现15.3亿的利润指标15.3亿利润是集团定下的指标，2011年一定要实现的由于项目拆迁情况，2011年无法实现二级开发，只能通过土地股权转让方式来实现要研究2011年15.3亿利润的实现方式这块地是一个整体，要把它拧成一个整体，形成凝聚力要通过案例研究，提炼出整体的东西，把项目核心价值点挖出来，形成良好的、有感染力的商业故事要研究什么样的举措使项目整体价值得到提升报告提纲：1项目整体定位与功能增值举措建议2项目规划布局调整及指标配比建议3项目分期开发方案建议4项目土地拆迁次序建议报告提纲：1项目整体定位与功能增值举措建议2项目2011年回现方案初步建议3项目规划布局调整及指标配比建议4项目分期开发方案建议项目整体定位分析项目功能增值举措建议5项目土地拆迁次序建议南京曾经的繁华中心城市主城超大规模城市更新南京沿江最适宜开发滨江岸线实力强大的运营方（中冶）众多历史文化沉淀项目本体……项目整体定位及发展必须基于南京城市发展的时代背景南京，“新长江时代”即将来临——城市新的发展目标南京城市十二五规划目标：1、GDP由2010年的5000亿跃升为2015年上万亿——经济增长需要新的动力源泉2、城市地位由区域中心城市旨在跃升为国家中心城市——城市的辐射范围与影响力需要进一步扩大长江时代秦淮河时代新长江时代？南京，“新长江时代”即将来临——多重国家战略举措叠加下的时代机遇长三角区域规划：南京进一步树立区域性中心城市的使命1南京的城市使命：区域性中心城市南京的发展战略：发挥沿江港口、历史文化和科教人才资源优势，建设先进制造业基地、现代服务业基地和长江航运物流中心、科技创新中心。加快南京都市圈建设，促进皖江城市带发展，成为长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户内河航线发展：南京港由内河港跃变为海港，航运发展机遇凸现22011年1月21日《国务院关于加快长江等内河水运发展的意见》的出台，标志着长江内河水运发展已正式上升为国家战略。

“十二五”期间5万吨级海船可通达南京，5000吨级海船通达武汉，3000吨级船舶通达城陵矶，万吨级船队通达重庆，1000吨级船舶通达水富青奥会的举办：南京城市形象与国际影响力将得到巨大提升3南京，“新长江时代”即将来临——改变尴尬的排名现状与尴尬的区位现状尴尬的ＧＤＰ排名尴尬的区位现状副省级城市中排位１７省会城市省内排位３依然低于重庆、武汉等长江城市南京镇江南通上海常州盐城连云港马鞍山芜湖合肥往东往南，都面临上海与苏南地区强大的吸附力往北往西，是国家战略下一步的发展重点跨江发展，联动南北几乎成为南京摆脱尴尬区位，实现城市下一步飞跃的必然无锡苏州南京，“新长江时代”即将来临——南京重塑城市品牌形象，重返一线城市行列的重要立足点依托中国经济最发达的长三角都市圈依托未来五万吨级长江航道的发展机遇依托青奥会的举办机遇——依托长三角经济优势，向北向西辐射，打造中国首席沿江城市打造中国首席沿江城市大南京长三角南京，“新长江时代”的核心载体？——城市的每一步飞跃，都将伴随新城市中心的诞生，而在新的时代发展坐标下，南京的下一个新中心在哪里？人民广场-外滩人民广场-外滩陆家嘴人民广场-外滩陆家嘴北外滩世博新城虹桥上海单一中心时代浦东开发开放时代金融、航运两大中心建设时代新街口长江时代新街口秦淮河时代河西新街口河西？新长江时代？在新的发展坐标下，南京沿江开发，拥江发展将成为城市建设的时代必然小南京苏北城市群皖江城市带上海苏南城市群大南京南京十二五总体发展规划下新的城市时代战略：拥江发展，对接上海、苏南，联动苏北，辐射皖江城市带，从而实现区域性中心城市的战略使命南京未来拥江发展的重大举措：长江四桥、纬三路过江隧道浦口新城、六合新城的发展滨江发展带建设…………解析南京长江沿线发展现状，本项目作为江城结合最紧密的片区、城市资源最密集的片区以及沿江区域中最适合城市建设的片区，最有条件率先成为南京拥江发展，打造首席沿江城市的核心载体生态区域工业码头区域非一线临江区域工业码头区域工业区域现状解析南京长江沿线发展现状：“江不见城，城不见江”沿江岸线开发目前主要是被工业厂房、港口码头等占据解析南京拥江发展的规划：浦口新城：拥江发展的重点之一，总规划93平方公里，目前尚处在建设启动阶段，未有实质性进展燕子矶片区：“退二进三”规划成为滨江新城的最要组成，但现状仍是工业厂房江心洲片区：农业生态岛的规划定位本项目之于南京长江岸线的唯一性：江城关联最紧密的片区沿江区域中最适合城市建设的片区沿江区域中自然资源、人文资源最集中的片区浦口新城河西新城新街口大南京

