佳木斯利达综合体项目策划报告

佳木斯利达综合体项目

整体定位与开发策略建议城市宏观研究开发商目标解读项目本体研究住宅市场研究商业市场研究项目研究思路导图房地产市场研究酒店市场研究公寓市场研究物业组合确定项目整体战略及定位

写字楼市场研究商业定位住宅定位酒店定位产品规划建议经济测算集中商业案例商业街案例住宅案例本体条件1本体。项目优劣势条件如何？项目属性是什么？佳木斯机场佳木斯火车站佳木斯市政府松花江政府新区沿江区10公里3公里中心区中心商圈佳东工业区4项目区位项目紧临佳木斯市城市中心区和沿江区，地块认知度较高，又兼具江景资源；项目处在城市原有中心商圈的边缘处，起到承接和延续的作用；项目处于城市成熟区域,配套完善,人口聚集,项目认知度高；距离机场约10公里,火车站仅3公里左右,交通便利；本案紧临佳木斯城市中心区和沿江区，认知度较高，区位优势显著，兼具“城市”和“滨江”双重高价值400米700米5交通环境项目周边交通环境优良，紧临城市主要街道解放路和德祥街，通达性较强，但是目前公共交通较不完善。内部交通路网有待改善解放路福丰路德祥街项目周边交通环境优良，通达性较好，道路网络规划完善；地块地块北边紧临解放路（双向四车道）；南侧有福丰路，东侧紧临德祥街，皆为城市主要市政道路;另外地块内部未来要规划和修整数条市政路或社区内部道路，将打造出优良的交通环境；6周边配套江天大酒店松花江百货大楼新玛特华联商厦大润发区域较为成熟，生活氛围浓厚，项目周边教育、医疗配套较为完善，商业配套较少且档次偏低。国际品牌超市沃尔玛已确定进驻本项目，交工时间为2012年10月实验学校佳木斯中医院社区配套7地块四至及现状解放路福丰路德祥街项目周边分布众多住宅社区，该区域是城市居住社区最为密集的区域，已经形成明确的高端居住认知，居住氛围较为成熟。地块自身较为零散、不规整A区B区C区E1区E2区F区G区H区J区K区A区：商品房：6.47万m2住宅底商：5600m2B区：回迁房：9.62万m2住宅底商：4028m2E区：商品房：8.95万m2住宅底商：13503m2C区：商品房：9.23万m2住宅底商：7800m2J区：商品房：7.75万m2住宅底商：25831m2+14498m2F区：商品房：8.44万m2住宅底商：6360m2G区：商品房：10.49万m2住宅底商：3950m2H区：商品房：10.10万m2住宅底商：29096+12395m2K区：商品房：2.38万m2回迁房：1.61万m2集中商业：地上：58030m2沃尔玛：15000m2项目占地357亩，总建筑面积约110万m2

，其中地上建筑面积94万（商品房54.8万，回迁房20.2万，商业19.6万（地上15.4万），商业回迁8000）m2，容积率3.95。商业包含：集中商业3个、酒店、住宅底商。技术经济指标9项目优劣势分析1、中高端成熟居住区，区域认知度高；2、周边遍布住宅小区，辐射人口数量大，利于商圈打造；3、位于原城市核心商圈的边缘，起到承接和延续商业氛围的作用；4、景观资源：距离松花江约500米，占据江景资源，景观优势明显；有利条件——项目限制条件——1、地块较为零散琐碎，中间被多个原有老旧小区所分隔，影响项目整体形象；2、区域规划利好不明显，无重大规划利好；3、内部交通路网的规划还不是很完善，道路状况较差；兼具城市资源和景观资源，成熟的中高端居住区域认知，但存在地块零散、无规划利好等限制条件10项目属性界定

——快速崛起的四线区域中心城市、核心区边缘、兼具城市和江景价值、大规模、商住项目目标解读2目标。开发商意图是什么？开发商最关注什么？合理控制开发节奏，实现大盘资金滚动开发，避免或减少追加投资利润最大化为最终目标，若追加投资可提升利润亦可考虑先期已投入三个亿，接下来希望尽可能不再追加投资或者降低启动资金投入；希望用节省下的资金开发更多项目开发商目标解读开发周期：项目最理想的建设周期是六年，销售周期是八年（意味着年消化量7-10万）最小启动资金快速回现利润最大化首要目标：快速回现重要目标：利润最大化市场环境研究客户需求研究商业机会挖掘地块条件分析区域价值解读案例借鉴报告研究思路——

开发目标解读：研究内容：战略与策略项目定位规划落地宏观研究3

背景。城市宏观经济发展及城市规划利好？城市区位佳木斯是黑龙江省东北部地区的中心城市，周边有鹤岗、双鸭山、七台河、伊春、鸡西等百万人口城市群。佳木斯有29个大型国营农场，2个森工总局，1个铁路办事处，经济辐射区内人口达1200万，形成了一个黑龙江省东部地区最密集的经济圈，经济圈内的煤炭、木材、粮食等优势资源及制成品也都在佳木斯进行周转和集散。佳木斯是黑龙江省东部地区的中心城市，同时也是交通枢纽中心，处于东北亚经济圈中心位置，是连接东北亚经济圈各国经济大循环中的重要节点。哈巴罗夫斯克佳木斯尼古拉耶夫斯克日本佳木斯至东北亚黄金水道朝鲜韩国蒙古俄罗斯东北亚经济圈丝绸之路优越的位置使佳木斯自然成为黑龙江省东部的经济中心。强大的运输、商品集散能力及交通枢纽打造了佳木斯的物流中心地位。便利的交通、优良的环境打造了佳木斯的商务中心地位。大兴安岭地区黑河齐齐哈尔大庆绥化哈尔滨伊春鹤岗佳木斯双鸭山牡丹江鸡西七台河经济辐射圈城市经济经济加速增长：2005－2009年，佳木斯市国内生产总值均持续保持两位数的增速，平均增长率为13.6%。GDP增速与房地产发展关系萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP与房地产发展关系启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期4%-5%小于4%5%-8%大于8%小于800＄800-4000＄4000-8000＄大于8000＄经济加速增长：2005－2009年，佳木斯市人均国内生产总值均持续保持两位数的增速，平均增长率为12.9%。佳木斯整体经济运营情况良好，GDP保持稳步增长，年均增幅在10%左右，人均GDP超过2200美元，城市建设和房地产发展均处于高速发展期。佳木斯市国内生产总值及人均总值均保持两位数增速，房地产市场处于高速发展阶段产业结构第三产业水平的高低则是衡量一个国家或地区经济发展水平的重要标志，几年以来，佳木斯市的第三产业将近占50%。与周边城市相比，佳木斯第一、三产业以及GDP总量均有较大优势。2009年佳木斯市第三产业以交通运输、仓储邮政，批发零售占比较大，而知识密集型的例如金融、保险等占比较小，有待提高。佳木斯三产结构较为合理，第三产业占比接近50%,但以传统服务业为主，新型现代服务业缺乏产业结构第三产业的在岗职工平均工资最高，其中信息技术、教育、社会保障、金融分别排名靠前，但是所占比例除教育之外均较少。从就业人数来看，公共管理和社会组织人数最多，其次是教育、农林牧副渔和制造业。但是制造业、农林牧副渔产业在岗职工的工资水平较低。发达的第三产业给城市带来了一定的财富人口，第三产业职工平均工资最高。佳木斯市2009年各主要产业工资和职工情况主要产业平均工资（元）在岗职工（人）人数占比(%)信息传输、计算机服务和软件业3021928701.79教育300752604716.23卫生、社会保障和社会福利业29835123197.68金融业2964163533.96电力、燃气2783179454.95科学研究、技术服务和地质勘探业2727828651.79公共管理和社会组织266852855217.80文化、体育和娱乐业2613917721.10房地产业222649400.59居民服务和其他服务业216081990.12租赁和商务服务业2088019761.23制造业207811652410.30建筑业1674686115.37水利、环境和公共设施管理业1645745082.81交通运输、仓储和邮政业1613381145.06批发和零售业1551582605.15农林牧渔业133612127813.26住宿和餐饮业129128650.54采矿业122254510.28佳木斯市旅游人数和旅游收入均呈现增长趋势，但知名度不高，辐射力不强旅游产业佳木斯市旅游资源丰富。包括原始生态游、冰雪特色游、赫哲民俗游、异国风情游、革命缅怀游等项目。佳木斯近年旅游人数和收入持续增长。佳木斯市委、市政府高度重视发展旅游业，提出了发展特色优势经济，把旅游业做为新兴的经济支柱产业和新的经济增长点。人口分析人口增长：佳木斯下辖4区4县2市。人口总数持续稳定增长，为城市的发展建设提供稳定保障。人口结构变化：非农业人口在过去几年中保持稳定增长，09年末达到124.5万，约占全市总人口的50%，高于全国45.68%的平均城市化率，城市化进程处于加速阶段，这一过程必然推动房地产市场的快速发展。人口的迁入：09年佳木斯市迁入总人口为20888人，其中省内迁入16231人，省外迁入4657人。流动人口：09年20万左右，比例较高。佳木斯人口数量较为稳定，城市人口比重较高，整体房地产市场呈现从内向型向外向型转变趋势纳什姆曲线：根据城市发展的一般规律，当城市人口占比处于30%-70%之间时，城市化发展处于加速阶段。这个时期人流的快速集聚带来物流、资金流、技术流、信息流、服务流等要素的流动，从而加速城市化进程。佳木斯市处于城市高速发展时期。佳木斯市人口社会消费品零售总额佳木斯市社会消费品零售总额呈现出平稳的增长趋势，2004到2009年之间复合平均增长率达18.1%

