房地产销售合同风险防控手册

房地产销售合同风险防控手册一、合同签订前：把风险拦在交易门外房地产交易的风险，往往在签约前就已埋下伏笔。想要避免“签了合同才发现房子不能卖”的尴尬，前期调查和主体审查是第一道防线。（一）标的房屋：先查清“能不能卖”买房子不是买白菜，标的房屋的合法性直接决定交易能否完成。实务中，不少买家付了首付才发现房子被抵押或查封，最终钱房两空。因此，签约前一定要：去不动产登记中心查档，确认房屋的权属状态（是否抵押、查封、设立居住权）；要求卖方提供房产证原件核对，留意房产证的“共有情况”栏，若为“共同共有”或“按份共有”，需所有共有人同意出售；若为期房，查看开发商的《商品房预售许可证》——没有预售证的期房交易不受法律保护，风险极高。（二）交易主体：确认“有没有权卖”1.自然人卖方：警惕“无权处分”现实中，夫妻一方擅自卖房、继承人未分割遗产就卖房的纠纷屡见不鲜。签约时：核对卖方身份证与房产证的所有权人信息，确保“人证一致”；若房屋为婚后购买（即使登记在一方名下），要求配偶出具《同意出售声明书》，明确表示“同意出售该房屋，若因本人不同意导致合同纠纷，愿承担全部责任”；若卖方为老人、未成年人或精神病人，需确认其监护人身份及出售房屋的合法性（如是否为被监护人利益）。2.企业/开发商卖方：盯紧“内部决策”和公司签合同，不能只看公章。曾有案例，开发商股东私自卖房，公司事后不认账，买方陷入纠纷。因此：要求对方提供营业执照、房地产开发资质证书（开发商需具备）；若房屋为公司资产，要求出具股东会或董事会的《同意出售决议》，避免因内部决策程序瑕疵导致合同无效；留意公司的股权结构，若存在股权纠纷或司法冻结，可能影响后续过户。（三）中介服务：别信“口头承诺”中介的作用是撮合交易，但不少中介为了成交会隐瞒房屋瑕疵。为了不吃哑巴亏：选中介时，查其《房地产经纪服务备案证》，优先选口碑好、资质全的机构；中介协议里，明确约定“中介需如实披露房屋的所有瑕疵（如漏水、违建、凶宅、抵押查封等）”，并约定“若中介故意隐瞒，需退还中介费并赔偿损失”；要求中介出具书面的《房屋状况说明书》，把房屋的建筑年代、是否有质量问题、相邻纠纷等写清楚，中介签字盖章后作为合同附件。二、合同签订时：条款里的“雷区”要避开合同条款是交易的“游戏规则”，每一个模糊的表述都可能成为日后的纠纷导火索。以下几个核心条款，必须字字斟酌。（一）标的条款：越细越好合同里的房屋信息，不能只写“XX小区X栋X单元X室”。要明确：房号、建筑面积、套内面积（以房产证为准）；房屋性质（商品房、经济适用房、拆迁安置房等）——不同性质的房屋交易限制不同；若为期房，注明“建设工程规划许可证号”“预售许可证号”，避免开发商“偷梁换柱”。（二）价款与付款：权责要对等1.房价款：写清“包不包含”房价里有没有包含装修、车位、家电？这些细节不写清，后期容易扯皮。比如“房价款100万，包含车位使用权”，要补充“车位位置为XX，使用权期限与房屋产权一致”。2.付款方式：约定“节点和后果”按揭付款：明确“买方应在签约后X日内提交贷款申请，卖方配合提供材料；若贷款未获批，双方协商转为全款或解除合同，互不违约”；分期付款：把每一笔钱的支付时间、金额和对应的义务写死。比如“首付30万，支付后3日内卖方配合网签；尾款70万，过户完成后3日内支付”；定金条款：别写成“订金”！定金有担保作用，违约方要双倍返还（或无权要回）。但定金数额不能超过总房款的20%，否则超过部分无效。（三）交房与过户：时间和标准要明确1.交房：别被“口头交房”忽悠期房交房条件：必须写“取得竣工验收备案表、房屋测绘报告”——这是法定交房条件，没这两个证，房子可能质量不合格；存量房交房：约定“交房时房屋为空房，家电家具按清单留存，水电气物业费结清”，并附《交房清单》作为合同附件。