2025年高职土地资源管理（土地估价实务）试题及答案

2025年高职土地资源管理（土地估价实务）试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题，共40分）答题要求：本卷共20小题，每小题2分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。1.土地估价中，市场比较法的关键在于（）A.选择合适的比较案例B.对交易情况进行修正C.确定地价指数D.计算容积率修正系数答案：A2.影响土地价格的区域因素不包括（）A.交通条件B.宗地形状C.基础设施状况D.环境质量答案：B3.成本逼近法中，土地取得费不包括（）A.土地补偿费B.土地开发费C.拆迁安置补助费D.土地出让金答案：B4.土地还原利率的确定方法不包括（）A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.投资收益率排序插入法D.收益倍数法答案：D5.某宗地面积为1000平方米，土地单价为1000元/平方米，该宗地的总价为（）A.100万元B.10万元C.1万元D.1000万元答案：A6.土地估价的基本原则不包括（）A.合法原则B.替代原则C.最有效使用原则D.公平原则答案：D7.基准地价评估的资料调查中，不包括对（）的调查。A.土地利用状况B.土地市场交易情况C.土地征收情况D.区域因素和个别因素答案：C8.用收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益每年不变，土地还原利率为r，土地使用年期为n，则土地价格P的计算公式为（）A.P=a/r×[1-1/(1+r)^n]B.P=a/rC.P=a×(1+r)^nD.P=a/r×(1+r)^n答案：A9.土地估价报告的有效期一般为（）A.半年B.一年C.两年D.三年答案：B10.某商业用地，容积率为2.0，土地单价为2000元/平方米，楼面地价为（）A.1000元/平方米B.2000元/平方米C.4000元/平方米D.10000元/平方米答案：A11.土地估价中，对土地权利状况的调查不包括（）A.土地所有权归属B.土地使用权类型C.土地使用年期D.土地面积大小答案：D12.成本逼近法中，土地开发费不包括（）A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.土地平整费D.土地出让金答案：D13.土地还原利率与土地价格的关系是（）A.成正比B.成反比C.无关D.不确定答案：B14.某工业用地，土地面积为5000平方米，土地单价为800元/平方米，该宗地的总价为（）A.400万元B.40万元C.4万元D.4000万元答案：A15.基准地价修正法评估宗地地价时，不需要进行的修正有（）A.年期修正B.容积率修正C.土地用途修正D.土地面积修正答案：D16.用市场比较法评估土地价格时，对交易案例的选择要求不包括（）A.与待估宗地用途相同B.与待估宗地交易日期接近C.与待估宗地面积相同D.与待估宗地所处区域条件相似答案：C17.土地估价的程序不包括（）A.受理估价委托B.现场勘查C.土地征收D.撰写估价报告答案：C18.某住宅用地，土地面积为3000平方米，土地单价为1500元/平方米，该宗地的总价为（）A.450万元B.45万元C.4.5万元D.一、选择题1.土地估价中，市场比较法的关键在于（）A.选择合适的比较案例B.对交易情况进行修正C.确定地价指数D.计算容积率修正系数答案：A2.影响土地价格的区域因素不包括（）A.交通条件B.宗地形状C.基础设施状况D.环境质量答案：B3.成本逼近法中，土地取得费不包括（）A.土地补偿费B.土地开发费C.拆迁安置补助费D.土地出让金答案：B4.土地还原利率的确定方法不包括（）A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.投资收益率排序插入法D.收益倍数法答案：D5.某宗地面积为1000平方米，土地单价为1000元/平方米，该宗地的总价为（）A.100万元B.10万元C.1万元D.1000万元答案：A6.土地估价的基本原则不包括（）A.合法原则B.替代原则C.最有效使用原则D.公平原则答案：D7.基准地价评估的资料调查中，不包括对（）的调查。A.土地利用状况B.土地市场交易情况C.土地征收情况D.区域因素和个别因素答案：C8.用收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益每年不变，土地还原利率为r，土地使用年期为n，则土地价格P的计算公式为（）A.P=a/r×[1-1/(1+r)^n]B.P=a/rC.P=a×(1+r)^nD.P=a/r×(1+r)^n答案：A9.土地估价报告的有效期一般为（）A.半年B.一年C.两年D.三年答案：B10.某商业用地，容积率为2.0，土地单价为2000元/平方米，楼面地价为（）A.1000元/平方米B.2000元/平方米C.4000元/平方米D.10000元/平方米答案：A11.土地估价中，对土地权利状况的调查不包括（）A.土地所有权归属B.土地使用权类型C.土地使用年期D.土地面积大小答案：D12.成本逼近法中，土地开发费不包括（）A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.土地平整费D.土地出让金答案：D13.土地还原利率与土地价格的关系是（）A.成正比B.成反比C.无关D.不确定答案：B14.某工业用地，土地面积为5000平方米，土地单价为800元/平方米，该宗地的总价为（）A.400万元B.40万元C.4万元D.4000万元答案：A15.基准地价修正法评估宗地地价时，不需要进行的修正有（）A.年期修正B.容积率修正C.土地用途修正D.土地面积修正答案：D16.用市场比较法评估土地价格时，对交易案例的选择要求不包括（）A.与待估宗地用途相同B.