；2009年，佳木斯市社会消费品零售总额达到历史新高，达178.3亿元，较上年增长20.8%

；2009年，佳木斯市社会消费品零售总额在黑龙江各城市位置居中，同时其零售额增长速度仅次于大庆，排名第二。上述表明佳木斯市的商业物业市场仍有较大的发展空间。佳木斯市消费品零售总额的强劲增长趋势表明佳木斯的零售消费市场正在经历高速发展阶段，商业物业市场有较大发展潜力居民人均可支配收入与消费支出分析过去6年，佳木斯城镇居民人均可支配收入和消费支出一直保持快速增长，人均消费性支出占到可支配收入的80%以上，表明居民消费意愿强烈人均可支配收入2009年，佳木斯市人均年可支配收入达11021元，同比增长9%，持续的收入增长为商业市场的发展提供了强有力的支撑；从2008年起佳木斯市城市居民可支配收入突破万元，佳木斯市的消费类型也逐渐从生存型向享受型转变；相比其它黑龙江省内的城市，佳木斯市的可支配收入的绝对量水平居中，但其增速较其余城市基本持平，显示佳木斯市未来的消费力水平仍具潜力；人均消费性支出2009年，人均消费性支出为10108元，人均可支配收入为11021元，消费支出占收入比值为91.8%，在黑龙江各省市中位居前列，消费市场相当活跃。在岗职工平均工资佳木斯市在岗职工年平均工资上涨幅度较大，2008年增幅超过30%，居民生活水平和消费能力不断提高。居民消费支出构成恩格尔系数2009年佳木斯市城镇居民的恩格尔系数为36%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在40-50%的为小康，30-40%的为富裕，根据这一指标，佳木斯市城镇居民的生活水平已经从小康走向富裕阶段。恩格尔系数较低，除食品之外，医疗保健、娱乐文教、衣着的支出比例也较大，表明佳木斯市民的消费能力较强佳木斯市居民消费性支出中食品所占比例超过1/3。其次为医疗保健、衣着、教育文化娱乐服务等。购房支出占比低，房地产仍然有较大的发展空间城市发展战略近两年市政府制定佳木斯“两区两带一城”新战略两区：加快打造现代农业综合开发试验核心区和高新技术产业开发区两带：加快打造三江对俄开放带和三江特色旅游带一城：加快建设省东部煤电化基地区域中心城市佳木斯市新战略核心——黑龙江省东部煤电化基地区域中心城市把构建黑龙江省东部煤电化基地区域性中心城市建设摆在战略全局位置，在区域一体化和主动参与东北亚国际分工与合作的大格局中，突出高端产业集群发展，提升佳木斯市综合实力，提升中心城市能级，更好地发挥中心城市的辐射和带动作用，引领黑龙江省东部区域经济发展。

——《佳木斯市区域中心城市发展战略规划》城市职能佳木斯在黑龙江省的地位和作用黑龙江省东北部经济、文化中心黑龙江省东北部的物流中心佳木斯在全国的地位和作用重要的商品粮生产基地和绿色及有机食品生产基地综合性农机生产基地之一重要的湿地生态保护基地之一佳木斯市在东北亚地区的地位和作用重要的中俄贸易中心之一城市性质把我市建设成为以发展现代农业、现代工业、现代口岸贸易、现代服务业为主的黑龙江省东北部生态型中心城市！

——《2009年佳木斯市十四届人大四次会议政府工作报告》城市定位城市定位——黑龙江省东北部经济、文化中心，以发展现代农业、工业、服务业和口岸贸易为主的生态城市产业规划城市化率超过49%，大力发展二、三产业，到2020年，将佳木斯建设成以先进制造业基地、高端服务业中心为支撑的东北亚经济圈中心城市据美国经济地理学家诺瑟姆的“S”型城市化发根展轨迹,城市化发展速度在30%-70%之间呈加速状态,在50%时加速度达到最高点。人均GDP（美元）0305070城市化率（%）70050004万

工农业生产水平较低，工业提供的就业机会和农业释放的剩余劳动力数量都很有限工业化与城市化双轮驱动，城市人口、消费力迅速增加，城市日新月异初期农业相对稳定，工业经济向服务业经济转型，种地那提升品质和两中期中国，城市化率47%，人均GDP3000美元佳木斯市2009年城市化率超过49%，城市处于高速发展时期。到2020年，佳木斯市中心城区常住人口将达到100万人以上，新增城市用地30平方公里。政务商务、城市商业、商贸物流、休闲娱乐、养生保健、房地产等行业都会得到长足的发展。佳木斯市政府在2010年总体规划中全面升级一二三产业。佳木斯市产业发展目标：到2020年，中心城市能级显著增强，成为以先进制造业基地、高端服务中心、对俄合作核心区为支撑的省内重要经济增长极和东北亚经济圈重要中心城市佳木斯市目前建成区68平方公里，规划城市面积将达到88.94平方公里。城市由东向西成带状发展。