新都心备选１：新长江之星备选２：蓝色都心下关滨江——南京迈进“新长江时代”的领航员开创江城融合的城市建设创新典范报告提纲：1项目整体定位与功能增值举措建议2项目规划布局调整及指标配比建议3项目分期开发方案建议项目整体定位分析项目功能增值举措建议4项目土地拆迁次序建议我们对城市内部大规模滨水更新区域进行了广泛的研究，并选取其中最具标杆的两个案例……案例研究增值举措建议初步考虑案例日本东京临海副都心上海北外滩新加坡克拉码头波士顿海军码头区域伦敦金丝雀码头美国巴尔的摩内港西班牙毕尔巴鄂港区苏克兰克莱德滨水区……城市更新滨水区域较大规模商务体量特色商业区域功能增值举措突出着重分析了其中的两个日本东京临海副都心上海北外滩临海副都心：位于东京都南部的东京湾，距离东京都中心仅6公里，经过近20年发展，已经由废弃的工业用地演变成东京新经济示范区，成为世界知名的城市滨水休闲、旅游的目的地……东京都临海副都心临海副都心位于位于东京都南部的东京湾，距离东京市中心仅6公里处，属于东京主城区的一部分。定位为：提升东京吸引力和竞争力的战略性发展基地上世纪80年代开建台场地区：商业办公复合区域彩虹大桥、海浜公园、富士电视台总部大楼、甲板城东京海滩、自由女神像青海地区：新经济聚集区丰田汽车展示馆、大江户温泉、船舶博物馆、日本科学未来馆等有明北地区：都市型住宅区武道会馆、有明网球之森公园、有明竞技场等有明南地区：会展区，防灾基地东京国际展示场、东京时尚城、水的博物馆等占地：448公顷总建筑面积：约700万平米办公面积：250万平米住宅面积：205万平米商业娱乐酒店：130万平米会展面积：36万平米案例研究增值举措建议……区域发展关键来自四大核心功能的撬动和引领阶段1：1986年以前阶段2：1986-1999