2.过户：逾期了怎么办？期房：“交房后X日内，开发商办理不动产权证，逾期每日按总房款的X%支付违约金，逾期超过X日，买方有权退房，开发商退还房款并赔偿损失”；存量房：“买方支付尾款后X日内，卖方配合过户，逾期每日按总房款的X%支付违约金，逾期超过X日，买方有权解除合同，卖方退还房款并赔偿房价上涨损失”。（四）违约责任：别写“重大损失”模糊的违约责任等于没约定。要具体：卖方逾期交房：“每逾期1日，支付总房款的0.1%违约金；逾期30日，买方有权退房，卖方退还房款并支付总房款5%的违约金”；买方逾期付款：“每逾期1日，支付未付款的0.1%违约金；逾期30日，卖方有权解除合同，没收定金（或要求买方支付总房款5%的违约金）”；房屋质量问题：“交房后发现主体结构不合格，买方有权退房，卖方赔偿全部损失；若为一般质量问题（如渗漏），卖方X日内修复，逾期未修，买方自行修复的费用由卖方承担”。三、合同履行中：动态监控，及时止损签了合同不是万事大吉，履行过程中的风险也不少。学会动态监控，才能避免小问题拖成大纠纷。（一）做个“履约进度表”把付款时间、网签时间、交房时间、过户时间都列出来，每完成一项打个勾。如果对方快逾期了，提前发函催告，比如“根据合同，你方应于X月X日前配合过户，现催告你方X日内履行，否则我方将追究违约责任”。催告要留证据，用EMS快递（备注“履约催告函”）或邮件（要求已读回执）。（二）变更合同：必须书面交易中，难免有变更付款方式、延长交房时间的情况。记住：口头约定不算数，必须签书面补充协议。补充协议里要写清“变更的内容、生效时间、原合同条款的效力”，双方签字盖章。比如“因买方征信问题，贷款延期至X月X日获批，付款时间顺延至贷款到账后3日，期间互不追究违约责任”。（三）证据：要“留痕”交易全程的证据，都要妥善保存：付款凭证：银行转账备注“XX房屋首付款”，收款收据要卖方签字；沟通记录：短信、微信聊天记录别删，必要时截图公证；房屋现状：交房前拍视频、照片，证明房屋交付时的状态，防止对方赖账说“你交房时就是坏的”。如果发现对方有违约前兆（比如卖方偷偷挂牌再卖、买方突然失联），别犹豫，赶紧找律师评估，是继续履行还是解除合同，及时止损。四、争议解决：法律是最后的盾牌万一纠纷真的来了，别慌，用法律武器保护自己。（一）选对“战场”：仲裁还是诉讼？合同里要明确争议解决方式：仲裁：必须约定具体的仲裁机构（如“提交XX仲裁委员会仲裁”），仲裁一裁终局，速度快但不能上诉；诉讼：约定“房屋所在地法院管辖”，诉讼可以上诉，但时间可能更长。（二）常见纠纷的应对1.卖方违约（一房二卖、拒过户）房子还没过户给别人：赶紧起诉“继续履行合同”，同时申请财产保全（查封房子），防止卖方转移；房子已经过户：起诉“返还房款+赔偿损失”，损失包括房价上涨的差价、中介费、税费等。2.买方违约（没钱付、拒收房）卖方可以起诉“解除合同”，没收定金或要求买方支付违约金，同时要求买方配合注销网签、恢复产权；房子已经交房：起诉“支付剩余房款+逾期违约金”。3.房屋质量纠纷主体结构问题：找专业机构鉴定，根据结果起诉“退房+赔偿”或“维修+赔偿”；一般质量问题：在质保期内找开发商维修，逾期不修的，自己修了找开发商报销费用。（三）事后补救的“武器”律师函：争议初期，让律师发函催告，既正式又能固定证据；财产保全：起诉前或起诉时，申请法院查封对方的房子、账户，确保胜诉后能拿到钱；强制执行：判决生效后，对方不履行，申请法院强制执行，拍卖房子、划扣存款。结语：风险防控，是交易的“必修课”房地产交易涉及巨额资金，每一个环节都暗藏风险。从前期调查的“火