佳木斯城市发展方向为“西拓北展”，项目处在城市由东向西由南向北发展带上，是承接高端居住人口的主要区域佳木斯城市发展战略：发展方向为西拓北展，即城市由南向北和由东向西发展。向北发展的思路充分发挥滨江优势，以沿江开发为契机，适时启动江北新城区开发，进一步拓展城市发展空间，使城市发展为以长安路为轴向以松花江为轴线转变，实现沿江跨江多核组团式发展，实现从在水一方走向两岸繁荣的城市布局战略构想。向西发展思路

以政府西迁和佳西经济开发区建设为契机，形成新兴的行政、文化、金融和产业、配重物流发展中心，远期规划面积31.09公里，人口约35万，建设成为新的行政、金融、文化中心和对俄进出口园区。中期规划18平方公里核心区。近期规划8.4平方公里、约10万人口、以行政、文化、人居为主的起步区。本项目位于城市发展空间带上，具备良好的发展空间和契机：既有城市核心区成熟氛围，同时具备优质景观资源，项目外部发展条件良好。城市发展方向中心城区规划一轴：长安路发展轴，把长安路作为贯穿整个带状城市的东西向发展轴两心：老城区市级传统商服中心和西区行政、文化、金融中心四区：分为佳西区、中心区、佳南区、佳东区三景区：柳树岛、四丰山、猴石山三处风景区城区空间规划长安路柳树岛四丰山佳西佳东佳南中心区猴石山四丰山柳树岛中心城区规划以一轴、两心、四区、三景区为关键点。功能定位：综合服务区商业发展：商贸、居住、基础教育、餐饮、交通等中心区：城市旧区，商业主中心功能定位：突出医药、化工、造纸以及载能产业功能和航空港服务功能商业发展：打造能源重化工产业和物流园区；佳东区：高新区、优化产业布局功能定位：城市发展主方向和重点开发区域商业发展：建设成为新兴的行政、文化、金融和产业、配重物流发展中心佳西区：政府西迁和佳西经济开发区功能定位：江北工业园区，承接中心城区部分产业转移；商业发展：食品加工、木材加工、新型建材产业的集聚区和民营科技创业园区江北区：未来人口新的聚集区城市功能布局佳南区：教育科技区、优化和控制区域功能定位：重点强化佳南区科研和职业、高等教育、农资集散功能商业发展：农业高新技术产业示范区和对俄科技合作平台佳木斯市主要由五大功能板块构成，佳东区、佳西区、佳南区、江北区和中心区，本项目所在区域具有极高的城市价值东部高新区西部开发区西部政府新区南部高教区江北新区中心区道路及轨道交通规划佳木斯是中国同俄罗斯、朝韩等国的交通枢纽佳木斯东北部的黑瞎子岛的开发、2010年中俄同江大桥的开建、佳木斯新飞机场的开动使得佳木斯与欧亚各国交通更加便利佳木斯是黑龙江东部的交通枢纽：地处四个煤城核心位置，水、路、空交通十分发达，有着距离三个地级市都在“一小时经济圈”之内的交通枢纽优势。规划中的哈佳城际铁路车程仅一个半小时左右规划修建4座跨江大桥，利于城市北拓，拉近江北区域及县市与佳木斯城区距离；佳木斯市内交通状况提升近期打通滨江路、长青路形成城市内环路，打通西长安路、胜利路。建设光复路立交桥、四丰街立交桥。六横十纵贯通松花江南岸城区东西南北的城市路网。远期建设江北路和绕城高速公路大大改善了交通状况，提高了交通通达性。为商业网点的发展和调整提供了有利的条件。佳木斯市城市道路及轨道交通网的规划带动产业发展、提升城市综合实力，加强了城市内外部间的联系447公里佳木斯大事件及利好项目利好2009年，黑瞎子岛对俄合作示范区的建设。表明佳木斯将从单一贸易向自由贸易、投资、物流、交通等立体合作推进，由内生型城市向对俄合作、经济发展新增长极迈进；2010年9月，中国国旅集团进驻佳木斯。公司将重点开发经营国内旅游、边境旅游、入境旅游、出境旅游等业务，投资开发经营景区和旅游项目，在黑龙江实现旅游区域化、系统化、综合性、开创性、全方位的发展；2010年，上海世茂集团对柳树岛综合开发。既有利于佳木斯旅游业，又促进其整体发展，松花江北边的柳树岛要开发建设，规划常住人口5万人，将建成为集休闲、旅游、度假为一体的生态区；2010年，香格里拉已确认进入佳木斯市。香格里拉项目选址在市现万力木业地块，北临松花江，东接我市商业中心，项目总占地面积48万平方米，计划总投资55亿元人民币，拟建香格里拉五星级酒店，并匹配高档商业服务设施、高档社区项目。各项政策与项目利好极大的促进了佳木斯的外向性发展，佳木斯市区域性国际化色彩初现。2009—2010年佳木斯项目利好密集，极大的提高了佳木斯城市知名度，有力的促进了佳木斯综合实力发展。政策利好政策一：国务院出台的《关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》，为佳木斯加快发展提供了难得的政策机遇。“十二五”时期，是全面建设小康社会和推进老工业基地全面振兴的关键时期；政策二：黑龙江省提出八大经济区、十大工程，鼓励各城市大力发展建设；政策三：2009年9月，中俄两国首脑正式批准《中华人民共和国东北地区与俄罗斯联邦远东地区及东西伯利亚地区合作规划纲要（2009-2018）》，佳木斯边界地区的发展提到国家高度；我们判断未来“佳木斯”城市的价值发展——城市建设的大幕已经拉开城市骨架快速扩大城市能量级跨越增长区域中心城市更加责无旁贷将成为都市群的宜居、商贸中心城市场研究4市场。佳木斯房地产市场现状？产品力水品如何？宏观市场——房地产投资佳木斯市全社会固定资产投资和房地产开发投资自几年以来均保持高速增长的态势，2004－2009年间复合平均增长率分别达到32.2%和30.3%；2009年，尽管受到国家宏观调控和国际金融危机多种负面影响，佳木斯市房地产开发投资年增长率竟然超过50%，保持很高的增长水平。佳木斯市房地产行业发展平稳，房地产投资逐年增长，受外界政策经济波动影响较小2009年，佳木斯市固定资产投资总额超过170亿元，其中房地产开发投资超过26亿元，占固定资产投资总额的15%；佳木斯市住宅市场整体健康发展，销售额、销售面积均持续走高，需求较为旺盛，均格从07年的1500元/平米左右增至2010年的将近4000元/平米异常基本正常正常运行基本正常异常2009年销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.17反映商品房供求是否平衡的指标，去年成交面积大于竣工面积，说明消化速度快，市场需求量大商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.35反映房地产投入与产出的效益指标,表明开发的总体效率不高，开发水平较低宏观市场——住宅市场佳木斯市商业地产发展较为缓慢，大部分房地产开发以住宅为主，商业市场有巨大的潜力。从2006年到2009年，佳木斯市商业用房的销售额复合平均增长率达到78%；2006年到2009年，销售面积复合平均增长率达到60%；而平均销售价格2009年相比于2008年同比增长36%.佳木斯市商业用房销售额、销售面积均持续走高，需求较为旺盛宏观市场——商业市场微观市场分析——板块分布及特征市场平台水平竞争分析客户分析商业酒店写字楼住宅公寓381板块分布及特征分析1市场平台水平梳理2客户分析4竞争分析3住宅市场研究思路39住宅板块划分荷兰城英伦尚城山水家园铭诗苑观江国际和睦荣府佳大尚都益海花园金港湾我的家昌隆世家东城领秀水源山板块市内板块沿江板块政府新区板块滨江名筑盛世华都长安新城翰林名苑学府嘉园枫河桥畔佳大板块长安路三江国际佳木斯市住宅板块特征初步呈现，分为沿江板块、市内板块、政府新区板块、佳大板块和水源山板块40沿江板块沿江区域占据稀缺江景资源，交通便捷，区域价值极高，但目前江景价值未完全兑现在房价上以高层为主；户型较为复合，130-140㎡大两居室为主力户型本市及周边县市财富人群是核心置业客户，多注重稀缺江景资源以及内部园林规划、物业管理等卖点高层价格区间4200—5600元/㎡，总价区间为60-110万客户特征价格平台典型楼盘金港湾三江国际观江国际滨江名筑规模总建筑面积近50万平米，一期建筑面积24万㎡,二期约26万㎡,约800多套项目建筑面积7万平米，建筑面积40万平米，一期共1100套总占地面积1.2万㎡，3栋32层高层，共1000多套总建筑面积3.8万㎡，共200套左右商品房产品形式高层、多层高层高层高层价格多层4000元/㎡，高层5600元/㎡起价4280元/㎡4200元/㎡起，最高4800