阶段3：1999-至今完善交通体系以核心公建、滨水岸线、核心商务地标、特色商业作为撬动以做大做强特色产业为导，并加大特色商业开发基础设施建造核心公建：通过彩虹桥核心公建的打造，快速提升区域知名度和人气的聚集核心商务地标：引进日本富士电视台、日本Telecom等标杆企业，奠定新经济示范区基础并树立区域地标滨水岸线：利用滨水岸线建设滨海主题公园,营造亲水的、舒适的、可参与的共享空间，成为城市休闲的亮点特色商业：重点打造集购物、餐饮、娱乐、休闲等复合功能于一体的新型商业——彩色城堡特色产业：丰田汽车展馆、松下电器中心、索尼体验中心特色商业：海上城等起步阶段发展阶段成熟阶段彩色城堡彩虹桥日本富士电视台日本海滨主题公园海上城案例研究增值举措建议北外滩：依托优越的江景、良好的规划，北外滩迅速成为与外滩CBD、陆家嘴CBD三足鼎立的黄金三角区……邀请澳大利亚COX公司、美国RTKL公司、美国HLW公司等众多公司进行北外滩城市规划设计方案国际招标2002年北外滩功能定位及发展思路正式提出，定位于上海国际航运中心的核心商务区域2005年伴随国家对上海“四个中心”的定位，北外滩定位被拔高到国家层面，成为上海国际航运中心重要组成部分2009年北外滩规划之路：商住区办公区航运商贸区高档居住区历史风貌区北外滩CBD陆家嘴CBD外滩CBD黄金三角总规模：3.66km2案例研究增值举措建议……同时，伴随几大核心功能的规划和陆续落地促进了区域的快速增值规划开始招标35％北外滩住宅均价增长情况核心公建——国际客运中心：以油轮客运为主体，兼顾交通、办公、餐饮、住宿、观光、购物等功能，该项目做为北外滩开发中最重要的项目之一2004年商务拉动——围绕东大名路商务轴展开：2005年BM大厦、海泰大厦率先开盘，之后陆续有商务办公楼开盘2005～2010年特色商业——上海之星文化旅游街区：即将开工建设待建滨水岸线——滨江绿化工程：集防讯、绿化景观、滨江步道和休闲设施、地下空间等多种功能于一体2004年国际客运中心BM大厦案例研究增值举措建议通过滨水案例研究，总结出本项目四大核心功能增值举措……案例总结本项目打造核心公建台场：彩虹桥、摩天轮及梦幻大桥北外滩：国际客运码头目前规划无公建设施，建议在缺乏带动点的项目北面利用肉联厂、污水处理厂具有需求型功能的公建设施特色商业台场：彩色城堡、海滨迪克斯北外滩：上海之星文化旅游街区核心商务地标台场：日本富士电视台、日本Telecom北外滩：东大名路商务轴引导和联合政府利用行政措施引进垄断型企业取地（或买楼），为其定制化服务，争取尽快低成本以写字楼地标强化项目形象充分利用大马路、天保里、轮渡所关键节点，打造“文化＋商业＋江景＋旅游”的特色商业滨水岸线台场：海滨主园公园、潮风公园北外滩：滨江绿化工程目前规划对滨水岸线无明确方案，建议后期规划设计需重点突出并成为重点打造功能案例研究增值举措建议增值举措1——核心公建：建议利用项目北部肉联厂（和记洋行）老建筑打造需求比较旺盛的亲子儿童体验场作为核心公建，同时也弥补北部无亮点的不足，盘活土地价值案例研究增值举措建议为孩子创建一个主题乐园式的“小镇”在这个“小镇”里有：街道、不同的建筑、商场以及工厂肉联厂-和记洋行增值举措2——特色商业：通过对“大马路、天保里、轮渡所”等极具文化元素的片区的改造，打造“文化＋商业＋江景＋旅游”式的特色商业，成为项目最具特色的亮点本项目：大马路、天保里、轮渡所重现“南有夫子庙、北有大马路”的外滩辉煌，再次成为南京人的骄傲参考案例：成都宽窄巷子、上海新天地、上海田子坊等案例研究增值举措建议增值举措3——核心商务地标：引导并联合政府采用行政措施引进垄断型企业，为其定制化服务，争取低成本以商务办公楼树立区域地标形象，促进区域发展与整体增值123非市场化动作市场化运作盈利运作招商引资财政优惠税收优惠……定制服务低成本树立区域地标形象，促进区域发展与整体增值新区商务办公发展的基本路径极具地标形象的商务公办楼政府主导案例研究增值举措建议增值举措4——滨水岸线：设置不同主题公园，并以自行车道（游步道）将其和滨江商业、商务、文化创意待功能进行串连，形成全南京最宜人的滨江岸线1、自然生态公园：利用比邻大桥及大桥公园优势，以自然生态风景区为主，完全开放，供居民游憩休闲2、创意生活公园：结合片区创意产业功能定位，通过个性化的景观元素和前卫的景观形态，唤起人们对艺术创意和科学技术的兴趣，强化人们对生活的热爱3、金陵时空走廊：结合片区大马路、轮渡所等文化物质，展现南京从古到今的对应历史符号，构成金陵时空走廊紧凑的空间序列4、运动主题公园：结合中山码头及利用片区与城