居间合同法律条款解读与范本

一、居间合同的法律定位与核心价值居间合同（《民法典》称“中介合同”）是商事交易与民事活动中促成供需对接的重要法律工具，本质为居间人（中介方）向委托人报告订立合同的机会或提供媒介服务，委托人依约支付报酬的双务合同。《民法典》第____条系统规范了其权利义务框架，明确居间人“促成交易”与“如实报告”的核心义务，以及委托人“报酬支付”与“费用分担”的基本责任。实务中，居间合同广泛应用于房地产中介、商事交易撮合、知识产权转让等场景。例如，房产中介促成买卖双方订立房屋买卖合同，或猎头公司为企业推荐人才，均需通过合同明确权责，避免交易风险。二、核心法律条款深度解读（一）居间人的义务体系1.报告与媒介义务居间人需根据委托人需求，主动搜寻、筛选并报告订立合同的机会（如提供潜在交易方信息），或在委托人与第三人之间斡旋协调，促成合同订立（如参与谈判、起草初步协议）。若合同明确约定“媒介服务”，居间人需深度参与交易过程，而非仅提供信息。2.如实报告义务居间人对与合同订立相关的重要事实（如交易标的瑕疵、对方履约能力、政策限制等）负有全面、真实披露义务。《民法典》第962条明确：若居间人故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，不仅无权索要报酬，还需赔偿委托人损失。例如，房产中介隐瞒房屋“凶宅”“抵押未解”等事实，委托人可主张报酬返还并索赔。3.保密义务若合同涉及委托人商业秘密（如企业并购财务数据）或个人隐私（如买家购房资金来源），居间人需对知悉的秘密信息严格保密，除非法律强制要求或经委托人书面同意，否则不得泄露。（二）委托人的义务与责任1.报酬支付义务报酬支付的核心规则是：居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬（《民法典》第963条）。报酬金额、支付时间、方式需在合同中明确，例如“促成房屋买卖合同签订后3日内，支付房价款的2%”。若居间人未促成合同成立，根据《民法典》第964条，委托人无需支付报酬，但居间人可按约定请求支付“从事居间活动支出的必要费用”（如交通费、信息检索费）。实务中，需明确“必要费用”范围（如仅限票据实报实销），避免纠纷。2.协助义务委托人需配合居间人开展工作，如提供真实需求信息、及时反馈交易意向、按约定参与谈判等。若因委托人故意拖延或提供虚假信息导致交易失败，居间人仍可主张报酬或费用补偿。（三）违约责任与争议解决1.居间人的违约情形未履行报告/媒介义务，导致交易错失；隐瞒重要事实或提供虚假信息，损害委托人利益；违反保密义务，泄露委托人商业秘密。违约责任形式包括：返还已收报酬、赔偿损失、支付违约金（若合同约定）。2.委托人的违约情形居间人促成合同后，无正当理由拒付报酬；故意阻碍居间服务（如私下与第三人交易，绕开居间人）。违约责任形式包括：支付约定报酬、赔偿居间人可得利益损失（如预期报酬）、支付违约金。3.争议解决条款合同应明确争议解决方式：诉讼（需约定管辖法院，如原告/被告住所地、合同履行地）或仲裁（需选定明确的仲裁机构，如“提交XX仲裁委员会仲裁”）。需注意：仲裁条款需满足“书面、明确选定仲裁机构”的要求，否则无效。三、居间合同实务范本（通用版）居间合同（2024版）合同编号：_________委托人（甲方）：_________（姓名/企业名称）住所：_________居间人（乙方）：_________（姓名/中介机构名称）资质证明：_________（如中介机构需附营业执照、备案证明）第一条委托事项与居间服务内容甲方委托乙方为其促成与第三人订立【______合同】（如房屋买卖合同、货物买卖合同、服务合同等）提供居间服务。具体服务内容：□报告订立合同的机会（提供符合甲方要求的交易相对方信息）；□提供订立合同的媒介服务（参与谈判、起草协议、协调双方争议等）；□其他：_________。第二条居间报酬与支付1.报酬金额：若乙方促成甲方与第三人订立合同，甲方应支付报酬为_________（如“合同总金额的__%”“固定金额__元”）。2.支付时间：甲方与第三人订立合同后____日内，支付全部报酬。3.未促成的费用：若乙方未促成合同成立，甲方无需支付报酬，但乙方可凭有效凭证（如发票、收据）向甲方主张“从事居间活动的必要费用”，最高不超过_________元（或约定“必要费用由乙方自行承担”）。第三条双方权利义务（一）甲方权利义务1.有权要求乙方如实报告交易相对方的信用状况、交易标的瑕疵等重要信息；2.应向乙方提供真实、合法的交易需求信息，配合乙方开展居间服务；3.若乙方促成合同，应按约定支付报酬；若私下与乙方介绍的第三人交易，仍需支付报酬。（二）乙方权利义务1.有权按约定收取报酬及必要费用；2.应勤勉履行报告/媒介义务，向甲方如实披露交易相关的全部重要事实；3.对知悉的甲方商业秘密、个人隐私严格保密，未经甲方书面同意不得泄露。第四条违约责任1.若乙方故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，导致甲方损失的，乙方无权收取报酬，并应赔偿甲方损失（包括直接损失和可得利益损失）。2.若甲方无正当理由拒付报酬，每逾期一日，按未付金额的__%向乙方支付违约金；逾期超过__日的，乙方有权解除合同并主张全部报酬及损失。3.若甲方私下与乙方介绍的第三人交易（“跳单”），应按约定报酬的__%向乙方支付违约金。第五条争议解决本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，按以下第__种方式解决：1.向甲方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼；2.提交XX仲裁委员会仲裁（需明确仲裁机构名称）。第六条其他条款1.本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，一式__份，双方各执__份，具有同等法律效力。2.未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。甲方（签字/盖章）：_________日期：_________乙方（签字/盖章）：_________日期：_________四、实务操作注意事项（一）条款细化：避免模糊表述委托事项需明确交易类型（如“二手房买卖”“设备采购”）、标的范围（如房屋地址、货物型号），避免“促成合作”等笼统表述。报酬支付条件需清晰：区分“合同成立”“合同生效”“实际履行”等节点，例如“合同成立且甲方收到首笔货款后支付报酬”。（二）资质与合规审查若居间人为中介机构（如房产中介、猎头公司），需核实其营业执照、行业备案证明（如房地产中介备案证），避免与无资质主体签约。涉及特殊行业（如金融、医疗）的居间服务，需确保居间人具备相应行业知识或资质，否则合同可能因“违反特许经营”无效。（三）“跳单”风险防范合同中明确“跳单”定义：“甲方或其关联方、代理人与乙方介绍的第三人私下交易，或利用乙方提供的信息、机会与第三人交易”，均视为跳单。约定跳单违约金：通常为约定报酬的100%-200%，需结合交易金额合理设定，避免过高被法院调整。（四）证据留存意识居间人需留存“服务痕迹”：如信息沟通记录（微信、邮件）、带看/谈判记录、费用支出凭证（发票、收据），证明已履行如实报告、媒介义务。委托人需留存“交易关联证据”：如与第三人的合同、付款