－5000元/㎡起价3700元/㎡，最高价格为5000元/㎡客户特征以本地客户为主，约占80％左右，多为改善升级型客户；20％的客户为周边市县如双鸭山、鹤岗等；目前为蓄客阶段，内部认购客户以本地中高端客户为主，公务员较多本地客户为主，约占80－90％，周边例如鹤岗、双鸭山等地级市客户较少以本地中高端客户为主户型面积多层面积区间99－156㎡；以103－156㎡三居为主，约占75％；高层面积区间83－198㎡；83㎡一居，111㎡，169－173㎡两居，约45％，159－160㎡，195－198㎡，三居约50％；面积区间60－180㎡；140－150㎡三居，170－180㎡三居为主；少量80-90㎡两居68㎡一居面积区间66－148㎡，66－75㎡一居占15％；80－99㎡两居（32%），120－140㎡两居（32%）；142－148㎡三居占20％面积区间76－206㎡，主力户型为143㎡两居，占60%，173㎡两居占10％；76㎡和93㎡一居占20％；206㎡三居占10％销售状况一期两年前已售罄,二期09年8月开盘,至今基本销售完毕,月均消化50余套12月16日，内部认购，推出180套，当日销售30多套，截止20号已销售50多套去年开盘一栋已售完，今年6-7月开盘两栋，月消化速度约40套左右09年12月份开盘，至今200套房源已销售90%以上，月均20套左右区域特征产品形式沿江板块政府新区板块佳大板块水源山板块市内板块区域特征产品形式佳木斯高端物业集中区域，随着江景价值的进一步凸显和沿江土地供应量的减少，沿江板块的住宅会实现进一步的溢价41市内板块城市核心区域，配套完善，交通便利，目前供应量有限，区域价值未被完全凸显；以高层为主；110－140㎡大两居和70㎡两居为主力户型；以本市客户为主，多为改善自住型，看重完善的配套和教育资源；投资客则多关注小户型；高层均价区间4000—4500元/㎡总价区间为24-107万；客户特征价格平台典型楼盘东城领秀铭诗苑和睦荣府规模共310户左右，其中商品房270户左右总建筑面积6万㎡，共两栋28层高层，共600多套1栋32层高层，共240户，1栋6层多层（商服）产品形式高层高层高层价格高层均价4000元/㎡，所剩房源4200-4300元/㎡毛坯3700-4200元/㎡，精装修4400-5000余元/㎡（精装标准600-700元/㎡）均价4500元/㎡起，最高5000元/㎡左右客户特征本地周边客户较多，占70%以上，中高端客户为主，以自住客户为主占80%以上，改善客户为主，90%以上客户，为2次以上置业客户以本地客户为主，精装：投资者50%，为子女上学等原因自住50%；毛坯：基本为自住；周边一中教师购房者不多，有不少周边县市购房者蓄客期以佳木斯本地客户为主，约占70－80％，多为自住；另有20%为周边下市县，多为投资；客户对高层无抗性户型面积面积区间73－143㎡，73－77㎡两居，111－113㎡两居；143㎡三居，主力面积73㎡两居；主力面积精装修70-120㎡，毛坯60㎡左右；面积区间139－215㎡，标准层8户。四个单元，两梯两户，139和145㎡两居，约50％；167和185㎡三居约占25％；179㎡和215㎡四居约占25％销售状况2010年3月份开盘，至今剩余20多套，73㎡两房所剩较多，月均消化约30套；2010年3月开盘，目前已售400余套，月均消化44套左右；销售状况较好；剩余少量复式，客户不是十分认可未开盘；区域特征产品形式沿江板块政府新区板块佳大板块水源山板块市内板块区域特征产品形式佳木斯城市中心区域，核心地段，周边配套完善，交通便利，区域价值极高，后续供应少42政府新区板块政府规划的市政新区，随着政府机构的西移，区域价值逐渐提升，但周边配套不完善，生活氛围不足；产品形式较为多样，以高层、多层、洋房为主；高层多大两居；以本市客户为主，多为周边政府企事业单位工作人员；高层均价4000元/㎡；多层3800-4000元/㎡；洋房可达5000元/㎡，总价区间为36-150万；客户特征价格平台典型楼盘荷兰城英伦尚城盛世华都规模占地20万㎡，总建筑面积40万㎡，绿化率40%，共有60余栋住宅楼，共分两期开发占地40万㎡，总建面80万㎡，绿化率40%，共有100余栋住宅楼，分两期开发总占地面积10万㎡，总建筑面积40万㎡，共两期开发，一期四栋多层产品形式多层、高层、洋房多层、高层、洋房多层、小高层、高层、洋房、公寓（未定）价格多层均价3300元/㎡，高层均价3800元/㎡，洋房最高5000元/㎡未定未定客户特征客户以本地客户为主，外地客户较少；其中改善自住型客户占80%-90%，投资客户占10%-20%；二期高层以团购为主，基本为周边政府及事业单位团购；以按揭购买居多；蓄客期客户以本地刚需为主，需求面积多在100㎡左右；三栋高层以30-50㎡小户型为主，其余户型未规划，以多层为主；户型面积高层主力面积130㎡（两居）约占50%，多层90-100㎡约占70%，洋房200-300㎡；未定；面积区间139－215㎡，主力面积160㎡、170㎡三居；销售状况一期二期均基本销售完毕，剩下高层约30%的130㎡、140㎡、150㎡的大户型；月均消化50套左右；未开盘；未开盘；区域特征产品形式沿江板块政府新区板块佳大板块水源山板块市内板块区域特征产品形式政府西移区域，是发展中的新区，目前配套较为缺失，但随着政府建设力度的加大，未来发展潜力较大，区域内大盘较多43水源山板块区域拥有水源山公园，具备良好的自然资源，区域项目也以休闲养生为主要卖点；产品以多层、高层为主；园林打造较为出色；户型80平米左右两居为主以本市客户为主，因距离市区有一定距离，部分刚需看重其价格优势；另外部分改善升级客户看中其自然资源；高层3200元/㎡起价客户特征价格平台典型楼盘山水家园规模占地13.78万㎡，总建筑面积28万㎡，绿化率42%，共分三期开发，一期为7栋多层2栋花园洋房和4栋别墅产品形式多层、小高层、高层、庭院洋房、独栋别墅（4栋）价格二期价格未定，5月接受预订，预计3200元/㎡起价客户特征蓄客期客户以本地刚需为主，也有部分客户看中周边自然资源，用作养老或者改善升级；户型面积户型区间55-125㎡,高层、小高层55㎡一居约占20%；75-81㎡两居50％；99－125㎡三居30％；多层90㎡；销售状况二期未开盘；一期已售罄入住，两年前开盘约2000元/㎡；独栋别墅3栋已入住，非市场化渠道消化；区域特征产品形式沿江板块政府新区板块佳大板块水源山板块市内板块区域特征产品形式板块紧邻水源山公园，得天独厚的自然资源成为板块的核心竞争力，区域内项目借势打造生态住宅44佳大板块距离城市中心区域较远，临近佳木斯大学，主打教育资源；产品以多层、高层为主；整体户型面积偏小，70-80两居为主控制总价，市场表现较好；以本市客户为主，占80%以上，多为刚需置业和看重教育资源的客户；多层2800-3000元/㎡；高层3500元/㎡左右；总价控制在14-44万客户特征价格平台典型楼盘昌隆世家学府嘉园翰林名苑规模占地10万㎡，建筑面积20万㎡，绿化率50%，商品房共2000套项目共23栋多层，1624套商品房建筑面积10万平米，绿化率43%产品形式多层、高层多层多层、高层价格多层3000元/㎡起价，明年计划涨价至3500元/㎡多层起价2990元/㎡多层均价2800元/㎡，高层均价3500元/㎡客户特征以本地刚需客户为主佳木斯大学的教师学生等、周边县市的看重大学资源的人群、本地养老客户佳木斯本地人占到80%，其他的20%是一些周边县市看重教育和环境的人群户型面积面积区间68－125㎡；主力面积68-80㎡两居；95－125㎡三居；面积区间47－87㎡；一居47㎡；50－87㎡两居；多层：52、55平米一居、65-86平米两居高层：118-145平米的大两居销售状况今年5月份开盘，至今2000套房源仅剩300套，月均消化240套左右；2010年5月份开盘，至今剩余650套左右，月均消化140套左右；去年5月份开盘，至今约售出60%区域特征产品形式沿江板块政府新区板块佳大板块水源山板块市内板块区域特征产品形式依托佳木斯大学形成的教育板块，目前配套缺失，生活氛围不足，多以中低端性价比为主45板块小结：板块价格梯度：沿江>市内>政府新区>佳大≈水源山；