与待估宗地交易日期接近C.与待估宗地面积相同D.与待估宗地所处区域条件相似答案：C17.土地估价的程序不包括（）A.受理估价委托B.现场勘查C.土地征收D.撰写估价报告答案：C18.某住宅用地，土地面积为3000平方米，土地单价为1500元/平方米，该宗地的总价为（）A.450万元B.45万元C.4.5万元D.4500万元答案：A19.收益还原法中，土地纯收益的计算方法不包括（）A.客观收益扣除客观费用B.实际收益扣除实际费用C.市场比较法求取D.成本逼近法求取答案：D20.土地估价中，对土地位置的描述不包括（）A.所在区域B.交通状况C.周边配套设施D.土地面积大小答案：D第II卷（非选择题，共60分）二、名词解释（每题5分，共20分）答题要求：请简要解释下列名词。1.土地估价土地估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响土地价格因素的基础上，对土地在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2.基准地价基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。3.市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。4.收益还原法收益还原法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。三、简答题（每题10分，共20分）答题要求：简要回答下列问题。1.简述土地估价的基本方法及其适用范围。市场比较法适用于有较多交易案例的地区，能直接反映市场价格水平。收益还原法适用于有收益的土地，如商业、租赁等用地。成本逼近法适用于新开发土地或土地市场不发达地区。基准地价修正法适用于已公布基准地价的地区，可快速评估宗地地价。2.影响土地价格的因素有哪些？影响土地价格的因素包括一般因素、区域因素和个别因素。一般因素如经济发展、政策法规等；区域因素如交通、基础设施、环境等；个别因素如宗地形状、面积、临街状况等。四、案例分析题（共15分）答题要求：阅读以下案例，回答问题。某宗地位于市中心繁华地段，土地面积为500平方米，土地用途为商业。该宗地周边类似商业用地近期交易案例如下：案例一：面积400平方米，成交价2000万元，交易时间为半年前。案例二：面积600平方米，成交价2500万元，交易时间为一年前。案例三：面积500平方米，成交价2200万元，交易时间为三个月前。已知该宗地容积率为3.0，区域内商业用地容积率修正系数为1.2，交易时间修正系数为1.05（半年前）、1.1（一年前）、1.02（三个月前）。1.请选择合适的比较案例，并说明理由。案例三最合适，因为其面积与待估宗地相同，交易时间较近，且都位于市中心繁华地段，能较好地反映待估宗地的市场价格。2.用市场比较法评估该宗地的地价。首先计算案例三的修正后价格：2200×1.2/1.02=2588.24万元。然后根据三个案例综合评估，考虑到案例三与待估宗地最为相似，可将其修正后价格作为参考，结合其他因素适当调整，最终评估该宗地地价约为2500-2600万元。五、论述题（共5分）答题要求：论述土地估价在土地资源管理中的重要作用。土地估价在土地资源管理中具有重要作用。它为土地市场交易提供合理价格依据，促进土地资源的优化配置。能为土地征收、出让等提供地价参考，保障各方权益。有助于政府制定土地政策，加强土地宏观调控。还能为企业投资、融资等提供决策依据，提高土地利用效率，推动土地资源的可持续利用。4500万元答案：A19.收益还原法中，土地纯收益的计算方法不包括（）A.客观收益扣除客观费用B.实际收益扣除实际费用C.市场比较法求取D.成本逼近法求取答案：D20.土地估价中，对土地位置的描述不包括（）A.所在区域B.交通状况C.周边配套设施D.土地面积大小答案：D第II卷（非选择题，共60分）二、名词解释（每题5分，共20分）答题要求：请简要解释下列名词。1.土地估价土地估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响土地价格因素的基础上，对土地在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2.基准地价基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。3.市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。4.收益还原法收益还原法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。三、简答题（每题10分，共20分）答题要求：简要回答下列问题。1.简述土地估价的基本方法及其适用范围。市场比较法适用于有较多交易案例的地区，能直接反映市场价格水平。收益还原法适用于有收益的土地，如商业、租赁等用地。成本逼近法适用于新开发土地或土地市场不发达地区。基准地价修正法适用于已公布基准地价的地区，可快速评估宗地地价。2.影响土地价格的因素有哪些？影响土地价格的因素包括一般因素、区域因素和个别因素。一般因素如经济发展、政策法规等；区域因素如交通、基础设施、环境等；个别因素如宗地形状、面积、临街状况等。四、案例分析题（共15分）答题要求：阅读以下案例，回答问题。某宗地位于市中心繁华地段，土地面积为500平方米，土地用途为商业。该宗地周边类似商业用地近期交易案例如下：案例一：面积400平方米，成交价2000万元，交易时间为半年前。案例二：面积600平方米，成交价2500万元，交易时间为一年前。案例三：面积500平方米，成交价2200万元，交易时间为三个月前。已知该宗地容积率为3.0，区域内商业用地容积率修正系数为1.2，交易时间修正系数为1.05（半年前）、1.1（一年前）、1.02（三个月前）。1.请选择合适的比较案