市的连接地带组织各种水上运动活动、布置篮球公园、网球场等大众体育设施，使多元的人群在风景中活动，共同组成另一种生动的“城市风景”建造全南京最宜人城市自行车道和游步道案例研究增值举措建议报告提纲：1项目整体定位与功能增值举措建议2项目规划布局调整及指标配比建议3项目分期开发方案建议4项目土地拆迁次序建议2011年回现方案初步建议规划布局调整建议功能指标配比建议基于对一般开发商取地的关注点研判，建立2011年土地股权转让地块选择的四大标准成熟程度高项目地块转让须在2011年完成，因此，选择成熟度相对较高的地块一般开发商的接受程度比较高拆迁进程快土地肥瘦搭配相对独立性一般开发商取地纠纷对拆迁有较大抗性，项目内部存在大量拆迁且其具有一定不确定性，如在2011年转让土地，目前拆迁进程较快的地块实现性相对较大相对陌生区域纯商业、商务地块出让一般较难，需相应搭配一定的居住用地，便于开发商前期资金回现和整体资金平衡计划出让的地块跟项目具有一定的相对独立性，所转让地块后期的开发建设不会对本项目整体造成重大影响……基于以上四个标准，我们认为永宁街地块比较适宜进行土地股权转让成熟区成熟区成熟程度——项目南侧南侧区域距离中心城区最近，且周边已基本成熟，是本项目成熟度最高区域肥瘦搭配——永宁街、商埠街地块从已拿1、3号地块用地性质来看，仅永宁街、商埠街有少量居住用地拆迁进程——永宁街地块永宁街地块拆迁已全面进行，是目前项目拆迁进程最快的地块惠民大道高架居住用地相对独立性——永宁街南侧有惠民大道穿过，但此大道为高架路，会形成较大的阻隔作用，使得永宁街地块具有相对独立性居住用地永宁街地块……但是，基于永宁街原有地块指标，其转让利润仅8.9亿，无法实现15.3亿的利润指标CDEFGHIJK地块编号CDEFGHIJK用地性质商业金融业商业混合商业混合住宅混合商业金融业住宅混合商业混合商业金融业商业金融业用地面积737272604889123257463105321078459966635容积率≦1.5≦1.8≦1.8≦5≦2.2≦3≦4≦4≦4细项备注说明细项值转让用地总面积C~K地块加总73256m2（合109.83亩）转让用地总建筑面积C~K地块加总23.62万m2土地分摊成本按建筑面积分析14.03亿土地转让总价采用剩余开发法估值22.93亿印花税按土地转让总价0.0005计取0.011亿土地转让利润（股权转让）8.90亿永宁街地块CDEFGHIJK……因此，我们需对永宁街地块指标进行相应的调整CDEFGHIJK图例：商业金融业商业混合住宅混合指标调整思路：根据现有市场状况，永宁街片区住宅用地价值大于商业商务用地价值，为了提高转让利润，须压缩商业商务用地，加大住宅用地改变原用地性质的地块：为提高转让利润，建议将D、G、I地块置换为住宅混合用地，并将D、G地块容积率相应拔高为≦4保留原用地性质的地块：考虑到大观天地MALL以及未来轨道交通换乘点对商业的带动，建议C、E、J、K地块仍保留原商业商务用地性质；保留原F、H住宅混合用地性质大观天地MALL轨道交通换乘点容积率由≦1.8改为≦4容积率由≦2.2改为≦4原规划调整后……按调整后指标测算，其转让利润为15.41亿，能实现2011年财务目标CDEFGHIJK调整后地块编号CDEFGHIJK用地性质商业金融业住宅混合商业混合住宅混合住宅混合住宅混合住宅混合商业金融业商业金融业用地面积737272604889123257463105321078459966635容积率≦1.5≦4≦1.8≦5≦4≦3≦4≦4≦4细项备注说明细项值转让用地总面积C~K地块加总73256m2（合109.83亩）转让用地总建筑面积C~K地块加总26.56万m2土地分摊成本按建筑面积分析14.03亿土地转让总价采用剩余开发法估值29.45亿印花税按土地转让总价0.0005计取0.015亿土地转让利润（股权转让）15.41亿报告提纲：1项目整体定位与功能增值举措建议2项目规划布局调整及指标配比建议3项目分期开发方案建议4项目土地拆迁次序建议2011年回现方案初步建议规划布局调整建议功能指标配比建议项目基础分析（1/3）——交通梳理交通梳理：轨道交通包括两条规划中的地铁线；城市主干道包括南京长江大桥、城河路-热河南路、以及滨江路-惠民路；次干道包括方家营路、建宁路、中山北路。城河路-惠民路作为快速干道并且有高架，使得永宁街地块与项目地块割裂开来，并且短时间内这一格局无法改变。轨道交通轨道交通方家营路中山北路建宁路城河路南京长江大桥滨江路热河南路惠民路项目基础分析规划布局调整项目基础分析（2/3）——资源梳理