供应：沿江板块开发殆尽，后续已无大盘供应；市内板块受旧改限制，后续供应也较少；高价值、稀缺性：本项目兼具江景资源和成熟城市配套的优势，板块价值极高区域特征产品形式沿江板块政府新区板块佳大板块水源山板块市内板块板块特征：江景资源的高端物业板块；板块现状：以高层物业居多，周边配套较为缺失，生活环境不是很完善；平台价格：高层4200－5600元/㎡；未来发展：江边物业开发殆尽，后续供应较少，沿江区域将成为绝版景观板块；板块特征：城市中心区域，交通便利，配套完善，区域价值较高；板块现状：以小盘为主，物业类型多为高层；平台价格：高层4000－5000元/㎡未来发展：城市中心区域，项目开发用地较少，后续不会出现综合性大盘；板块特征：政府西移后打造的新区，发展潜力较大；板块现状：目前周边配套设施较为缺乏，但随着几个大盘的相继入市，区域价值会被快速烘托起来；平台价格：高层4000元/㎡起；未来发展：城市未来重点发展的方向之一，供应量较多；板块特征：以水源山公园自然景观为核心竞争力，主打生态、自然概念；板块现状：以山水经典为代表的综合性大盘；客户较认可，市场反响较好；平台价格：3500元/㎡左右；未来发展：围绕水源山公园继续打造生态住宅；板块特征：临近佳木斯大学，主打教育资源的板块；板块现状：项目档次多为中低档，低总价的小户型较多，主打刚需；平台价格：高层3500元/㎡未来发展：后续存在一定供应量本案461板块分布及特征分析1市场平台水平梳理2客户分析4竞争分析3住宅市场研究思路47产品形式高层＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小高层＊＊多层＊＊＊＊＊＊＊＊洋房＊＊＊＊别墅＊金港湾三江国际观江国际滨江名筑铭诗苑和睦荣府盛世华都翰林名苑山水家园学府嘉园荷兰城英伦尚城住宅整体市场以高层多层为主，高层为必然发展趋势；沿江板块及市中心板块以高层为主；政府新区及水源山板块出现洋房形式；别墅等低密物业在市场上几乎不可见；昌隆世家东城领秀佳木斯住宅市场供应以高层、多层各占一半，沿江和市中心板块高层居多48户型面积项目406080100120140160180200190170150130110907050300250金港湾观江国际东城领秀铭诗苑昌隆世家翰林名苑山水家园和睦荣府荷兰城学府嘉园英伦尚城滨江名筑高层（1居）高层（2居）高层（3居）高层（4居）小高层多层洋房三江国际盛世华都产品线复合,高层两居主要为70－90㎡实用两居和110－145㎡大两居；高层三居为140－160㎡主流三居和170－190㎡大三居。市场整体两居比例高于三居49销售单价高层小高层多层洋房各板块价格梯度较小，沿江>市内>政府新区>佳大≈水源山；沿江板块均价4500，市中心板块均价4000左右；多层单价集中在3000－3300元/㎡之间项目3000340036003800400042004400460048004700450043004100390037003500330050004900金港湾观江国际东城领秀铭诗苑昌隆世家翰林名苑山水家园和睦荣府荷兰城学府嘉园英伦尚城滨江名筑三江国际盛世华都50销售总价项目153040506070809012010085756555453525（万）160140金港湾观江国际东城领秀铭诗苑昌隆世家翰林名苑山水家园和睦荣府荷兰城学府嘉园英伦尚城滨江名筑高层小高层多层洋房三江国际盛世华都佳木斯住宅市场高层两居总价集中在35－60万，三居集中在60－100万之间；多层总价集中在15－35万之间51去化速度月均速度（套）2030405060150809010070250200沿江板块水源山板块市内板块佳大板块政府新区板块金港湾观江国际滨江名筑东城领秀铭诗苑荷兰城昌隆世家学府嘉园主流单盘去化速度集中在月均30－50套，约6－8万平米；快销的项目分为两类：一是依托团购、低总价等实现快销，如昌隆世家、学府嘉园。另一类项目为口碑较好的品质实力大盘，如金港湾、荷兰城52平台水平－规划整体住宅市场规划水平较低，缺乏设计理念和主题，仅有个别将入市的大盘引入规划理念；功能分区及配套不够完善，产品布局也只是简单的行列式，规划手法较为初级;景观规划缺乏亮点和系统性，交通组织方式单一；整体规划水平较为初级，多为行列式布局、形式感欠缺，除个别大盘开始采用组团设计、打造主题理念，大部分项目设计水平较低英伦尚城翰林名苑学府嘉园山水家园53平台水平－景观园林除个别项目开始打造项目内大尺度园林、湖景等，主流项目景观仍停留在小品、组团景观上，客户对园林关注较高，景观打造是项目提升品质实现溢价的主流方式景观园林设计水平整体呈现初级低级水平，个别楼盘呈现设计雏形，如山水家园、我的家、金港湾，市场反应较好，景观园林的打造是客户明显的关注点；设计手法较为单一，园林设计没有层次，多为种植绿植即可，缺乏微地形的打造，没有高差错落感;景观打造仅仅停留在摆放小品的阶段，缺乏完整的设计理念；山水家园山水家园山水家园盛世华都54平台水平－建筑风格在售项目以现代风格和欧式风格居多，建筑品质感较弱，立面设计简单建筑风格重叠，以现代风格和欧式风格居多；建筑品质参差不齐，普遍水平偏低，立面设计简单，品质感较弱；个别即将入市的大盘对于建筑风格的演绎有所突破，例如荷兰城打造的荷兰风情、英伦尚城的乔治亚风情，对市场水平有提升和示范作用；我的家-简欧风格荷兰城-荷兰风格金港湾-现代风格55户型平台长安新城：两室两厅一卫，建面108平米主卧及起居室皆为南向；餐厅厨房设置在同一侧，使用方便；卫生间为明卫；交通流线紧凑合理；市场上紧凑型两居70-90㎡户型设计较好，空间较为紧凑合理；110-145㎡大两居户型空间利用率普遍偏低和睦荣府：两室一厅两卫，建面145.9平米起居室朝向不够好；餐厅和厨房未分离开，影响就餐环境；交通流线设计不合理；空间利用率很低；56户型平台市场上三居产品集中在140-190㎡，户型设计水平参差不齐，实用性和舒适度均有很大提升空间山水华庭：三室两厅一卫，建面141.9平米主卧次卧及起居室皆为南向；餐厅厨房设置在同一侧，使用方便；卫生间为明卫；交通流线紧凑合理；三江国际：三室两厅一卫，建面181.87平米起居室朝向不好；卫生间皆为暗卫；增加了储物间的功能，餐厅进深过大，不利用使用；57平台水平－商业休闲/教育配套板块沿江市内政府新区水源山佳大项目金港湾三江国际观江国际滨江名筑东城领秀铭诗苑和睦荣府荷兰城英伦尚城盛世华都山水经典昌隆世家学府嘉园翰林名苑建筑面积（万）5073.86408040282010商业配套商业街（底商）√√√√√√√√√√√√√√集中商业—√————√—√√————休闲配套会所√——————√√√√———运动场所√——————√√√√———教育配套幼儿园√√中/小学√√在售项目均存在配套落后、不全的现状，尤其在教育、休闲配套方面的打造较弱58平台水平－营销展示板块沿江市内政府新区水源山佳大项目金港湾三江国际观江国际滨江名筑东城领秀铭诗苑和睦荣府荷兰城英伦尚城盛世华都山水经典昌隆世家学府嘉园翰林名苑售楼处√√√√√√√√√√√√√√展区——————————————样板间———————————√——市场在售项目均设有售楼处，但售楼处设计水平较低，同时客户最易感知的实景样板间展示及园林展示在市场上却很少见59住宅平台小结：目前在售项目的核心竞争力仅停留在价格、户型、地段的初始阶段，客户逐渐开始关注园林、物业管理等外延价值，整体住宅市场原始而初级，市场平台较容易被突破核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别核心产品层外围产品层外延产品层平台特征领先项目或领先元素户型设计户型设计不够成熟，基本能做到