2025年第四季度青岛写字楼和零售物业市场报告-

13,3737,24810,4349,64213,4166,614第三产业增长率5.6%4.9%5.1%4.9%5.2%4.3%4,9914,0094,1523,9193,19153,54543,91842,74942,93447,99043,4822024年末人口(百万)7.59.59.2房地产开发投资增长率-10.7%-21.6%-6.6%2.2%-26.0%注:人口为年末常住人口数据,其他数据为截至2025Q3累计值;中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算;天津社消总额为同比增速计算得来。来源:当地统计局2城阳区商住综合5,152市北区青岛大悦城房地产开发有限公司商服用地41,083.63市南区青岛建投翰海建设工程有限公司商服用地3主要市场指标新增供应,净吸纳量和空置率201420152016201720182019202020212022202320242025201420152016201720182019202020212022202320242025180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000(20,000)30%25%20%5%0%24.1%01,835,52891.5012,36824.1%01,835,52891.5012,368↓↓注:此表为单季指标806040202013201420152016201720182019202020212022202320242025020132014201520162017201820192020202120222023202420255三大核心区域总存量市南CBD市南CBD94.8524.5%CBD97.2427.0%市北CBD80.2720.6%注:"平均租金"指基于建筑面积计算的写字楼租金6来源:戴德梁行研究部未来供应(2026-2028)02026租赁成交主要租赁交易海天中心市南CBD海天中心市南CBD某大型律所海天中心市南CBD某物流公司海信大厦市南CBD某物流公司国际航运中心市北CBD某国有企业中海大厦市北CBD某互联网公司青岛万邦中心市南CBD某物流公司卓越世纪中心T1市北CBD某物流公司卓越世纪中心T1市北CBD某纺织制造公司上实T7唠山CBD某金融行业公司注:以成交面积计8市场总结概况•2025年四季度,青岛写字楼市场无新项目入市,优质甲级写字楼市场存量保•市场延续探底调整态势。受业主以价换量策略持续发酵及企业成本控制影响,租金下行压力未完全释放,市场整体租金环比下降3.3%至每月每平方米人民币91.50元。整体市场季度净吸纳量达12,368平方米,整体空置率微降0.7个百分点至24.1%。企业对未来市场预期保守,在租赁谈判中更注重争取灵活的租赁条款,进一步加剧了业主的招商压力供需双方博弈持续深化,去化压力依然显著。•从需求方面来看,物流与运输类企业租赁决策相对明确,为市场需求主力;专业服务业、金融类企业需求持续释放,头部险资律所的大面积搬迁成为甲级写字楼市场的核心支撑;中小企业整体租赁意愿偏弱。灼,或将推升空置率至阶段性高点,租金水平预计因竞争加剧持续承压。•市场的深度回调将形成新的谈判窗口期,写字楼市场正式告别规模扩张的粗放,“”,质与服务成为项目制胜关键。9主要市场指标新增供应,净吸纳量和空置率2016201720182019202020212022202320242025900,0002016201720182019202020212022202320242025800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000(100,000)(200,000)8%6%4%2%0%25,00010.57%4,354,300431-17,70625,00010.57%4,354,300431-17,706↓↓↓注:此表为单季指标1,6001,4001,2001,000800600400200095095090092095095090090909090注:此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标,租金为首层平均租金七大核心商圈总存量中山路8中山路8.590-9207.00%7.0150-1,30012.00%77.4150-1,1803.56%CBD29.2105-9503.77%48.9100-95012.42%62.3150-1,20012.79%82.190-90015.53%未来供应(2026-2029)····0新都心w新都心w未来供应和租赁成交主要新店开幕AmericanVintage香港中路KENT&CURWEN香港中路Rest&RecreationGEOXSATURGRVRGROVE青岛万象城爱棵米户外时尚零售青岛万象城·餐饮青岛万象城Dodopoli时尚零售胡恰hooqia香港中路VAUDE唠山商圈DREAME追觅新增供应(按各区域市场划分)0市场总结概况•2025年四季度,青岛芒盒里开业,全市优质购物中心总存量升至435.4万平方米。•本季度青岛零售市场呈现稳中趋缓的阶段性调整特征。四季度收官阶段,品牌拓店意愿显著回落,市场租金水平与出租率同步承压核心商圈首层平均租金在每月每平方米431元,全市空置面积有所增加,整体市场空置率微升至•新店开业方面,本季度仍以时尚零售网红餐饮为主,首店能级有所提升如,海信广场的KENT&CURWEN凯德广场的GEOX万象城的泽田本家悦荟广场的海底捞大排档火锅等均为山东首店。•未来四年青岛零售市场预计将有超90万平方