资源梳理：项目周边文化底蕴丰厚，著名的渡江胜利纪念碑、阅江楼、南京长江大桥等景区均坐落于项目内部及周边。项目地块内有多处文物保护古迹，有中国银行南京分行旧址、和记洋行、汪精卫办公楼、中山码头等多处文物保护场所。下关区政府也在项目地块内。阅江楼渡江胜利纪念碑中山码头原汪精卫办公楼和记洋行南京长江大桥煤炭港肉联厂南京港火车轮渡所下关火车站旧址南京招商局旧址江苏邮政局旧址中国银行南京分行旧址城市水湾下关区政府项目基础分析规划布局调整项目基础分析（3/3）——限制条件梳理限制条件梳理：限高影响阅江楼水平方向及向南京长江大桥方向有一定的限高，水平方向限高基本在24米以下，大桥方向限高基本在35米以下。环境影响——污水处理厂污水处理厂占了3号地块的很大一部分面积，这直接降低了3号地块住宅的品质和区域整体的价值。污水处理厂阅江楼限高24米限高35米限高35米限高24米限高24米限高35米限高35米限高35米限高35米限高35米限高24米限高15米限高24米限高24米限高24米限高24米项目基础分析规划布局调整规划布局调整原则：原则一：一、二、三号地的联动原则二：一、二、三号总体指标关系平衡与限制性条件原则三：各功能组团在资源均好的前提下实现差异化互补原则四：确保2011年15.3个亿利润指标的实现项目基础分析规划布局调整一轴一带的规划结构：一轴：区域发展主轴滨江路-惠民大道纵贯项目南北、直接对接中心城区和南京长江大桥（至江北），最有条件成为项目发展主轴一带：滨江休闲活力带长江滨水资源是本项目最核心资源，项目拥有长达3公里的长江滨水岸线尽管规划中留有大量绿地和文化娱乐用地，但规划对滨水岸线功能的角色承担、特色打造等仍缺乏详细方案——串联一二三号地块带动周边区域增值——区域发展轴线周边以布局办公、商业、公建为主要功能，充分展现城市形象项目基础分析规划布局调整规划结构调整建议：五大功能组团：五大功能组团，实现有机互补核心商务区：形成区域的核心商务功能组团，最具城市意向的片区，以楼宇经济作为组团最大的功能核心文化商业区：依托大马路、天保里，形成片区的文化高地，成为文化特色商业集聚区休闲商务区：最具生态价值的片区，依托轮渡所、下关车站、城市水湾，形成项目以生态为特色，价值最复合的组团创意办公区：基于限高、近大桥以及交通等限制因素，打造创意办公区，并依托文化用地，形成儿童娱乐的目的地商业，以弥补组团的现状不足低碳居住区：依托阅江楼、狮子山资源，打造片区的配套高端生态住区功能分区调整建议：核心商务区文化商业区低碳居住区创意办公区休闲商务区项目基础分析规划布局调整地块指标调整：从区域发展轴线的角度出发，二号地沿滨江路段形成创意办公片区从污水处理厂的影响出发，二号地沿方家营路段建议形成创意办公片区由于二号地处在限高区域，为不贬损容积率，住宅指标尽量置换到容积率接近的区域，并兼顾永宁街回现地块，永宁街地块以及3-1地块一线滨江地带项目基础分析规划布局调整各功能区亮点小结：大马路、天保里、轮渡所“文化＋商业＋江景＋旅游”的一站式体验路线一条自然活力带：滨江岸线的打造，设置不同主题公园，并以自行车道（游步道）将其和滨江商业、商务、文化创意待功能进行串连一个以亲子主题的儿童乐园一条形象发展主轴：以办公、商业、公建为主体的国际大道一个青年的创意创业天地标志性的特色地标项目基础分析规划布局调整一个青年的创意创业天地报告提纲：1项目整体定位与功能增值举措建议2项目规划布局调整及指标配比建议3项目分期开发方案建议4项目土地拆迁次序建议2011年回现方案初步建议规划布局调整建议功能指标配比建议商业实现法：在本项目未来占南京市零售总额的3%的假定下，本项目2025年的商业体量为60.5万平方米2000-2009年南京社会零售品销售总额变化情况按2002-2009年社会零售总额的平均增长率16.9%来计算，到2025年，社会零售总额为23693亿元。2009年下关区社会零售总额占全市的6.25%，以此推算未来本项目作为南京市滨海商圈所能吸引的零售份额约为3%考虑到新百百货及东方商场坪效相对较低，综合整个商圈取2010年南京年坪效值为30000元每坪，依据2005-2009南京市百货零售规模平均年增长率9.52%进行计算，2025年南京商业平均坪效值＝117433元/平方米本项目商业零售额为23693×3%=710.78亿元本项目商业面积＝商业零售总额/南京商业平均坪效值＝71078000000/117433=605260平方米商业面积＝区域商业零售总额/南京商业平均坪效值商场年份年营业额（万元）营业面积