通透，方正，但普遍空间利用率不高，提升空间较大金港湾、山水华庭规划与社区空间规划水平较为初级，市场认识不够，仅个别大盘较为注重我的家、金港湾、荷兰城园林景观设计理念较差，整体水平较低山水家园、荷兰城、我的家产品形象多为现代和欧式风格，风格相对单调，建筑外立面造型简单山水家园、长安新城配套设施高端配套缺乏，生活配套为主我的家、荷兰城物业管理整体水平不高，市场认知度较低，不少社区疏于管理我的家营销水平售楼处布置简单、无展区，宣传材料制作粗糙，仅有个别大盘开始注重营销手段和水平金港湾、长安新城、荷兰城户型环境园林建筑风格服务人文体验品牌身份质量交通价格物管配套教育60代表项目“我的家”“山水家园”社区规划园林景观物业管理社区规划园林景观完善配套“荷兰城”人文主题欧式园林营销推广代表项目溢价点：超出平台水平的园林景观、特色主题、强势营销、物业管理等已成为个别项目实现突破的有力举措61我的家项目基本情况——佳木斯首个社区大盘,打造沿江高品质住宅位置：佳木斯和平路与沿江路的交汇处；建筑类型：多层高层；占地面积：项目总占地31公顷，总建面积约6.4万左右；建筑形式及配套：15栋板式高层、8栋多层长安路我的家沿江路松花江位置：佳木斯和平路与沿江路的交汇处；建筑类型：多层高层；占地面积：项目总占地31公顷，总建面积约6.4万左右；建筑形式及配套：15栋板式高层、8栋多层基本信息：62我的家首个进入佳木斯的综合性大盘,在社区规划、园林景观的打造以及物业管理方面有较大的突破,市场反响较好沿江景观大盘，社区规划采用传统的阵列式布局;社区规划注重了建筑的梯次感,沿江形成了较为规整的景观面;社区规划：首个注重园林景观规划的楼盘;社区绿化率较高,采用大面积绿地与乔木灌木的搭配;营造出众多公共空间;社区景观小品的应用,起到了增添情趣丰富景观的作用;园林景观：小区注重物业管理,为业主营造良好的生活环境,也是佳木斯首先关注物业管理的社区大盘；物业管理：63山水家园位置：佳木斯光华路与胜利路的交汇处；建筑类型：多层,高层,小高层,洋房,别墅；占地面积：项目总占地面积13.78万平米，总建面积约28万平米左右；绿化率：42％以上建筑形式及配套：26栋多层,10栋小高层4栋高层,4栋别墅相关配套：社区医院、老年公寓、重点小学基本信息：项目基本情况——佳木斯主打休闲绿色和景观园林的生态大盘松花江水源山公园64山水家园临近水源山公园，打造大型自然生态社区;社区规划采用了中心主景观轴的设计手法，将三期住宅有机的联系在一起；建筑规划上注重梯次感，有序中带有变化，丰富了天际线；社区规划：社区规划——整体规划采用中轴线串联，住宅布局有序且富有变化65山水家园景观园林——着力打造错落有致且微地形丰富的园林景观景观园林：秉承“以绿色为主体，以辅装为线条”的景观布局；在保留地块原生4000㎡乔木林外，又引进栽种高低植被错落的布局及人工造景，塑造丰富的微地形环境；小区内遍布草坪、花坛、树木，玲珑曲折的景观步道点缀其中，实现多界面社区循环生态系统，打造充满浓郁现代气息的人文景观；66山水家园完善配套：商务休闲会馆：总建筑面积38000㎡，可满足休闲娱乐日常生活等多种需求；社区医院：方便社区业主的就诊需求；老年公寓：专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型；六小分校：引进佳木斯重点小学，打造强势教育资源；高端会所社区医院重点小学老年公寓完善配套——打造完善的生活医疗教育配套，提升核心竞争力67荷兰城位置：佳木斯市政府新区；建筑类型：多层,高层,洋房；占地面积：总占地面积23万平米，总建面积约40万平米左右；容积率：1.7绿化率：40％以上建筑形式及配套：21栋高层，25栋多层，3栋情景洋房；有大型商业及会所配套基本信息：基本情况——政府新区首个综合性欧式主题、概念大盘松花江荷兰城佳木斯市政府68荷兰城社区规划：社区规划——行列式布局，注重天际线的轮廓，大尺度水景观运用，同时水景作为中轴线贯穿整个社区社区采用荷兰建筑风格，打造佳木斯首个欧式综合大盘；规划布局应用错落式点阵布局，流动起伏的天际线；在社区内部，重金打造一万五千平米内湖水景，贯穿整个社区，与外部水景形成内外灵动的呼应；规划讲究风水，面南背北，面山背水，聚财聚势；建筑注重梯次感，应用行列式排布，布局方式相对单一；1.5万平米水景贯穿整个社区，起到串联景观节点的作用；69荷兰城欧式园林——主打概念牌，风车带动水循环系统以及荷兰风情建筑成为项目的噱头，促进项目热销欧式园林：园林设计周到人性化，为业主创造可观，可游，可参与其中的优美生活环境；以围合式院落格局打造符合中国人生活习惯的和美生活，打造近万平米两大主题花园广场；形成移步换景的景色体系，配合曲径、雕塑、凉亭等小品，打造高品质的居住社区，将现代建筑与人本居住完美融合；701板块分布及特征分析1市场平台水平梳理2客户分析4竞争分析3住宅市场研究思路71本市未来供应11年上半年11年下半年12年上半年12年下半年13年上半年金港湾：本项目开盘基本无剩余三江国际：项目刚开盘，已售约50套，本项目开盘剩余约40万平米观江国际：已售约700余套，剩余约300套，建面约4万平米枫和万嘉：已售约150套，剩余约850套，建面约9.28万平米，30套/月消化速度，本项目开盘剩余约3万平米和睦荣府：未开盘，本项目开盘时正好入市，建面约3.3万平米荷兰城：高层剩余30％，约为6万平米新府苑：二期已售180套，剩余约820套，建面约8.2万平米，40套/月消化速度，本项目开盘剩余1万平米英伦尚城：二期还未开盘，整盘建面约40万平米，本项目开盘时入市盛世华都：二期还未开盘，建面约16万平米，本项目开盘时入市山水家园：二期未开盘，约15万平米枫桥河畔：三期约15万平米，按40套/月消化速度，本项目开盘剩余7万平米华泰新城：二期剩余90套，三四期约18万平米，本项目开盘剩余15万平米沿江板块政府新区板块城市中心板块水源山板块本项目本项目2011年上半年开盘时，后续市场剩余供应量约150万㎡，其中沿江板块和市中心板块的后续供应量少72本市土地供应未来土地供应：2010年新增土地供应占地约100万平米，总建筑面积150万平米（其中包括商品房120万平米，棚户区改造回迁30万平米）。未来土地供应主要区域：未来城市规划居住用地主要集中在佳木斯西部地区。土地供应主要集中区域本案2010年预计城市土地供应约100万㎡，总建面150万㎡，其中商品房供应量约为120万㎡，主要集中于佳木斯西部区域73竞争牌局分析产品策略形象策略竞争优势竞争机会140平大两居，两梯四户位于沿江景观带上，地段优于本项目。拥有综合体配套缺乏住区感、户型实用性较差，公司口碑一般应对策略高端品质户型（100平米）建筑风格为英伦乔治亚风格,品质较高，宫廷式园林，2万平米人工湖的打造品质建筑、大尺度园林英伦风格综合性大盘，长安新城口碑的延续周边配套不完善地段优势低于本项目完善综合体配套园林、建筑等品质和英伦尚城持平或略高于主打高端综合体形象，住宅采用公建化建筑，品质、形象以中端为主宜居环境高舒适度、实用户型完善的商业配套三江国际英伦尚城本项目为城市第一大盘，需要抢占全城的客户，同时和本项目竞争关系较大的两个大盘为三江国际和英伦尚城，本项目应充分发挥综合体的复合价值，同时在园林景观、户型设计上提升产品力本项目为城市第一大盘，需要抢占全城的客户，同时和本项目竞争关系较大的两个大盘为三江国际和英伦尚城竞争项目区位图741板块分布及特征分析1市场平台水平梳理2客户分析4竞争分析3住宅市场研究思路75客户分析板块项目名称客户沿江板块金港湾以本地客户为主，约占80％左右，多为改善升级型客户；20％的客户为周边市县如双鸭山、鹤岗等三江国际

目前为蓄客阶段，内部认购客户以本地中高端客户为主，公务员较多观江国际本地客户为主，约占80－90％，周边例如鹤岗、双鸭山等地级市客户较少滨江名筑以本地中高端客户为主市内板块东城领秀本地周边客户较多，占70%以上，中高端客户为主，以自住客户为主占80%以上，改善客户为主，90%以上客户，为2次以上置业铭诗苑客户以本地客户为主，精装：投资者50%，为子女上学等原因自住50%；毛坯：基本为自住；周边一中教师购房者不多，有不少周边县市购房者和睦荣府蓄客期以佳木斯本地客户为主，约占70－80％，多为自住；另有20%为周边下市县，多为投资；政府新区板块荷兰城客户以本地客户为主，外地客户较少；其中改善自住型客户占80%-90%，投资客户占10%-20%；二期高层以团购为主，基本为周边政府及事业单位团购；以按揭购买居多英伦尚城蓄客期客户以本地刚需为主水源山板块山水经典蓄客期客户以本地刚需为主，也有部分客户看中周边自然资源，用作养老或者改善升级；佳大板块昌隆世家以本地刚需客户为主学府嘉园佳木斯大学的教师学生等、周边县市的看重大学资源的人群、本地养老客户翰林名苑佳木斯本地人占到80%，其他的20%是一些周边县市看重教育和环境的人群佳木斯置业消费的主力客户群为本地客户，约占80%。外地客户所占比例较低76客户分析区域特征产品形式沿江板块政府新区板块佳大板块水源山板块市内板块客户类型：以佳木斯本地高端置业为主，周边县市及双鸭山鹤岗也有一部分资源占有型客户置业目的：改善升级，资源占有购置物业：面积较大的江景房，购置物业复合，包括大两居、大三居、主流两居和三居客户类型：以佳木斯本地人为主，有部分来自周边县市的投资客置业目的：改善升级，投资购置物业：地段稀缺型物业，产品相对多元，其中大户型及投资性小户型较多客户类型：以佳木斯本地人为主，多为政府公务员，采用团购形式较多置业目的：改善升级，投资兼自住购置物业：大两居、主流三居产品客户类型：以佳木斯本地人为主置业目的：刚需、刚改客户为主，改善升级客户为辅购置物业：实用70-80两居、100-125三居客户类型：以佳木斯本地人为主，注重教育资源置业目的：刚需、刚改、投资购置物业：低总价小户型，70-80两居为主，部分三居及一居佳木斯各板块客户构成差异较小，基本都以本地客户为主，周边县市投资客为辅，但置业目的有所差异77客户分类佳木斯财富人群分布结构呈现哑铃型，客户按照置业目的可分为资源占有型、改善升级型、投资主导型、刚性改善型和刚性需求型高低意愿支付力普通职工、工人及年轻购房者等政府工作人员、大型企事业中高层、生意人普通公务员、企事业人员、回迁户私企业主，企业高层（房地产）政府权力部门高官、周边县市农垦主或者煤老板资源占有型：目标物业总价控制100-150万；置业目的：资源占有代表客户：金港湾、滨江名筑户型需求：舒适两居及三居改善升级型：目标物业总价控制60-100万；置业目的：对居住品质和配套有了较高的追求代表客户：金港湾、长安新城户型需求：舒适三居、舒适两居、主流三居投资主导型：目标物业总价控制40-60万；置业目的：看重物业未来的发展潜力，保值资产代表客户：荷兰城、新府苑户型需求：主流两居为主刚性改善型：目标物业总价控制30-40万置业目的：刚性改善代表客户：山水家园、昌隆世家户型需求：实用三居为主首次置业型：目标物业总价控制20-25万置业目的：刚性需求代表客户：山水家园、昌隆世家户型需求：实用两居为主