（万平米）坪效新百百货2009133600526720东方商城百货2010450002.319565中央商场20101920006.330479新街口商圈200826334756540515湖南路商圈200812964803735040商业体量商务体量酒店式公寓体量需求预测法：本项目未来辐射人群为53.1万多，需要的商业面积为69.03万平方米商业面积＝商业消费人口×南京人均商业面积主要消费者：下关区人口次要消费者：周边区域人口（鼓楼、建邺、栖霞、浦口）边缘消费者：南京城市周边人口依据《南京市下关区总体规划(2010-2030)》，2020年规划人口45万，2030年规划人口50万，因此取2025年人口为47.5万周边区域中，鼓楼现有人口为67万，建邺为23万，栖霞为43万，浦口为55万；辐射人口共188万。以未来下关区社会零售总额占全市的比重来衡量项目的辐射程度，取3%作为影响比重，次要消费者=188×3%=5.6万。本项目商业消费人口＝主要消费者＋次要消费者＋边缘消费者

＝47.5万＋5.6万＝53.1万人本项目商业面积＝商业消费人口×南京人均商业面积

＝53.1×1.3=69.03万平方米依据南京城市商业规划，2010年南京市人均商业面积为1.3平方米。商业体量商务体量酒店式公寓体量资源预测法：对项目商业可依托的资源进行分析，集中式商业体量最优为21万平方米，街区商业为50万平方米，总商业体量为71万平方米集中式商业：依托特有资源，体量设为21万方，只租不售

依托大马路、天保里形成的文化特色商业街区，体量约为1.5~2万方

依托轮渡所、城市水湾形成的滨水休闲商业，体量约为2~3万方

依托未来轨道交通站点，形成城市型一站式餐饮购物商业群，体量约为15~18万方（参考正大广场20万方、华润万象城18.8万方）站点大马路

天保里轮渡所街区商业：理论上做足所有具有商业价值的地块，体量假设为50万方，80%销售充分利用沿街面的商业价值，做足体量扣除高架路之外，总道路长度为1.65万公里，假设进深为15米，商业平均为两层，作为底商或裙房，则街区商业理论上的上限可以做到：1.65*15*2=50万方酒店：不建议单独做，与甲级写字楼嫁接四五星级酒店一般投资在2.5个亿，投资回收期长达8年，建议不占用商业体量，而嫁接到甲级写字楼中本项目商业面积＝集中式商业+街区商业+酒店＝21+50+0=71万平方米商业体量商务体量酒店式公寓体量综合商业实现、需求预测及资源预测法的结果可知，本项目2025年的商业体量在65万平方米左右44商业体量商务体量酒店式公寓体量商业实现法：60万平米需求预测法：69万平米资源预测法71万平米综合三种预估方法，本项目认为区域2025年的商业体量为65万平米左右产业需求法：对本项目已有规划产业进行盘点，航运物流业为20-22万方，金融商务服务业为20万方，文化创意为10万方，总的写字楼体量为55至60万方45金融商务服务业航运物流业预测出2025年将吸引315家航运物流企业，办公面积应在20到22万方为宜在2025年招入15家大型公司和520家中小型企业，其中大型企业平均在200人，中小型企业30-40人，总办公体量上限在20万方文化创意产业基于遍地开花的竞争以及文化创意产业有限的承租能力，在没有明确发展利好的情况下，建议尽量压缩体量，保持在10万方左右的面积基于南京产业发展现状及未来走势，对已有规划产业