资源占有型投资主导型改善升级型首次置业刚性改善型公务员、企事业人员、生意人78客户特征客户特征：追求稀缺江景资源，对其他置业点不是很关注行业来源：私企业主，企业高层（房地产）政府权力部门高官、周边县市农垦主或者煤老板年龄特征：40岁以上，处于事业的成熟期支付能力：很强，属于财富阶层，对于价格不敏感，但有很多都到哈尔滨、北京置业；置业经历：多次置业，对于项目形成自己的判断标准核心关注点：稀缺资源关注价值点排序：稀缺资源、产品品质、舒适度（包括环境及对居住生活空间舒适度的关注）、开发商品牌实力户型需求：舒适两居及三居代表项目：金港湾、观江国际、滨江名筑关键词：稀缺资源占有、价格不敏感、身份感资源占有型客户：追求江景稀缺资源，对价格及产品形式不是非常关注，对资源的占有意识较为强烈客户写真：姚女士：家具城老板客户语录：﹍金港湾是佳木斯最好的楼盘，靠着江边﹍我是两年前买的金港湾，我周围的朋友也都住那里，大家都是生意人，肯定得选最好的楼盘﹍；赵先生：房管局领导客户语录：﹍像鹤岗那样的城市矿产丰富，很有钱，1000多万一辆的车都有，而且那里不宜居，很多人会到佳木斯买房，特别是江景房，买的人非常多﹍79客户特征改善升级型客户：对于目前的居住环境不满，有了更高的置业需求，除了关注户型层面的问题外开始关注园林、配套、物业等综合因素客户特征：对居住品质有了更高追求的人群行业来源：政府工作人员、大型企事业中高层、生意人年龄特征：30-40岁，处于事业的高峰期支付能力：较强，改善的程度不同，支付的价格也不同置业经历：多为二次置业，对于项目的核心能力和关键点有自己的看法核心关注点：园林、环境、配套关注价值点排序：项目综合实力、价格、户型户型需求：舒适三居、舒适两居、主流三居代表项目：金港湾、长安新城关键词：园林、规划、周边配套、物业管理客户写真：陶先生：政府公务员﹍好的楼盘对于佳木斯这样的三线城市来讲意义重大，好的环境、园林规划能彰显身份地位，也能够让我们充分享受这个城市的市政配套，工作和生活都比较方便，对于孩子的教育也比较有利﹍；李女士：我的家业主﹍物业管理对于业主来说意义重大，优质的物业管理应该是物业人员服务态度良好，环境维护到位，安保措施得力﹍我们小区就做的不错，还没听说佳木斯其他小区有做的好的﹍80客户特征投资主导型客户：以投资和保值资产为主，更加关注项目地段以及未来发展潜力，同时兼顾部分自住需求客户特征：关注地段和升值潜力行业来源：政府官员、企事业单位员工、生意人、回迁户年龄特征：35-40岁，处于事业的上升期支付能力：较强，对于价值点关注较多，例如城市核心地段物业、重点中学周边物业等；置业经历：多次置业，对于项目形成自己的判断标准核心关注点：地段、升值空间关注价值点排序：地段、升值资源、产品品质户型需求：主流两居为主代表项目：荷兰城、铭诗苑关键词：地段、区域发展潜力客户写真：樊颖：铭诗苑置业顾问﹍旁边就是一中，是我们佳木斯最好的中学﹍60平米的小户型投资的人挺多，能占到一半以上﹍租金收益较为可观，60平的房子一年能租1.5万左右﹍；辛明明：和睦荣府置业顾问﹍有不少鹤岗、双鸭山来的投资客买房，对户型大小没有什么专门的要求，就是觉得我们地段好﹍市里面的房子越来越少，我们这周边的配套很完善的，医院、学校都有﹍81客户特征刚性改善型客户：主要为面积需求扩大的改善性，更关注产品性价比客户特征：刚改人群，例如二人世界变为三口之家、接老人同住；行业来源：各行业人群年龄特征：25-35岁，处于事业的发展期支付能力：一般置业经历：多为二次置业核心关注点：产品面积、功能、价格关注价值点排序：产品是否能满足需求、产品性价比户型需求：实用三居为主代表项目：昌隆世家、山水经典关键词：总价、配套、性价比82客户特征刚性需求型客户：价格敏感型客户，价格是首要考虑因素客户特征：刚需人群，例如婚房或过渡性住房行业来源：普通职工、工人及年轻购房者等年龄特征：25-35岁，处于事业的起步期支付能力：一般，经济实力明显偏低置业经历：多为首次置业核心关注点：价格关注价值点排序：价格、户型产品、社区打造户型需求：实用两居为主代表项目：昌隆世家、山水经典关键词：价格、性价比、中小户型83客户小结：本地主流消费者的置业需求已经开始由基本居住功能向住区化、品质化发生转变;部分外地及本地客户出现特色化需求；城市内外价格梯度没有拉开，大盘综合发力是吸引客户的关键因素；发展阶段需求层次功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活功能指标住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群匀质化等方面的因素品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度，开发专业化加强特色化定制化产品充分契合个体客户的功能、身份和个性需求产品开始对位客户个性特征和精神需求，趋向多元和特色自我实现需求“标准”到“自我”“粗放”到“精致”“局部”到“整体”基本生存需求84客户类型承受总价客户来源置业特征面积需求置业关注点代表项目资源占有型100-150万以上私企业主，企业高层（房地产）政府权力部门高官、周边县市农垦主或者煤老板多次置业，对于项目形成自己的判断标准160平米舒适三居、舒适两居为主稀缺资源、产品品质、舒适度（包括环境及对居住生活空间舒适度的关注）、开发商品牌实力金港湾、观江国际、滨江名筑改善升级型60-100万政府工作人员、大型企事业中高层、生意人多为二次置业，对于项目的核心能力和关键点有自己的看法140平米以上舒适三居为主，部分120-140大两居园林、环境、配套金港湾、长安新城刚性改善型30-40万各行业人群多为二次置业120-140实用三居为主产品面积、功能、价格昌隆世家、山水家园刚性需求型20-25万普通职工、工人及年轻购房者等多为首次置业80-100实用两居为主价格、户型产品、社区打造昌隆世家、山水经典投资主导型20-60万政府官员、企事业单位员工、生意人、回迁户多次置业，对于项目形成自己的判断标准；兼顾自住客户购买两居较多纯投资客户多购买一居小户型地段、升值空间荷兰城、铭诗苑客户小结：目前佳木斯置业群体初步形成分级，置业特征与关注点趋于多元化紧抓:核心客户引导:标杆客户兼顾:重要客户市场小结Title

板块格局

开发水平

客户需求

竞争分析初步板块化特征，各组团呈现一定差异化。项目所在区域兼顾城市和江景资源，同时高端居住氛围成熟，整体价值最